主持人：感謝范老師的精彩演講！接下來有請國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家 李佐軍先生，帶來《十九大後的經濟形勢解讀》的主題演講。有請李司長。

李佐軍：各位領導、企業家朋友大家下午好，很高興有這次機會給大家進行一個半個小時的交流。今天主要跟大家講三個問題，第一個是十九大後的經濟形勢；第二個問題是房地産行業或者企業關注的幾個重大的結構變化；第三個是房地産企業怎麼辦。

先講第一個問題，十九大後的經濟形勢，我們把時間拉的更長一點看，1978年到2010年，高速增長的階段，第二個階段是2010到2020年經濟換擋的節，2020年到2025年是經濟中低速增長的階段。

我們説目前的這十年，這個第二階段又可以分三個小階段，第一個階段是10年到16年，第二個階段是17年，第三個階段是18年之後，10年到16年，中國經濟增長持續下行的階段，GDP增速2010年10.6%，11年9.5%，12年7.9%，13年7.8%，14年7.3%，15年6.9%，16年7%。

還有很多的指標，我們再看第二階段，2017年，説兩個問題，第一個是2017年中國經濟的表現，第二個看一下2017年中國經濟是不是已經探底，先看2017年總的表現，2017年中國經濟總的表現，用一句話來説就是表現亮麗，超出預期。我們看總數據，2017年主要指標，GDP一二季度6.0%，三季度6.8%。三架馬車，出口一月份17.9%，二月份下降1.3%，三月份增長16.4%，四月份增長5.8%，五月份增長2.7%，六月份增長11.3%，七月份增長7.2%，八月份增長5.5%，九月份增長8.1%，十月份增長6.9%，十一月份增長12.3%，十二月份增長10.9%。前年增加7.9%，2016年是下降前期，反轉期。

投資，2017年一二月份8.9%，三月份9.2%，四月8.5%，五月8.6%，六月8%，七月8.3%，八月7.8%，九月7.5%，十月7.3%，十一月7.2%，什麼概念呢，2016年是8.1%，下降了0.9%。

消費，17年一到二月份9.5%，三月10.5%，四月、五月份10.7%，六月11%，七月10.4%，八月10%，九月10.3%，十月10%，十一月10.2%。

我們再看房地産投資，2017年一到二月份是8.9%，三月9.1%，四月9.3%，五月8%，六月8.7%，七月7.9%，八月7.9%，九月9.1%，十月7.8%，十一月7.5%。7.5%什麼概念，是跟前年的6.9%相比還是高幾個百分點。

工業增加值，2017年一二月份是6.3%，三月7.6%，四五月份6.5%，六月7.6%，七月6.4%，八月6.0%，九月6.6%，十月6.2%，十一月6.1%，2016年是多少，6.0%，上升0.1%。

還有金融類的指標，有兩個，一個是新增貸款和M2，我們只看M2，2017年一月2.03萬億，二月1.7萬億，三月1.02萬億，四月1.00萬億，五月1.11萬億，六月1.4萬億，七月8255億，八月1.09萬億，九月1.27萬億，十月6632萬億，十一月1.12萬億，十二月份5844億。整個2017年是13.53萬億，2016年是12.65萬億，多了很多。説明我們的流動性的釋放2017年還是比較寬鬆的。

M2，2017年一月11.3，二月11.3，三月11.6，四月10.5，五月9.5，六月9.6、七月9.2，八月8.9，九月9.2，十月8.8，十一月9.1，十二月8.2，説明連續半年多來，M2都是低於10%的，這是過去多年沒有的，説明我們的貨幣政策收緊了。

當然還有很多的指標，因為三年之後才可以完整的掌握，這些反應大部分指標在2017年大部分的表現亮麗，超出預期。

2017年第二個問題，中國經濟是不是已經探底，去年的一二三季度出來之後，國務院對中國經濟存在兩派觀點，一派觀點認為中國的經濟已經探底，最壞的情況已經過去。還有一派觀點説中國經濟底部尚未探明，之所以有指標反彈，只不過迴光返照而已，中國經濟還將繼續面臨壓力。

