穩樓市三大著力點可期

　　12月16日，國家統計局發佈1月份至11月份全國房地産市場基本情況，銷售、融資等多個指標繼續改善。這表明樓市交易更趨活躍，房地産市場正走向止跌回穩。

　　那麼，明年樓市將會如何走？近日召開的中共中央政治局會議與中央經濟工作會議已給出明確方向。關於房地産，兩場會議均提及“穩住樓市”。梳理中央經濟工作會議相關表述可知，持續用力推動房地産市場止跌回穩，是2025年的重點工作。這意味著明年從中央到地方，房地産支援政策力度不減，步履不停。筆者認為，有三大關鍵著力點值得期待。

　　一是挖需求，鞏固樓市回穩基本盤。國家統計局最新數據顯示，11月份，新房價格環比上漲的城市有17個，比10月份增加7個；二手房價格環比上漲的城市有10個，比10月份增加2個。這説明越來越多的城市房價止跌回穩，樓市“以價換量”趨於尾聲，為了“穩住”這一基本盤，需持續提振剛性及改善性等多樣化居住需求。

　　中央經濟工作會議提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。這表明對於剛性及改善性住房需求，已從以往的“滿足”過渡到如今的充分釋放其潛力。也就是説，要持續挖掘和釋放住房需求。當前，城中村改造範圍不斷拓展，多地房票安置規模加快擴容，疊加逐步解除核心城市限購、優化首付、利率及稅費相關政策，均是在用增量政策深挖潛在居住需求。依據2015年至2017年的棚改貨幣化安置效果推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售，釋放出規模可觀的增量購房需求。

　　二是優供給，打通市場堵點化解風險。要讓房地産行業回到平穩發展軌道，避免風險外溢，加快風險出清進程，依然是當務之急。這需要打通房地産行業整個交易鏈條，在加大需求端去化力度的同時，還需要在供給端進行調整。尤其要盤活存量房、存量土地等沉睡資産，同時調整土地供應節奏，實現從投資到銷售的全産業鏈迴圈暢通無阻。

　　中央經濟工作會議提出，合理控制新增房地産用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。這需要從三方面落實相關工作，一是繼續落地實施收儲存量商品房用作保障性住房，疏通價格撮合難度大、資金成本高、供需錯配等收儲堵點，加大存量商品房去化規模；二是充分用好地方專項債和央行專項再貸款收回收購企業閒置存量土地，攻克存量盤活難點，緩解房企流動性困難；三是短期內減少無效新增商品房供應，在熱度較高城市推出優質地塊帶動土地市場回暖，穩庫存及投資預期。簡言之，“優供給”的核心邏輯就是控增量、優存量、提品質。

　　三是促轉型，構建新發展模式謀長效機制。當前，我國住房消費需求已從“有沒有”轉向“好不好”，房地産行業發展已經進入新階段。要重新審視産業結構，以長遠思維構建健康發展的長效機制，促進行業轉型發展。

　　中央經濟工作會議提出，推動構建房地産發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。構建新發展模式，是當前從中央到地方，乃至房地産企業均在落實的轉型方向，目前看路徑已愈發清晰。這涵蓋租購並舉、“市場+保障”體系、預售制及土地稅收制度改革等多方面。可以説，事關房地産行業的基礎性制度正在逐步得到完善。

　　總體而言，隨著這三大關鍵著力點加緊落實，疊加積極的財政政策與適度寬鬆的貨幣政策，各類政策“組合拳”將形成合力，儘快“穩住”樓市。隨之而來的是，房地産行業將展現出新生態，為億萬家庭謀宜居福祉。