海口一酒店公寓租期結束半數業主未續簽 租賃方未經同意將小區公區打包轉租

　　立冬後，諸多“候鳥族”奔赴溫暖如春的海南開啟過冬模式。然而，在海口寶景度假花園(以下簡稱：寶景小區)購買酒店公寓的不少“候鳥族”卻遇上糟心事，他們不得不和小區房開公司以及擬對酒店公寓進行委託經營管理的公司對簿公堂。

　　寶景小區業委成員那娟(化名)11月13日告訴澎湃新聞，寶景小區是海南寶景房地産開發有限公司(以下簡稱：寶景房開公司)開發的酒店式公寓，2007年取得預售許可證後銷給全國各地的購房者。業主們接房後按合同約定，將房産託管給寶景房開公司安排的海南金色陽光溫泉度假酒店有限公司(以下簡稱：金色陽光公司)，委託經營管理分三期、12年，租期截至2022年12月31日。 因為金色陽光公司經營狀況不理想，業主們12年裏分紅較低。寶景房開公司欲再簽12年託管合同時，331戶業主大多未同意。在合同到期前的2022年12月5日，寶景房開公司與萊吉威爾(海南)投資有限責任公司(以下簡稱：萊吉威爾公司)、海南展會酒店管理有限公司(以下簡稱：海南展會公司)簽訂《海口寶景度假花園項目租賃合同》(以下簡稱：《租賃合同》)，其中約定：寶景房開公司將寶景小區項目土地使用權和公共服務房産、地上附著物、構築物、地下室、停車場、園林、泳池等出租給萊吉威爾公司；而後，寶景小區項目又被轉租給海南良智酒店管理有限公司(以下簡稱：海南良智公司)管理。

　　那娟説，因未經業主同意且沒有合法手續，海南展會公司、海南良智公司等就違法在寶景小區內亂砍、亂拆、亂建，且多數業主不認可《租賃合同》。他們已向秀英區法院提起集體訴訟，請求法院確認《租賃合同》無效。法院已在今年9月下旬就本案開過一次庭。

　　目前經營管理寶景小區的海南良智公司工作人員也表示，他們也在等待法院的判決結果。

　　購買酒店公寓後託管12年收益甚微

　　寶景小區坐落在風景優美的海口市西海岸邊，與海口國際會展中心二期展館一墻之隔。

　　訴訟資料顯示，寶景房開公司2005年以出讓方式取得寶景小區地塊的土地使用權，土地規劃用途為旅館業用地。

　　在取得土地後，寶景房開公司在該地塊建設了寶景小區酒店式公寓。2007年取得商品房預售許可證後，寶景房開公司陸續將寶景小區的房屋出售給全國各地的業主，雙方簽訂了商品房買賣合同。

購房合同約定，大堂等部位屬業主共有。

　　那娟告訴澎湃新聞，購房的業主來自全國各地甚至有居住在國外的，常年都不在海口。所以在交房後，業主們都按售樓合同約定，將購買的酒店式公寓房産統一託管寶景房開公司安排的金色陽光公司經營管理。託管模式分積分模式、“分紅+積分”模式和完全自住型三種。

　　工商資料顯示，金色陽光公司其實是寶景房開公司的控股子公司。寶景房開公司的大股東為佔股80%的陜西海盟投資股份有限公司(以下簡稱：陜西海盟公司)，其餘股東為燕虎、燕海、楊立山、海南萬瑞達旅業投資管理有限公司。金色陽光公司則由寶景房開公司佔股60%、陜西海盟公司持股40%。

　　“絕大部分分紅模式的業主在12年託管期裏沒有或收到很少的收益，開發商承諾的分紅、維修翻新等也不兌現。”另有業主告訴澎湃新聞，2013年春節時第一個託管期快結束時，業主們就曾因為這些因素維權，因業主們分散各地，未能取得效果。

　　那娟説，由於金色陽光公司經營管理不理想，寶景小區也因金色陽光公司管理不善導致建築主體被隨意改建、違建搭建等情況嚴重，不少業主對金色陽光公司都有意見。在這種情況下，寶景房開公司卻謀劃著將寶景小區打包給其他公司經營。

　　目前負責寶景小區運營的海南良智公司現場負責人也表示，寶景小區此前運營的效果一直不是特別理想，更換過幾家運營團隊，有一些虧損。

2022年12月5日，未經業主同意，寶景房開公司與萊吉威爾公司、海南展會公司簽訂租賃合同，將寶景小區公共區域打包出租。

　　未經業主同意，房開商將小區公區打包出租

　　那娟説，2022年底第三期委託經營合同即將到期時，寶景房開公司擬將寶景小區交海南展會酒店管理有限公司進行出租託管經營。

　　工商資料顯示，海南展會公司成立於2022年1月12日，註冊資本1000萬元，由萊吉威爾(海南)投資有限責任公司100%控股。成立時，海南展會公司的法定代表人為寶景房開公司股東燕海，其佔股50%。2023年2月7日，燕海將股份全部轉讓給萊吉威爾公司，法定代表人也變更為梁崇煒，劉茜任海南展會公司監事。

