遭遇阻撓難組建、易陷入運作困境 業委會“難産”與“力不及”困境待解

　　遭遇各種阻撓難組建 缺乏經驗有的成空殼

　　業委會“難産”與“力不及”困境待解

　　調查動機

　　“成立業委會為什麼這麼難？！”

　　近日，天津市薊州區××園小區多名業主向記者反映成立業委會難的問題。業主們説，小區業主因房屋維修、停車等問題常與小區物業公司發生紛爭，於是想成立業委會以便更好地與物業公司溝通、解決問題，可在成立過程中遭遇各種阻撓，導致業委會遲遲無法成立。

　　成立業委會究竟難在哪？記者對此進行了調查採訪。

　　因底商餐飲店亂排污，天津市薊州區××園小區污水管道被堵塞。物業公司聯繫餐飲店維修管道被拒，便想動用維修基金，一些業主得知這一消息後，明確表示反對，雙方矛盾愈演愈烈。考慮到小區平常存在亂停車、亂扔垃圾等問題而物業公司少作為，業主們決定成立業主委員會(以下簡稱業委會)，沒承想遭到重重阻撓。

　　《法治日報》記者近日採訪發現，上述小區業主面臨的困境並非個例。業委會代表全體業主行使小區物業管理方面的權利，是小區治理的重要力量。然而實踐中，業委會的成立和有效運作面臨諸多挑戰。根據相關數據，全國成立業委會的小區佔比約30%。

　　受訪專家認為，成立業委會或面臨多方面的阻力，比如業主參與度低、物業公司阻撓等，並且業委會成立後也面臨運作效率偏低、執行力度不足等問題。建議簡化業委會成立的工作流程，提高效率，加強《物業管理條例》的宣傳，提高業主的法律意識和參與率，併為業委會提供機制保障。

　　成立業委會存諸多挑戰

　　劉欣是陜西省西安市某小區業委會負責人，她認為業委會在現代城市社區治理中扮演了至關重要的角色，尤其是在維護業主權益和提升小區管理水準方面。

　　“一些小區的規模比較大，物業公司難免有疏漏。業委會會定期檢查物業公司的清潔、安全、維修等工作，確保服務達到標準；負責監督小區公共設施的維護和更新，如電梯、消防系統、綠化等，保障小區環境的安全和美觀；還會在必要時採取法律手段維護業主合法權益。”劉欣介紹，一個有效運作的業委會能夠顯著提升小區的管理水準和居民的生活品質，成為推動小區和諧發展的重要力量。

　　可記者採訪多地小區業主發現，要成立業委會並不容易，或面臨業主參與度低、物業公司阻撓等諸多挑戰。比如，一些小區部分業主提議成立業委會，但大部分年輕業主選擇不投票、不參與，投票人數不夠導致業委會難成立。

　　“根據法律規定，業委會並非必須設立。沒有強制性，不少小區業主參與度低。許多業主因工作忙碌、缺乏相關知識或對業委會作用認識不足，所以對參與業委會籌備工作缺乏積極性。業主熱情不足導致業委會成立存在‘冷啟動’問題，使得業委會難以在初期獲得足夠的動力和支援。”劉欣説。

　　社區事務專家舒可心指出，業主參與公共事務的意願不高，除了對業委會功能不夠了解以外，還有部分原因是缺乏直接的利益驅動。

　　“物業公司的阻力也是一個重要因素。一些物業公司擔心業委會的成立會影響其利益，因此在業委會的籌備過程中設置各種障礙。”舒可心説。

　　陜西省西安市某小區業主王澤向記者介紹，其所在小區在業主購房時宣稱四週公共設施健全，且會在小區周邊修建公園，去年卻開始動工修建高樓。業主們想成立業委會維護自身權益，可物業公司以買車位有折扣為誘餌讓部分業主不參與投票。

　　根據相關規定，成立業委會需要業主投票的百分比是專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。簡單來説，就是需要有三分之二以上的業主參與投票，並且其中過半數的業主同意，才能有效成立業委會。

　　在北京律協土地與房地産法律專業委員會主任、北京康達律師事務所高級合夥人孟麗娜看來，目前業主投票權規則設置不夠合理。業主的投票權通常依據其專有部分面積來計算，這一面積以不動産登記簿的記載為準。然而，建設單位名下的地下車庫(車位)、地下活動場所、商業等建築面積可能佔比過大，而這些單位有時不承擔物業費。

