契稅新政落地一週 北京改善型二手房搶跑

　　契稅新政落地一週，北京的二手房再次搶跑。12月8日，北京商報記者從多家房産仲介處了解到，一如外界預料，二手房中性價比較高的改善型房源成為政策受益最多的。有機構門店兩天集中成交5套，多是此前商定好等待契稅落地或因價格、區位合適從而快速成交。更多的門店是體現在諮詢量增加，由此前的7天10組客戶增長至20組。在新房市場方面，到訪量和成交量有所提升，但受到期房繳稅週期較長等因素影響，相較于二手房市場，契稅調整影響並沒有那麼快的體現。

　　五環外兩天賣5套

　　“好房不愁賣，差房有人看”成為近期北京二手房市場改善型房源的普遍局面。

　　大興康莊片區某頭部仲介機構經紀人周星星告訴北京商報記者，11月13日，北京發佈取消普通住宅和非普通住宅標準以及下調契稅後，利好最明顯的是總價高、面積大的改善型房源。政策發佈的次日，即有多組購房者通過電話進行諮詢，購房者不僅關注政策的具體細節，還積極計算購房資金能夠節省的額度。

　　諮詢量增加的情況下，高性價比改善型房源的去化速度也明顯加快。周星星介紹，政策正式落地後兩天內就售出了5套房源。但他也承認，其中多數房源早在11月就已商定好，當時中央政策已經定調契稅調整，購房者和小業主均在等待北京的落地。另外還有兩套突擊成交的房源，也是因為價格、區位等條件優越，加之小業主急於出售、購房者急於購買，疊加契稅政策優惠，實現了快速成交。

　　“現在門店價位合適且戶型合理的改善型房源成交量明顯提高。”周星星回憶，在11月時，一對中年購房者有意向購置房産，在隨後的交流中向其推薦了5套高性價比房源，但是購房者以各種理由拒絕了。但是在近兩周，其中4套已經售出，剩餘的1套正在與購房者協商價格，高性價比房源明顯進入到不再任由購房者挑選的階段。

　　剛完成簽單的購房者王仁青表示，購買這套600余萬元的房産“掏空”了家裏兩代人的積蓄，即便省下的錢並不多，但也要精打細算。按照王仁青所説按照600萬元的購房款計算，契稅調整前，家庭第二套住房需要繳納18萬元，而現在需要12萬元。節約的6萬元足夠置辦電視、冰箱、洗衣機等重要家電。

　　周星星也提醒道，儘管市場有所回暖，購房者在協商價格時不再要求小業主大幅降價，但小業主若盲目提價，則會降低房源的性價比。據他觀察，在原掛牌價基礎上增幅5萬—10萬元的房源，對諮詢量和帶看量並未産生明顯影響，與同時段的剛需房源保持同一水準。但也出現了個別小業主大幅提升掛牌價則直接導致房源遇冷。

　　二環裏房源諮詢量翻倍

　　相比于五環外高性價比改善型房源的密整合交，二環裏則相對平穩，並未出現集中成交現象。位於西城三里河片區某頭部仲介機構經紀人周文斌向北京商報記者透露，契稅調整近一週後，諮詢量確實有所增加，例如，之前一週可能只有10組客戶諮詢改善型房源，而現在則增加到了20組。

　　然而，房源少、總價高成為最終成交的一大障礙。周文斌表示，在三里河片區掛牌的房源中，50—70平方米的剛需房佔據了總量的70%以上，而改善型房源數量有限，且價格普遍保持在1800萬元左右，這使得有需求的購房者難以找到價格合適的房源。

　　從11月的房源銷售結構來看，剛需房仍然是三里河片區的銷售主力。周文斌指出，該片區在11月共售出154套房源，雖然未具體統計改善型與剛需型房源的出售比例，但根據已掛牌的改善型房源出售量及諮詢量預估，改善型房源的出售量不會超過10套。

　　類似的情況也出現在海淀軍博片區。該區域的某頭部仲介機構經紀人楊柳表示，雖然改善型房源的價格上漲了，諮詢量也提升了，議價客戶數量也有所增加，但成交情況沒有非常明顯的變化。楊柳認為，諮詢量和議價人數的提升是積極的表現，是市場從量變到質變所必經的過程。

