房地産市場走勢怎麼看——當前中國經濟問答之六

　　住房問題，既是民生問題也是發展問題。當前的房地産市場走勢備受各方關注。

　　9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地産市場止跌回穩”“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式”。

　　從中央到地方，所有政策密集推出，釋放出穩定房地産市場的強烈信號。在各方努力下，市場預期和發展信心提振效果如何？市場出現了哪些變化？

　　(一)

　　9月26日中共中央政治局會議後，多部門打出促進房地産市場平穩健康發展政策“組合拳”，概括起來，就是“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”。各地特別是一線城市紛紛調整優化房地産市場相關政策，力促市場回暖。

　　不同舉措，從不同角度，直擊當下房地産市場“痛點”“堵點”：

　　地方因城施策取消或調減限制性措施，釋放購房需求；優化稅收政策，降低購房交易成本；調整土地政策，控新增、盤存量，進一步發揮土地儲備“蓄水池”功能；加碼金融支援，為行業流動性注入“活水”……

　　這一套政策組合拳效果怎樣？我們觀察幾個關鍵指標。

　　看銷售面積——

　　國家統計局最新數據顯示，從監測的40個重點城市的銷售情況看，前期回調幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月份當月銷售面積實現正增長，銷售額降幅明顯收窄。

　　1至10月，全國新建商品房銷售面積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個百分點；新建商品房銷售額同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個百分點。

　　住房城鄉建設部網簽數據顯示，10月份，全國新建商品房交易網簽量同比增長0.9%，連續15個月下降後首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續8個月下降後首次實現增長。

　　看先導指標——

　　觀察房地産市場活躍度，除了銷售量，還有兩個先導指標：一手房的到訪量，二手房的帶看量。

　　購房屬於大宗消費，從有購房意願，到去實地精挑細選找到滿意的好房子，再到討價還價等環節，普遍需要較長過程。

　　記者近日走訪北京、上海、南昌等多地房地産仲介機構了解到，不論在工作日還是週末，都有不少客戶來簽約洽談，簽約室裏常常坐滿討價還價的買賣方。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長。這些現象的背後，是有更多居民已經在購房的進程中，至少有購房意願或需求，表明市場活躍度出現一定程度邊際改善，這對於房地産市場止跌回穩是積極信號。

　　看市場預期——

　　信心重於黃金。隨著銷售面積回升、先導指標提升，消費者對房地産後市的信心也得到增強，市場預期出現好轉。

　　根據PMI調查，10月份房地産業商務活動指數比上月回升2.5個百分點，市場預期指數回升1.8個百分點。這表明在一系列政策推動下，房地産市場景氣度開始改善。

　　記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州、杭州等二線城市發現，市場交易活躍度有所提升，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快，老客戶減少了猶豫，甚至出現購買緊迫感。不論是新房還是二手房市場，成交週期明顯加快。

　　以上多維度指標顯示，房地産市場正在出現一些回暖跡象。

　　房地産市場歷來有“金九銀十”的説法。10月份房地産市場出現的止跌回穩積極勢頭，特別是商品房交易市場自2007年以來首次出現“銀十”超“金九”的現象，從側面也反映出政策調整優化對房地産市場止跌回穩的推動力。

　　“總的來看，所有促進房地産市場止跌回穩的措施顯效，10月份房地産市場出現積極變化。隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地産市場止跌回穩的動能將增強。”

　　“中國的房地産在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始築底。”

　　國家統計局、住房城鄉建設部分別作出如上判斷。

　　(二)

　　一方面要看到，所有政策開始落地顯效；另一方面也要看到，房地産市場築底是一個過程，需要長短結合、標本兼治。

　　首先，要“適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢”。這是去年7月24日中共中央政治局會議作出的重大判斷。認識當前的房地産形勢，首先要把握住這個變化。

　　供求關係是影響市場價格的關鍵因素，這是經濟學的基本原理之一。

　　過去20多年，我國房地産市場總體呈現上升態勢，對保障和改善民生、支撐我國經濟社會發展發揮了重要作用。同時，房地産市場快速擴張，也出現了一些資金過度向房地産集中，部分房企“高負債、高杠桿、高週轉”等問題。

