全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜

來源:中國網地産 2018-01-18 13:58:04

中國地産訊 2018年1月18日下午,由中國網際網路新聞中心·中國地産主辦的“第九屆地産中國論壇暨2017中國地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。中國地産獨家全程圖文直播。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


主持人:尊敬的各位領導,各位嘉賓以及現場的媒體朋友們,大家下午好。我是北京電視臺節目主持人王業,今天很榮幸能夠與行業翹楚、業界專家共聚一堂,共同來學習十九大精神、讀懂中央經濟工作會議,探尋行業變革最前沿的這堂行業公開課。彈指一揮,行業巨匠與紅榜八載同行!今天讓我們共同揭開第九屆地産中國論壇的帷幕,一同見證2017中國地産年度紅榜的發佈!


主持人:縱觀長達三十年的中國地産市場,不過是歷史長河的一瞬間,但于中國地産行業而言,卻經歷了黃金時代向白銀時代的轉變,經歷了宏觀調控的輪番洗禮,確定了“房子是用來住的不是炒的”新時代命題,也經歷了“買地-蓋房”的單一模式向多元化、跨界化、網際網路化的全新轉變。2017年由中國地産舉辦的“房地産30年回顧”系列活動,以“承前啟後 紀錄時代”為主題,向推動房地産行業發展的人物和企業致敬。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


主持人:剛剛過去的2017年,是中國地産史上極不平凡的一年。以商品房為核心的住房供應體制改為“租購並舉”,延續了20年多年的商品房市場將發生巨變。值此地産人聚首之際,讓我們歡聚一堂,共話行業變革、探索政策前瞻、尋找時代榜樣,來共同見證新時代的到來。首先,請允許我向各位介紹出席本次活動的領導、嘉賓及業界代表,他們是:


中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生 、中國網事業發展部主任張宏梅女士、國家資訊中心首席經濟學家 范劍平先生、國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家李佐軍先生、中國地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲女士  、中國被動式建築聯盟秘書長王立華先生、鏈家研究院院長楊現領先生;


清華大學應用經濟學博士北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹女士、美高梅酒店集團高級副總裁兼中國首席代表周鋒先生、碧桂園集團副總裁朱劍敏先生、鴻坤地産集團執行董事、總裁袁春先生、陽光100首席執行官林少洲先生、朗詩綠色集團總裁向炯先生、和昌集團董事長武磊先生、朗綠科技總裁陳棟樑先生、當代置業執行董事、總裁張鵬先生、奧倫達董事長王仙山先生、泰禾集團副總裁沈力男先生、葛洲壩地産總經理助理徐海倫先生、金地集團華北區副總經理 遇繡峰女士、天恒置業集團地産事業部副總經理常世芳女士、孔雀城行銷管理中心總經理李穩定先生、永泰地産副總裁李雪潔女士、億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東先生、益普索中國區董事長兼總裁劉立豐先生、水晶石創始人兼董事長盧正剛先生、中國交通廣播行銷負責人劉洪濤先生、中國地産總編謝紅玲女士、中國地産總經理 張進先生。

 

另外,在今天的來賓中,還有來自於地産行業和其他領域的專家領導及媒體朋友們,歡迎大家的到來!



主持人:我宣佈,第九屆地産中國論壇暨2017中國地産年度紅榜活動正式開始!


有請主辦方代表中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生致辭,有請李主任!


李富根:新時代 新氣象 新作為


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非常高興今天與各位相聚與此,首先我代表中國網際網路新聞中心(中國網),向出席第九屆地産中國論壇暨2017中國地産年度紅榜活動的各位新老朋友表示熱烈歡迎和衷心感謝!


三個月前的今天,舉世矚目的黨的十九大勝利召開。這是一次具有里程碑意義的大會,總結了5年來中國共産黨治國理政的成就與經驗,描繪了從現在到2020年以及本世紀中葉的宏偉藍圖,提出的八個明確、十四個堅持和九大任務,是引領中國乃至世界未來發展的行動指南。我們要用黨的十九大精神統攬全局、指導實踐,又好又快地推動行業新氣象新作為。十九大報告指出,中國特色社會主義進入了新時代,中國經濟從“投資驅動型增長”走向“創新驅動型增長”,這將為行業的行穩致遠産生深刻影響。


十九大作出了我國社會發展的主要矛盾發生根本性變化的重大歷史判斷。我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地産市同樣面臨著“不平衡”和“不充分”,十九大報告寫道:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的’定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”這為新時代行業發展奠定了主基調和發展路徑,圍繞著讓人們住有所居的保障性住房、共有産權、租售並舉等探索已經開始,一個頂層設計、制度修復相結合的長效機制建設窗口也已經開啟。


十九大提出的新目標、新布署、新任務為行業發展帶來了新的機遇,未來五年,將是抓住機遇、高品質發展的重要時期。改革發展任務艱巨,工作大有可為。這是屬於奮鬥者的新時代!希望同業一起努力,進一步樹立起攻堅克難的堅定信心,也希望這次地産中國論壇開成團結、務實、鼓勁的大會,凝聚起推進轉型發展的強大力量,讓新的藍圖變為現實。


砥礪九年,不忘初心!中國地産多年來努力為履行媒體責任和自身發展奠定了堅實的基礎。我們希望中國地産緊跟國家戰略、遵循國家政策,負起責任、勇於擔當,做好輿論引導工作,傳播正能量,同時要發揮專業優勢,講好行業故事,為行業發展加油鼓勁,做好服務。唯有不懈努力為社會和諧和民生改善建言獻策,才能營造新環境,特別是,要深入貫徹落實十九大精神,更好地協調關係、匯聚力量、服務大局、助力發展。


最後再次感謝大家對中國網、中國地産一貫的支援和關心,春節即將到來,提前祝大家、工作順利、身體安康、闔家幸福!


主持人:感謝李主任的精彩致辭。中國共産黨第十九次全國代表大會的順利召開,為新時代堅持和發展中國特色社會主義的一系列重大理論和實踐問題闡明瞭大政方針。為深入貫徹學習黨的十九大精神,凝聚行業發展正能量,下面的環節我們有幸請到三位傑出的經濟學家分別從自己的研究方向,為大家帶來關於“黨的十九大”和“中央經濟工作會議”對行業影響的解讀。



下面有請國家資訊中心首席經濟學家范劍平先生,關於《十九大經濟戰略新調整和房地産市場發展新佈局》主題演講,有請范老師。


范劍平:尊敬的各位來賓,大家下午好!


