金隅集團52億拍得盤古大觀“龍首” 經營現金流連續兩年為負

　　北京新地標建築盤古大觀“龍首”被金隅集團(601992)51.87億元納入麾下。

　　日前，北京市朝陽區北四環中路27號院5號樓被上海銀行股份有限公司北京分行申請司法拍賣，評估價為74.03億元，起拍價為51.82億元，加價幅度為500萬元，競拍保證金10億元。經過兩輪競價，北京鈺珵置業有限公司以51.87億元競價成功，較起拍價高出500萬元。

　　長江商報記者了解到，北京鈺珵置業有限公司為北京金隅集團全資孫公司。金隅集團上市十年10年其業績增速十分迅速。年報數據顯示，2018年金隅集團實現營業收入831.17億元，同比增加30.53%，2008年時僅88.8億元；營業利潤為65.69億元，歸屬於母公司凈利潤32.6億元，同比增加14.94%。資産總額從2008年底的257.8億元增長到2018年底的2682.8億元。可以看到，此次收購“龍首”，花掉了去年近一年營業利潤。

　　值得注意的是，近兩年，金隅集團現金流連續為負，2017年—2018年的經營現金流的分別為：-118.55億元、-50.43億元。

　　資金緊張的同時，伴隨著多筆債務集中到期，金隅集團計劃通過外部融資緩解資金壓力。截止到目前，金隅集團已發行三筆公司債、兩筆超短期融資券以及一筆中期票據，合計融資金額90億元。

　　51.87億競得盤古大觀“龍首”

　　8月20日，金隅集團發佈公告稱，公司下屬全資子公司北京鈺珵置業有限公司(下稱“鈺珵置業”)參與公開競拍。拍賣標的為北京市朝陽區北四環中路27號院5號樓，評估價為74.03億元，起拍價為51.82億元，加價幅度為500萬元，競拍保證金10億元。經過兩輪競價，鈺珵置業以51.87億元競價成功。

　　值得一提的是，本次競得的5號樓，與緊隨其後4棟建築由南至北一線排開，形似長龍，名為盤古大觀，總建築面積42萬平方米，該建築群與鳥巢、水立方、奧體中心等奧運場館緊鄰，地理位置優越，是北京的知名地標，也是北京盤古氏投資有限公司的重要資産之一。

　　5號樓是其中最高的一棟，形似龍首，地上39層，地下5層，總建築面積約13.94萬平方米，房屋用途為寫字樓，土地性質為國有出讓，證載剩餘可使用年限約為37年，目前帶有租約。

　　根據法院方面披露的資訊，該棟樓産權單位為北京盤古氏投資有限公司。該寫字樓將被整棟首次拍賣，參考價為74.03億元，起拍價在參考價基礎上打了7折，為51.82億元，參與本次拍賣需要交納保證金10億。標的物的房屋性質為商品房，于2013年建成，包含地下5層、地上39層。

　　值得注意的是，去年盤古大觀的40多套公寓和19套辦公地産曾被拿出進行批量法拍，最終因無人舉牌而流拍。

　　一位財經評論人對長江商報記者表示，對於此類項目來説，本身牽涉較多的股權問題，所以接盤企業也不多，項目的交易價格也是被壓低的。另外從實際情況看，當前地産企業的資金面是收緊的，動輒50多個億的項目收購成本，一般企業也難以承受。所以對於金隅來説，此類收購的性價比還是比較高的，或者説成本可控的，但未來需要防範項目中間的一些股權瑕疵等問題。

　　經營現金流多年為負

　　北京金隅集團是北京市知名國企，涵蓋房地産開發、物業投資及管理、水泥及預拌混凝土、新型建材與商貿物流等板塊，在北京及天津持有的高檔寫字樓、商業、産業園區等投資物業面積約135萬平方米，其中在北京核心區的高檔投資性物業約72萬平方米。

　　對於本次接盤盤龍大觀“龍首”金隅集團稱，物業投資與管理是公司的主業之一，本次競得標的資産符合公司的發展戰略，有利於提升公司物業投資與管理板塊的競爭優勢，具有合理的商業價值，符合公司及股東的整體利益。