大家都在分析造成部分指標的反彈原因是什麼？有五點：

第一，出口反轉帶來經濟的增長。

第二，PPP項目遍地開花，拉動經濟增長。

第三，房地産房價上漲使得投資仍然比較高，拉動了經濟增長。

第四，信貸投放比較多，拉動經濟增長。

第五，新動能的增長也拉動了經濟增長。

這五個原因可不可以持續？如果可持續的話，我們説中國經濟已經探底，如果不可持續還要謹慎的判斷。

我們看一下，去年下半年出口增幅已經下行，美國反傾銷以後，2018年的出口可能達不到2017年的水準，但是比前年好，總的來説具有不可持續性。PPP項目有關部門已經在整頓，通過高房價拉動經濟可以嗎，十月份開始對一二線城市進行嚴控，下一步到三四線城市了。

通過大部分的釋放流動性拉動經濟增長可以嗎，我們加強金融監管要去泡沫，也不能持續。

那唯一可以持續的就是新動能，新技術，新産業，新業態，新模式，但是新技術的增長可能需要一個過程，所以綜合來看，2017年中國經濟的底部還沒有探明，2018年我們還將面臨經濟下行的壓力。

這是2017年簡單説到這些。

大家關心十九大之後18年到2020年，乃至更長的時期，要想把這幾年的情況説清楚，必須回答幾個問題，比如説中國經濟究竟處在什麼階段？會不會探底？跟以往有什麼不同？什麼時候探底？探底的表現形式是什麼？平穩探底的表現形式怎麼樣？探底之後如何走？

目前處在增速換擋的階段，快到新平臺的階段還沒有到新平臺，除了增速放緩，還有週期波動，短週期就是38個月到4年左右，庫存週期，2014年年底開始啟動，2017年6月份處於頂部回落階段。中期就是十年左右的産業週期，2009年開始，現在進入到中期尾部的階段了。長週期就是20年左右的房地産週期，金融週期，房地産中國從2003年才開始真正的有市場，20年，其中有上升階段，也有下降的階段，下降到13年前後處於上升階段，14年之後總體下行，16年又上來了，那是因為供需改革帶來的。第四個是超長週期，50到60年，超長週期的起點良好，71年開始的話，現在處於尾部階段，還有説91年開始的，那現在就處在頂峰的階段。目前我們究竟處在什麼階段，是由經濟發展階段轉化和四種週期疊加出來的，結論就是中國經濟處於將要探底，還沒有探底，快要探底的階段。

要分析未來的大勢，關鍵分析探底的形狀，第一種就是平緩的，但願如此，第二種是勺底，先到勺底，再反彈到勺沿，還有一個説法是斷崖式的下跌，一方面排除了探底的可能，一方面也排除了反彈的可能。大家注意這是，形狀不是隨便你説説，但是實際的情況應該是勺型的。

第三種是捺型，一瞥一捺的捺，這三個模型哪一個可能性比較大，取決於探底之後的反應模式：

第一種，探底一下就撞墻上了，一撞就清醒了，就出現了很多的改革，清醒之後才出現反彈的模式。

第二種模式，一撞墻上就傻了，進一步的加強管控，把握不到常態化，未來的活力就扼殺了，就傻了。

第三種模式，一半清醒一半模糊之間。

哪一種可能性比較大，第三種完全撞清醒不可能，完全撞死也不可能。所以U型的也有，捺型的也有，但是要實現勺型的增長態勢，必須要做出三個方面的努力，第一個方面的努力有三個關鍵“自信、相信和敬畏”，第二個是培育新的動能，過去靠三架馬車拉動，投資、消費和出口，現在這三架馬車不行了，所以我們必須培育三大新的動力，就是三大發動機，哪三大變動機：制度變革、結構優化、要素升級。制度變革就是改革，結構優化就是新形勢變化，新興城鎮化，區域經濟一體化，國際化。要素升級包括技術進步，資訊化。這三大發動機中央強調的改革、轉型、創新三個方面。如果三大新的動力及對應著是中央改革創新，如果三大新的動力及時有效的培育起來，就可以實現一個好的未來的態勢。如果三大新的動力不能建立，那麼中國是危險的，所以當下培育三大新動力任務時間緊迫。

