蛋殼公寓被曝惡意拖欠房租 單方面喊房東免租惹眾怒

　　2月29日，21世紀經濟報道開設“315投訴平臺”，發起消費者保護線索徵集。21世紀經濟報道記者梳理髮現，關於蛋殼公寓的投訴集中，反映強烈，截至目前，“315投訴平臺”共計收到65條相關投訴。其中，蛋殼公寓業主意見最大。

　　比如，一位北京業主表示：“蛋殼公寓利用疫情，以不可抗力為由，惡意拖欠全國房東房租，單方面通知房東免租最少一個月”；一位武漢業主則説：“今年疫情發生後，蛋殼公司就打電話，要求武漢所有房東免租三個月。打著為租客的旗號，但是詢問租客發現，他們的房租早就交給蛋殼，蛋殼兩頭通吃，引起市場混亂。”

　　蛋殼公寓免租風波最新： “房東支援計劃”暫不適用武漢，多位業主希望按約付款

　　近期，蛋殼公寓免租一事爭議不斷。

　　2月20日，“蛋殼公寓”官方微網志發佈消息稱，在前期與廣大房東深入溝通交流基礎上，整理出最容易被理解接受的三種支援方案，推出“蛋殼房東支援計劃”。

　　1、疫情期間愛心支援的一個月房租，在合同結束時返還。

　　2、疫情期間愛心支援的一個月房租，在合同的剩餘租期分月份返還。

　　3、疫情期間愛心支援的半個月免租期，應付剩餘租金將在合同約定付款日起15個工作日內支付。

　　(來源：“蛋殼公寓”官方微網志)

　　然而，直到現在，多位業主仍在投訴。原因在於，他們不滿意上述方案，希望蛋殼公寓按約付款。

　　爭議“不可抗力”

　　上海錦天城律師事務所律師曾崢告訴21世紀經濟報道記者，合同履行過程中遇到不可抗力或者情勢變更，導致履行合同遇到問題的，應該及時通知相對方後雙方協商解決，而不是單方面變更合同。如果合同一方在履行合同過程中向另一方故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤意思表示，如放棄某些可得利益，這類情形可能構成民事合同中的欺詐，利益受損的一方可以向欺詐的一方主張返還或者賠償損失。

　　2月20日，一位法律業內人士對記者表示，法律上的不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。如果按照這個定義，本次疫情的爆發以及政府部門因此出臺的管控措施本身是基本符合不可抗力定義的。但這不是問題的關鍵。

　　他説，一個客觀情況能否作為不可抗力免責，首先要考慮是否影響到合同的履行，即不可抗力的發生與合同履行之間存在直接的因果關係，否則無法作為免責理由。要注意的是，蛋殼公寓解除的是和業主之間的委託合同，而非租賃合同。這就要看蛋殼有沒有依據説明，疫情的發生是導致他們無法繼續接受委託的原因。

　　另外，即使不可抗力導致合同不能履行，後果也不等同於直接解除合同。能否解除合同考慮兩方面：一方面是雙方合同條款裏有沒有約定發生不可抗力的情況下合同如何處理，例如是直接解除還是暫停履行，有約定的從其約定；如果合同沒有這方面約定，那麼根據法律規定，只有不可抗力嚴重到導致合同目的無法實現，即合同目的已落空或必然落空，才可解除合同。按照一般理解，從本次疫情發生到目前持續的時間、對這類合同影響的方式和範圍來看，還難以得出會導致此類合同目的無法實現的結論。

　　上述法律業內人士表示，典型的案例是旅遊合同，疫情壓力下無法按期履行，暫停之後，後續也沒假期因素使得合同目的落空。但是，持續性的合同解除依據不足。如果因為公司資金流問題，那就不滿足因果關係條件。

　　武漢一位業主表示不了解這個方案，在21世紀經濟報道記者描述後，他説：

　　“武漢地區蛋殼公寓沒有這個方案，同時我們也不接受該方案。方案很簡單，履行合同。蛋殼公寓按照合約履行，或者我們按照合同解約並要求其賠付違約責任。”

　　租金被“兩頭通吃”

　　蛋殼公寓相關人士告訴21世紀經濟報道記者，目前這個方案暫時不適用於武漢。武漢地區因受疫情影響，目前還處於封城狀態，我們會儘快推出面向武漢房東的政策，盡最大可能實現三方共贏局面。

