存量房貸利率集中調降 提前還房貸到底虧不虧

　　近日，“提前還房貸的人後悔了嗎”詞條衝上社交媒體熱搜，引發熱議。事情的起因是，隨著存量房貸利率集中調降，多數借款人的利率普遍下降了約0.5個百分點，部分降幅高達1%；此外，存量房貸利率已經開啟了重定價週期調整工作，每位借款人的房貸利率有望“提前”降低。相比之下，部分提前還房貸的購房者認為自己“虧了”，因此感到後悔。

　　提前還房貸的人真的“虧了”嗎？事實並非“盈虧”這麼簡單。如果“虧”是指賠了錢，那麼可以確定的是，提前還房貸的人並沒有賠錢，相反，他們減少了整體的利息支出。如果“虧”是指收益降低，那麼這裡面有三個邏輯需要厘清，一是利息起源，二是機會成本，三是實際利率。

　　先看第一個問題，人們為何要貸款。很多人的第一反應是，因為資金暫時不夠，這只是貸款需求的一種情況。另一種情況是，由於不同人對未來的看法不同，耐心程度也就不一樣，有的人願意早一點實現更具確定性的消費，有的人願意接受晚一點的、更具不確定性的消費。利息是對推遲消費、接受不確定性、提供流動性、承擔信用風險的那些人的補償。例如，某借款人擁有足額資金，但是他認為，如果把這筆錢用於其他用途，自己能獲得更高收益，或者能更好地在突發事件儲備、撫養子女、贍養父母等方面築牢安全壩，這時，他很可能會選擇貸款購房、支付利息，而非全款購房。

　　再看第二個問題，貸款的機會成本。既然選擇了貸款、支付利息，借款人因此放棄了什麼呢？所謂機會成本，就是你選擇了這個選項後，放棄的所有其他可選選項中價值最高的那個。舉個例子，借款人手裏有筆錢，可用於兩個用途。一是提前償還房貸，減少後續的利息支出；二是投資某理財産品，雖然收益率不確定，但借款人心中有一個大致的預期值。這時，該借款人通常會思考，如何讓這筆資金的效益最大化，即考慮、比較提前還房貸的機會成本。儘管機會成本問題沒有標準答案，具體情況因人而異，但其背後的核心邏輯是固定的。

　　最後看第三個問題，房貸的實際利率。多數借款人計算、對比的是名義利率。然而，貸款要看實際利率。後者是經過通貨膨脹矯正的利率，等於名義利率減去通貨膨脹率。舉個虛擬例子。如果貸款的名義利率為5%，通貨膨脹率為3%，實際利率就是2%，通貨緊縮則反之。因此，即便在存量房貸利率集中調降之前，借款人4%左右的房貸利率也並非實際利率，而是名義利率。

　　房貸話題屢登熱搜、討論不斷，折射出社會公眾對於民生問題的高度關切。努力奮鬥、安居樂業、降低額外支出，這既是百姓所願，也理應是美好現實。因此，借款人在具體決策時要厘清“是否應提前還房貸”的核心邏輯，結合個人收入結構、經濟規劃、對經濟指標走向的研判等各種因素，審慎作出更適合自己的選擇，不必人云亦云，陷入簡單的“盈虧”“後悔”思維。 （作者：郭子源 來源：經濟日報）