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黨的十九大在經濟方面做出了一系列的部署,但其中最引人注目的是中國對經濟的第一增長目標發生了變化。我們過去的第一目標是高速增長,因為那個時候社會主要矛盾是人民群眾日益增長的物質文化需要與落後社會生産之間的矛盾,當時主要任務就是發展生産力,把蛋糕做大。我們在高速增長期間,中國可以説創造了奇跡,其他國家能夠連續20年經濟增速平均超過8%的國家很少,但中國從1978年到2011年,32年,我們GDP年均增長9.8%,32年時間之長,9.8%速度之高,創造了世界奇跡。


我們高速增長階段,幹得這麼出色,為什麼現在要變呢?不變不行,因為中國的國情發生了變化,我們國家既沒有可能性也沒有必要性來保持高速增長,首先是一個國家在整個現代化的階段中只有第二階段,中等偏下收入階段是高速增長期,當一個國家的每人平均國民總收入在1045美元及以下,處於現代化第一階段,是經濟起飛階段、低收入階段。第二個階段就是高速增長階段,中等偏下收入階段,這個是從1046美元到4125美元。4126美元到12736美元到了現代化第三個階段,這個階段是中等偏上收入階段,已經不可能再保持高速增長了。12736美元及以上就進入現代化第四個階段,高速增長階段。一個國家只有到了第四個階段,才算真正實現現代化。


一個國家靠低成本優勢從低收入國家變成中等收入國家比較容易,二戰以後世界上有116個國家由低收入變成了中等收入,但這116個國家能夠進一步跨入高收入國家行列裏只有13個國家,其他大多數都掉進了中等收入陷阱。能夠成功的國家他們都有一個共同的特點,那就是科技發達。對於中國來講,我們未來的十年,進入了老齡化和現代化賽跑的十年。大家經常會聽説一個詞,“先富後老、未富先老”。什麼叫“富”呢?記住一個數字,12736美元及以上才算富起來了。那什麼叫“老”呢?按照國際標準,65歲以上才能算老人,而這個65歲以上的老人佔總人口比重達到7%的國家開始老齡化。開始老齡化以後慢慢就變成中速增長了。如果達到14%,你就不是老齡化的“化”了,而是變成了地地道道的老齡社會、老齡國家。如果達到21%,就是超老齡社會。


世界規律就是目前已經進入高收入國家行列的70多個國家,都是每人平均GNI超過12736美元以後,才進入7%的老齡化階段。比如英國達到7%的時候是22000多每人平均國民總收入,日本是12000,南韓是12778,中國是2000年達到7%,那一年我們只有1128美元,2016年中國也只有8260美元。中國2000年達到7%,我們將在2027年達到14%,2047年達到21%。也就是説從2018年到2027年這十年時間,是中國老齡化和現代化賽跑的十年,也是老齡化和我們産業結構升級、科技創新能力提高賽跑的十年。


中國來講,我們從世界上有過很多教訓,在未來十年怎麼幹,我們是走什麼模式。比如日本1955年結束二戰以後的戰後重建,把GDP總量恢復到歷史最高水準,1956年到1973年日本有過18年高速增長,平均增速高達9.2%。但1974年以後,日本每人平均GNI的水準已經到了現代化第三個階段,這時候不可能實現高速增長,只能是中速增長。但由於前面的18年日本速度很高,所以日本政府和日本企業都不死心,還是想追求高速增長,用的辦法就是金融加杠桿,最後速度沒刺激上去,但是把房價刺激上去。1991年最終房地産泡沫破滅,1974年到1991年這17年日本用盡了刺激政策,但最後經濟增長速度不過平均3.7%,就是日本國家到了中速增長階段,你怎麼金融加杠桿,用房地産拉動GDP都是徒勞。由於前面加杠桿留下很多後患,所以從1992年到現在,日本的GDP年均增速百分之零點零幾,幾乎零增長。


但德國走了一個和我們完全不同的路。50年代十年,德國GDP增長8.2%,比日本9.2%低一個百分點。70年代、80年代德國仍然保持2.7%,現在德國還有2%的增長,因為德國是一個最不允許炒房的國家。


所以對於中國來講,未來的十年,我們如果能夠把每人平均GNI的水準提到到12736美元,那叫有驚無險,雖然在7%的時候我們是未富先老,但最後關頭到14%之前,我們還是進入了高收入國家,進入了發達國家的行列,那樣的話老齡化對我們帶來的一切困難和麻煩我們都有解決的基礎。那就需要未來的十年,我們把主要的工作重心放在品質變革、效率變革、動能變革,就是新舊動能要實現轉換。


過去很長一段時間出現了一些問題,中國現在尷尬的是什麼呢?就是人口老齡化的速度、勞動力成本提高的時間比原來預想的提前了,過去根據計生委的人口數值,我們應該到2020年以後勞動力成本才會大幅上升。中國在2020年定的目標,那個時候我們要成為創新型國家,創新型國家有標準,就是企業用於科技研發的支出要佔GDP的2.5%以上。我們當時定的2020年這個指標要達到2.5%,當時報出來説2010年“十一五”規劃結束的時候要達到2%,2015年“十二五”規劃結束的時候要達到2.25%。2010年沒有完成“十一五”規劃的任務,只到1.7%。2015年我們又沒完成任務,只到2.06%。其實“十三五”規劃的第一年,我們也不過才2.08%。對於中國來講,舊動力低成本優勢所形成的廉價要素驅動型的增長動力很快就要走到盡頭了,但科技創新型的新動力現在還沒有形成,新舊動力轉換出現了青黃不接。


我們2016年和2017年兩年中國的製造業固定資産投資扣除價格因素以後,兩年負增長,這是非常可怕的一件事情,使中國有可能出現工業化早衰的危險,但一個國家不可能所有的工業行業都能永遠幹下去,到一定的時候會有夕陽産業,會有産業空心化。但國際規律,日本、南韓等都是在一個國家進入高收入國家行列之後,才大面積出現産業空心化的。就是12736美元是一個檻,在這之前我們本來應該從工業化加速期投資的,但2016年我們才8260美元,居然大家不想往製造業投資了,相當於吃老本。就像一個馬拉松運動員離終點很遠的地方跑不動了,這是非常危險的。


