全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜

來源:中國網地産 2018-01-18 13:58:04


下面有請國家資訊中心首席經濟學家范劍平先生,關於《十九大經濟戰略新調整和房地産市場發展新佈局》主題演講,有請范老師。


范劍平:尊敬的各位來賓,大家下午好!


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


黨的十九大在經濟方面做出了一系列的部署,但其中最引人注目的是中國對經濟的第一增長目標發生了變化。我們過去的第一目標是高速增長,因為那個時候社會主要矛盾是人民群眾日益增長的物質文化需要與落後社會生産之間的矛盾,當時主要任務就是發展生産力,把蛋糕做大。我們在高速增長期間,中國可以説創造了奇跡,其他國家能夠連續20年經濟增速平均超過8%的國家很少,但中國從1978年到2011年,32年,我們GDP年均增長9.8%,32年時間之長,9.8%速度之高,創造了世界奇跡。


我們高速增長階段,幹得這麼出色,為什麼現在要變呢?不變不行,因為中國的國情發生了變化,我們國家既沒有可能性也沒有必要性來保持高速增長,首先是一個國家在整個現代化的階段中只有第二階段,中等偏下收入階段是高速增長期,當一個國家的每人平均國民總收入在1045美元及以下,處於現代化第一階段,是經濟起飛階段、低收入階段。第二個階段就是高速增長階段,中等偏下收入階段,這個是從1046美元到4125美元。4126美元到12736美元到了現代化第三個階段,這個階段是中等偏上收入階段,已經不可能再保持高速增長了。12736美元及以上就進入現代化第四個階段,高速增長階段。一個國家只有到了第四個階段,才算真正實現現代化。


一個國家靠低成本優勢從低收入國家變成中等收入國家比較容易,二戰以後世界上有116個國家由低收入變成了中等收入,但這116個國家能夠進一步跨入高收入國家行列裏只有13個國家,其他大多數都掉進了中等收入陷阱。能夠成功的國家他們都有一個共同的特點,那就是科技發達。對於中國來講,我們未來的十年,進入了老齡化和現代化賽跑的十年。大家經常會聽説一個詞,“先富後老、未富先老”。什麼叫“富”呢?記住一個數字,12736美元及以上才算富起來了。那什麼叫“老”呢?按照國際標準,65歲以上才能算老人,而這個65歲以上的老人佔總人口比重達到7%的國家開始老齡化。開始老齡化以後慢慢就變成中速增長了。如果達到14%,你就不是老齡化的“化”了,而是變成了地地道道的老齡社會、老齡國家。如果達到21%,就是超老齡社會。


世界規律就是目前已經進入高收入國家行列的70多個國家,都是每人平均GNI超過12736美元以後,才進入7%的老齡化階段。比如英國達到7%的時候是22000多每人平均國民總收入,日本是12000,南韓是12778,中國是2000年達到7%,那一年我們只有1128美元,2016年中國也只有8260美元。中國2000年達到7%,我們將在2027年達到14%,2047年達到21%。也就是説從2018年到2027年這十年時間,是中國老齡化和現代化賽跑的十年,也是老齡化和我們産業結構升級、科技創新能力提高賽跑的十年。


中國來講,我們從世界上有過很多教訓,在未來十年怎麼幹,我們是走什麼模式。比如日本1955年結束二戰以後的戰後重建,把GDP總量恢復到歷史最高水準,1956年到1973年日本有過18年高速增長,平均增速高達9.2%。但1974年以後,日本每人平均GNI的水準已經到了現代化第三個階段,這時候不可能實現高速增長,只能是中速增長。但由於前面的18年日本速度很高,所以日本政府和日本企業都不死心,還是想追求高速增長,用的辦法就是金融加杠桿,最後速度沒刺激上去,但是把房價刺激上去。1991年最終房地産泡沫破滅,1974年到1991年這17年日本用盡了刺激政策,但最後經濟增長速度不過平均3.7%,就是日本國家到了中速增長階段,你怎麼金融加杠桿,用房地産拉動GDP都是徒勞。由於前面加杠桿留下很多後患,所以從1992年到現在,日本的GDP年均增速百分之零點零幾,幾乎零增長。


但德國走了一個和我們完全不同的路。50年代十年,德國GDP增長8.2%,比日本9.2%低一個百分點。70年代、80年代德國仍然保持2.7%,現在德國還有2%的增長,因為德國是一個最不允許炒房的國家。


所以對於中國來講,未來的十年,我們如果能夠把每人平均GNI的水準提到到12736美元,那叫有驚無險,雖然在7%的時候我們是未富先老,但最後關頭到14%之前,我們還是進入了高收入國家,進入了發達國家的行列,那樣的話老齡化對我們帶來的一切困難和麻煩我們都有解決的基礎。那就需要未來的十年,我們把主要的工作重心放在品質變革、效率變革、動能變革,就是新舊動能要實現轉換。


