退地與賣盤並行 華僑城走到減法死衚同

　　在連續賣項目後，華僑城又開啟退地的措施。近日，華僑城公告稱，政府部門擬對華僑城旗下位於武漢市洪山區的TOD項目土地(約105畝)進行收儲。兩塊地是華僑城分別於2018年、2019年競得。按照土地出讓政策，此番退地華僑城將承擔一定比例的違約金。至此，今年內已經連續虧損兩年半的華僑城，通過賣盤與退地，挽回了部分流動性。然而主營業務上的不作為，讓投資者也不斷提出“是否會被ST”的擔憂。

　　儘管董秘回應稱“公司不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件”，但也承認公司持續經營能力不存在不確定性。在主題公園圈地、房地産反哺的模式走不通後，華僑城的未來還沒看到。

　　左手賣樓、右手退地

　　這塊即將被地方政府收回的地塊位於武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區，該地塊收儲土地面積約為105.32畝，屬華僑城旗下的全資子公司——天創公司所有。天眼查資訊顯示，天創公司于2020年成功獲取了洪山區楊春湖高鐵商務核心區的一地塊，該地塊地價高達52億元，佔地面積約為14萬平方米。

　　對於此次土地收儲的具體金額，華僑城方面表示，將依據武漢市土地整理儲備單位委託的第三方土地資産評估公司所出具的土地價值評估結果，並結合政府評估結果和審計意見，最終確定收儲補償金額。

　　儘管政府收儲能夠在一定程度上緩解房企面臨的現金流動性問題，但業內專家指出，與房地産企業當初購地時市場較為繁榮階段的價值評估相比，政府評估的最終金額可能會存在顯著差異。合碩機構首席分析師郭毅進一步解釋，一方面，土地成本可能會低於市場繁榮期的成本；另一方面，若房地産企業已進行施工，那麼在施工進行階段所涉及的前期工程費用、設計投入及財務成本等，均需與政府進行協商，才有可能實現土地的一次性政府收儲。然而，在此過程中，企業前期的各項投入可能難以完全通過政府收儲來回收。

　　退地之前，華僑城便已陸續出售旗下多項資産。據北京商報記者不完全統計，僅在2024年10—11月兩個月內，華僑城已累計轉讓出售旗下五項資産，總價超過30億元。

　　值得注意的是，華僑城出售的資産多為高負債或處於虧損狀態的企業。例如，11月7日，華僑城以約2.5億元的轉讓底價出售了昆山康盛投資發展有限公司60%的股權。據悉，昆山康盛在2023年的營業收入為1.53億元，但凈利潤為虧損3947萬元。

　　10月，華僑城還轉讓出售了總額超過26億元的資産，包括江蘇融德置業有限公司、雲南文産城市商業文化綜合投資有限公司、無錫兆禾文化旅遊發展有限公司等四家公司的股權。

　　針對近期連續出售多個項目的情況，華僑城也給出頗為官方的回應：這是為了進一步優化資産配置、提高資産運營效率，併為公司持續發展注入新的動力。公司堅持以銷定建、以收定投的策略，並積極進行資産盤活工作。結合各地“517新政配套政策”、專項債政策，及時與政府、意向方溝通存量商品房、酒店、土地等資産處置盤活事項，在市場價格公允、合理合規的情況下考慮出售盤活。

　　不拿地的事實

　　華僑城頻繁出售轉讓資産與退地的背後，是其業績連續兩年半虧損的事實，即將迎來三連虧的預期。

　　財報顯示，2024年前三季度，華僑城實現歸母凈利潤-23.51億元，相比2023年同期的-33.47億元雖有所減少，但仍為負值。這也是華僑城自2023年三季度報錄得歸母凈利潤為負之後，連續兩年保持負值狀態。北京商報記者查閱往年年報，2020年、2021年、2022年以及2023年，華僑城的歸母凈利潤分別為126.85億元、37.99億元、-109億元、-64.92億元。

　　通過年報數據可以發現，華僑城已在2022年及2023年連續兩年保持虧損狀態，在2024年中報和三季報中，華僑城又再次錄得虧損，也引發了投資者對於華僑城股票是否會被*ST(退市預警)的擔憂。

　　華僑城方面告訴北京商報記者，目前正通過一系列積極有效的經營策略和舉措，努力改善財務狀況，增強公司的盈利能力和市場競爭力，確保公司的持續健康穩定發展。其表示，按照《深圳證券交易所股票上市規則》(2024修訂版)關於被實施退市風險警示或其他風險警示的條件，截至目前，華僑城持續經營能力不存在不確定性，亦不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件。

　　從目前來看，雖然華僑城被ST的風險較小，但為了避免連續三年虧損的情況，華僑城除了變賣資産等方式試圖回收流動性外，更給出了被房企看做是鴕鳥措施的——不拿地。北京商報記者發現自2023年8月華僑城拿下成都地塊後，至2024年10月，並未再獲取新項目。然而在2023年，華僑城年內共耗資72.36億元，新增了4塊土地儲備。