　　楊柳進一步指出，契稅下調以來，想要議價的購房者甚至需要排隊等待。在改善型房源本就稀少的情況下，高性價比的房源優勢則更為明顯。例如，某小區140平方米以上的在售改善型房源僅有4套，綜合價格、樓層、朝向等因素來看，僅有一套能滿足多數購房者的需求，導致購房者需要排隊等待與業主溝通，目前排隊的客戶已有3組。

　　周文斌還提到，近兩個月來，從三里河片區的成交量及成交價來看，剛需房已經止跌回漲。成交量方面，10月前該片區總成交量保持在70余套上下，而11月則上漲了超過50%。價格方面，該片區50—70平方米的房源總價已經有近120萬元的漲幅。預計隨著契稅政策的持續影響，改善型房源也將迎來價格上漲趨勢。

　　北京市住建委官網數據統計，北京二手房市場在近期展現出了積極態勢。具體來看，12月1日—7日，二手房網簽量達4825套，與11月1日—7日同期的3935套比，增長約14%。整體來看，自11月18日北京發佈契稅調整政策以來，儘管面臨著10月高成交量的基數壓力，二手房市場仍然呈現出小幅上揚的良好趨勢：11月19日至12月7日，北京二手房的總網簽量達到了13206套，較10月19日—11月6日的12671套環比上漲4%。

　　有利於賣舊換新需求釋放

　　由於新房契稅要在收房環節繳納，基本晚于網簽兩年左右，所以相比于二手房的“立竿見影”，建發房産北京銷售王長樂表示，契稅政策對新房市場的影響，更多體現在信心、到訪量和賣舊換新的成交速度上。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，從新房市場的角度來看，開發商與購房者之間存在著關於價格優惠的談判空間，這一談判幅度往往能夠超過契稅調整的兩個百分點。此外，由於新房契稅的繳納通常是在房屋交付入住前進行，因此購房者對契稅的敏感度會呈現一種滯後效應。相較于新房價格談判中的優惠而言，兩個百分點的契稅調整可能並非購房者關注的主要焦點。

　　王長樂也認為，今年下半年不斷推出新的政策，形成政策的疊加效應，保持了市場的熱度。契稅優惠政策的調整，有助於提振市場信心，有一些觀望客戶有鬆動；購買第二套住房且面積在140平方米以下的家庭，契稅優惠力度顯著增加。

　　從新房市場整體來看，儘管面臨一定的季節性波動，北京新房市場在近期展現出韌性。數據顯示，11月19日—12月7日北京新房網簽量為3199套，較10月31日—11月18日的2966套環比上漲約8%。而契稅政策正式實施的首周(12月1日—7日)，網簽量錄得1020套，較11月24日—30日的1261套環比有所回調。

　　易居研究院副院長嚴躍進表示，對於新房契稅的繳納，通常是在房屋交付入住後的一兩年才進行，這意味著購房者在購房初期並不會立即感受到契稅政策的影響。然而，對於那些計劃換房的人來説，這一政策卻具有獨特優勢。它能夠促進連環交易，即先賣出二手房再去購買新房的需求，從而形成一個良性迴圈。雖然新房市場對契稅政策的反應不會像二手房市場那樣迅速和顯著，但其對換房需求的推動作用依然不可忽視。

　　儘管契稅政策對新房市場的影響沒有二手房直接，但對整個房地産市場來説，契稅政策的調整仍然具有積極意義。

　　國家稅務總局數據顯示，12月1日—5日全國共有36.4萬戶購房家庭申報享受了契稅稅收優惠，累計減免契稅84億元，戶均減免2.3萬元。

　　具體來看，對於個人購買140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房的情況，優惠政策共減稅74.1億元；而對於購買140平方米以上家庭唯一和第二套住房的情況，則減稅9.9億元。

　　中國城市房地産研究院院長謝逸楓認為，契稅調整後的反應顯示，二手房市場普遍表現優於一手房市場，這一現象在一線城市及二三線城市均普遍存在。這並非主要由契稅因素導致，而是二手房的性價比、現房優勢以及相對完善的配套設施等三大優勢超越了新房。因此，契稅調整後，二手房銷售成交量明顯領先於一手房。單純的契稅調整對房地産市場的影響可能有限，但與其他政策配合實施時，其政策效應將極大增強。