過去很長一段時間出現了一些問題,中國現在尷尬的是什麼呢?就是人口老齡化的速度、勞動力成本提高的時間比原來預想的提前了,過去根據計生委的人口數值,我們應該到2020年以後勞動力成本才會大幅上升。中國在2020年定的目標,那個時候我們要成為創新型國家,創新型國家有標準,就是企業用於科技研發的支出要佔GDP的2.5%以上。我們當時定的2020年這個指標要達到2.5%,當時報出來説2010年“十一五”規劃結束的時候要達到2%,2015年“十二五”規劃結束的時候要達到2.25%。2010年沒有完成“十一五”規劃的任務,只到1.7%。2015年我們又沒完成任務,只到2.06%。其實“十三五”規劃的第一年,我們也不過才2.08%。對於中國來講,舊動力低成本優勢所形成的廉價要素驅動型的增長動力很快就要走到盡頭了,但科技創新型的新動力現在還沒有形成,新舊動力轉換出現了青黃不接。


我們2016年和2017年兩年中國的製造業固定資産投資扣除價格因素以後,兩年負增長,這是非常可怕的一件事情,使中國有可能出現工業化早衰的危險,但一個國家不可能所有的工業行業都能永遠幹下去,到一定的時候會有夕陽産業,會有産業空心化。但國際規律,日本、南韓等都是在一個國家進入高收入國家行列之後,才大面積出現産業空心化的。就是12736美元是一個檻,在這之前我們本來應該從工業化加速期投資的,但2016年我們才8260美元,居然大家不想往製造業投資了,相當於吃老本。就像一個馬拉松運動員離終點很遠的地方跑不動了,這是非常危險的。


有些人説中國服務業佔GDP比重提高,是中國産業結構升級的表現。如果這個比重提高是現代服務業、高端服務業所帶動的,那是産業升級結構的表現。而現在不是,現在是因為製造業掉得太快,服務業比重相對提高而已。什麼是高端服務業、現代服務業?為製造業産業升級服務的生産性服務業,包括金融,這才是高端服務業、現代服務業。


所以對中國來講,我們如果説十九大以後,我們再不能扭轉過來,未來新舊動力轉換不成功的話,你繼續再炒十年房子,那對中國來講,十年以後神仙都救不了你。因為到現在為止,我們也不要誇大房地産的風險,日本房地産崩盤的時候,城市化率75%以上,我們只有57%。另外中國最近這幾年,老百姓收入提高也很快,所以大量的居民還在一二三四線城市重新分佈。雖然全國總體上講,城鎮有多少家庭戶數,我們房改以後總共賣出去多少商品房的套數,2011年達到了1:1,告別了短缺經濟的時代。2016年達到了1:1.2,是由20%的城市家庭有了第二套房。但是這個分佈極不均勻,一線城市和熱點二線城市房子不夠,主要是一些三四線甚至五六線房子相對有一點過剩,但通過農民進城也能消化。所以就此打住,2016年9月份政治局會議,給房地産戴了一個泡沫的帽子,但這個帽子我們不要把風險過度誇大,就此打住。


中國未來的十年,要想解決資金妥實就虛的問題,要讓大家真正願意把錢拿到實體經濟,去搞科技創新,那你就只能讓房地産的利潤率回歸到社會平均利潤率的水準,如果還有暴利,那怎麼號召也沒用。


這就是十九大以後從宏觀角度來講怎麼認識我們國家房地産與産業結構升級之間的關係。但是它並不是你死我活的關係,應該説是相輔相成的關係。我們更多的要穩住房地産,而不是説有泡沫,就想把泡沫刺破。


另外,中國已經沒有必要通過房地産拉動GDP高增長來保就業,過去保增長就是為了保就業。一個國家的就業好不好跟什麼比呢?5%的自然失業率,可能100%的勞動力都找到工作,和所謂充分就業也允許5%的人失業。如果失業率明顯高於5%,那就業形勢不好。但失業率低於5%好不好呢?也不好。但2017年中國恰恰出現了連續10個月失業率低於5%。所以工資在勞動力供求緊張的情況下漲得太快,2017年全年城鄉居民收入扣除價格因素大概增長7.5%,每人平均GDP增速是6.5%,所以老百姓的收入增速高於GDP差不過一個百分點,這個現象短期還可以,因為過去我們的老百姓收入低於經濟增速。長期的話,就會吸納這個樣子。對於中國來講,這麼好的就業形勢,沒有片面再去追求高增長,過去拉動增長的法寶就是房地産,而且2017年我們失業率低於5%並非是經濟週期高的原因,我們已經連續十個月,季度GDP增速就在6.7%到6.9%之間,一條橫線。我們之所以有這麼低的失業率,主要是長期因素,人口的問題。