　　萊吉威爾公司工商資料則顯示，該司成立於2022年12月1日，股東為夏開明、劉茜、梁崇煒、丁玉華4人，分別持股40%、30%、20%和10%。

　　寶景房開公司一離職員工告訴澎湃新聞，燕海和燕虎是寶景房開公司的實控人，劉茜是他們的合作夥伴。

　　但該説法尚未得到寶景房開公司方面回應。

　　“由於海南展會公司在2022年年底接管小區，並以升級改造為名大量砍伐寶景小區綠植、破拆小區大堂和門樓。”那娟説，業主們為維護權益，2022年年底籌備業委會，最終在2023年9月12日正式成立首屆業委會。在業委會不斷追問海南展會公司出具其施工合法性後，海南展會公司2023年9月26日向業委會提供了寶景房開公司與海南展會公司、萊吉威爾公司簽訂的《海南寶景度假花園項目租賃合同》，但該《租賃合同》不完整，缺少關鍵的一頁資訊。

　　澎湃新聞從這份殘缺的《租賃合同》了解到，該合同是寶景房開公司與海南展會公司、萊吉威爾公司在2022年12月5日簽訂。

　　《租賃合同》約定，寶景房開公司是寶景小區的所有權人，同意將該合同租賃物出租給萊吉威爾公司。其中，寶景小區所有租賃物包括所有已取得不動産權證部分及其他未取得的公共服務物業(不包含酒店公寓)。具體為寶景房開公司名下位於寶景小區項目土地使用權和公共服務房産、地上附著物、構築物、地下室、停車場、園林、泳池、溫泉配套設備設施等。

　　合同還約定，作為乙方的萊吉威爾公司可對合同租賃物更新改造添附，並享有改造添附部分的所有權。租賃期間，萊吉威爾公司可對租賃物部分轉租第三方經營，但不能整體轉讓經營權。

　　“這份《租賃合同》簽訂時，作為寶景小區的業主，名義上的主人，我們全然不知道。”那娟説，他們很驚訝寶景房開公司背著業主就將小區公共區域的經營管理進行出租的行為。

　　寶景小區一位律師業主向澎湃新聞表示，他們與寶景房開公司原本的託管協議已經結束，業主有自行選擇的權利，寶景房開公司無權將寶景小區公共區域的經營管理進行出租。

　　酒店公寓被再度轉租給疑似關聯公司

　　那娟説，海南展會公司接管寶景小區後，再度要求和業主們簽訂託管合同。合同分租賃模式、積分模式和“分紅+積分”模式。租賃模式租期分3年和8年，3年期起的，租金2.5萬元/每年，裝修款由業主承擔，海南展會公司驗收後付租金；8年期由海南展會公司承擔裝修費，每年給業主1.2萬—2.2萬元租金(根據房型大小)。

　　積分模式和“分紅+積分”模式的託管期一次性簽12年，均按四星級酒店的標準進行裝修，單間的裝修款為12萬—15萬元，兩房、三房裝修金額還需增加。如果業主提前解約需承擔裝修費用。

　　“對於海南展會公司提供的模式，不少業主都難以接受。”那娟説，多數業主對此都比較猶豫。

　　然而，在業主們還在對合同猶豫不決時，寶景小區又被轉租給海南良智酒店管理有限公司經營管理，但託管合同還是與海南展會公司簽訂。

　　工商資料顯示，海南良智公司2023年5月8日成立，註冊資本100萬元。2024年3月4日，海南天喜福緣置業有限公司成為該司股東，佔股20%。天喜福緣置業公司則是由萊吉威爾公司股東劉茜100%控股。這也表明，海南良智公司和萊吉威爾公司存在一定關聯。

　　海南良智公司寶景小區現場負責人張先生告訴澎湃新聞，他們公司是在2023年將這個項目接手過來的，接手時簽了167戶業主。

　　因萊吉威爾公司、海南展會公司的註冊地都在寶景小區，澎湃新聞試圖聯繫這兩家公司時，張先生表示“有什麼事問我就可以了”。對於萊吉威爾公司和海南展會公司如何將項目轉租給海南良智公司，張先生表示，這些問題可以等待法律途徑的結果。

