創新保交樓“南寧模式” 解碼房地産紓困基金的風險與機遇

　　文章來源：21世紀經濟報道

　　自2021年以來，“保交樓”工作已經過去三年時間，全國各地的恒大“爛尾樓”，仍有不少項目處於停工狀態。不過，位於廣西南寧的恒大項目，在地方政府和南寧市平穩基金的努力下，近日已經率先實現交付。

　　從2024年12月開始，南寧市原恒大禦府(現改名為邕府紫荊園)、原恒大國際中心(現改名平穩基金國際中心)兩個項目預計總共交付2886戶，直接關係到成千上萬名居民的安居樂業。

　　亮眼成果的背後，是平穩基金不捨晝夜的努力，與行政部門的協調對接，與原開發商團隊的配合交接，與業主們的溝通服務等等……其間各方利益糾纏，解決過程矛盾重重，對於“摸著石頭過河”的平穩基金而言都不是易事。

　　梳理可以發現，平穩基金通過市場化、法治化的方式解決項目風險的同時，創新採用紓困模式，既維護了業主們的切身利益，也保障了政府在保交樓過程中投入的資源不受損失，給市場以及行業提供了可借鑒的紓困樣本。

　　樓市危急時刻的“及時雨”

　　時間回溯到2021年，恒大集團出現債務危機，在全國範圍內導致一大批項目停工爛尾，南寧恒大禦府的預售資金被私自挪用，項目也陷入停工狀態。

　　恒大的債務危機也給地方政府敲響了警鐘，各地政府紛紛採取措施，投入各種資源來紓困爛尾地産。梳理可以發現，自2021年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設立紓困基金。

　　經過三年多努力，南寧市平穩基金在全國率先交出“答卷”，其發展模式為行業提供了可借鑒的樣本。

　　2022年8月，在南寧樓市的危急時刻，南寧市委市政府統一工作部署，以“政府引導、市場化運作、科學決策、防範風險”為基本原則，成立了南寧市平穩基金。

　　基金由三家南寧市國有企業出資為主，吸引社會資本共同投入發起設立，首期規模30億元，旨在助力南寧市房地産企業解危紓困。

　　與注重盈利的企業不同，平穩基金以“保交樓、資産保值增值”為目標，出資各方則按照“利益共用、風險共擔”的原則，明確約定收益分配和風險共擔方式。按照基金投資規律和市場化原則，主要關注項目樓盤重組盤活帶來的長遠利益和積極社會影響。

　　平穩基金正式成立後，負責項目層面的原開發商及原施工單位談判清退、續建施工招標及監督管理、未售資産的處置、存量土地續建銷售、業主的溝通維穩等等工作。

　　2022年9月，平穩基金簽訂託管協議接手藍光雍錦瀾灣項目，該項目目前已經完成交付；2023年2月，平穩基金和恒大簽署了恒大國際中心的託管協議；2023年7月，平穩基金和恒大簽署了禦府項目資産轉讓及股權轉讓協議。如今，兩個恒大項目也逐步進入交付階段。

　　據了解，目前南寧市還有多個保交樓項目正在推進中，後續平穩基金還將介入湖光學府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫雲印象、武鳴靈水小鎮、世茂國際中心、融創金弈時代等項目的保交樓、保交房工作。

　　平穩基金負責人表示，公司採取基金投資+地産開發聯動“下深水”操作管理模式，打造政府支援、市場化運營、專業化管理的“南寧模式”。

　　一竿子插到底解決“硬骨頭”

　　對於部分介入保交樓項目的城投公司而言，續建工作由於涉及紛繁複雜的債權關係、或者虧空資金巨大、新老團隊交接困難，一般不太願意介入。

　　與其他城投公司不同，平穩基金採取的是“一竿子插到底”的運營模式，這意味著要統籌整個項目，從續建前的融資，續建工作以及續建後的交付都要一手抓，這意味著工作難度大幅上升，但好處就是能把控全局穩步推進。

　　作為平穩基金的出資方，南寧軌道交通集團相關負責人表示，“對於房地産紓困基金而言，首先要挑選一家能夠全盤操作的基金管理人，這意味著GP既要有協調各部門行政資源的能力，同時也具備房地産開發和市場化運營的能力。”

　　比如，在接手項目前，爛尾樓盤普遍存在涉及債務債權關係紛亂複雜，過往項目資金虧空金額巨大等問題，部分資産甚至被多重抵押，這要求紓困基金在介入之前做好資産評估和風險隔離。在接手項目過程中，經常遇到原開發商管理團隊、施工單位不配合的情況。接手項目後，在推進續建工作中也會遇到不少難題。

　　據續建工程項目負責人介紹，“續建項目存在施工界面長期停工，導致部分工序返工等問題，增加了續建難度，此外現場缺乏管理，導致有不少貴价材料被偷盜嚴重，在逐步續建施工中發現原有的部分工程品質不達標，需要重新整改到位等等。”

　　可以發現，從續建前、續建中到續建後，爛尾樓盤項目都存在不少難以解決的風險問題，房地産紓困任務確實十分艱巨。

　　對於紓困基金公司而言，純資金紓困時代已經過去，需要根據各個項目的特點不斷創新針對性的紓困模式，創新思路應對保交樓應急避險、續建過程中出現的各項問題，才能為至今都無法實現保交樓的“硬骨頭”項目提供更多可能性。

　　創新保交樓“南寧模式”

　　風險的另一面也意味著機遇，對於紓困基金而言，雖然風險很大，但通過不斷創新模式，也有機會實現社會效益和經濟效益雙提升。

　　通過不斷摸索創新，南寧地方政府和平穩基金拿出了一個解決爛尾樓遺留問題的較好樣本。在這“摸著石頭過河”的艱難過程中，平穩基金負責人根據自身經驗分享了保交樓“南寧模式”五大關鍵要點。

　　一是投資方案要獲得LP認可，既能穩妥推進保交樓工作，又能實現國有資産保值增值。平穩基金針對問題樓盤項目存量資産制定處置方案，在政府支援下通過處置優質資産、盤活有效資産等方式確保問題樓盤順利交付。

　　比如通過公允價值處置競配房在建工程，支援取消商貿服務用地認定、商改住等方式，將處置盤活的存量資産開發銷售所得收益優先用於保交樓續建，最終達到盤活一個、救活一批的杠桿撬動效應。

　　二是和債權人做好談判，實現“新老劃斷”。平穩基金堅持“挂老賬、付新賬、算總賬”原則，通過項目託管的方式隔離原有債務風險，保障續建資金的安全。

　　三是要擺脫原開發商的負面影響，實現“去原開發商化”。平穩基金通過政府相關部門的支援，壓實開發主體保交樓的第一責任，及時清退原開發商管理團隊、施工單位，為項目續建工作掃清障礙。

　　四是要做好供應鏈保障工作，確保建築工程品質。在施工管理方面，平穩基金嚴格遵循原開發商移交的施工圖紙，從施工單位的選擇、建築材料的篩選到施工品質的把控，每一環節都力求精益求精。

　　五是要重視和業主們的溝通服務，獲得理解和支援。平穩基金通過多個渠道發佈基金動態公告和項目續建工作進展，並通過工地開放日活動、微信群交流、每月售樓部現場溝通等方式，消除資訊不透明而産生的恐慌心理，讓購房業主安心放心。

　　平穩基金相關負責人表示，公司以“保交樓、資産保值增值”為目標，堅持“政府引導、市場化運作”原則，用“一竿子插到底”的方式解決急難險重的硬骨頭項目，堅持為民服務、保障民生的社會責任，以實際行動為南寧樓市平穩健康發展貢獻力量。