存“斷糧”隱憂 臥龍地産折戟紹興“大本營”

臥龍地産旗下兩湖置業在公司“大本營”開發的臥龍銀湖灣項目。

　　臥龍地産集團股份有限公司(以下簡稱“臥龍地産”，600173.SH)在大本營浙江紹興開發的項目正陷入一場口碑危機。

　　近日，紹興臥龍銀湖灣業主向項目開發商臥龍地産旗下紹興市臥龍兩湖置業有限公司(以下簡稱“兩湖置業”)發出《乞求書》稱，臥龍地産在紹興開發的銀湖灣項目存在外墻凹凸不平、地下室沉降開裂、沙盤描述與實際不符等諸多問題。這份《乞求書》有43名業主聯名簽字，並按下了自己紅手印。

　　據了解，除臥龍銀湖灣外，同處紹興市的上虞區臥龍東方郡也因陽臺計算全部面積而遭到業主質疑。

　　3月12日，臥龍地産方面在向《中國經營報》記者發來的書面回復中表示，臥龍銀湖灣項目業主提出的外墻凹凸不平問題，房産公司根據現場實際情況對不夠平整部分進行了重新施工，同時對地下室出現少量細微裂縫和滲水等問題已整改完成，並於2019年12月27日通過政府相關部門竣工驗收備案，如項目出現類似問題，公司將無條件立即整改修復。

　　深陷“品質門”

　　臥龍銀湖灣業主代表秦衝(化名)告訴記者，8號樓2個單元車庫通道存在沉降裂縫，“已經透光了，我們讓開發商鑒定，但並沒有出示過文件，新房沉降這麼厲害我們也擔心”。此外，該業主提供的照片和視頻顯示，地下車庫存在多處滲水、漏水現象。

　　秦衝提供的照片顯示，臥龍銀湖灣1~3層外墻面凹凸不平，在陽光照射下更加明顯。另一位業主也告訴記者，我們反映問題後，施工方進行了整改，雖然比之前有所改觀，但依然存在墻面不平整的問題。

　　對於業主對於項目品質的擔憂，臥龍地産技術部部長宋海崗承諾，按照我們對業主和監管單位的承諾，只要在8年的期限內出現一些滲漏、裂縫等問題，我們都會無條件整改。

　　此外，地下車庫與電梯入口存在近2米的高差也是業主關心的問題。據秦衝介紹，開發商在地下一層建了很多車棚(儲藏室)，並在今年年初進行售賣，導致每棟樓要從地下車庫走十余個臺階才能乘坐電梯，給以後的生活帶來了很多不便，規劃設計不人性化也不符合相關要求。

　　對於上述問題，臥龍銀湖灣43位業主向開發商兩湖置業提交聯名《乞求書》，並按下紅手印要求公司進行整改。2020年1月16日，兩湖置業就業主關心的問題做出書面答覆，同意對細微裂縫、滲水部位進行維修，滲水問題一經發現公司將第一時間安排維修。

　　記者獲得的一份蓋有兩湖置業公章的回復文件顯示，對於8號樓地下室通道存在的漏水問題，公司已組織專業隊伍根據設計院出具的專項方案要求施工單位進行整改，2019年12月18日，兩湖置業向浙江山水建築設計有限公司(以下簡稱“山水設計公司”)、浙江智傑建設管理有限公司下發工程聯繫單，對於7/8號樓地下室與連接通道墻體上的滲水點，公司擬採用高壓注漿對滲水點進行整改。山水設計公司回復同意此施工方案。

　　兩湖置業臥龍銀湖灣項目部一位婁姓負責人在接受記者採訪時表示，停車場地面距電梯入口確實有1.9米的高差，需要解釋的是，項目從開始的規劃設計、上報審批到竣工驗收都是這樣的，符合規劃設計和驗收要求，在車位銷售過程中也向業主進行了公示。

　　對於外墻凹凸不平和地下室滲水的問題，婁姓負責人告訴記者，公司在正式交房前進行了整改、維修，並通過了主管部門的驗收，“業主反映的裂縫問題並不是沉降導致的裂縫，是兩個單元間的伸縮縫，我們認為不存在沉降裂縫等嚴重的品質問題。對於業主提出的合理要求，我們會儘量滿足，包括一些品質問題做整改，對於解決不了的問題我們也會解釋清楚。”

　　面積計算惹爭議

　　除臥龍銀湖灣外，位於上虞區的臥龍東方郡項目也存在爭議。

　　據業主劉挺(化名)反映，該地塊按照土地出讓協議及設計要求，共11棟總層高16層的高層住宅陽臺為全封閉陽臺，需計算全部面積，6棟9層洋房則計算一半面積，置業顧問在銷售過程中並未做明確介紹，並質疑開發商隱瞞相關情況。

　　以劉挺購買的約130平方米的戶型為例，該房源2個陽臺總面積約16平方米，單價1.55萬元，如果按一半面積計算，可以少付12萬餘元，“陽臺計算全部面積，直接導致了房屋性價比太低。”

