稅費優惠政策公佈 房地産板塊或迎投資機遇

　　9月底以來，隨著我國一系列力促房地産市場止跌回穩政策的出爐，新房、二手房成交量大幅上升，房地産市場回暖跡象明顯。11月13日，所有稅收政策公佈，力促房地産市場平穩健康發展。

　　分析人士認為，目前房地産板塊仍處於政策預期拐點後的上漲初期階段，建議把握政策大方向順勢而為。考慮到降低購房交易成本後，房地産銷售量有望修復，二手房的成交量有望率先提升，重視板塊投資機遇。

　　所有稅收政策迎優化

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發佈了《關於促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局發佈了《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》，自2024年12月1日起執行。

　　此次稅收新政主要包括三方面：一是加大住房交易環節契稅優惠力度，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米；二是統一降低各地區土地增值稅預徵率下限0.5個百分點；三是明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。

　　國泰君安證券房地産行業首席分析師謝皓宇認為，以9月24日央行發佈會為房地産行業政策的拐點，從9月底至10月初，政策密集釋放，在此輪政策週期後，于11月中旬再度迎來新政落地。從節奏上看，相較過去等待政策效力逐步減弱再出臺新政的節奏相比，此次政策加碼的步伐跟隨緊湊，呈現預判式放鬆的狀態，充分體現將止跌回穩作為政策目標的決心。

　　“當前個人在房地産交易過程中，買方主要涉及契稅、印花稅，賣方主要涉及增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，相關稅率主要與房屋套數、購房時間、住宅性質等掛鉤。”國盛證券首席經濟學家熊園分析，本輪稅收政策調整主要集中在契稅和增值稅方面。契稅劃分標準和一線城市非普宅增值稅的調整有助於降低居民購房成本，土地增值稅預徵率的下調則有助於緩解房企現金流壓力，對於穩定房地産市場具有重要意義。

　　二手房市場明顯回暖

　　9月底以來，受所有房地産利好政策影響，全國二手房市場呈回溫態勢，多地公佈了樓市最新成交數據。

　　北京市住建委官網數據顯示，11月13日，北京二手房網簽量為730套；北京二手房10月網簽量達17367套，環比增長30.8%，同比增長63%，創19個月以來新高。

　　據“深圳發佈”微信公眾號發佈的消息，深圳市房地産仲介協會公佈的數據顯示，2024年第45周，深圳全市二手房(含自助)錄得2238套，環比增長6.1%。從近期二手房市場走勢看，深圳市二手房市場的錄得量已連續5周單周超2000套，呈現高位企穩態勢。

　　蘇州樓市方面，據“蘇州發佈”微信公眾號發佈的消息，蘇州房地産市場止跌回穩，10月新房和二手房成交量雙雙增長，新建商品住房認購量環比增長50%，二手房簽約量同比增長66.8%。

　　“青島發佈”微信公眾號發佈的消息稱，10月，青島全市房地産總成交量為12265套，同比增長15.2%。其中，新房成交量為5621套，同比增長7.8%；二手房成交量為6644套，同比增長22.3%。從面積來看，120平方米至150平方米的住宅成交量最高。

　　東興證券房地産行業分析師陳剛表示，政策面上已明確表露出維護房地産市場止跌回穩的意願，後續政策將會更加積極。當前地産板塊在供需兩端都迎來更加積極的政策加碼，建議持續關注地産板塊的投資機會。

　　房地産板塊投資機會凸顯

　　稅務總局等部門發佈的所有支援房地産市場發展的稅收優惠政策，彰顯了對市場止跌回穩的決心。

　　從配置角度看，謝皓宇認為，房地産市場或進入新階段，預計資産整合和重組將成為接下來的看點，境內債務重組或提速。同時，考慮到當前人口週期對行業的影響，資源整合將是主流，一線城市國企的優勢將開始體現。

　　中金公司不動産與空間服務行業首席分析師張宇表示，具備開發投資修復潛力、深耕核心城市且長期仍有一定市場份額提升空間的頭部企業可優先著眼配置；若後續政策力度超預期，可擇機選擇更高彈性標的，建議關注房地産開發及物管板塊投資機會。

　　“契稅和增值稅的優惠對樓市成交活躍度的提升有積極作用，促進房地産市場止跌回穩。”國聯證券房地産行業首席分析師杜昊旻認為，土地增值稅的調整能緩解房企現金流壓力，同時有利於利潤率水準提升。後續建議關注佈局一線及核心二線城市、主打改善型産品、具備持續拿地能力的房企，同時建議關注受益於政策利好一二手房市場活躍度提升、擁有核心競爭力的房産仲介平臺。