全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜

來源:中國網地産 2018-01-18 13:58:04

主持人:感謝李司長的精彩演講!請台下稍作休息!下面有請鏈家研究院院長楊現領先生,帶來《十九大後房地産行業的六個轉變》的主題演講。有請楊博士。


楊現領:大家下午好!我今天圍繞這幾個主題跟大家簡單彙報一下。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


2018年是非常特殊的年份,首先它是中國地産20週年,也是改革開放40週年,同時也是十九大之後精神得到貫徹落實的第一年,同時還是“十三五”規劃承上啟下的一年,所以2018年作為這麼多個因素疊加,有很多轉變。


我們站在今天的角度看未來一段比較長的時間,我認為中國整個房地産市場會經歷六個比較大的轉變。


第一個轉變,無論是房地産投資、房地産消費還是房價,總體上從高速的增長或者中高速增長進入一個中低速甚至低速增長區間。過去十年來有比較大的漲幅,我們再去比較這個數據背後,我們看北京房價,跟全球其他地方來比較,北京無論是跟洛杉磯、多倫多、倫敦等城市相比,它的房價與全國的比值從這些城市來講,北京的溢價率最高,北京的房價是全國平均房價的6.5倍,但北京的收入是全國平均收入的2.2倍,從收入來評估,北京獲得的整個房價價值的溢價是非常高的。


再看中國城市房價分化規律,非常明顯。中國與美國兩張圖的對比,我們把美國排名第一個城市,包括從第一到第五十往後排,我們可以看到美國城市是相對平衡的,中國的分化更明顯,是幾個斷崖式的分化。


通過這幾個數據我想總結一點,市場從快到慢,背後核心就是投資銷售房價由快速增長進入中低速甚至慢速增長,但是背後還有好幾個核心的動力、核心的原因。


第一,整個中國住房需求從1998年以來的嚴重供給不足、存量不足,這個問題今天得到了緩解,指標就是戶均住房套數是大於1,每人平均住房面積大於36.6平,1998年的時候這個指標只有不到15。所以過去這幾年每人平均住房面積每年漲一平,所以總體上到2017年的時候,我們可以明確的説,中國已經總體告別了總量短缺的階段。這是第一個結構性轉變。


第二,人口從原來農村向城市流動,轉向了城市與城市之間的雙向流動。我們最近用美團的數據,一起跟美團做了研究。美團的數據表明,北京的人口離開了,到了上海,上海的人口如果離開,大概率會選擇北京或者杭州,如果北京和上海的人口都離開了,可能是去深圳、廣州、杭州這些重點二線城市。背後暗含的規律是,中國1998年以來,人口由農村向城市的單向互動,變成了大城市和大城市之間以及二線城市之間的雙向流動。所以人口已經不再是一個增量的擴張,而是存量的移動。二線城市在通過人才的吸引政策來做人才爭奪,可以看到邏輯是人口增量浪潮結束,就意味著數量型的擴張、房價的高速增長、銷售的高速增長,基本趨於減緩。


第三,從加杠桿到去杠桿,2017年的時候,我們的新增住房貸款大概不到4萬億,但是2016年的時候大概是接近6萬億,所以杠桿率的增速已經在下降。今年加杠桿的主題都是三四線,一二線基本是在去杠桿。我們可以看到鏈家的兩個指標,貸款成數,今年使用貸款的人在減少,貸款率在下降。今年北京平均買房貸款的比率只有35%,一百萬的房子平均貸款35萬,已經比較低了,往後會繼續低,因為隨著貸款額度的緊張,特別是放款週期的延長,使得放款趨勢在2018年以及未來時間裏都會繼續。


這三個動力帶來的結果就是由快到慢。


第二個轉變,由新房到二手房的轉變。


我一直覺得中國優秀的人才幾乎都在新房領域,我每次跟他們見面的時候,都不太好意思,他們不但非常聰明、敬業、知識淵博,而且長得又帥。我們看到了新房以及新房為中心的産業鏈,吸引了全中國最優秀的人才,比如碧桂園的博士實在太多了,我跟他們交流,我覺得做研究太不容易了,我們很幸運花了九牛二虎之力才招到一個博士。任澤平去了恒大,分分鐘招聘的時候一天收到幾千封簡歷。人才吸引的密度,我們這個行業是比較弱的。但是我們也看到這個趨勢正在來臨,以新房為主導的産業慢慢向二手為主的産業在發展。背後還是一樣有幾個核心趨勢。