　　對於劉挺等業主反映的問題，臥龍地産並不認同。公司在書面回復中表示，臥龍東方郡在銷售過程中，銷售人員對潛在購房者已清楚介紹公司産品，不存在業主反映的問題。

　　資料顯示，臥龍東方郡位於上虞區經濟開發區復興路與博文路交叉口，由臥龍天香南園房地産開發有限公司開發建設，是臥龍地産佈局上虞的項目，總建築面積14.12萬平方米，總戶數785戶。

　　記者查詢發現，臥龍東方郡所在地塊為上虞區濱江新城22號地塊。爭議在於，根據浙江省住房和城鄉建設廳等於2018年5月10日聯合印發的《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》規定，自當年7月1日以後新出讓(或劃撥)的土地，住宅套內陽臺不論封閉與否，均按陽臺面積的一半計算。

　　厘清臥龍東方郡所處地塊土地出讓時間成為解決爭議的關鍵。在劉挺等業主看來，地塊掛牌出讓的時間是2018年4月3日，但開發商繳清土地出讓金並獲得國有土地使用權證是在2018年7月2日，“購房合同上載明的土地使用權終止日期也是2088年7月2日”。

　　劉挺告訴記者，根據浙江省住房和城鄉建設廳解釋，上述文件的執行以土地出讓時間為準，實行“老人老辦法，新人新辦法”。如果土地出讓時間以2018年7月2日為準，全封閉陽臺就需只計算一半面積。

　　紹興市自然資源和規劃局上虞分局並不認同劉挺等業主的想法。該局經調查回復稱，臥龍東方郡地塊于2018年4月3日出讓，根據相關規定，高層建築的陽臺需按週邊水準投影計算全部建築面積。

　　“我們不認可紹興市自然資源和規劃局上虞分局的認定，已經將情況反映給了紹興市自然資源和規劃局，但還沒有回復。”劉挺表示。

　　臥龍地産方面也回應表示，根據紹興市規劃局《規劃設計條件書》紹規條(2018)第18號第七條第(三)點，“高層建築不得設置開放式陽臺”的要求，臥龍東方郡高層陽臺按規劃要求為封閉式設計。根據2007年試行的《浙江省房屋建築面積測算實施細則(試行)》，“挑樓、全封閉的陽臺按其週邊水準投影計算面積”，因此臥龍東方郡全封閉陽臺需計算全面積。

　　或遇“斷糧”危機

　　據了解，臥龍地産是臥龍控股集團有限公司(以下簡稱“臥龍集團”)旗下房地産業務板塊上市公司。作為紹興市知名企業，臥龍集團擁有臥龍電氣(600580.SH)、臥龍地産(600173.SH)和BrookCrompton(AWC.SI)3家上市公司，形成了以電機及驅動為主業、房地産業和金融投資業為兩翼的産業佈局。

　　財報數據顯示，2019年前三季度臥龍地産實現營收12.56億元，同比下滑37.22%；凈利潤3.17億元，同比增長4.12%。截至2019年9月30日，公司無新增土地面積、新開工面積，竣工面積為7.69萬平方米，同比減少80.22%；同期房地産項目簽約銷售面積為23.57萬平方米，同比增加67.64%；簽約銷售金額為29.58億元，同比增加105.13%。

　　“公司營收減少而凈利潤增加是合理的。”臥龍地産方面回復稱，公司營業收入下降主要是房産可結轉收入比去年同期減少，以及廣州君海網路有限公司不納入公司的合併範圍；而凈利潤上升主要原因是公司結轉收入同比産品結構不同，2019年三季度結轉的産品毛利率較高。

　　據了解，臥龍地産目前的房地産開發項目主要位於浙江紹興、湖北武漢和廣東清遠三地，開發項目包括上虞臥龍花園、天香南園，武漢臥龍麗景灣、臥龍墨水湖邊和清遠五洲世紀城、萬商豪苑，整體累計去化率超過95%。截至2019年6月末，公司在三地開發産品的營收佔比分別為9.30%、42.49%和48.21%。

　　臥龍地産在書面回復中表示，公司是一家區域性房地産開發企業，深耕二三線城市，對項目所在區域的市場較為熟悉，項目所在區域房地産市場目前不存在風險，同時武漢項目剩餘可售房源佔公司比重不高，武漢項目因疫情尚未復工復産對公司影響不大。

　　對於眾多房地産開發企業來説，快週轉成為企業規模擴張的重要法寶。不過對於臥龍地産來説，2019年公司在土地市場顯得較為“佛係”，全年僅11月份在上虞經濟開發區以3.85億元競得一幅地塊。

　　2019年半年報數據顯示，臥龍地産擬開發土地賬面餘額為1.68億元，擬開發土地項目只有五洲世紀城一項，土地面積為20.04萬平方米，擬開發建築面積為57.42萬平方米。聯合信用評級表示，臥龍地産土地儲備規模較小，房地産業務後續發展面臨一定不確定性，與國內大型地産企業相比，公司規模和資本實力仍屬一般，在房地産行業兼併重組強者恒強的大趨勢中，公司面臨的衝擊和競爭壓力將加大。

　　不過，對於謹慎拿地可能引發的“斷糧”危機，臥龍地産方面回應稱，公司經營模式較為穩健，目前的土地儲備能滿足公司未來3~5年發展，同時公司也會適時增加土地儲備，不存在因新增土地面積和竣工面積大幅下降對公司業績帶來的影響。