持續用力推動房地産市場止跌回穩 明年將有哪些新期待

　　新華社12月12日消息，中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。 會議分析當前經濟形勢，部署2025年經濟工作。

　　對於明年房地産市場的定調，會議提出，持續用力推動房地産市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地産用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地産發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

　　首都經濟貿易大學京津冀房地産研究院院長趙秀池指出，明年房地産止跌回穩仍然是調控的重點。要繼續出臺一系列有利於房地産市場回暖的政策，促進剛需與改善性住房需求釋放。同時，當前房地産市場供求關係發生重大變化，樓市供過於求，要控制新房增量，想辦法盤活存量房地産。

　　分析人士認為，本次中央經濟工作會議延續12月9日中央政治局會議的積極定調，2025年財政、貨幣政策或將明顯加力穩經濟，對於房地産市場的影響也更加積極。

　　持續用力推動房地産市場止跌回穩

　　12月9日的中央政治局會議定調2025年要“穩住樓市”，反映了中央更加堅定的穩樓市態度。此次中央經濟工作會議延續此前基調，進一步明確“持續用力推動房地産市場止跌回穩”，在業內看來，“持續用力”也就意味著各項支援政策有望繼續落地。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“持續用力推動”的表述比較新穎，意味著下一步將繼續貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應的邏輯。同時，“用力”也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。

　　58安居客研究院院長張波也提到，“用力”後續將體現在兩個方面，一是政策超預期：不是政策方向和內容超預期，而是政策實施力度超預期，尤其是地方政府直接下場的“收儲”動作和“人房地錢”聯動機制的落地。二是房價充分“止跌回穩”：不是所有城市都房價上漲，而是重點城市群、城市核心區域房價有序回穩，拉動市場對房價預期穩定化。

　　張波提到，從今年四季度來看，熱點一二線城市的成交量已經有了明顯同比提升，購房者入市的腳步也更為堅決，這也顯示出政策本身效果在高能級城市有了明確體現。預計後續政策會持續跟進，以推動一二線城市持續回暖，龍頭帶動的趨勢將在明年樓市呈現。

　　加力實施城中村和危舊房改造

　　實施城中村和危舊房改造，這是新一輪增量政策的重點，也是未來實現房地産止跌回穩新的抓手。

　　此次中央經濟工作會議提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜指出，本次會議強調要“加力實施城中村和危舊房改造”。此前住建部已經明確新增實施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支援範圍已經擴圍至近300個地級及以上城市，且採用貨幣化安置方式，本次繼續強調要“加力實施”，可見未來城中村和危舊房改造的規模有望繼續增加，整體力度或將加大。從細化政策上來看，未來預計各地將貨幣化安置與房票政策結合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合是重要方向，其中加大使用房票安置的補貼獎勵，提高居民使用房票積極性，將有助於加速城中村改造節奏，也有望在2025年對新房銷售方面産生實際性的拉動效果。

　　李宇嘉也提到，35個大中城市是房地産增量市場的基本盤，也是止跌回穩的關鍵變數。這些城市城中村較多、危舊房較多，新市民、年輕人較多，很多集中在城中村和危舊房居住，實施城中村和危舊房改造，既是推進房地産高品質發展的新模式，也能釋放新市民和年輕人以及城中村村民和危舊房業主的美好人居，還能通過貨幣化安置來帶動新房庫存去化。

　　此次中央經濟工作會議也明確，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。在陳文靜看來，未來核心城市限制性政策有望繼續優化，包括北上深繼續優化限購政策，取消郊區、大戶型限購等存在一定預期；核心城市繼續降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費等依然具備空間；針對多孩家庭給予更多政策支援等。另外，支援改善性住房需求釋放的供給端政策也存在進一步完善的預期，如優化土地供給，為“好房子”建設提供支援等。

　　合理控制新增房地産用地供應

　　在此前中央政治局會議提出“嚴控增量、優化存量和提高品質”的基礎上，此次，中央經濟工作會議明確要求，合理控制新增房地産用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