　　廣州一位業主告訴21世紀經濟報道記者，希望按照合同履行，馬上返還租金，這也是大多數業主意見，一些業主還想把房子收回來：

　　“我也沒有太多時間去看這個，本身工作很忙，還給我們找那麼多麻煩。有合同在那裏，合同變更的話，應該相互協商，而不是説打個電話，這個合同就變更了。”

　　“問題暫時得到解決，但我擔心下個月了，擔心以後蛋殼公寓會不會按期付這個房租。”2月初，北京一位業主和蛋殼公寓協商達成一致，他告訴21世紀經濟報道記者，跟蛋殼公寓簽了三年期合同，原合同有免租期，具體來説，第一年55天，第二年15天，第三年15天：

　　“前段時間，蛋殼公寓工作人員來電説，受疫情影響，免租一個月(跟原合同15天免租期無關)。我跟租戶聯繫，人家都是按期交租金的，租戶並沒享受優惠。我説，既然租戶給了你租金，那我不能免租，如果你對租戶優惠了，疫情我也理解，那我也沒問題。”

　　“後來達成一致，不過這和2月20日蛋殼公寓方案沒有關係。我同意原合同15天免租期，本來應該2月1日到賬，結果2月下旬才到賬。”

　　租戶也有不滿

　　蛋殼公寓相關人士表示：“對於已提出的三種方案均不認可的業主，我們會第一時間與其聯繫做進一步的溝通，並將給出妥善處理方案。”

　　2月10日，蛋殼公寓開放疫情補貼申請入口，本次申請持續至2月29日。蛋殼公寓相關人士表示，面向租客推出的免租形式：

　　一是對武漢地區租客，會持續補貼至疫情結束。對其他地區至少補貼10天的租金，到目前已經有超過12萬人領取到了補貼，從3月1日起，租客申請的疫情補貼已經陸續發放至他們在蛋殼公寓App的錢包中，可以用於支付租金、服務費等App帳單費用。

　　二是面向續租租客，武漢地區共計減免1.7個月租金(其中疫情補貼100%月租金)，其他城市租客共減免1.2個月租金(其中疫情補貼50%月租金)；

　　三是新簽約年租用戶可享受首月0元入住補貼。

　　3月2日，“蛋殼公寓”微網志發佈消息稱，租客申請的疫情補貼已陸續發放至租客app錢包中，可用於支付租金、服務費等app帳單，但不支援提現。

　　(來源：“蛋殼公寓”官方微網志)

　　租戶對蛋殼公寓也有一些意見。比如，一位滯留武漢蛋殼公寓的租戶告訴21世紀經濟報道記者，春節期間，由於疫情，他都住在武漢蛋殼公寓，所以不符合疫情補貼申請條件。

　　這位租戶表示，他是經蛋殼公寓業務員介紹，向微眾銀行辦理租房貸款，銀行把錢給了蛋殼公寓，租戶分期還款。他表示，他不滿的是，當時簽合同的時候，寫的是住滿三個月可退30%押金(即一個月租金，一千多元)，而且他跟兩個業務員確認過了，記得很清楚，等到他要退租的時候(已滿三個月)，電子合同居然變成了租滿一年才退押金，協商無果。而且在疫情期間，蛋殼公寓沒有提供任何服務，但他依然還要交服務費和維修費，致電蛋殼公寓管家，對方態度也不好，表示要住就要交，這讓他感到生氣。

　　經他本人同意，21世紀經濟報道記者將其投訴資訊和聯繫方式告知蛋殼公寓相關人士，安排工作人員對接，爭取協商解決上述問題。

　　一個月損失2億租金，高速擴張帶來的隱與憂

　　無法按期支付房東租金，從中不難看出蛋殼已面臨資金鏈風險，究其原因，是疫情導致租房市場冰凍，長租公寓空置加劇，即使是蛋殼、自如這類資本加持、已上市或擬上市的頭部公司，也難以承受由此帶來的現金流壓力。

　　而這場空置危機背後更應反思的，是蛋殼這類分散型長租公寓的“原罪”：二房東與租金貸模式，在過去幾年的資本泡沫、跑馬圈地之後風險顯露，正在受到市場的懲罰。

　　空置下的現金流壓力

　　2月18日，蛋殼在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節後本應是長租公寓行業的旺季，但今年隨著疫情的發展，這個旺季沒有了。

