中央定調穩樓市 明年三大著力點

　　從9日召開的中共中央政治局會議，到11日至12日舉行的中央經濟工作會議，四天內中國兩場重磅會議均明確定調穩樓市。

　　繼幾天前中央政治局會議提出“穩住樓市股市”後，此番中央經濟工作會議重申了這一定調。會議在部署明年重點任務時提出，持續用力推動房地産市場止跌回穩。

　　今年9月末召開的中央政治局會議首次提出“促進房地産市場止跌回穩”。降首付、降房貸利率、降稅費等系列政策組合拳提振下，10月份以來，上海、北京、深圳等部分熱點一二線城市房地産市場交易量同比出現顯著回升。但止跌回穩的城市範圍還不大，回穩態勢也還不穩固。業內專家認為，今次會議強調“持續用力”，意味著明年從中央到地方，房地産支援政策將力度不減、步履不停。

　　梳理此番中央經濟工作會議相關表述，2025年穩樓市政策應有三大著力點。

　　一是釋放需求。需求充分釋放是樓市全鏈條回穩的基礎。此番會議提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　實施城中村和危舊房改造是新一輪增量政策的重點，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受中新社記者採訪時指出，這是實現房地産止跌回穩的新抓手。今年11月份，城中村改造政策支援範圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。此外，住建部此前提出，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。李宇嘉認為，後續這一范圍還有望擴大。目前，鄭州、廣州等熱點城市開始發佈房票安置政策，預計2025年房票安置將擴大規模。

　　對於釋放住房需求潛力，中指研究院政策研究總監陳文靜表示，明年核心城市限制性政策有望繼續放寬，包括北上深繼續優化限購政策，取消郊區、大戶型限購等存在一定預期；核心城市繼續降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等仍有空間；針對多孩家庭給予更多政策支援等。

　　二是改善供給。供給改善有利於打通樓市迴圈，化解風險。會議提出，合理控制新增房地産用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

　　改善供給主要是“控增量、優存量、提品質”。比如：對於去化週期過長的城市暫停供應商品住宅用地，對於去化週期比較長的城市實行盤活多少供應多少的政策。此舉有望加速推動房地産供需平衡。

　　針對存量盤活，陳文靜表示，此前專項債用於收購存量閒置土地、3000億元人民幣保障性住房再貸款收購已建成未出售商品房等政策已落地，未來相關政策有望繼續完善，如細化落地專項債額度等。同時，打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點，促進存量商品房去化。

　　三是推動轉型。除了短期的市場供需平衡外，此番會議還著眼長遠作出部署。會議提出，推動構建房地産發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。中央經濟工作會議已連續四年提及構建房地産發展新模式。

　　陳文靜表示，構建房地産發展新模式或包括建立租購並舉的住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地産稅收制度改革等多方面。今年以來，保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設持續推進；多地現房銷售試點也在有序推動。2025年，或在預售制、金融和稅收制度等相關基礎性制度改革方面取得積極進展。

　　上海易居房地産研究院副院長嚴躍進也表示，今年以來各地積極探索房地産發展新模式，提倡以“安全、舒適、綠色、智慧”為導向，推動“好房子”建設。目前一些房企已在建設第四代住宅。

　　總之，穩樓市是一套政策組合拳。除房地産本身的政策外，促進宏觀經濟平穩運作的其他政策也有助於修復居民收入預期，進而改善房地産市場預期。李宇嘉説，此次會議強調“系統整合”“協同配合”意味著房地産調控不再是單純的財政或貨幣政策，而是將積極的財政政策、適度寬鬆的貨幣政策、新型城鎮化政策，宏觀審慎的防風險政策等聚集在一起，發揮整體效能。