“金九”到來,樓市未出現往年同期繁榮局面。國家統計局10月21日發佈的70個大中城市房價數據顯示,9月新建商品住宅和二手住宅,環比價格上漲城市為53城與40城,數量較上月分別再減2城和3城。
業內人士解讀到,臨近年末,房企為回籠資金,頻出“以價換量”銷售策略,帶動各等級城市房價環比漲幅以穩或微跌為主。如果政策回歸中性,將一定程度上推動交易市場小幅反彈。但在中央“房住不炒”導向下,再難出現房價暴漲局面。
■新房價格環比微漲
進入9月,從新房和二手房漲價城市數量來看,總體仍現降溫態勢,但步入“金九”傳統銷售旺季,房價增速降幅較前幾月有所收窄,新建商品房價格較上月環比微升。
具體來看,9月,一、二、三線城市新建商品房價格分別環比上漲0.4%、0.6%和0.8%,漲幅均較上月擴大0.1個百分點。
“‘金九’期間新房市場‘以價換量’使得大部分購房者購置市區或者高端樓盤,成交結構的變化帶動價格上漲。”諸葛找房數據分析師國仕英錶示,總體來看,受調控政策影響,各等級城市新房銷售均價趨於穩定或小幅上漲,與國家調控基調“穩”相貼合。
值得注意的是,廣西南寧繼8月領漲後,再次成為9月房價指數環比漲幅最大的城市。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出,這與部分投資投機需求進入以及購房需求釋放等因素有關。“後續預計房地産管控或進一步升級。”
相較新房漲勢,二手房價繼續呈現穩中有降走勢。其中,一、二、三線城市二手房價環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.7%,除一、二線城市漲幅與上月持平外,三線城市漲幅回落0.1個百分點。
嚴躍進指出,二手房漲價城市減量疊加房價增速回落,均説明二手房市場不再強勢。眼下二手房市場進入淡季,購房需求下降,導致二手房房東降低掛牌價格,其實際成交價格也會有所下跌。
“此外,部分城市置換需求較為迫切,在新房降價銷售背景下,為將手中小戶型房屋出售置換大戶型房屋,降價力度有所增加。”國仕英分析補充道,三線城市二手房市場量級更小,因此價格下滑更加明顯。
“需要警惕的是,近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城市人才購房政策略有放鬆,從預期角度看,或推動購房需求繼續釋放,進而容易帶動房價反彈。”嚴躍進説。
■開發投資增速止跌
從投資角度看,9月,企業方面拿地態度依舊保守,不過投資熱情相較前幾月有所回溫。1-9月,房地産開發企業購地面積為15454萬平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月收窄5.4個百分點;土地成交價款8186億元,下降18.2%,降幅收窄3.8個百分點。
房企拿地面積降幅收窄,一定程度上緩和了房地産開發投資額增速連續4個月下行的態勢。1-9月,全國房地産開發投資98008億元,同比增長10.5%,增速與1-8月持平。
嚴躍進表示,今年上半年土地數據相對低迷,但近期來看已有所改善,比預期走勢略好,也説明瞭開發投資的韌勁。“當然,房企對於土地市場總體以保守為策略,除非是聯合拿地,否則購地方面依然不會太激進;部分房企近期採取了逆週期拿地策略,土地溢價率不高,有效控制了購地成本。”
從銷售面積看,今年1-9月商品房銷售面積119179萬平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月收窄0.5個百分點。“該指標充分説明瞭當前房屋交易市場雖然是降溫的,但絕對不悲觀。”嚴躍進指出,雖然市場普遍認為今年樓市“金九”成色不足,但這更應該理解為樓盤供應增加,進而導致具體樓盤的看盤詢價數量是有所減少的。
“到了10月,受部分城市定向限購等政策的影響,市場預期或有改善,這也容易帶來一定的市場交易反彈。”嚴躍進進一步指出。
■雙向調節 平穩為主
今年8月,央行提出利率並軌以來,北京、深圳等地銀行率先“換錨”,不同程度提高房貸利率水準。據融360大數據研究院發佈的最新監測數據顯示,9月當月,全國首套及二套房貸平均利率分別為5.51%和5.83%,環比上漲4個和5個基點,實現全國房貸利率4個月連漲。
企業方面,自今年“小陽春”過後,受政策影響,融資渠道全方位收緊,包括信託融資、債券發行以及開發貸等。
央行調查統計司司長阮健弘近日介紹,今年前三季度新增房地産貸款4.6萬億元,佔新增人民幣貸款的33.7%,比去年全年低6.2個百分點。其中,新增房地産開發貸款1萬億元,佔同期各項新增貸款的7.7%,佔比較去年全年降低3.9個百分點;此外,房企累計境內債權融資5144億元,同比下降10.5%,較2018年全年減少8.98個百分點,延續2017年以來的持續下降態勢。
進入9月後,房地産調控政策發佈依舊密集。比如,9月2日,上海銀保監摸底信託公司房地産及通道業務;9月4日國常會要求,提前下達明年專項債新增額度,但明確規定不得流入房地産領域等。
據中原地産研究中心統計數據顯示,9月單月全國房地産調控政策發佈次數高達48次,前9個月房地産累計調控385次。“整體來看,2019年房地産調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄。”中原地産首席市場分析師張大偉表示。
“房地産調控原則是亂必調,漲幅過高必然加碼,平穩仍是主流。”張大偉指出,穩定是雙向調節,大漲不是穩定,但暴跌同樣也不是穩定。
值得注意的是,在房地産投資市場增速降幅緩和之際,近期已有超30城發佈各類人才引入政策。10月19日,海南省三亞市下發《關於進一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大專以及以上學歷的人才,在三亞實際工作滿一年,且繳納一年社保及個稅的,可在海南省購買一套房産”,市場解讀這一舉措為海南實施全域限購一年半後,首次迎來大幅度“鬆綁”。
“此類鬆綁客觀上使人才購房等候時間減少,這也有助於帶來更大的市場交易反彈,對於四季度交易活躍等都有積極的作用。”嚴躍進表示。
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