　　蛋殼目前的房源空置究竟有多高？根據招股書和第三方數據，蛋殼截至去年6月底的租客入住率為89%，意味著至少有11%的空置率。

　　據一位租賃行業人士分析，一般而言，春節前後是租客退租、換租的一個節點，春節後更是新租到來的高峰，這個過程被今年的疫情打斷，預計蛋殼的空置率至少在20%以上。

　　按照蛋殼平均每間房源約2200元的租金來算，20%的空置意味著一個月約2億元的租金損失。

　　對此，蛋殼有關人士對21世紀經濟報道表示，空置率和退租、換租還沒具體統計，退換租確實比前幾年要多，也的確存在一部分房源空置的情況。

　　對疫情中是否遭受現金流壓力的問題，他也沒有否認。

　　而照目前的疫情發展情況看，許多城市仍處於防控嚴密的階段，3月份租房市場能否正常還是未知數。

　　上述業內人士估計，蛋殼的房源大量空置可能要維持3個月，那就是6億元-7億元的損失。

　　這意味著，在沒有租客的空置期間，蛋殼仍要按期支付給房東租金，再加上諸多房源的維護成本，無疑放大了其壓力。空置率越高，壓力越大。

　　根據招股書，在蛋殼2019年1-9月産生的費用中，支付給房東的租金費用佔到了61%，約為44.5億元，平均每月為5億元。

　　這讓蛋殼本已緊張的資金狀況更添壓力。截至去年9月底，蛋殼經營活動産生的現金流量凈額為-16.29億元，同比擴大133.49%，資産負債率為99.83%，同比也大幅上升。

　　運營成本難被覆蓋，蛋殼已連年虧損

　　作為一家分散式長租公寓運營商，蛋殼是典型的二房東模式，通過收集零散的社區個人業主房源，加以改造後，再加價出租給租客，其盈利主要來源於租金差以及服務費。

　　在資本的催生下，蛋殼不滿足於一家家緩慢的收房再出租，而是通過融資、租金貸等手段，迅速激進地擴張，城市和房源數量暴增。

　　從2015年成立至2019年9月30日5年間，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢等13地市場，運營房源從2000多間增至43萬間，增長160多倍。

　　公開資料顯示，過去5年蛋殼經歷了7輪融資，總額度超過7億美元，這還不包括1月份上市融資的1.49億美元。

　　另據招股書，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼使用“租金貸”的租客佔比分別為91.3%、75.8%和65.7%；相應地，這期間分別從金融機構獲得租金預付款為9.376億元、21.27億元和31.057億元；此外還有租客預付租金1.06億元、2.80億元和7.94億元。

　　財報顯示，融資加上租金收入，都未能覆蓋運營成本，蛋殼已經連年虧損。

　　2019年1-9月份，蛋殼營業收入50億元，同比上漲198.8%， 營業成本由2018年同期的23.85億元增長至73.13億元，同比上漲206.6%，增速高於營業收入，其中超過60%的費用來自於租金費用，也就是給予房東、獲取房源的成本。

　　與此同時，公司的凈虧損也從8.13億元上升至25.16億元，同比增長209.5%，同樣高於營業收入增速。

　　在一位長租公寓從業者看來，蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。據多位房東透露，目前蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，長租公寓運營商可以與房東協商免租期，以緩解現金流壓力。

　　租金貸是與非

　　與房東的糾紛之外，蛋殼還需面對租金貸清理問題。根據去年底《六部門關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的，應當於2022年底前調整到位。

　　2月19日，多位機構人士向21世紀經濟報道記者確認，深圳地方監管部門已向當地金融機構摸查其經營行為是否涉及“租金貸”，該調查仍在持續，目前尚未見到監管向機構發文。有的不在被排查之列的長租公寓方表示，沒有收到通知文件，排查對象主要是針對“租金貸”收入佔比超過租賃企業租金收入的30%的長租公寓企業。

　　上述深圳市政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的通知文件指出：

　　在處置過程中發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大風險。

　　去年，由於出現不少住房租賃企業“跑路”涉及租金貸事件，各地金融監管部門曾進行過一輪調查。對“租金貸”調查的要點，是住建部等六部門在2019年12月25日發佈的《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》：住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

　　一位深圳的蛋殼公寓租客孫文向記者展示的“月付分期”顯示：蛋殼公寓作為甲方，向租客推出“分期支付”金融貸款産品，便於乙方按月繳納房租。租客簽約蛋殼公寓推薦的房源，經第三方金融機構對其進行信用評價，確認後可使用分期服務並享受折扣優惠。