有些人説中國服務業佔GDP比重提高,是中國産業結構升級的表現。如果這個比重提高是現代服務業、高端服務業所帶動的,那是産業升級結構的表現。而現在不是,現在是因為製造業掉得太快,服務業比重相對提高而已。什麼是高端服務業、現代服務業?為製造業産業升級服務的生産性服務業,包括金融,這才是高端服務業、現代服務業。


所以對中國來講,我們如果説十九大以後,我們再不能扭轉過來,未來新舊動力轉換不成功的話,你繼續再炒十年房子,那對中國來講,十年以後神仙都救不了你。因為到現在為止,我們也不要誇大房地産的風險,日本房地産崩盤的時候,城市化率75%以上,我們只有57%。另外中國最近這幾年,老百姓收入提高也很快,所以大量的居民還在一二三四線城市重新分佈。雖然全國總體上講,城鎮有多少家庭戶數,我們房改以後總共賣出去多少商品房的套數,2011年達到了1:1,告別了短缺經濟的時代。2016年達到了1:1.2,是由20%的城市家庭有了第二套房。但是這個分佈極不均勻,一線城市和熱點二線城市房子不夠,主要是一些三四線甚至五六線房子相對有一點過剩,但通過農民進城也能消化。所以就此打住,2016年9月份政治局會議,給房地産戴了一個泡沫的帽子,但這個帽子我們不要把風險過度誇大,就此打住。


中國未來的十年,要想解決資金妥實就虛的問題,要讓大家真正願意把錢拿到實體經濟,去搞科技創新,那你就只能讓房地産的利潤率回歸到社會平均利潤率的水準,如果還有暴利,那怎麼號召也沒用。


這就是十九大以後從宏觀角度來講怎麼認識我們國家房地産與産業結構升級之間的關係。但是它並不是你死我活的關係,應該説是相輔相成的關係。我們更多的要穩住房地産,而不是説有泡沫,就想把泡沫刺破。


另外,中國已經沒有必要通過房地産拉動GDP高增長來保就業,過去保增長就是為了保就業。一個國家的就業好不好跟什麼比呢?5%的自然失業率,可能100%的勞動力都找到工作,和所謂充分就業也允許5%的人失業。如果失業率明顯高於5%,那就業形勢不好。但失業率低於5%好不好呢?也不好。但2017年中國恰恰出現了連續10個月失業率低於5%。所以工資在勞動力供求緊張的情況下漲得太快,2017年全年城鄉居民收入扣除價格因素大概增長7.5%,每人平均GDP增速是6.5%,所以老百姓的收入增速高於GDP差不過一個百分點,這個現象短期還可以,因為過去我們的老百姓收入低於經濟增速。長期的話,就會吸納這個樣子。對於中國來講,這麼好的就業形勢,沒有片面再去追求高增長,過去拉動增長的法寶就是房地産,而且2017年我們失業率低於5%並非是經濟週期高的原因,我們已經連續十個月,季度GDP增速就在6.7%到6.9%之間,一條橫線。我們之所以有這麼低的失業率,主要是長期因素,人口的問題。


80年代十年,我們年輕人的數量是2.28億,但是90後的年輕人數量降到1.75億人,比80後少23.24%。00後的人數只有1.45億人,比80後少36%。你看看任何一個國家的人口統計,從來沒見過一個國家在短短的十年、二十年內,年輕人數量如此大幅度的往下降,哪怕是發生戰爭的國家,打仗容易死人、死年輕人,那也沒見年輕人這麼降。從這個意義上講,我們的計劃生育隊伍比世界上任何一支隊伍都厲害。我們年輕人大幅下降以後,現在就出來一個問題,2011年之前每年我們都是滿16歲的新增勞動力數量大於這一年到退休年齡的老人,所以我們勞動力總量會比上一年凈增加幾百萬人。但獨生子女政策,使我們年輕人的數量一年比一年減少,老齡化使我們到退休年齡的老人一年比一年增多。2012年開始,我們老的大於小的,所以勞動力隊伍的總量比上一年凈減少了345萬人。從2012年開始的後面三五十年,我們都會減幾百萬勞動力,五年我們就減了將近1800萬勞動力,減掉了一個澳大利亞。


對於中國來講,我們2011年之前是勞動力供過於求,找工作難是主要矛盾。2012年以後,現在變成了勞動力供不應求,招工難成為主要矛盾。而且現在招工最難的不是高端勞動力,而是農民工、是保姆、是醫院護工,現在北京要找一個保姆得哄著,一生氣了走了,還拿她沒辦法。我們北京有一個單位,準備3000塊錢招一個員工,一打聽説3000塊錢就想招農民工,招大學生還差不多。但是2016年我們確實畢業了766萬大學生,農民工新增量只有206萬。2018年將是我國第一次出現大學畢業生超過800萬人,現在説句實話,我有點發愁,現在大學生反而成了最難就業的群體。


隨著年輕人數量一年比一年減少,所以我們很多影響決策的這些體制內的專家,都認為我們房子應該造得逐年減少才對。但是現在每年的竣工量增長那麼快,房子居然還不夠賣,根本原因就是“房子買來不是住的,而是炒的”。所以現在要緊緊把握房子是用來住的不是炒的原則,連現在住房遠遠達不到1:1短缺的城市,這個短缺我們更多的要用租售並舉,就是政府要集中公租房,發展專業化、機構化的房屋、租賃的專業化企業,這樣才是鼓勵更多人租房子住,而不是買房子住。


中國在2014年、2015年兩年加起來房貸都沒有超過5萬億,但是2016年一年放出5.6萬億的貸款。2018年中國房貸指標肯定要限制,哪怕是比2017年砍一半,也比2015年仍然大得多。2016、2017年是不正常的。現在對於大家來講,房地産行業同樣要從過去量的擴張,未來我們更多來自於質的提高。中國由高速增長轉為高品質發展,對房地産企業來講,有幾個鮮明的特徵。包括産業集中度提高,存量房有更多專業機構來經營,很多租賃品牌會越來越響,不僅僅是造房子的品牌會響,租房子的品牌也會響。更重要的是中國老百姓收入會不斷增長,老百姓對改善居住條件願望是很迫切的,將廣大人民對美好生活的需要與不平衡、不充分發展之間的矛盾,老百姓的美好生活需要是最最基本的需要,就是改善居住條件的需要。所以現在弄一大堆限購等等,讓很多人改善居住條件的潛力不能充分發揮出來,一方面又一天到晚為經濟增長速度發愁,另外一方面又人為的把老百姓美好生活需要追求所帶來的真正的最終需求壓抑住,這是不符合經濟規律的。我相信我們逐步逐步把房價上漲過快的問題,如果説能夠得到緩解以後,各種對房地産市場的人為的扭曲的政策應該逐步淡化、退出,將來可能會更多的靠長期來支援。比如房地産稅。