另外是解決三個問題，一個關鍵問題是解決多年來産生的各種各樣的的問題，第二個問題是培育新技術，新産業，新業態，新模式。三個問題是解決新舊轉換過程中的風險控制問題。

把風險控制在可控的範圍內，如果通過以上的三個方面的努力，把這些問題都解決了，最終建設成為富強、民主、文明、和諧、美麗的現代化強國。第一個問題説完了。

下面説第二個問題，關注重大的結構變化，所有的結構變化對在座的各位都會産生直接或者間接的影響，結構變化也很多的方面。

第一個結構變化是要素投入結構變化，原來我們主要依靠一般的要素，今後更多的依靠人才、知識、技術、資訊，尤其是新技術，新人才，新資訊的高級要素，房地産行業也是，資訊化時代，人工智慧時代，也要朝著這個方向走。

第二個是排放結構的變化，要關注排放結構，怎麼變化呢，也就是要減少不好的排放，廢水廢氣等排放減少，增加水蒸氣這樣好的排放。房地産行業要建設綠色低碳的建築，這是第二個。

第三個結構變化是産業結構變化，包括消費結構的變化。消費結構就是衣食住行用，學樂康安美，學習的需求，快樂的需求，健康的需求，安全的需求，美麗的需求，這就是新的需求，房地産原來搞住宅，商業地産等等，下一步要跨地産領域，地産養老，地産休閒等等，就符合消費結構升級的方向。

要關注消費者，同時關注産業結構的變化，産業結構怎麼變化呢，那就有很多的變化産業特色化，産業集群化，産業品牌化，産業綠色低碳化，産業國際化，産業融合化，産業資訊化，産業智慧化。實現這些産業結構，實際上房地産也是一個産業，也適應這個方向。

第四個結構變化就是區域結構的變化，兩個方面，一個方面是城鄉結構，還有一個是區域結構，城鄉結構的變化，現在的我們城鎮化進入到加速階段，城鎮化現在是57%，正處在加速階段下半場，城鎮化真的還有比較高的速度，但是速度沒有以前那麼快了，現在要提高城鎮化的品質和品質了。

人口的流動也發生了新的變化，區域結構還有一個，就是大區域結構，這些區域變化也在發生新的變化，過去的十多年區域差距有所縮小，下一步要發展高端的産業，我們看到東北、華北、西北原來很多資源密集型的地方經濟出現了麻煩。

第五個結構變化就是增長動力結構在發生大的變化，一個是主要依靠三大舊動能轉到三大新的發動機的轉變，三架馬車也發生著變化，原來依靠外需轉到依靠內需，原來主要依靠投資，轉到依靠消費，原來主要依靠政府投資轉到依靠社會投資。總之，增長的動力結構也正在發生變化，房地産行業也一樣要適應這個動力結構的變化，一樣的壯大新動力，實現新舊動能的加速轉換。

第六個方面的結構是分配結構的變化，財富分配的結構變化，過去的高速增長，造成了貧富差距拉大，大家注意到十九大以後把公平放在更加重要的位置上，所以我們要精準脫貧，實現共同的富裕，意味著收入分配結構要發生很大的變化。

第七個方面的結構變化就是主體結構的變化，范老師已經説了，老齡化等等，還有住房的主體結構變化，原來都是50、60後是購房主體，現在是以80、90後為主，他們都是獨生子女，這些人買房子的時候，父母有兩套，爺爺奶奶還有兩套，他們都不要了，因為還要交房産稅。這樣的主體結構，對房地産也有很大的影響。

最後一個結構就是制度結構的變化，除了整個國家大的關係之外，還有具體到房地産，我們説要建成長效機制，制度變化會對房地産帶來重大的影響。

第三個大的問題，房地産接下來怎麼辦，給大家提一些建議，第一個建議，認清新形勢，認清十九大後中國經濟先探底，後小幅反彈的形勢，認清十九大之後經濟結構繼續優化，認清十九大之後中國經濟先探底後小幅反彈的形勢，要認清十九大以後經濟結構將繼續優化的新形勢，要認清十九大後整體價格走勢平穩的新形勢，要認清十九大以後經濟增長動能加速轉換的新形勢；要認清十九大後經濟風險和泡沫將加速排出和擠出的新形勢；要認清十九大後宏觀政策在短期會總體偏緊的新形勢。