　　何時重啟拿地？華僑城方面給到北京商報記者的回復中，並未給出明確時間線，僅表示“根據市場情況審慎選擇拿地時機”。

　　市值管理難題

　　不拿地的華僑城雖然短時間內避免了大額支出，但也在用未來的長期發展機會解決眼下的危機，也遭到了投資者的用腳投票。

　　華僑城的股價自2021年4月達到歷史新高10.27元/股後，便經歷了持續的震蕩下跌，直至2024年8月創下歷史最低點1.77元/股，相比股價最高時跌幅近83%。此後，受多輪房地産政策的影響，股價迎來反彈，11月8日達到近期高點3.49元/股，但相較于歷史最高位，仍大幅下跌約66%。

　　作為具有代表性的房企，華僑城早年通過“文旅+地産”模式在市場中佔據了一席之地。打造的深圳錦繡中華、世界之窗、東部華僑城、深圳歡樂谷等文旅地標項目深受大眾喜愛。2016年，華僑城以35億元底價競得南京棲霞區兩地塊，擬建歡樂谷項目，成交樓面價分別為4180元/平方米和6104元/平方米。隨後南京歡樂谷于2020年11月正式開園，配套的大型住宅樓盤翡翠天域項目銷售均價2.4萬—2.5萬元/平方米，銷售均價相當於地價的5倍。“文旅+地産”模式為華僑城帶來了高額利潤。

　　近年來，華僑城的文旅板塊營收卻出現下滑。2019—2021年，旅遊綜合業務營收佔比分別為50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，這一比例已縮水至35.46%，且旅遊綜合業務毛利率同比降低了8個百分點。這也是導致華僑城在2022年年報中錄得上市以來首次虧損的原因之一。

　　麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪指出，一方面，房地産市場的下行趨勢導致華僑城的房地産業務簽約銷售金額同比下降，公司為適應市場環境、加快銷售去化，對部分房地産項目採取了靈活的銷售策略，從而帶來了一定程度上的價值折損。另一方面，文旅業務的高投入、低産出以及回報週期長的特點愈發凸顯，其與地産業務的融合互補效應也逐漸減弱。

　　管理效率與安全邊界

　　在面對開源渠道尚未明確拓展的現狀下，華僑城將節流與提升管理效率作為未來發展的核心策略，這一動向備受投資者關注。投資者互動平臺上頻繁探討華僑城的管理效益優化、成本節約及價格策略調整等問題。

　　針對投資者普遍關心的組織架構繁雜問題，公司董秘在7月透露，公司已順利完成對超過50個存量在運營項目的管理重組工作。通過剝離運營類項目至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發等五大專業平臺公司進行集中管理。

　　在地産開發領域，華僑城副董事長劉鳳喜曾在2022年年報業績會上表示，公司啟動項目公司整合計劃，將71個項目公司整合為22家城市公司，管理層級由四級壓降為三級，顯著提高了管理效率。

　　然而，儘管採取了一系列調整措施，華僑城的營業總成本並未顯著下降。2024年第三季度財報顯示，相比2023年同期，華僑城的稅金及附加、銷售費用、管理費用有所降低，但財務費用增加了約4.42億元。

　　值得注意的是，華僑城在追求管理效率提升的同時，主題公園項目也面臨著安全挑戰。2023年和2018年，深圳歡樂谷主題公園曾發生安全事故，其中2023年的“雪域雄鷹”彈射過山車事故造成28人受傷，直接經濟損失397.5萬元。調查結果顯示，事故主要因設備發射區螺栓疲勞斷裂、維修人員技能不足等問題造成。

　　因此，華僑城在持續優化管理架構、提升管理效率的過程中，必須同等重視安全管理和業務運營的雙重優化。這不僅是管理效率的提升，更是業務穩健運營和安全邊界穩固的關鍵所在。

　　同樣以主題公園為主要經營手段的迪士尼也面臨著主題公園利潤下滑的挑戰。但迪士尼憑藉其豐富的IP庫以及圍繞IP打造的一系列周邊産品(如電影、手辦、公仔等)實現了業務的持續增長。而相比之下，華僑城旗下的歡樂谷主題公園IP卻長時間未得到更新，這在一定程度上降低了其商業價值。

　　中國城市房地産研究院院長謝逸楓分析稱，從破局的可能路徑來看，華僑城首要之舉是迅速銷售房源，通過高性價比的方式實現銷售回款，以快速回籠資金。其次，華僑城應考慮出售所持部分股權，或引進第三方投資，以進一步緩解資金壓力。再者，拓展新的融資渠道也是關鍵一環，通過多樣化的融資方式獲取更多現金流。