第一,市場端。二手房市場在上漲。我用了兩個數據,第一個數據是北京、上海、深圳、廣州二手房交易量與新房交易量的比例,雖然2017年隨著年齡的調控和市場的下滑,但是二手房交易量還是遠遠超過新房。北京最高,北京二手房交易是新房的3.3倍,北京去年有15萬個左右的家庭通過二手房實現了住房的需求,但是只有5萬左右是通過新房實現的。這是第一組數據。


第二組數據,2017年全國超過24個城市的二手房交易量總體大於新房,就是越來越多的市場開始進入二手房時代。這是第一個轉變,二手房市場的發展。


第二,整個二手房市場形成了一批行業的參與者,行業的力量正在發展壯大,就是説形成了一批以直營連鎖為主的品牌化、專業化、規範化的機構,有直營的品牌、有加盟的品牌,今天鏈家也好,我愛我家也好,品牌正在規範化和專業化的路上發展,而且兩家公司已經上市。這是行業中出現典型的代表性的力量,開始變得規範、變得專業,甚至變成了上市公司。這是第二個轉變。


第三,行業形成了一批職業化的服務階層,我們這個行業有150萬經紀人,今年北京的經紀人大概10萬左右,北京經紀人平均從業年齡是全國最長的,鏈家是全國最長的,鏈家北京的二手房經紀人從業年限今天是33個月,全市場大概20多個月。我們這個行業的從業年齡在上漲,人在職業化,這是我們看到的非常明確的趨勢。今天無論我們的人員素質各個方面還有非常大的提升空間,但實際上過去幾年,我們增量改進、邊際的改善速度已經非常快了,當然我們還有很大提升空間。我每次看到我們的經紀人騎著小電動摩托車,帶著我們的客戶滿街跑的時候,其實挺擔心的,因為這些人都是千萬富翁、億萬富翁,我們用小摩托車帶著他們,萬一撞傷了怎麼辦。這些人都是富豪,在北京能夠買得起房子的,能夠換得起房子的,都是中高收入群體。但我們經紀人很年輕,平均年齡25歲左右居多,每天都在住合租的房子,還在每天為大家操心買房,這是一個多麼敬業的精神。我們這個行業正在形成職業化的服務階層,全國150萬,全北京10萬,各項指標都在改進。


這三點加在一起,是我想説的第二個問題,從新房到二手的轉變,我們也在做二手整個的産業鏈。


第三個轉變,由購到租的轉變。


租賃市場是未來很長時間內中國地産市場各個品類裏面唯一一個還有紅利的市場,只有租賃還有紅利,租賃我認為三個紅利。


第一是租金的紅利。今天租金的漲幅是持續的,也是穩定的。這個是不可逆轉的。2017年中國主流的二線和一線市場租金基本上都在漲,最快的是北京和杭州。漲幅大概取決於每人平均收入水準。我們一直在講租金漲幅跟收入漲幅之間有一個穩定的比例關係,在一線這個比例關係是1.2到1.5,二線是1到1.2,三線城市基本是1以下或者是負的。收入漲10%,收入彈性如果是1.5的話,租金漲幅是15%。大概一線是1.2到1.5,所以大部分城市還處在這個狀態裏。這是第一,租金的紅利。


第二是B2C的紅利,就是未來會有一批機構化、專業化的機構會崛起。這些有品牌、有服務、有運營能力的B2C機構會崛起。


第三是運營的紅利,租賃産業鏈歸根結底價值原點和價值歸宿點都只能是且唯一是運營,沒有運營什麼都不是。今天所有的開發商都進入了租賃産業鏈,拿了很多房子,但實際上房子的管理、房子的租後的運營服務才是最難的。因為開發商講的是高週轉,房子賣出去之後沒關係,但是做租賃的話,房子建好了,這個事才開始,因為六個月就要轉型。所以整個租賃的週轉、租賃的運營服務、租賃的庫存管理更複雜。


總體上租賃還有很大的增量需要我們去考慮。今天我們認為大家對租賃的思考還處在比較早期的階段。這張圖想説明一個問題,中國的租賃需求是全品類的,今天我們只滿足了青年、白領人群的需求,當然還有非常多的,比如兩億流動人口的床位需求沒有滿足,還有很多單身的高收入人群的整租需求沒有滿足,還有很多帶小孩家庭的品質租賃需求沒有滿足。所以有非常多的空白點,租賃未來的戰場是比較大的,核心就是一個關鍵指標,我一直在強調一個指標,2017年來算,我們的GMV三大戰場,新房GMV交易額是11萬億,二手房是6萬億,租賃是1.5萬億不到,未來這個結構一定會變成,比如未來五年,新房大概會保持在8到10萬億之間,二手房會做到10萬億以上,租賃會是2到3萬億,這個趨勢是非常明確的。各個領域、各個品類的細分市場都有很大的發展空間。