總之，要知道經濟增長的高點和低點，尤其重大的拐點，低進高出發大財，高進低出賠大了。因為這個大勢影響到你的投資的實際選擇。

第二個建議，抓住新機遇。新機遇很多，消費結構帶來了新機遇，城鎮化進入新階段帶來了新機遇，區域經濟一體化帶來的新機遇，全面改革深入推進。

具體來説哪些行業有機會呢，第一個節能環保産業，第二生態産業，第三，新能源行業，第四，大文化産業，第五，大健康産業，第六，新興金融業，第七，現代農業，第八，資訊智慧化有關的産業，第九，軍民融合行業，第十是婦女兒童産品行業，2016年我們的新增人口依然不大，但是總的來説，根據一些專家測算，發展中國家一對夫婦要生2.3個孩子，才可以保持代際之間的總體平衡，但是我們現在達不到，奉勸在座的年輕朋友，看在黨和國家，中華民族可持續發展都要生二胎。第十一個是資訊産業和上下游産業；第十二個跟人工智慧相關的産業；第十三個是綠色製造業；第十四個是物流行業。

以上十四個行業是潛力比較大的，有機會大家要重點抓住。如果你所在的行業，你要判斷這個行業有沒有發展，你就按照這個來看，你看你的行業符合不符合資訊化、智慧化的方向，符合不符合綠色低碳的世界潮流，符合不符合政策鼓勵的方向。

第三個建議，迎接新挑戰，挑戰有很多，經濟面臨一定的探底壓力帶來的挑戰，新舊動能轉換帶來的挑戰，具體哪些行業會帶來挑戰，不符合政策方向的房地産行業會有挑戰，第三個是三高行業，高排放高污染的行業會帶來挑戰，第三個是資源重的行業，鋼鐵等行業，第四個是受移動網際網路衝擊比較大的行業，第五個是受反腐敗衝擊比較大的行業，賓館這些等。

第四個建議，培育新意識，對客戶要有服務意識，對員工要有信任意識，對家人要有感恩意識，對政府要有核心意識，對自己要有良知意識，對父母要有孝順的意識，對於企業要有抱團意識。

第五個建議，找準定位，定位很重要，兩句話概括，定位決定成敗，在我看來細節決定成敗是有前提的，一定要先定位好，圍繞目標客戶的核心需求提供所需要的産品和服務，然後定位供應鏈等等。

第六個建議，開發新的産品和服務，在新形勢下圍繞新的定位開發新的産品和服務。

第七個建議，制定新的戰略，戰略很重要，比如説創新戰略，産品服務轉型升級的戰略，降低成本，抱團去的戰略。

第八個建議，開拓新的市場，市場有國際市場，有國內市場，國際市場率先去歐美發達國家市場，開拓具有後發優勢的新興國家的市場，開拓“一帶一路”沿線的市場。國內市場也要重點開拓，第一個是開拓沿海發達市場，第二開拓國家鼓勵的市場，第三産業集群和經濟一體化比較先進的市場，第四是開拓中西部的市場，第五開拓生態環境比較好的市場。

第九個建議，培育新的要素，人才、技術、知識、資訊等等。

第十個建議，立足新的空間，可以把企業的總部、研發中心延伸到更大的範圍內，整合資源，為你所用。

第十一個建議，塑造綠色低碳的品牌，因為符合世界潮流，符合政策的方向，也符合消費者的偏好。

第十二個建議，建立完整的組織，要設立一些臨時性的領導小組，第二個是在移動網際網路時代我們要把中間不必要的組織架構，通過網路化，扁平化，瘦身健體，降低成本。

第十三個建議，建立新的制度，在經濟相對低迷的時候，兩件事情優先做，第一個事情是參加今天這樣的學習，練內功。創新優化企業制度，培育可持續競爭力。

第十四個建議，探索新的模式。

第十五個建議，探索新的管理，特色化管理，精細化管理，標桿管理和自我管理。

總之，這15個方面，每個方面單獨的不一定重要，重要的是分析框架，基本上代表了所有的行業需要考慮的問題，只是排序不同而已，謝謝！