地産稅的問題,是不是一定會推出,從十九大的解讀來看,“立法先行,充分授權,分批推進”,肯定會推出。也有一些老百姓説,法理上是不是不合理,收一次土地出讓金,又要收房地産稅。房地産稅的本質是政府收的稅,土地出讓金是交給地主的,那是交給管家的。但在中國地主和管家是同一人,這就容易讓人産生誤會。所以我們一直建議,能不能房地産稅這次向美國學習,所有納稅人到年底能夠得到市長一封感謝信,感謝你交了房地産稅,全市交了多少錢,多少錢用於綠化、多少錢用於路燈等等,每一分錢都能給老百姓一個交代。這是財政透明、改革的一個很好的機會。如果我們能夠真正讓老百姓相信房地産稅取之於民、用之於民。同時充分考慮中國的特殊因素。比如國外從來沒聽説房地産稅的起徵點有減免,但中國的情況不一樣,因為我們很多退休老工人一輩子就國有企業分了一套房,現在就靠養老金生活,他收入沒有什麼增長,你現在突然之間要讓他加一個稅,他會跟你拼命的。所以老百姓的基本生活的面積在中國是建議應該有一個起徵點,這樣就可以減少阻力,獲得大家的支援。我相信房地産稅絕不會只讓房價下跌,搞不好在一些供不應求的城市,它反而會成為房價助漲的推手。因為業主會把房地産稅轉嫁到房租裏,租房子不划算,就會改成買房子。這樣的話,買房子市場供求會打破,朝著漲價的方向變化。所以好多人以為出了房地産稅,房價會暴跌。應該説全世界都沒指望把房地産稅作為調控房價的工具,中國也一樣。


謝謝大家!


主持人:感謝范老師的精彩演講!接下來有請國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家 李佐軍先生,帶來《十九大後的經濟形勢解讀》的主題演講。有請李司長。


李佐軍:各位領導、企業家朋友大家下午好,很高興有這次機會給大家進行一個半個小時的交流。今天主要跟大家講三個問題,第一個是十九大後的經濟形勢;第二個問題是房地産行業或者企業關注的幾個重大的結構變化;第三個是房地産企業怎麼辦。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


先講第一個問題,十九大後的經濟形勢,我們把時間拉的更長一點看,1978年到2010年,高速增長的階段,第二個階段是2010到2020年經濟換擋的節,2020年到2025年是經濟中低速增長的階段。


我們説目前的這十年,這個第二階段又可以分三個小階段,第一個階段是10年到16年,第二個階段是17年,第三個階段是18年之後,10年到16年,中國經濟增長持續下行的階段,GDP增速2010年10.6%,11年9.5%,12年7.9%,13年7.8%,14年7.3%,15年6.9%,16年7%。


還有很多的指標,我們再看第二階段,2017年,説兩個問題,第一個是2017年中國經濟的表現,第二個看一下2017年中國經濟是不是已經探底,先看2017年總的表現,2017年中國經濟總的表現,用一句話來説就是表現亮麗,超出預期。我們看總數據,2017年主要指標,GDP一二季度6.0%,三季度6.8%。三架馬車,出口一月份17.9%,二月份下降1.3%,三月份增長16.4%,四月份增長5.8%,五月份增長2.7%,六月份增長11.3%,七月份增長7.2%,八月份增長5.5%,九月份增長8.1%,十月份增長6.9%,十一月份增長12.3%,十二月份增長10.9%。前年增加7.9%,2016年是下降前期,反轉期。


投資,2017年一二月份8.9%,三月份9.2%,四月8.5%,五月8.6%,六月8%,七月8.3%,八月7.8%,九月7.5%,十月7.3%,十一月7.2%,什麼概念呢,2016年是8.1%,下降了0.9%。


消費,17年一到二月份9.5%,三月10.5%,四月、五月份10.7%,六月11%,七月10.4%,八月10%,九月10.3%,十月10%,十一月10.2%。


我們再看房地産投資,2017年一到二月份是8.9%,三月9.1%,四月9.3%,五月8%,六月8.7%,七月7.9%,八月7.9%,九月9.1%,十月7.8%,十一月7.5%。7.5%什麼概念,是跟前年的6.9%相比還是高幾個百分點。


工業增加值,2017年一二月份是6.3%,三月7.6%,四五月份6.5%,六月7.6%,七月6.4%,八月6.0%,九月6.6%,十月6.2%,十一月6.1%,2016年是多少,6.0%,上升0.1%。


還有金融類的指標,有兩個,一個是新增貸款和M2,我們只看M2,2017年一月2.03萬億,二月1.7萬億,三月1.02萬億,四月1.00萬億,五月1.11萬億,六月1.4萬億,七月8255億,八月1.09萬億,九月1.27萬億,十月6632萬億,十一月1.12萬億,十二月份5844億。整個2017年是13.53萬億,2016年是12.65萬億,多了很多。説明我們的流動性的釋放2017年還是比較寬鬆的。


M2,2017年一月11.3,二月11.3,三月11.6,四月10.5,五月9.5,六月9.6、七月9.2,八月8.9,九月9.2,十月8.8,十一月9.1,十二月8.2,説明連續半年多來,M2都是低於10%的,這是過去多年沒有的,説明我們的貨幣政策收緊了。


當然還有很多的指標,因為三年之後才可以完整的掌握,這些反應大部分指標在2017年大部分的表現亮麗,超出預期。


2017年第二個問題,中國經濟是不是已經探底,去年的一二三季度出來之後,國務院對中國經濟存在兩派觀點,一派觀點認為中國的經濟已經探底,最壞的情況已經過去。還有一派觀點説中國經濟底部尚未探明,之所以有指標反彈,只不過迴光返照而已,中國經濟還將繼續面臨壓力。


大家都在分析造成部分指標的反彈原因是什麼?有五點:

第一,出口反轉帶來經濟的增長。

第二,PPP項目遍地開花,拉動經濟增長。

第三,房地産房價上漲使得投資仍然比較高,拉動了經濟增長。

第四,信貸投放比較多,拉動經濟增長。

第五,新動能的增長也拉動了經濟增長。


這五個原因可不可以持續?如果可持續的話,我們説中國經濟已經探底,如果不可持續還要謹慎的判斷。


我們看一下,去年下半年出口增幅已經下行,美國反傾銷以後,2018年的出口可能達不到2017年的水準,但是比前年好,總的來説具有不可持續性。PPP項目有關部門已經在整頓,通過高房價拉動經濟可以嗎,十月份開始對一二線城市進行嚴控,下一步到三四線城市了。


通過大部分的釋放流動性拉動經濟增長可以嗎,我們加強金融監管要去泡沫,也不能持續。


那唯一可以持續的就是新動能,新技術,新産業,新業態,新模式,但是新技術的增長可能需要一個過程,所以綜合來看,2017年中國經濟的底部還沒有探明,2018年我們還將面臨經濟下行的壓力。


這是2017年簡單説到這些。


大家關心十九大之後18年到2020年,乃至更長的時期,要想把這幾年的情況説清楚,必須回答幾個問題,比如説中國經濟究竟處在什麼階段?會不會探底?跟以往有什麼不同?什麼時候探底?探底的表現形式是什麼?平穩探底的表現形式怎麼樣?探底之後如何走?


目前處在增速換擋的階段,快到新平臺的階段還沒有到新平臺,除了增速放緩,還有週期波動,短週期就是38個月到4年左右,庫存週期,2014年年底開始啟動,2017年6月份處於頂部回落階段。中期就是十年左右的産業週期,2009年開始,現在進入到中期尾部的階段了。長週期就是20年左右的房地産週期,金融週期,房地産中國從2003年才開始真正的有市場,20年,其中有上升階段,也有下降的階段,下降到13年前後處於上升階段,14年之後總體下行,16年又上來了,那是因為供需改革帶來的。第四個是超長週期,50到60年,超長週期的起點良好,71年開始的話,現在處於尾部階段,還有説91年開始的,那現在就處在頂峰的階段。目前我們究竟處在什麼階段,是由經濟發展階段轉化和四種週期疊加出來的,結論就是中國經濟處於將要探底,還沒有探底,快要探底的階段。


要分析未來的大勢,關鍵分析探底的形狀,第一種就是平緩的,但願如此,第二種是勺底,先到勺底,再反彈到勺沿,還有一個説法是斷崖式的下跌,一方面排除了探底的可能,一方面也排除了反彈的可能。大家注意這是,形狀不是隨便你説説,但是實際的情況應該是勺型的。


第三種是捺型,一瞥一捺的捺,這三個模型哪一個可能性比較大,取決於探底之後的反應模式:


第一種,探底一下就撞墻上了,一撞就清醒了,就出現了很多的改革,清醒之後才出現反彈的模式。


第二種模式,一撞墻上就傻了,進一步的加強管控,把握不到常態化,未來的活力就扼殺了,就傻了。


第三種模式,一半清醒一半模糊之間。


哪一種可能性比較大,第三種完全撞清醒不可能,完全撞死也不可能。所以U型的也有,捺型的也有,但是要實現勺型的增長態勢,必須要做出三個方面的努力,第一個方面的努力有三個關鍵“自信、相信和敬畏”,第二個是培育新的動能,過去靠三架馬車拉動,投資、消費和出口,現在這三架馬車不行了,所以我們必須培育三大新的動力,就是三大發動機,哪三大變動機:制度變革、結構優化、要素升級。制度變革就是改革,結構優化就是新形勢變化,新興城鎮化,區域經濟一體化,國際化。要素升級包括技術進步,資訊化。這三大發動機中央強調的改革、轉型、創新三個方面。如果三大新的動力及對應著是中央改革創新,如果三大新的動力及時有效的培育起來,就可以實現一個好的未來的態勢。如果三大新的動力不能建立,那麼中國是危險的,所以當下培育三大新動力任務時間緊迫。


另外是解決三個問題,一個關鍵問題是解決多年來産生的各種各樣的的問題,第二個問題是培育新技術,新産業,新業態,新模式。三個問題是解決新舊轉換過程中的風險控制問題。


把風險控制在可控的範圍內,如果通過以上的三個方面的努力,把這些問題都解決了,最終建設成為富強、民主、文明、和諧、美麗的現代化強國。第一個問題説完了。


下面説第二個問題,關注重大的結構變化,所有的結構變化對在座的各位都會産生直接或者間接的影響,結構變化也很多的方面。


第一個結構變化是要素投入結構變化,原來我們主要依靠一般的要素,今後更多的依靠人才、知識、技術、資訊,尤其是新技術,新人才,新資訊的高級要素,房地産行業也是,資訊化時代,人工智慧時代,也要朝著這個方向走。


第二個是排放結構的變化,要關注排放結構,怎麼變化呢,也就是要減少不好的排放,廢水廢氣等排放減少,增加水蒸氣這樣好的排放。房地産行業要建設綠色低碳的建築,這是第二個。


第三個結構變化是産業結構變化,包括消費結構的變化。消費結構就是衣食住行用,學樂康安美,學習的需求,快樂的需求,健康的需求,安全的需求,美麗的需求,這就是新的需求,房地産原來搞住宅,商業地産等等,下一步要跨地産領域,地産養老,地産休閒等等,就符合消費結構升級的方向。


要關注消費者,同時關注産業結構的變化,産業結構怎麼變化呢,那就有很多的變化産業特色化,産業集群化,産業品牌化,産業綠色低碳化,産業國際化,産業融合化,産業資訊化,産業智慧化。實現這些産業結構,實際上房地産也是一個産業,也適應這個方向。


第四個結構變化就是區域結構的變化,兩個方面,一個方面是城鄉結構,還有一個是區域結構,城鄉結構的變化,現在的我們城鎮化進入到加速階段,城鎮化現在是57%,正處在加速階段下半場,城鎮化真的還有比較高的速度,但是速度沒有以前那麼快了,現在要提高城鎮化的品質和品質了。


人口的流動也發生了新的變化,區域結構還有一個,就是大區域結構,這些區域變化也在發生新的變化,過去的十多年區域差距有所縮小,下一步要發展高端的産業,我們看到東北、華北、西北原來很多資源密集型的地方經濟出現了麻煩。