實際上我們今天的租賃還有很大問題,比如租房面積很低,房子很破,商品房佔比低,配套服務不好,租約太短,環境差,等等還有各種各樣的問題,還有非常多的痛點亟待去解決。還有大量的流動人口開始越來越是夫妻家庭一起流動,而且願意租賃更長的時間。但是他們今天沒有得到很好的照顧、沒有得到很好的服務,今天對於流動人口來説,標準化的合租、標準化的床位就是他們的最基本的需求,在這點上我們今天遠遠沒有被滿足。這是關於租賃的。


關於租賃説多了都是淚,特別是流動人口。今天改革開放40週年,房改也20週年了,但是我們對兩億流動人口,為了我們的製造業發展、為了我們的經濟發展貢獻了大量的青春,但是兩億流動人口的住房需求沒有得到滿足。如果缺了兩億人的住房需求,肯定是不完整的。但他們需要的房子有幾個典型的特徵,要便宜、要安全,如果我們能夠醒來的時候能是非常平安的、安全的,這是我們的基本需求。總體上,這裡面還有很大的發展空間。


第四個轉變,從數量到品質。


各類人群今天都面臨著對品質的追求,我用一張圖來説明,這個圖很關鍵。我們最近做了一個全國的鏈家經紀人的調研,我們大概調研了兩萬個經紀人,分別在30個城市。調研的核心結論是,我們經紀人所接觸的客戶,首次置業需求三個城市平均37%,換房改善需求46.7%,就是在我們所覆蓋的30個重點城市裏,中國的主要消費者已經整體上進入了以換房改善為主的需求的階段。改善、換房才是剛需。所以這種新剛需的釋放,是過去兩年支撐整個房地産週期的最核心的動力。無論是新房,還是二手房,都在進行改善。改善需求的釋放,無論是三四線還是一二線基本都這樣。


改善和換房比例最高的是北京、上海,還有其他的重點二線城市。我們整體上進入了以品質為導向的市場環境裏。但是總體上,無論是二手還是新房,實際上我們作為産業鏈的服務階層,並沒有能夠做好準備來迎接品質時代的到來。比如整個開發端的産業鏈,還是以規模為主導的産業鏈的結構,二手也是一樣,包括北京二手房,還有很多房子都在30年以上,20年、30年的房齡的超過30%,如果不能被改造、不能進入可迴圈再生的供應體系裏面,就無法滿足我們對品質的需求。今天我們需要這些老的房子裝上電梯,做好車位,重新做綠化。但是這個産業鏈和政策規範是遠遠沒有建立起來的。老舊小區的改造標準是什麼,我們沒有建立。


所以總體上,整個産業關於二手、關於房屋的改造、關於新房的豪宅化、好宅化的建設,我們今天都沒有標準。今天土地政策也沒有,土地政策上我們明明知道市場的主流需求是改善,但實際上土地供應越來越多的都是供應租賃,供應共有産權,實際上這種類型的供應,在未來是不是能夠滿足這樣的需求,今天是不太確定的。


所以在一個以品質為主導的時代,我們的政策、我們的企業家和我們的行業基礎設施怎麼樣去建設,這是一個很大的命題。


第五個轉變,從線下到線上的轉變。這是最核心的轉變。


我一直認為中國未來長期的房地産格局總體上取決於未來兩個十億人,一個是十億的線下網路,就是十億的人口。一個是十億的線上的網路,十億的網際網路網民。他們會決定整個房地産行業的長期的趨勢。


我重點説幾個核心結論。消費者在網際網路上的訪問深度會越來越深,對資訊內容的需求會越來越大,帶來幾個核心指標。一是用戶訪問的深度、訪問的時長會變長,用戶的瀏覽頁面會增多,每一個成交所對應的PV數量會爆髮式增長。所以有品質的資訊、有品質的內容,會大大改進網際網路的體驗。今天跟開發商講這些,好像沒有太大意義。但是這個趨勢是不可逆轉的。就是消費的內容、深度、時長都在變長。


二是消費者時間在前置化。消費者在到達售樓處之前,跟你的職業顧問説話之前,他已經線上上看了兩到三個月,所以他一定會在各種各樣的網際網路網站上學習,在深度訪問房源資訊和與交易相關的其他資訊。當他找到你的時候,他已經為網際網路深深的牽引,在交易之前,已經被網際網路所牽引。這就是消費者今天已經前置化的在消費網際網路,在網際網路上了。所以你的客戶實際上已經有很大的比例線上上,但我們可能不太知道。