　　易居房地産研究院副院長嚴躍進認為，當前對於增量和存量之間的工作重心和定位變化，總體上源於房地産市場供求關係發生了重大變化。尤其是從存量用地、存量商辦項目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問題，同時也産生了新的金融風險問題。所以嚴控增量和優化存量，既是消化庫存的重要體現，也是防範風險的重要抓手。

　　在張波看來，後續從房地産新增用地來看，兩個方面值得關注，其一是會結合人口流動進行有序的土地上市規劃，未來大中城市市場供給量有望進一步增多，結合第四代建築以及“好房子”推進，優質供應將不斷增多。其二後續商辦類用地將會根據市場實際情況進行規劃側調整，尤其在大量商辦供過於求的區域，會減少此類用地，並適當做好住宅類用地的配比。

　　推進處置存量商品房工作方面，嚴躍進提到，這項工作在2024年各地已經積極推進，主要體現在“以購代建”的系列工作之中。從目前各地推進的情況看，主要通過發行保障房再貸款資金，進而鼓勵各地國企(安居集團為主)收購現房商品房，並將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房。此類操作對於房企去庫存、增加保障房房源供給具有積極的作用。

　　連續四年提及房地産發展新模式

　　回顧過往中央經濟工作會議的內容，房地産發展新模式也是當前非常重要的一項內容。其中，2021年中央經濟工作會議強調“探索”，即探索新的發展模式；2022年中央經濟工作會議強調“過渡”，即推動房地産業向新發展模式平穩過渡；2023年中央經濟工作會議強調“加快”，即加快構建房地産發展新模式。2024年中央經濟工作會議強調“推動”，即推動構建房地産發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

　　嚴躍進表示，從用詞表述上來看，房地産發展新模式提了4年，每一年都不斷明確了發展方向和工作導向。目前已經有一些相對積極探索的房地産發展新模式的工作，比較典型的就是各地深入落實好房子建設理念“安全、舒適、綠色、智慧”的導向，持續優化好房子建設。從近期四季度各地的拿地市場來看，一些房企已經積極在建設第四代住宅項目，如增加了架空層和拓寬陽臺的建設，這都體現了在好房子建設方面。

　　趙秀池認為，房地産開發新模式是多元化的。要從高杠桿、高負債、高週轉的産權房開發模式，向租購並舉轉變；要從增量新房開發向存量房屋改造轉變；要從“有沒有”向“好不好”高品質模式轉變；也要從房地産開發向城市服務商轉變。

　　陳文靜也提及，構建房地産發展新模式或包括建立租購並舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地産稅收制度改革等多個方面。今年以來保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設持續推進；多地現房銷售試點也在有序推動。2025年，在預售制、金融制度、房地産稅收制度等相關基礎性制度的改革方面或取得一些積極進展。

　　明年房地産市場政策還有哪些期待？

　　從宏觀層面看，本次中央經濟工作會議延續12月9日中央政治局會議的積極定調，2025年財政、貨幣政策或將明顯加力穩經濟，對於房地産市場的影響也更加積極。

　　業內提到，此前12月9日中央政治局會議已經定調要實施“更加積極有為的宏觀政策”，更加積極的財政政策與適度寬鬆的貨幣政策成為全新組合，首提“超常規逆週期調節”，本次中央經濟工作會議延續積極定調，進一步明確了多項宏觀政策方向，包括提高財政赤字率、增加發行超長期特別國債、增加地方政府專項債券發行使用、適時降準降息等。

　　關注後續樓市政策方向，張波認為，各地方政府會不斷下場，通過城中村改造、收儲“商品房”、地方債做好土儲等方式有效平穩樓市供需。對於開發行業的“白名單”制度、保交樓政策還會在延續的基礎上優化實施細則。

　　促進住房消費方面，後續政策空間還將聚焦在降低交易成本和提高購房補貼兩個層面，交易稅費各地還可以根據實際情況進行階段性更大力度地降低，同時在購房補貼層面，可以結合人才購房、多子女家庭等情況，政策面進行多維度結合，並加大實際補貼力度以提升實際效果。