第五個結構變化就是增長動力結構在發生大的變化,一個是主要依靠三大舊動能轉到三大新的發動機的轉變,三架馬車也發生著變化,原來依靠外需轉到依靠內需,原來主要依靠投資,轉到依靠消費,原來主要依靠政府投資轉到依靠社會投資。總之,增長的動力結構也正在發生變化,房地産行業也一樣要適應這個動力結構的變化,一樣的壯大新動力,實現新舊動能的加速轉換。


第六個方面的結構是分配結構的變化,財富分配的結構變化,過去的高速增長,造成了貧富差距拉大,大家注意到十九大以後把公平放在更加重要的位置上,所以我們要精準脫貧,實現共同的富裕,意味著收入分配結構要發生很大的變化。


第七個方面的結構變化就是主體結構的變化,范老師已經説了,老齡化等等,還有住房的主體結構變化,原來都是50、60後是購房主體,現在是以80、90後為主,他們都是獨生子女,這些人買房子的時候,父母有兩套,爺爺奶奶還有兩套,他們都不要了,因為還要交房産稅。這樣的主體結構,對房地産也有很大的影響。


最後一個結構就是制度結構的變化,除了整個國家大的關係之外,還有具體到房地産,我們説要建成長效機制,制度變化會對房地産帶來重大的影響。


第三個大的問題,房地産接下來怎麼辦,給大家提一些建議,第一個建議,認清新形勢,認清十九大後中國經濟先探底,後小幅反彈的形勢,認清十九大之後經濟結構繼續優化,認清十九大之後中國經濟先探底後小幅反彈的形勢,要認清十九大以後經濟結構將繼續優化的新形勢,要認清十九大後整體價格走勢平穩的新形勢,要認清十九大以後經濟增長動能加速轉換的新形勢;要認清十九大後經濟風險和泡沫將加速排出和擠出的新形勢;要認清十九大後宏觀政策在短期會總體偏緊的新形勢。


總之,要知道經濟增長的高點和低點,尤其重大的拐點,低進高出發大財,高進低出賠大了。因為這個大勢影響到你的投資的實際選擇。


第二個建議,抓住新機遇。新機遇很多,消費結構帶來了新機遇,城鎮化進入新階段帶來了新機遇,區域經濟一體化帶來的新機遇,全面改革深入推進。


具體來説哪些行業有機會呢,第一個節能環保産業,第二生態産業,第三,新能源行業,第四,大文化産業,第五,大健康産業,第六,新興金融業,第七,現代農業,第八,資訊智慧化有關的産業,第九,軍民融合行業,第十是婦女兒童産品行業,2016年我們的新增人口依然不大,但是總的來説,根據一些專家測算,發展中國家一對夫婦要生2.3個孩子,才可以保持代際之間的總體平衡,但是我們現在達不到,奉勸在座的年輕朋友,看在黨和國家,中華民族可持續發展都要生二胎。第十一個是資訊産業和上下游産業;第十二個跟人工智慧相關的産業;第十三個是綠色製造業;第十四個是物流行業。


以上十四個行業是潛力比較大的,有機會大家要重點抓住。如果你所在的行業,你要判斷這個行業有沒有發展,你就按照這個來看,你看你的行業符合不符合資訊化、智慧化的方向,符合不符合綠色低碳的世界潮流,符合不符合政策鼓勵的方向。


第三個建議,迎接新挑戰,挑戰有很多,經濟面臨一定的探底壓力帶來的挑戰,新舊動能轉換帶來的挑戰,具體哪些行業會帶來挑戰,不符合政策方向的房地産行業會有挑戰,第三個是三高行業,高排放高污染的行業會帶來挑戰,第三個是資源重的行業,鋼鐵等行業,第四個是受移動網際網路衝擊比較大的行業,第五個是受反腐敗衝擊比較大的行業,賓館這些等。


第四個建議,培育新意識,對客戶要有服務意識,對員工要有信任意識,對家人要有感恩意識,對政府要有核心意識,對自己要有良知意識,對父母要有孝順的意識,對於企業要有抱團意識。


第五個建議,找準定位,定位很重要,兩句話概括,定位決定成敗,在我看來細節決定成敗是有前提的,一定要先定位好,圍繞目標客戶的核心需求提供所需要的産品和服務,然後定位供應鏈等等。


第六個建議,開發新的産品和服務,在新形勢下圍繞新的定位開發新的産品和服務。


第七個建議,制定新的戰略,戰略很重要,比如説創新戰略,産品服務轉型升級的戰略,降低成本,抱團去的戰略。


第八個建議,開拓新的市場,市場有國際市場,有國內市場,國際市場率先去歐美發達國家市場,開拓具有後發優勢的新興國家的市場,開拓“一帶一路”沿線的市場。國內市場也要重點開拓,第一個是開拓沿海發達市場,第二開拓國家鼓勵的市場,第三産業集群和經濟一體化比較先進的市場,第四是開拓中西部的市場,第五開拓生態環境比較好的市場。


第九個建議,培育新的要素,人才、技術、知識、資訊等等。


第十個建議,立足新的空間,可以把企業的總部、研發中心延伸到更大的範圍內,整合資源,為你所用。


第十一個建議,塑造綠色低碳的品牌,因為符合世界潮流,符合政策的方向,也符合消費者的偏好。


第十二個建議,建立完整的組織,要設立一些臨時性的領導小組,第二個是在移動網際網路時代我們要把中間不必要的組織架構,通過網路化,扁平化,瘦身健體,降低成本。


第十三個建議,建立新的制度,在經濟相對低迷的時候,兩件事情優先做,第一個事情是參加今天這樣的學習,練內功。創新優化企業制度,培育可持續競爭力。


第十四個建議,探索新的模式。


第十五個建議,探索新的管理,特色化管理,精細化管理,標桿管理和自我管理。


總之,這15個方面,每個方面單獨的不一定重要,重要的是分析框架,基本上代表了所有的行業需要考慮的問題,只是排序不同而已,謝謝!