三是越來越多的用戶實際上成為資訊和內容的生産者,網際網路和房産未來的資訊的生産從PGC時代到UGC時代,參與內容生産,參與房源發佈。消費者在越來越多的給自己的房源寫點評,自己參與資訊生産,自己從主動的線上發起諮詢、發起聊天。比如IM諮詢量在快速增長。基本上消費者都在通過手機端的工具在跟他的客戶、跟他的置業顧問做大量的交互。這就是主動消費時代的來臨。


這是我們看到的總體上幾個大的趨勢。


第六個轉變,從開發到運營。


從這個圖上我們可以看得出來,到今天為止,整個中國的上市公司的分佈裏面,都是以開發商為主的,但未來肯定是要轉變的。今天美國的上市公司,房地産領域,長租公寓佔比8%,長租公寓裏面有10家上市公司,所以今天我們剛剛開始。還有酒店的、辦公的、醫療健康的,還有做個人倉儲的,還有做監獄的,在美國做監獄也是非常好的體驗,因為服務特別好,因為美國的公寓REITs、監獄REITs、醫療等等各個方面都發展得非常快。所以我們發現基本所有美國重要的監獄都是上市公司,我相信他們的服務體系也非常好。這會為整個産業提供各種各樣的運營類的設施。今天我相信中國會從這個圖往那個圖逐步遷移,我們從實際層面已經看到,今天大量的開發商正在做租賃業務、物業業務,而且有人開始做仲介業務。從總體上講,我相信未來中國企業會像這樣的三家公司,日本最大的三家,三井、積水和大和,這是日本發展非常不錯的公司。比如三井是日本最大的開發商,也是日本最大的租賃運營機構,還是日本最大的金融REITs發行方,還是物業管理公司,還是仲介公司,是非常多元化的業務。運營能力、開發能力、資管能力都比較強。這是非常多品類、多元化的業務。今天中國開發商會慢慢向這樣轉變,向多元化、向運營為主的能力發展。我相信在這個領域會出現,在未來也許不到五年,中國會在運營類領域一定會出現千億級別的公司,首先是租賃的運營。


租賃運營的公司,德國的國家,最好的一家公司市值是一千多億人民幣,管理規模比較小,十幾萬套。在中國經營最大的公司只有兩百億人民幣,但是未來發展空間很大。比如在德國,很多人都覺得德國是一個政府主導的市場,其實不是,德國是市場化程度非常高的市場。租賃的産品裏面65%來自於私人,9%來自於機構持有,只有10%是來自於政府,所以在任何一個國家,租賃的運營、租賃的管理裏面,政府的佔比都是很低的。最高的日本只有14%多,不到15%。我相信在未來整個租賃市場的主題仍然是市場化結構。而且即便是10%的政府的房源,也是由運營主體來管理的。所以德國誕生了非常多家的上市的公募的REITs,還有公募的持有運營機構。我相信在租賃的運營領域,會出現千億級的公司,這是毫無疑問的。


最後總結一下。講五個核心觀點。


第一,市場從快到慢,交易量、交易額、房價快速增長的時代向中低速時代轉移,背後是人口增速的下降、杠桿率的下降、我們整個房屋需求的下降。


第二,整個從新房為主的時代向二手房為主的時代遷移,這個遷移的背後反映的是二手房交易量的上漲,二手房産業鏈的成熟,形成一批專業化的直營連鎖機構和職業化的150萬的職業經紀人,這是我們這個行業核心的驅動力,人的力量和機構的力量一起推動二手房行業的發展。


第三,從數量時代到品質時代的轉移,全品類的人口、全生命週期的需求都在不同程度的品質化,我們原來需要的是一個房子,今天我們需要的是一個好的房子。不僅僅是價格高,而且又好,配套、功能各個方面要比較完善,另外是精細化,各種各樣的品質化的時代來臨。


第四,現狀的時代,網際網路是最終的牽引力和最終的指揮棒,會指引整個房地産行業的最終發展格局。


第五,以開發為主的産業鏈向以運營為主的産業鏈轉移,這裡面未來會産生千億級別的公司,一定是在運營領域,第一是租賃的運營,第二是公寓的REITs等相關産業鏈,這裡面運營領域我相信有非常多的機會。

謝謝大家。


主持人:謝謝楊先生帶來的精彩分享。


(責任編輯:)
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