購房滿2年再銷售免征增值稅 北京取消普通住房和非普通住房標準

　　住房交易優惠稅收政策進一步擴大。11月18日晚間，北京市住建委、北京市財政局、北京市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，取消普通住房和非普通住房標準。

　　取消普通住房和非普通住房標準後，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。《通知》自2024年12月1日起施行。

　　亮點

　　不再區分普宅和非普宅

　　《通知》最大的亮點在於不再區分普通住房和非普通住房。黨的二十屆三中全會明確提出，充分賦予各城市政府房地産市場調控自主權，因城施策。

　　2023年12月，北京對從2014年起沿用了多年的普通住房認定標準進行了優化，明確從2024年1月1日起，普通住房應滿足3個條件：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；單套建築面積在144平方米(含)以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於每平方米85000元，五至六環之間單價低於每平方米65000元，六環以外單價低於每平方米45000元。

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發佈《關於促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》(以下簡稱《公告》)。此次北京發佈的《通知》有關契稅的表述和《公告》一致。

　　具體來看，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　值得注意的是，12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和《通知》規定的可適用執行。

　　算賬

　　改善型購房增值稅能省六位數

　　在二手房交易中，普通住房認定標準與稅收優惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。按現行政策，個人出售2年以上的普通住房，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住房，仍需徵收差額增值稅，稅率為5%。有市場機構估測，北京目前仍有約30%的住宅被認定為非普通住房。

　　“北京市普宅標準取消後，只要是滿2年的住房，出售時就免征增值稅。”北京一位房産仲介對記者表示。

　　12月1日新政落地後，在北京買房能省多少成本？以市民鄧先生為例，因為家有二胎，想置換一套面積為138平方米的房子，房款約為800萬元。政策調整前，該住宅被認定為非普通住房，6年前房東以500萬元購入，鄧先生需繳納增值稅為15萬元。政策調整後，這筆增值稅可全部節省。

　　在個人購買住房契稅方面，如果鄧先生是家庭唯一住房，調整前契稅是12萬元，此次調整後為8萬元，節省4萬元。如果是第二套房，調整前契稅是24萬元，此次調整後為8萬元，節省了16萬元。

　　分析

　　適應房地産供求關係新變化

　　“當前房地産供求關係已發生重大變化，按照住房面積、容積率和房價來確定普通住房和非普通住房標準，不盡合理。”首都經濟貿易大學京津冀房地産研究院院長趙秀池表示，此前在北京買套面積很小的老破小也時常被“豪宅化”，購房人承擔了較高的交易成本。

　　“取消普通住房和非普通住房標準的劃分，更多購房人得到稅收、房貸等政策的優惠，購房人交易成本進一步降低。”趙秀池説，這既有利於樓市回暖，也有利於居民對美好住房願望的實現，讓購房人有更多的獲得感、幸福感。

　　今年以來，北京相繼推出了多項樓市政策，政策推動下，近段時間，北京二手房市場交易活躍度有所提升。北京市住建委統計數據顯示，10月，北京二手房網簽1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環比分別增長31%和2.4%，1.7萬套的網簽量也創下近19個月新高，回歸二手房交易“榮枯線”以上。