主持人:感謝李司長的精彩演講!請台下稍作休息!下面有請鏈家研究院院長楊現領先生,帶來《十九大後房地産行業的六個轉變》的主題演講。有請楊博士。


楊現領:大家下午好!我今天圍繞這幾個主題跟大家簡單彙報一下。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


2018年是非常特殊的年份,首先它是中國地産20週年,也是改革開放40週年,同時也是十九大之後精神得到貫徹落實的第一年,同時還是“十三五”規劃承上啟下的一年,所以2018年作為這麼多個因素疊加,有很多轉變。


我們站在今天的角度看未來一段比較長的時間,我認為中國整個房地産市場會經歷六個比較大的轉變。


第一個轉變,無論是房地産投資、房地産消費還是房價,總體上從高速的增長或者中高速增長進入一個中低速甚至低速增長區間。過去十年來有比較大的漲幅,我們再去比較這個數據背後,我們看北京房價,跟全球其他地方來比較,北京無論是跟洛杉磯、多倫多、倫敦等城市相比,它的房價與全國的比值從這些城市來講,北京的溢價率最高,北京的房價是全國平均房價的6.5倍,但北京的收入是全國平均收入的2.2倍,從收入來評估,北京獲得的整個房價價值的溢價是非常高的。


再看中國城市房價分化規律,非常明顯。中國與美國兩張圖的對比,我們把美國排名第一個城市,包括從第一到第五十往後排,我們可以看到美國城市是相對平衡的,中國的分化更明顯,是幾個斷崖式的分化。


通過這幾個數據我想總結一點,市場從快到慢,背後核心就是投資銷售房價由快速增長進入中低速甚至慢速增長,但是背後還有好幾個核心的動力、核心的原因。


第一,整個中國住房需求從1998年以來的嚴重供給不足、存量不足,這個問題今天得到了緩解,指標就是戶均住房套數是大於1,每人平均住房面積大於36.6平,1998年的時候這個指標只有不到15。所以過去這幾年每人平均住房面積每年漲一平,所以總體上到2017年的時候,我們可以明確的説,中國已經總體告別了總量短缺的階段。這是第一個結構性轉變。


第二,人口從原來農村向城市流動,轉向了城市與城市之間的雙向流動。我們最近用美團的數據,一起跟美團做了研究。美團的數據表明,北京的人口離開了,到了上海,上海的人口如果離開,大概率會選擇北京或者杭州,如果北京和上海的人口都離開了,可能是去深圳、廣州、杭州這些重點二線城市。背後暗含的規律是,中國1998年以來,人口由農村向城市的單向互動,變成了大城市和大城市之間以及二線城市之間的雙向流動。所以人口已經不再是一個增量的擴張,而是存量的移動。二線城市在通過人才的吸引政策來做人才爭奪,可以看到邏輯是人口增量浪潮結束,就意味著數量型的擴張、房價的高速增長、銷售的高速增長,基本趨於減緩。


第三,從加杠桿到去杠桿,2017年的時候,我們的新增住房貸款大概不到4萬億,但是2016年的時候大概是接近6萬億,所以杠桿率的增速已經在下降。今年加杠桿的主題都是三四線,一二線基本是在去杠桿。我們可以看到鏈家的兩個指標,貸款成數,今年使用貸款的人在減少,貸款率在下降。今年北京平均買房貸款的比率只有35%,一百萬的房子平均貸款35萬,已經比較低了,往後會繼續低,因為隨著貸款額度的緊張,特別是放款週期的延長,使得放款趨勢在2018年以及未來時間裏都會繼續。


這三個動力帶來的結果就是由快到慢。


第二個轉變,由新房到二手房的轉變。


我一直覺得中國優秀的人才幾乎都在新房領域,我每次跟他們見面的時候,都不太好意思,他們不但非常聰明、敬業、知識淵博,而且長得又帥。我們看到了新房以及新房為中心的産業鏈,吸引了全中國最優秀的人才,比如碧桂園的博士實在太多了,我跟他們交流,我覺得做研究太不容易了,我們很幸運花了九牛二虎之力才招到一個博士。任澤平去了恒大,分分鐘招聘的時候一天收到幾千封簡歷。人才吸引的密度,我們這個行業是比較弱的。但是我們也看到這個趨勢正在來臨,以新房為主導的産業慢慢向二手為主的産業在發展。背後還是一樣有幾個核心趨勢。


第一,市場端。二手房市場在上漲。我用了兩個數據,第一個數據是北京、上海、深圳、廣州二手房交易量與新房交易量的比例,雖然2017年隨著年齡的調控和市場的下滑,但是二手房交易量還是遠遠超過新房。北京最高,北京二手房交易是新房的3.3倍,北京去年有15萬個左右的家庭通過二手房實現了住房的需求,但是只有5萬左右是通過新房實現的。這是第一組數據。


第二組數據,2017年全國超過24個城市的二手房交易量總體大於新房,就是越來越多的市場開始進入二手房時代。這是第一個轉變,二手房市場的發展。


第二,整個二手房市場形成了一批行業的參與者,行業的力量正在發展壯大,就是説形成了一批以直營連鎖為主的品牌化、專業化、規範化的機構,有直營的品牌、有加盟的品牌,今天鏈家也好,我愛我家也好,品牌正在規範化和專業化的路上發展,而且兩家公司已經上市。這是行業中出現典型的代表性的力量,開始變得規範、變得專業,甚至變成了上市公司。這是第二個轉變。


第三,行業形成了一批職業化的服務階層,我們這個行業有150萬經紀人,今年北京的經紀人大概10萬左右,北京經紀人平均從業年齡是全國最長的,鏈家是全國最長的,鏈家北京的二手房經紀人從業年限今天是33個月,全市場大概20多個月。我們這個行業的從業年齡在上漲,人在職業化,這是我們看到的非常明確的趨勢。今天無論我們的人員素質各個方面還有非常大的提升空間,但實際上過去幾年,我們增量改進、邊際的改善速度已經非常快了,當然我們還有很大提升空間。我每次看到我們的經紀人騎著小電動摩托車,帶著我們的客戶滿街跑的時候,其實挺擔心的,因為這些人都是千萬富翁、億萬富翁,我們用小摩托車帶著他們,萬一撞傷了怎麼辦。這些人都是富豪,在北京能夠買得起房子的,能夠換得起房子的,都是中高收入群體。但我們經紀人很年輕,平均年齡25歲左右居多,每天都在住合租的房子,還在每天為大家操心買房,這是一個多麼敬業的精神。我們這個行業正在形成職業化的服務階層,全國150萬,全北京10萬,各項指標都在改進。