　　金隅集團同時強調，本次競拍所涉資金全部為公司自有資金，不會對公司現金流和正常生産經營造成不利影響。

　　不過，長江商報記者注意到，上市十年以來，金隅集團現金流連續多年為負，2014年—2018年的經營現金流的分別為：-61.56億元、-6.53億元、35.04億元、-118.55億元、-50.43億元。

　　此前，有投資者詢問金隅集團，“看到公司上市10年以來的經營現金流凈額一直為負數，累計的經營流凈額已經為-200億以上。請問公司的經營狀況出了什麼問題，為何一直沒有出現穩定為正的現金流？公司是否面臨破産的風險？”

　　金隅集團回復稱，“公司上市十年來，經營活動産生的現金流並非始終為負，近兩年確實是負的。這跟公司業務構成有一定關係。近兩年來，一方面公司並購重組較多，另一方面為保證房地産業務的持續穩定發展，增加了土地儲備。”今年一季報顯示，金隅集團貨幣資金由去年底的187.7億元增至今年3月底的210億元左右。

　　現金流緊張的同時，伴隨著多筆債務集中到期，金隅集團計劃通過外部融資緩解資金壓力。截止到目前，金隅集團已發行三筆公司債、兩筆超短期融資券以及一筆中期票據，合計融資金額90億元。

　　具體來看，2月發佈2019年度第一期超短期融資券，發行總額20億。據了解，金隅集團本期短期融資券簡稱為“19 金隅 SCP001”，發行期限為216天，每張面值為人民幣100元，按面值平價發行，票面利率為3.04%。

　　8月，金隅集團發行2019年度第二期中期票據，發行金額20億元，發行期限5年，發行利率3.94%。根據披露，金隅集團本次融資所籌資金，將用於償還8月18日—8月30日期間到期的招商銀行、郵儲銀行、北京銀行、中國銀行4筆銀行貸款，金額分別為6億元、7億元、3億元、4億元，合計20億元。

　　根據募集説明書顯示，截至本募集説明書籤署之日，金隅集團及下屬子公司待償還公司債券173.69億元(其中私募發行47億元)，超短期融資券28億元，一般中期票據105億元，長期限含權中期票據180億元，企業債0.39億元，ABS24.09億元，總計511.17億元。

　　水泥業務貢獻近半收入

　　從業績來看，上市10年，其業績增速十分迅速，據官網數據顯示，金隅營業收入從2008年的88.8億元增長到2018年的831.2億元，資産總額從2008年底的257.8億元增長到2018年底的2682.8億元，凈資産從2008年底的84.9億元增長到2018年底的792.2億元，利潤總額從2008年的17.8億元增長到2018年的64.5億元，扣除非經常性損益後的凈利潤從2008年的4.8億元增長到2018年的29億元。

　　近日發佈2019年上半年業績預增公告，預計2019年上半年實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為26億—31億元之間，同比增加約8%—29%。金隅集團表示，2019年主要經濟目標實現銷售收入850億元。

　　公告披露，2018年，金隅集團主營業務收入為823.97億元；利潤總額為64.45億元，增加58.85%；凈利潤為42.81億元，同比增加45.12%，歸屬於母公司凈利潤為32.60億元，同比增加14.94%。

　　具體到細分業務，2018年金隅集團水泥板塊收入391.2億元，佔總收入的比例為47.48%；房地産開發、建材板塊收入分別為221.46億元和198.13億元，佔總收入的比例分別為26.88%和24.05%。在金隅集團主營業務板塊中，物業投資及管理收入僅為42.3億元，居末位。

　　可以看到，水泥業務幾乎為金隅集團貢獻了近半收入。不過，為解決與冀東水泥的同業競爭等問題，金隅集團計劃將其全部剝離。

　　今年1月9日，金隅集團發佈公告稱，公司擬將水泥等業務相關資産，通過增資合資公司及現金出售兩種方式注入冀東水泥。交易完成後，金隅集團與冀東水泥之間的同業競爭問題將得到徹底解決，金隅集團的水泥業務板塊將由冀東水泥來統一進行經營管理。