長流鎮政府答覆稱，寶景小區的施工未取得施工許可。

　　曾向多部門反映，已起訴請求判決《租賃合同》無效

　　“海南展會公司進場後，就對小區亂砍、亂拆、亂建。”那娟説，業委會成立後，他們就著手調查小區的情況。2023年10月左右，他們調查確定海南展會公司未經業主同意就開始施工的區域是法定歸屬於全體業主的小區公共區域，並且存在非法施工的嫌疑。於是，業委會也向相關職能部門舉報。

綜合執法部門對海南展會公司下達責令停工通知書

　　證據材料顯示，接到寶景小區業委會的舉報後，海口市綜合執法局秀英分局曾在2023年11月7日介入調查，經調查，寶景小區未取得相關審批手續，屬擅自開工建設，並責令海南展會公司停止違法行為。

　　秀英區長流鎮政府同年11月8日接到反映後 ，會同秀英區綜合行政執法局、園林局、住建局于12月15日下午到現場核實。

寶景小區樹木被砍伐後，秀英區園林局對施工單位作出行政處罰。

　　經現場核實和走訪調查，上述部門了解到，寶景小區共有331戶業主，其中約180戶業主的房子已全權委託給海南展會公司管理。在接手管理後，海南展會公司對寶景小區公共綠化進行升級改造，但未召開業主大會進行投票。業委會成立後，海南展會公司也未經業委會同意和授權，擅自引入公司對小區公共綠化進行施工改造。

　　經秀英區園林局確認，海南展會公司未辦理伐移樹木的手續就對寶景小區內的公共綠化部分樹木進行破壞。經核實，被砍伐的樹木有26株，總價值18150元。負責綠化改造的公司也被處罰9萬餘元。

　　由於對調查結果不服，寶景小區業委會2024年3月21日向長流鎮政府提起信訪。長流鎮政府是年5月8日答覆稱，經核實，截至2024年5月7日，已跟海南展會公司簽約的業主數為131戶。同時，經調查，寶景小區的建設單位未取得施工許可審批，已下達《行政處罰告知書》，待走完程式後依法處置。

海口市資規局曾答覆寶景小區業主稱，大堂、游泳池屬業主共有，業主們起訴後，該答覆函被海口市資規局發函作廢。

　　此外，寶景小區業委會還向海口市自然資源和規劃局請示“寶景小區規劃範圍內大堂、游泳池是否屬於業主共有”。海口市資規局經查詢後，2023年11月 27日答覆稱，“根據《民法典》第二百七十四條‘建築區劃內的道路、綠地等場所和設施屬於業主共有財産。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有’的規定，大堂、游泳池屬於業主共有”。

　　基於調查的結果和職能部門的答覆，寶景小區200多名業主決定維權。因為部分業主在國外或年齡太大的原因，最終有64名業主集體向秀英區法院起訴寶景房開公司、萊吉威爾公司和海南展會公司。

　　寶景小區一案代理律師在起訴狀中表示，寶景房開公司未經小區業主大會決議同意出租寶景小區公共部分的行為因違反強制性法律規定，屬於無效行為，其與萊吉威爾公司、海南展會公司簽訂的《租賃合同》應屬無效。

　　海南良智公司雖非案涉《租賃合同》主體，但其實施了對小區公共部分拆除施工的行為，為便於人民法院查明本案事實，業主們將其列為本案第三人。

　　據此，寶景小區的業主請求法院判決確認《租賃合同》無效。

　　但在案件開庭前夕，海口市資規局于2024年8月7日發函作廢有關“大堂、游泳池屬於業主共有”的答覆函，並稱“經查詢不動産系統，寶景小區規劃範圍內大堂、游泳池等未查詢到産權登記資訊，未産權登記的部分該局無法對其權屬進行認定。寶景房開公司來函提及該司與業主簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議對上述部分已有約定……若寶景房開公司與業主雙方協商無法達成一致，建議通過司法途徑解決”。

　　澎湃新聞查詢業主提供的《商品房買賣合同法》及補充協議發現，業主們的購房合同至少有兩種版本，其中一個版本在補充協議中約定“除合同另有規定外，凡未進行建築面積分攤的房屋和配套設施的産權歸出賣人”。另一版本則在“關於物業管理區域共用部位有關事項的約定”明確規定，“大堂等公共通行部分……”歸業主共有。

　　代理此案的律師告訴澎湃新聞，今年9月下旬，秀英區法院第一次開庭審理此案，由於《租賃合同》不完整，他請求法庭要求對方提供完整的《租賃合同》以便查清事實，目前案件還在審理中。

　　海南良智公司寶景小區現場負責人張先生告訴澎湃新聞，現在雙方各執一詞，他們也在等待法院的判決結果。