城中村改造工作提速 貨幣化安置推動樓市回穩

　　據住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)11月15日消息，住建部、財政部近日聯合印發通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目儘快啟動實施。

　　具體而言，通知擴大了城中村改造政策的支援範圍，推進了城中村改造貨幣化安置，並要求將城中村改造作為城市更新的重要內容，有力有序有效地推進。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次兩部門聯合印發通知，是從城市更新的角度加力推動增量政策落地見效的重要舉措，也是下一階段促進房地産市場止跌回穩、構建房地産發展新模式的重要抓手。

　　增量政策落地

　　10月17日，住建部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上提出，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

　　在介紹有關支援政策時，倪虹提到重點支援地級以上城市，開發性、政策性金融機構可以給予專項借款，允許地方發行政府專項債，給予稅費優惠，商業銀行根據項目評估可以發放商業貸款等5條主要政策。

　　本次通知明確，地級城市資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目，均可納入政策支援範圍。城中村改造政策支援範圍正式擴大，覆蓋近300個地級及以上城市。

　　通知還提出，這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支援：納入地方政府專項債券支援範圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。明確落實了相關支援政策。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，政策支援擴圍後，將有更多城中村項目滿足改造條件，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的帶動也有望更快體現。

　　開發性、政策性金融機構提供的城中村改造專項借款等資金支援也正在落地。11月4日，農業發展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區“五村七片”城中村改造項目發放專項借款1071萬元，用於收購存量商品房用作村民安置房。佛山市南海區黃岐東秀城中村改造項目也于近日簽訂安置房回購協議，兩家政策性銀行將於近期發放購買安置房專項借款11.9億元。

　　“城中村改造專項借款近期成為各地推動城中村改造工作的重要內容之一。”上海易居房地産研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，在資金到位的情況下，其他工作也可以加快推進。

　　前述通知強調，各地要結合當地房地産市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

　　陳文靜認為，推動貨幣化安置有利於待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，並縮短過渡時間，同時也有助於促進市場加速消化現有庫存，促進市場止跌回穩。貨幣化安置與房票政策結合，或將進一步提升相關政策在消化存量商品房方面的效果。

　　有力有序有效推進

　　通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支援政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的徵收補償方案、資金平衡方案等。

　　李宇嘉認為，這表明城中村改造項目做到收支平衡、收益和融資平衡，否則就不能納入政策支援範圍並推進改造。嚴格落實相關要求將避免地方政府債務風險的增加，具有重要意義。

　　“在目前房地産市場止跌回穩、房價迎來拐點等情況下，城中村改造涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等都有提振空間，有助於項目達成資金平衡。”嚴躍進表示，在制定徵收補償方案時，各地應積極引入房票等工具，落實好各項政策支援。資金到位了，推進節奏就會加快。

　　城中村改造貨幣化安置工作落實落地將釋放較大的需求潛力。據中指研究院測算，若按套均100平方米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造可帶動約1億平方米住宅銷售，對市場總量的貢獻約為10%，這部分需求進入市場，有利於提升市場交易活躍度。

　　“100萬套改造體量中部分需求有望在今年年底和2025年轉化為實際銷售，對新房銷售將形成實質性帶動。從改造體量上看，未來也存在進一步增長的空間。”陳文靜表示，通知是對增量政策的具體落實，多項政策疊加有利於形成合力，給市場提供可持續修復的動力。