80年代十年,我們年輕人的數量是2.28億,但是90後的年輕人數量降到1.75億人,比80後少23.24%。00後的人數只有1.45億人,比80後少36%。你看看任何一個國家的人口統計,從來沒見過一個國家在短短的十年、二十年內,年輕人數量如此大幅度的往下降,哪怕是發生戰爭的國家,打仗容易死人、死年輕人,那也沒見年輕人這麼降。從這個意義上講,我們的計劃生育隊伍比世界上任何一支隊伍都厲害。我們年輕人大幅下降以後,現在就出來一個問題,2011年之前每年我們都是滿16歲的新增勞動力數量大於這一年到退休年齡的老人,所以我們勞動力總量會比上一年凈增加幾百萬人。但獨生子女政策,使我們年輕人的數量一年比一年減少,老齡化使我們到退休年齡的老人一年比一年增多。2012年開始,我們老的大於小的,所以勞動力隊伍的總量比上一年凈減少了345萬人。從2012年開始的後面三五十年,我們都會減幾百萬勞動力,五年我們就減了將近1800萬勞動力,減掉了一個澳大利亞。


對於中國來講,我們2011年之前是勞動力供過於求,找工作難是主要矛盾。2012年以後,現在變成了勞動力供不應求,招工難成為主要矛盾。而且現在招工最難的不是高端勞動力,而是農民工、是保姆、是醫院護工,現在北京要找一個保姆得哄著,一生氣了走了,還拿她沒辦法。我們北京有一個單位,準備3000塊錢招一個員工,一打聽説3000塊錢就想招農民工,招大學生還差不多。但是2016年我們確實畢業了766萬大學生,農民工新增量只有206萬。2018年將是我國第一次出現大學畢業生超過800萬人,現在説句實話,我有點發愁,現在大學生反而成了最難就業的群體。


隨著年輕人數量一年比一年減少,所以我們很多影響決策的這些體制內的專家,都認為我們房子應該造得逐年減少才對。但是現在每年的竣工量增長那麼快,房子居然還不夠賣,根本原因就是“房子買來不是住的,而是炒的”。所以現在要緊緊把握房子是用來住的不是炒的原則,連現在住房遠遠達不到1:1短缺的城市,這個短缺我們更多的要用租售並舉,就是政府要集中公租房,發展專業化、機構化的房屋、租賃的專業化企業,這樣才是鼓勵更多人租房子住,而不是買房子住。


中國在2014年、2015年兩年加起來房貸都沒有超過5萬億,但是2016年一年放出5.6萬億的貸款。2018年中國房貸指標肯定要限制,哪怕是比2017年砍一半,也比2015年仍然大得多。2016、2017年是不正常的。現在對於大家來講,房地産行業同樣要從過去量的擴張,未來我們更多來自於質的提高。中國由高速增長轉為高品質發展,對房地産企業來講,有幾個鮮明的特徵。包括産業集中度提高,存量房有更多專業機構來經營,很多租賃品牌會越來越響,不僅僅是造房子的品牌會響,租房子的品牌也會響。更重要的是中國老百姓收入會不斷增長,老百姓對改善居住條件願望是很迫切的,將廣大人民對美好生活的需要與不平衡、不充分發展之間的矛盾,老百姓的美好生活需要是最最基本的需要,就是改善居住條件的需要。所以現在弄一大堆限購等等,讓很多人改善居住條件的潛力不能充分發揮出來,一方面又一天到晚為經濟增長速度發愁,另外一方面又人為的把老百姓美好生活需要追求所帶來的真正的最終需求壓抑住,這是不符合經濟規律的。我相信我們逐步逐步把房價上漲過快的問題,如果説能夠得到緩解以後,各種對房地産市場的人為的扭曲的政策應該逐步淡化、退出,將來可能會更多的靠長期來支援。比如房地産稅。


地産稅的問題,是不是一定會推出,從十九大的解讀來看,“立法先行,充分授權,分批推進”,肯定會推出。也有一些老百姓説,法理上是不是不合理,收一次土地出讓金,又要收房地産稅。房地産稅的本質是政府收的稅,土地出讓金是交給地主的,那是交給管家的。但在中國地主和管家是同一人,這就容易讓人産生誤會。所以我們一直建議,能不能房地産稅這次向美國學習,所有納稅人到年底能夠得到市長一封感謝信,感謝你交了房地産稅,全市交了多少錢,多少錢用於綠化、多少錢用於路燈等等,每一分錢都能給老百姓一個交代。這是財政透明、改革的一個很好的機會。如果我們能夠真正讓老百姓相信房地産稅取之於民、用之於民。同時充分考慮中國的特殊因素。比如國外從來沒聽説房地産稅的起徵點有減免,但中國的情況不一樣,因為我們很多退休老工人一輩子就國有企業分了一套房,現在就靠養老金生活,他收入沒有什麼增長,你現在突然之間要讓他加一個稅,他會跟你拼命的。所以老百姓的基本生活的面積在中國是建議應該有一個起徵點,這樣就可以減少阻力,獲得大家的支援。我相信房地産稅絕不會只讓房價下跌,搞不好在一些供不應求的城市,它反而會成為房價助漲的推手。因為業主會把房地産稅轉嫁到房租裏,租房子不划算,就會改成買房子。這樣的話,買房子市場供求會打破,朝著漲價的方向變化。所以好多人以為出了房地産稅,房價會暴跌。應該説全世界都沒指望把房地産稅作為調控房價的工具,中國也一樣。


謝謝大家!


(責任編輯:)
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