單宗拍出超百億 北京優質地塊“不限價”漸起

　　時隔僅半個月時間，北京再次拍出單宗超百億元地塊。12月12日，北京豐台西南二環外萬泉寺地塊被中海以110.54億元摘得。至此，北京今年土拍總量達到40宗，土地出讓金總額突破1500億元。值得一提的是，該宗地塊未來商品房銷售不限價。

　　業內一致認為，地價與房價雙限的取消，一方面説明價高者得正在成為北京優質土拍的新趨勢，另一方面也正是把樓市交還給市場的有力表現。

　　半個月兩宗百億地塊

　　根據出讓文件，中海此次摘得地塊位於豐台區萬泉寺村棚戶區，土地性質為R2二類居住用地，用地規模約6.37公頃，規劃建築規模約17.83萬平方米，起始價110.54億元。由於地處西南二環與三環之間，臨近麗澤金融商務區，距離地鐵房山北延線東管頭南站約800米，頗受工作在金融街的改善型與麗澤剛改需求用戶關注。

　　雖然地塊位置優越，但中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，該地塊臨近京滬線鐵路，噪聲較大。同時，地塊內部中央有一處明代家族祭祀臺基遺跡，狹長，屬於考古研究發現，必須保留。因此對開發商的開發專業度也有一定要求。

　　最終一如外界預期，由中海北京以110.54億元競得，樓面價約6.2萬元/平方米。

　　易居研究院副院長嚴躍進表示，北京在年底積極供應優質的地塊，此類地塊後續銷售方面的流速會很好，也符合本輪一線城市豪宅交易的心態和需求。

　　值得一提的是，這也是年內第三宗、半月內第二宗北京出讓的百億地塊。

　　11月29日，同樣是中海以153.32億元競得酒仙橋+十八里店+小紅門組團地塊。

　　另一宗超百億地塊則是6月13日，北京朝陽酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區組合地塊，由與中海同屬中建係的中建智地聯合體以112億元摘得。

　　至此，北京今年土拍總量達到40宗，雖較2023年的54宗減少14宗，但土地出讓金總額已達1548.99億元，預計隨著12月30日起拍價21.08億元昌平北七家鎮東二旗村地塊的競拍揭曉，土地出讓金額將與2023年基本持平。

　　不限價的想像空間

　　值得注意的是，出讓文件中並未對萬泉寺地塊設定土地合理上限價格，也沒有設置未來商品住房的銷售指導價。也就是説，該地塊地價與房價均無限制。

　　土地市場的“雙限”源於土地供應的“雙集中”政策。在北京，自2021年試點集中供地後，在土地出讓環節制定了“政策工具箱”。即在鎖定土地價格上限的基礎上，通過競其他條件確定土地競得人，包括競公共租賃住房面積、競政府持有産權份額、投報高標準商品住房建設方案等。意在通過合理控制地價，推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、促進土地利用、保障民生等多目標管理轉變。

　　時隔三年，萬泉寺地塊首次取消土地合理上限價格。合碩機構首席分析師郭毅指出，這也標誌著一種新趨勢的起點。該地塊所採用的定價規則並非孤立現象，而是預示著未來可能有更多地塊將不再設定價格上限，無論是地價還是房價，均將由市場自由競爭決定，並由開發商自主判斷可接受的價格上限。據張凱介紹，自本宗不限價地塊推出之後，北京又陸續上新了3宗不限價地塊：昌平區北七家鎮CP01-1503-0002、0008、0009地塊；海淀朱房村0029、0030地塊；豐台西南郊冷庫及周邊改造項目FT00-2404-0005地塊。不限價地塊一方面説明價高者得正在成為北京優質土拍的新趨勢，另一方面也正是把樓市交還給市場的有力表現。

　　嚴躍進認為，此類地塊取消了各種約束，這其實使得房企投資拿地的約束大幅度減少，也在很大程度上使得後續土地方面的定價和銷售更加具有自由度。

　　郭毅補充道，但這並不意味著北京的房價會因此過快上漲或導致價格管控的失效。相反，對於企業而言，它們仍然會根據地塊本身的市場環境、客戶需求的基數以及市場可接受的價格範圍，包括企業預期的利潤空間，來推算出一個合理的地價上限和房價上限。

　　一線城市優質地塊走熱

　　事實上不只是北京，近期一線城市優質地塊的集中推出，疊加市場觸底反彈，房企拿地的熱情逐步升溫。11月27日，上海浦東新區的一地塊經過202輪競價，由華潤置地、中能建和越秀聯合體以78.969億元競得，溢價率高達40.37%。12月2日，華潤置地與中海地産聯合體經過295輪競價，競得深圳南山區地塊，成交金額達185.12億元，刷新深圳涉宅地塊成交總價紀錄，溢價率達46.3%。

　　土地市場升溫背後，一是優質地塊的推出，二是各城市土地拍賣規則的優化。中國城市房地産研究院院長謝逸楓指出，目前已有20個城市推出了超過30宗優質地塊，高品質、稀缺性的地塊集中供應，吸引了資金充裕的房企進行補倉。同時，土拍限制規則的取消和調整優化，也增加了房企對地塊的興趣。此外，後市的銷售壓力小，縮短了投資回報週期，有利於房企快速實現回款。

　　在郭毅看來，當前房地産市場呈現出一個明顯的地域性特徵，即在三四五線城市中，開發機會顯得尤為有限，市場潛力難以充分挖掘。相比之下，一線城市和部分二線城市仍保留有相對較大的發展空間。因此，開發商的投資重點主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市。但深圳由於外來人口比例較高，其需求具有一定彈性，市場狀況略顯微妙。北京和上海則被視為最為穩定的市場，因此吸引了大量開發商集中拿地。

　　嚴躍進認為，土地市場的購地主力，從2025年的房地産交易市場和企業心態來説，會集中在一二線城市，同時會集中在此類城市優質地段。這也意味著後續房企投資資金會加快進入此類區域，反過來也會對房地産交易市場的預期調整等帶來積極影響。

　　謝逸楓則表示，隨著成交量的逐步穩定，這種穩定態勢預計將逐漸傳導至房價，推動房價出現回漲。房價的回漲又會進一步影響土地市場，帶動土地市場的回升。土地市場的回暖，最終將促進投資額的增長。因此，綜合來看，2025年房地産市場的企穩走向將愈發明顯。