　　“根據住房和城鄉建設部的《業主大會和業主委員會指導規則》，業主拒付物業費或有其他損害共同權益的行為時，業主大會可以限制其共同管理權的行使。但在實際操作中，由於建設單位可能不參與投票，首次業主大會難以達到專有部分面積三分之二的強制性要求，這影響了業主大會議事規則的通過。”孟麗娜説。

　　她提出，業委會的選舉程式也相對複雜。從業主身份的確定、專有部分面積的確認、籌備組業主代表及業委會委員候選人的産生到籌備組工作的開展，每一步都有一定的程式要求。這些程式的複雜性增加了選舉的難度，可能導致選舉過程變得煩瑣，影響業委會的成立效率。

　　業委會易陷入運作困境

　　經歷重重挑戰成立了業委會，其在實際運作過程中就暢通了嗎？答案是不一定。

　　記者採訪發現，一些小區成立業委會後，在實踐過程中仍然可能遇到各種問題，比如決策效率低、執行力不足等，導致一些業委會成了空殼。

　　山東省濟南市某小區在2021年成立了業委會。業主孫女士告訴記者，業委會成立後第一件事就是攆走物業公司進行“自治”，僅半年就難以收取管理費用，且小區經常污水橫流、垃圾堆積如山、綠化雜草叢生等。今年5月，業主們無奈之下又重新找到物業公司對小區進行管理。

　　有專家指出，由於業委會成員多為兼職，且大多缺乏專業的管理經驗，他們在處理小區事務時可能難以迅速作出決策。這種決策效率的低下會導致業委會在應對緊急或複雜問題時反應遲緩，無法及時採取有效措施，從而影響小區管理的及時性和有效性。

　　同時，業委會或面臨執行力不足的問題。在實際運作中，一些業委會發現其權利受到限制，很難推動決策執行。

　　北京市西城區某小區業委會成立於2021年初。有業委會成員告訴記者，因對物業公司不滿，加之該公司服務期限屆滿，業委會曾試圖通過招標選出優質物業公司，卻遭到多方質疑和反對，比如來自居委會的干預、現物業公司的阻撓等，最後不得不停下來。

　　“業委會在小區治理過程中遭遇了重重困難和挑戰，大家對此感到極度失望，今年3月決定集體辭職。”上述業委會成員説。

　　舒可心認為，業委會還可能遭遇業主信任缺失的問題。業委會的工作需要建立在業委會成員公平正義與業主的信任支援之上。部分業委會運作不規範，個別委員出於私利，可能出現違規行為，造成業主不滿與投訴。若業主對業委會的動機和能力持懷疑態度，他們可能不願意參與業委會的活動或支援其決策，這會進一步削弱業委會的權威和效能。

　　簡化流程提供機制保障

　　記者從重慶市某街道辦工作人員處了解到，不少業委會由於缺乏專業性、執行決策能力弱等多方面原因，無法確切地反映業主們的意見、維護業主權益，目前政府採用了物業管理委員會的策略，對物業管理進行監督，加強對物業的專業化管理。

　　在孟麗娜看來，為提升業委會的成立效率和運作品質，應簡化業委會成立的工作流程，提高效率，並通過推廣業主App等線上投票工具解決業主參與度低的問題。同時，加強《物業管理條例》的宣傳，提高業主的法律意識和參與率，併為業委會提供機制保障，如發佈典型案例、建立物業調解機構等，基層政府也應加強指導和監督。

　　“業委會要想完全發揮效能，還有很長的路要走。”舒可心建議，推出“信託制物業服務”模式，將信義理念和信託方法應用於小區物業服務，旨在構建業主與物業服務提供者之間的信義關係。這種關係基於“充分授權、概括約束”的原則，其中小區的物業費和業主共有部分的經營收入被歸集為小區共有基金。該基金由物業服務人管理，專門用於小區的物業服務和業主共同決定的其他事項。物業服務人需履行信義義務，完成服務目標，並根據事先約定獲得履約收益。這種模式的目的是確保小區共同體的利益最大化。

　　(文中部分受訪者為化名)