助推存量閒置土地盤活 萬科28.8億元摘廣州南站3幅宅地

　　12月17日，廣州出讓番禺區4幅涉宅地塊，其中廣州南站商務區3幅宅地由萬科廣佛公司底價競得，成交總價約28.8億元，總計容建面約25萬平方米。除住宅開發外，還需配建幼兒園及36班九年制學校等。值得一提的是，這3幅地塊的掛牌出讓是廣州市政府與房企聯手打造的低效存量用地盤活的創新試點，旨在通過收儲並優化規劃再出讓的方式，提升南站商務區居住屬性，完善南站片區多元化用地空間，併為當地村莊回遷安置物業的交付提供資金支援，從而實現多方共贏。

　　萬科本次競得的3宗宅地總計容建築面積約23.4萬平方米，成交樓面價11409元/平方米至13614元/平方米。其中，南站商務區BA0402105地塊，用地面積為42429.57平方米，規劃建築面積84471平方米，容積率3.0，起始價11.5億元，起始樓面價13614元/平方米。中指研究院華南分院分析師楊永俊分析稱，目前該地塊周邊在售項目均價為35000元/平方米至40000元/平方米，預計萬科項目後續入市後有一定的價格優勢。

　　據了解，萬科此次掛牌的廣州南站商務區3幅地塊原本就位於南站萬科中心項目內。該項目由萬科廣佛公司在2011年與片區石壁一村、石壁四村合作開發，由15幅地塊組成，總計容建面約126萬平方米，佔據廣州南站核心區約1/4面積；後續因軌道交通建設等客觀原因，導致部分留用地塊不具備開發條件。直至2023年底地塊被相關部門收儲並調規，于2024年底重新以招拍挂形式推向土拍市場。

　　盤活存量土地和低效用地，是促進城市發展用地從增量依賴向存量挖潛轉變的重要抓手。今年以來，廣州市規劃和自然資源局著眼解決用地“留而不用”問題，挖掘低效留用地的利用潛力，多措並舉探索出一條盤活留用地的創新路徑。該試點聚焦廣州南站商務區低效閒置留用地，通過貨幣及指標返還的方式收儲零散留用地，政府獲得連片優質土地，充分發揮土地儲備手段對片區發展的推動作用，同時也為6個村1.8萬人的村集體經濟發展提供資金保障。

　　政策層面，10月，自然資源部黨組成員、副部長劉國洪在國新辦新聞發佈會上表示，自然資源部將多措並舉支援盤活存量土地，有效促進房地産市場平穩健康發展。11月，自然資源部印發了《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》，為各地啟動開展收回收購存量閒置土地提供政策指導和工作依據。

　　中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，自2010年廣州南站投入使用後，南站周邊規劃的廣州南站商務區開始進入大規模開發期。目前周邊商業配套日漸完善，已有不少企業入駐，另外，包括南站喜街、南站花城匯等商業體均已落成。但由於前期規劃等原因，板塊內以商業、商辦用地為主，居住用地相對較少，居住氛圍較弱，且教育資源較為缺乏。本次地塊成功出讓，有望增加板塊內居住人口，並通過配建的幼兒園以及九年一貫制學校，補齊板塊內教育短板，促進廣州南站周邊區域的“站城一體”發展，進一步強化廣州南站核心交通樞紐的功能。

　　“公司持續看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區內住宅、教育和商業配套功能的稀缺，接下來會繼續發揮自身大型綜合住區開發優勢，以大盤整體開發思路持續建設南站核心區。”萬科廣佛公司相關人士表示。

　　據記者梳理，萬科今年前11月新增開發項目11個，共需支付權益地價約38.71億元。項目主要分佈于成都、杭州、青島、上海、徐州、瀋陽、銀川、昆明、貴陽等地。萬科在其2024年三季報中透露，該公司瀋陽、徐州的3個項目已開盤銷售，平均開盤週期4.3個月，首次開盤的兌現度100%。

　　四季度以來，部分熱點城市土地市場出現回暖跡象。據克而瑞研究中心統計，11月，在重點城市土拍帶動下典型房企拿地金額大幅上升，克而瑞重點監測的30家房企單月投資金額近900億元，同比、環比分別增長107%和181%，創2024年以來新高。前11個月有19家房企拿地金額超百億元，其中保利發展、綠城中國和越秀地産的拿地金額超過500億元。

　　但需要提及的是，拿地金額大幅回升並不意味著企業投資意願出現逆轉。事實上，近年來房企投資愈發謹慎、聚焦，但此前積累的低效用地給企業帶來的壓力越來越大，而盤活存量閒置土地的政策能在一定程度上緩解房企資金困難。據悉，萬科近年來積極把握政府各類支援性政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現難點項目的盤活。2023年至今，萬科已累計盤活産能超470億元。