　　從過去供不應求形成的市場火爆、甚至價格扭曲，到近些年主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，房地産市場的底層邏輯發生變化。因此，要促進房地産市場進一步止跌回穩，對商品房建設要“嚴控增量、優化存量、提高品質”。

　　從存量上看，我國新建商品住房供應規模大，存量消化是重要調整方向。

　　政策層面已經明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支援收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房，專項債券支援回收閒置存量土地、新增土地儲備也在加快落地。

　　從增量和品質上看，人們對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調整增量和提高品質的重要方向。

　　其次，要修復信用鏈條，重建市場信心，促進金融和房地産良性迴圈。打好保交房攻堅戰是其中的重中之重。

　　一段時間以來，在房地産市場調整過程中，由於資金問題、債務問題，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。這一現象不僅嚴重損害購房者權益，也影響著市場的信心，阻礙著市場的有序運轉。

　　針對這一“痛點”，保交房工作穩步推進，城市房地産融資協調機制適時推出——將合規房地産項目納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，成為實現金融和房地産良性迴圈、改善市場預期的重要舉措和有力保障。

　　目前，全國297個地級及以上城市均已建立房地産項目融資協調機制。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。年底前，隨著“白名單”擴圍有序推進，這一規模還將增加到4萬億元。

　　信貸規模的增加，預示著房地産項目融資更快捷更便利，保交房的繼續推進更有保障。截至11月13日，保交房攻堅戰推進有力，全國已交付285萬套，保障購房人合法權益的同時，也對市場預期帶來有效改善。

　　此外，還要釋放市場潛在需求，從供需兩端著手進一步激活房地産市場。

　　立足當前房地産市場的主要矛盾，在供給結構方面，保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負擔較重。住房需求方面，改善性住房需求持續升級，居民對提升居住品質的願望更為強烈。

　　因此，通過“四個取消”“四個降低”降低購房成本，加大保障房建設以及城中村改造等，將為房地産市場注入新的需求。

　　從房地産市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發展空間。我國仍處於城鎮化發展中後期，持續推進以人為本的新型城鎮化，將釋放房地産市場更大需求潛力。

　　(三)

　　傳統的房地産發展模式難以為繼，未來的房地産將向何處發展？

　　去北京參觀一次中國建築科技展，也許你能從中獲得一些啟發。

　　打開房門，屋內的燈光、窗簾、音樂會自動開啟，歡迎主人回家；來到客廳，坐在沙發上按動按鈕，對面的墻櫃緩緩前移，一會兒就“變”出一個兒童“小遊樂園”……這是記者近日在中國建築科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場景。

　　房地産發展，民生是最終落腳點。

　　從“有沒有”轉向“好不好”，提升居民居住品質和幸福感是未來房地産發展的方向。通過科技賦能、創新引領，無論是新房子還是老房子，都要變成好房子。

　　加快構建房地産發展新模式，是房地産市場平穩健康發展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地産開發、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制等，是加快構建房地産發展新模式的重要內容。

　　我國房地産市場已走過20多年高速擴張階段，過去的發展模式已不適應高品質發展的新要求，構建房地産發展新模式是大勢所趨。

　　打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子，成為滿足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進房地産業高品質發展的應有之義。

　　從支撐城市擴張轉向參與城市更新，從增量拉動轉為增量存量聯動……房地産發展要圍繞老百姓在新發展階段的多樣化住房需求，從戶外環境、適老化、綠色低碳等方面著力，推動住房建設品質全面升級。

　　當前，城中村改造的政策支援範圍從最初只有35個大城市擴大到全部地級及以上城市。已有1632個城中村改造項目在各大城市落地。1至10月，全國已建設籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬套(間)；到今年底，可幫助超過1000萬困難群眾改善住房條件。

　　積極實施城市更新行動，是轉變城市發展方式、實現高品質發展的重要舉措。

　　系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，是房地産業未來發展的重心。2023年，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現。2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個，前10個月已開工5.3萬個。

　　協同聯動，防止大起大落，才能實現房地産市場平穩、健康、高品質發展。

　　房地産行業正處於新舊模式轉型的關鍵期。迎難而上，主動破局。按照中央統一部署，各地各部門正同心協力，打好土地、財稅、金融等政策組合拳，讓這些政策的效果充分顯現。

　　房地産高品質發展，將為中國經濟高品質發展積蓄更多新動能，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。