　　根據某網路平臺投訴資訊，蛋殼公寓的“租金貸”資金來源有多種，包括微眾銀行、網商銀行等，也有會分期、任買分期、應花分期、元寶e家等多家網際網路金融平臺。

　　“租金貸”模式一般是B2B2C，即由租客經過住房租賃公司向金融機構提出貸款需求。2月20日，記者致電微眾銀行客服人員，其表示，需要由相應的蛋殼管家向微眾銀行提交租金貸終止申請，若蛋殼管家不配合，可以再聯繫微眾，爭取給出其他解決方案，但目前還沒有出現過這種情況，無法給出確切答覆。

　　租金貸在一定程度上有其合理性。

　　“我是來深圳一年多的深漂，對沒有什麼積蓄，工資又不高的人來説，選擇長租公寓無可厚非。當時我在湖貝片區看了很多房子，2000塊錢能找到的房子都又小又臟，後來1300塊能租到乾淨、裝修很漂亮的房子。租客滿意的是新裝修、新家電傢具，再配上網路、管家、保潔、維修等服務。”

　　一位深圳的蛋殼公寓租客李亞説，如果月付，每月房租貴150塊，所以選的是押一付三，當時的五千多塊錢一大半是和各種朋友借來的。

　　然而，租金貸的利率是個“黑箱”。孫文説：“合同裏面並沒有寫明貸款利率和期限，我每個月還款1890元到微眾銀行，具體利率是多少不清楚，也不知道自己向銀行借了多少錢。”

　　21世紀經濟報道記者以用戶的名義致電微眾銀行客服，詢問租金貸利率、期限等具體情況時，該客服告訴記者，微眾銀行確實與部分平臺合作提供租金貸産品，房源可以使用相關産品時，以仲介平臺介紹和生成的合同為準，微眾銀行並沒有統一的租金貸産品和利率。

　　一位股份行信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，當前銀行資金介入租房領域的形式主要有三種：

　　第一，銀行直接針對個人的租金貸款業務，比如與萬科等房地産商合作，如建設銀行“按居貸”；

　　第二，類似中信銀行與碧桂園的戰略合作，銀行直接為房地産商提供融資需求，進行長租公寓的租賃探索；

　　第三，以微眾銀行、網商銀行、平安銀行等為代表的，與自如、蛋殼等第三方仲介平臺合作提供個貸産品。但自2018年以來，租金貸屢現爭議，很多銀行已收緊甚至暫停了相關業務。

　　雖然不少銀行對租金貸業務有所收緊，但長租市場的租金貸業務並未因此減少或暫停。銀行並非第三方仲介平臺的唯一合作夥伴，信託同樣為租金貸提供了大量資金。

　　例如，在21世紀經濟報道記者獲得的一份自如租客租金貸的合同中，資金方為中國對外經濟貿易信託有限公司，且合同中只註明了借款期限，並未明確借款利率。

　　根據招股書，蛋殼公寓租金貸年化利率6%-10%，青客公寓租金貸利率在4.75%-8.50%。記者在自如平臺上任選一套房源，使用自如客分期，按照系統顯示的每月還款金額測算，利率在6.6%左右。

　　租客選擇“租金貸”的動力有很多。從平臺對房租的支付方式來看，一般採用押一付N+服務費的方式，以自如季付價5360元/月的房源來看，如果房源選擇普通月付，房租需要按照5628元/月計算，且收取全額服務費，如果可以季付、半年付、年付，才可以享受5360元/月的房租，且服務費可以打對應折扣。但如果選擇租金貸，月付也可以享受5260元的租金，且服務費可以享受年付才可享受的折扣。

　　2019年1-9月，蛋殼公寓67.9%的租客選擇租金貸，低於2017年、2018年的91.3%、75.8%。對於租金貸支援的業務佔比下降，蛋殼解釋稱，主要是由於增加了與更有聲望的金融機構合作，這些金融機構利率更低，貸款審批更為嚴格。

　　《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》指出，住房租賃金融業務方面存在突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業因這類問題而爆雷。該意見要求，加強對“高進低出”(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金週期長于給付房屋權利人租金週期)經營模式住房租賃企業的監管，並將租金、押金等納入監管賬戶。