多地上調房貸利率下限 專家：仍處於歷史低位

　　12月2日，中國證券報記者從杭州多家銀行以及房地産經紀機構了解到，目前杭州首套房貸款利率下限已上調至3.1%，這是該地區11月以來第二次上調首套房貸款利率下限。此外，廣州、寧波、無錫等多個地區也于近期上調新發放首套房貸款利率下限，調整後利率下限為3%-3.1%。

　　業內人士認為，銀行調整新增房貸利率是綜合考量經營成本、市場供需、風險溢價等因素的結果，有利於房貸利率維持在合理水準，促進市場持續健康發展。未來，不排除有其他城市跟進上調房貸利率下限。此前銀行給予房貸利率較大優惠力度，目前房貸利率依舊處於歷史低位。

　　杭州再次上調房貸利率下限

　　“11月以來首套房貸款利率下限已上調兩次，11月初還在執行2.9%的最低首套房貸款利率，11月8日起各家銀行陸續上調到3%，11月底又上調至3.1%。”德佑房地産經紀杭州地區置業經理張健告訴記者。

　　“現在新申請的首套房貸款利率最低為3.1%，是11月30日調整的，今天(12月2日)多數銀行應該已經執行了。”中國銀行杭州地區一位個貸經理告訴記者。

　　“本次調整是對新發放房貸利率的調整，不涉及存量房貸利率，而且此前已經通過審批且錄入銀行系統的貸款合同仍按照原利率執行。”上述個貸經理表示。

　　記者了解到不少客戶為了能申請到3%的利率，趕在11月29日當天完成網簽，並加急向銀行提交了貸款申請。

　　“與我們合作的銀行提前一天告知了房貸利率下限上調的消息，我們及時通知了意向客戶。”鏈家杭州地區經紀人王晶向記者透露，“按照銀行政策，11月29日當天提交貸款申請並進入審批程式的仍可申請到最低3%的房貸利率，好多客戶趕在29日簽貸款合同，不少銀行工作人員加班錄入系統。”

　　記者從手邊買房小程式查詢到，11月29日杭州網簽量為490套，達到10月以來的最高值。

　　此外，記者調研了解到，11月以來，廣州、寧波、無錫等多個地區上調新發放首套房貸款利率下限，調整後利率下限為3%-3.1%。例如，自11月7日起廣州地區主要商業銀行統一上調首套房貸款利率下限，各家銀行房貸利率下限不得低於3%。此前，廣州地區部分銀行首套房貸款利率最低可至2.65%，明顯低於2.85%的公積金貸款利率。

　　多重因素促成房貸利率上調

　　業內人士認為，銀行調整新增房貸利率是綜合考量經營成本、市場供需、風險溢價等因素的結果，有利於房貸利率維持在合理水準，促進市場持續健康發展。

　　今年以來，隨著LPR(貸款市場報價利率)多次下調，銀行房貸利率屢創新低。10月21日央行公佈的5年期以上LPR下降25個基點，多數地區房貸利率步入“2字頭”。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，11月以來多地上調首套房貸款利率下限，與商業貸款和公積金貸款利差縮小甚至産生“倒挂”有關。

　　“近年來，商業貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調整較慢。為使商業貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特徵。”李宇嘉説。

　　“上調房貸利率下限也可避免市場形成利率無序下降的預期。”李宇嘉補充道，“去年以來，房貸利率下行速度快，且幅度大，銀行業出現通過‘價格戰’來獲取客戶的內卷式競爭，一定程度上導致市場形成了利率會繼續下降的預期，從而增加了因等待利率下調而推遲買房的客戶。”

　　此外，上海易居房地産研究院副院長嚴躍進表示：“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是目前銀行業的主流心態。在息差承壓背景下，銀行對於提高生息資産收益率有急迫性，是部分銀行上調房貸利率下限的原因之一。”

　　從市場角度看，嚴躍進認為，近期部分地區銀行上調房貸利率下限與市場回暖有一定關係。“四季度以來，部分城市的一二手住宅交易量出現回升，房貸申請量有所增加，銀行房貸投放的壓力有所減輕。”嚴躍進説。

　　房貸利率仍處於歷史低位

　　業內人士認為，杭州此次上調房貸利率下限具有一定的風向標意義，不排除後續有其他城市跟進。整體而言，此前銀行給予房貸利率較大的優惠力度，目前房貸利率依舊處於歷史低位。

　　中國人民銀行發佈的2024年三季度貨幣政策執行報告顯示，貸款加權平均利率持續處於歷史低位。今年9月，新發放個人住房貸款加權平均利率為3.31%，同比下降0.71個百分點。

　　嚴躍進表示，近期多地上調房貸利率下限是房貸利率基本見底的信號，並不代表政策收緊。

　　從12月1日起，多項促進房地産市場平穩健康發展的政策開始施行。北京、上海、廣州、深圳、重慶等地取消了普通住房和非普通住房標準，並明確了取消後的增值稅、購房契稅優惠政策，持續降低房屋交易成本。

　　此前，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發佈的《關於促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》顯示，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。新政自2024年12月1日起執行。

　　展望後續房貸利率調整趨勢，多位業內人士認為，如果政策調整，比如下調存款準備金率、下調存款利率和公開市場操作利率等，貸款利率也可能隨之下調，但下調空間相對有限。