上海取消普宅和非普宅標準、調整交易稅收將有何影響？專家解讀

　　自2024年12月1日起，上海將取消普通住房和非普通住房標準，相關個人住房交易稅收事項進行相應調整，擴大住房交易優惠稅收政策覆蓋面。

　　上海為何要出臺這一政策？其意義何在？將對房地産市場未來走勢産生怎樣的影響？

　　針對這些問題，澎湃新聞記者採訪多位業內專家，對此次新政的背景、意義、影響等進行了詳細解讀。

　　政策解讀：持續釋放組合拳效應，強化市場信心

　　近日，財政部、稅務總局、住建部發佈《關於促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》(以下簡稱《公告》)，明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項。

　　“此次房地産稅收政策優化，也是基於房地産市場向好發展的背景之上。”上海易居房地産研究院副院長嚴躍進認為，根據近期國家統計局發佈的全國70個大中城市房價指數數據，房地産市場呈現止跌回穩、向好發展的良好態勢。其中，上海各項指標均在全國前列。當前上海貫徹落實房地産稅收優化政策，在房地産市場形勢向好的基礎上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續釋放組合拳效應。

　　上海中原地産市場分析師盧文曦認為，此次新政讓市場期待及時落地。“‘滬七條’中涉及普通住宅標準取消，當初市場給予了很高期待，因為涉及增值稅、個稅等相關稅收標準變化，可以省下很多交易成本。”他説，此次上海的政策及時落地回應了廣大市民關切，可以進一步鞏固和強化市場預期及信心。

　　稅費調整：降低房屋交易成本，政策效應積極明顯

　　9月底出臺的“滬七條”政策已明確，按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。在嚴躍進看來，當前財政部等三部委政策發佈後，上海積極貫徹落實，正式取消普通住房和非普通住房標準。至此，掛鉤在普通住房和非普通住房標準之上的相關稅收將面臨優化空間。

　　根據《通知》，此次取消普通住房和非普通住房標準後，主要涉及契稅、增值稅、個稅三個方面的調整，嚴躍進對此進行了具體分析。

　　其中，契稅方面，新政將有助於後續購房成本的降低。“對契稅政策調整後其對上海房屋交易環節的影響進行梳理後，可以看出兩項變化。”他説，一方面，在上海認購140平方米及以下住房，契稅降至最低水準，即1%，其基本覆蓋了絕大多數剛性和改善型購房需求，有力支援了購房消費行為；另一方面，購置二套房的契稅，其減負效應較明顯。舉例來説，對於認購1000萬元總價的住房來説，新政前契稅最高需30萬元，新政後最低可為10萬元，即直接減少20萬元。

　　增值稅方面，政策效應積極明顯。“一方面，有力降低上海房東的售房成本。”他舉例説，若某人2014年曾購置一套600萬元的住房，到2024年該住房價格為1000萬元，其增值額約為400萬元，因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20萬元，新政後則不再需要支付這筆增值稅。另一方面，房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優質二手房的掛牌，對於購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。

　　個稅方面，當前上海在房屋交易環節執行了差別化的個稅政策。普通住房按轉讓收入的1%徵收，非普通住房按轉讓收入的2%徵收。上海取消普通住房和非普通住房標準後，自然使得核定徵收的稅率統一為1%，政策減負效應明顯。舉例來説，若上海某房東出售一套1000萬元總價的住房，過去個稅或需繳納20萬元，新政後或只需繳納10萬元，持續降低了售房成本。

　　後市研判：供求關係將優化，房産市場發展積極向好

　　此次上海出臺新政後，房地産市場走勢將如何發展？

　　嚴躍進認為，目前，上海房地産政策已進入歷史最為寬鬆階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財稅等領域調整優化政策，政策力度大、覆蓋面廣，有力支援剛性和改善型住房需求的釋放。同時，疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放。

　　“系列利好政策下，上海房地産市場將朝著向好的方向發展，購房需求將有持續釋放的空間。”他表示，自10月份以來，上海房地産市場的入市節奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。而此次稅收優化政策雖然自下月起開始實施，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優惠。他同時還認為，當前“政策-市場”之間的互動效應明顯增強，市場信心也持續增加，隨著供給和需求兩端的積極調整，上海房地産市場的供求關係將會優化，上海房地産市場也將朝著平穩健康的方向發展。

　　在盧文曦看來，從上周公佈的70城房價數據來看，上海已出現積極變化，存量市場已經由連續下跌轉為環比小幅上漲。前期受政策利好推動，上海房地産市場的剛需項目交易活躍，此次新政將明顯降低大戶型住房的交易成本，利好改善需求釋放，可以形成熱點接續。“所有利好全部兌現後，買家出手速度或會加快，二手房市場這股交易熱情有望延續到年底，而隨著交易量維持在高位運作，價格也有望得到鞏固，加快築底過程。”他説。