這三點加在一起,是我想説的第二個問題,從新房到二手的轉變,我們也在做二手整個的産業鏈。


第三個轉變,由購到租的轉變。


租賃市場是未來很長時間內中國地産市場各個品類裏面唯一一個還有紅利的市場,只有租賃還有紅利,租賃我認為三個紅利。


第一是租金的紅利。今天租金的漲幅是持續的,也是穩定的。這個是不可逆轉的。2017年中國主流的二線和一線市場租金基本上都在漲,最快的是北京和杭州。漲幅大概取決於每人平均收入水準。我們一直在講租金漲幅跟收入漲幅之間有一個穩定的比例關係,在一線這個比例關係是1.2到1.5,二線是1到1.2,三線城市基本是1以下或者是負的。收入漲10%,收入彈性如果是1.5的話,租金漲幅是15%。大概一線是1.2到1.5,所以大部分城市還處在這個狀態裏。這是第一,租金的紅利。


第二是B2C的紅利,就是未來會有一批機構化、專業化的機構會崛起。這些有品牌、有服務、有運營能力的B2C機構會崛起。


第三是運營的紅利,租賃産業鏈歸根結底價值原點和價值歸宿點都只能是且唯一是運營,沒有運營什麼都不是。今天所有的開發商都進入了租賃産業鏈,拿了很多房子,但實際上房子的管理、房子的租後的運營服務才是最難的。因為開發商講的是高週轉,房子賣出去之後沒關係,但是做租賃的話,房子建好了,這個事才開始,因為六個月就要轉型。所以整個租賃的週轉、租賃的運營服務、租賃的庫存管理更複雜。


總體上租賃還有很大的增量需要我們去考慮。今天我們認為大家對租賃的思考還處在比較早期的階段。這張圖想説明一個問題,中國的租賃需求是全品類的,今天我們只滿足了青年、白領人群的需求,當然還有非常多的,比如兩億流動人口的床位需求沒有滿足,還有很多單身的高收入人群的整租需求沒有滿足,還有很多帶小孩家庭的品質租賃需求沒有滿足。所以有非常多的空白點,租賃未來的戰場是比較大的,核心就是一個關鍵指標,我一直在強調一個指標,2017年來算,我們的GMV三大戰場,新房GMV交易額是11萬億,二手房是6萬億,租賃是1.5萬億不到,未來這個結構一定會變成,比如未來五年,新房大概會保持在8到10萬億之間,二手房會做到10萬億以上,租賃會是2到3萬億,這個趨勢是非常明確的。各個領域、各個品類的細分市場都有很大的發展空間。


實際上我們今天的租賃還有很大問題,比如租房面積很低,房子很破,商品房佔比低,配套服務不好,租約太短,環境差,等等還有各種各樣的問題,還有非常多的痛點亟待去解決。還有大量的流動人口開始越來越是夫妻家庭一起流動,而且願意租賃更長的時間。但是他們今天沒有得到很好的照顧、沒有得到很好的服務,今天對於流動人口來説,標準化的合租、標準化的床位就是他們的最基本的需求,在這點上我們今天遠遠沒有被滿足。這是關於租賃的。


關於租賃説多了都是淚,特別是流動人口。今天改革開放40週年,房改也20週年了,但是我們對兩億流動人口,為了我們的製造業發展、為了我們的經濟發展貢獻了大量的青春,但是兩億流動人口的住房需求沒有得到滿足。如果缺了兩億人的住房需求,肯定是不完整的。但他們需要的房子有幾個典型的特徵,要便宜、要安全,如果我們能夠醒來的時候能是非常平安的、安全的,這是我們的基本需求。總體上,這裡面還有很大的發展空間。


第四個轉變,從數量到品質。


各類人群今天都面臨著對品質的追求,我用一張圖來説明,這個圖很關鍵。我們最近做了一個全國的鏈家經紀人的調研,我們大概調研了兩萬個經紀人,分別在30個城市。調研的核心結論是,我們經紀人所接觸的客戶,首次置業需求三個城市平均37%,換房改善需求46.7%,就是在我們所覆蓋的30個重點城市裏,中國的主要消費者已經整體上進入了以換房改善為主的需求的階段。改善、換房才是剛需。所以這種新剛需的釋放,是過去兩年支撐整個房地産週期的最核心的動力。無論是新房,還是二手房,都在進行改善。改善需求的釋放,無論是三四線還是一二線基本都這樣。


改善和換房比例最高的是北京、上海,還有其他的重點二線城市。我們整體上進入了以品質為導向的市場環境裏。但是總體上,無論是二手還是新房,實際上我們作為産業鏈的服務階層,並沒有能夠做好準備來迎接品質時代的到來。比如整個開發端的産業鏈,還是以規模為主導的産業鏈的結構,二手也是一樣,包括北京二手房,還有很多房子都在30年以上,20年、30年的房齡的超過30%,如果不能被改造、不能進入可迴圈再生的供應體系裏面,就無法滿足我們對品質的需求。今天我們需要這些老的房子裝上電梯,做好車位,重新做綠化。但是這個産業鏈和政策規範是遠遠沒有建立起來的。老舊小區的改造標準是什麼,我們沒有建立。


所以總體上,整個産業關於二手、關於房屋的改造、關於新房的豪宅化、好宅化的建設,我們今天都沒有標準。今天土地政策也沒有,土地政策上我們明明知道市場的主流需求是改善,但實際上土地供應越來越多的都是供應租賃,供應共有産權,實際上這種類型的供應,在未來是不是能夠滿足這樣的需求,今天是不太確定的。


所以在一個以品質為主導的時代,我們的政策、我們的企業家和我們的行業基礎設施怎麼樣去建設,這是一個很大的命題。


第五個轉變,從線下到線上的轉變。這是最核心的轉變。


我一直認為中國未來長期的房地産格局總體上取決於未來兩個十億人,一個是十億的線下網路,就是十億的人口。一個是十億的線上的網路,十億的網際網路網民。他們會決定整個房地産行業的長期的趨勢。


我重點説幾個核心結論。消費者在網際網路上的訪問深度會越來越深,對資訊內容的需求會越來越大,帶來幾個核心指標。一是用戶訪問的深度、訪問的時長會變長,用戶的瀏覽頁面會增多,每一個成交所對應的PV數量會爆髮式增長。所以有品質的資訊、有品質的內容,會大大改進網際網路的體驗。今天跟開發商講這些,好像沒有太大意義。但是這個趨勢是不可逆轉的。就是消費的內容、深度、時長都在變長。


二是消費者時間在前置化。消費者在到達售樓處之前,跟你的職業顧問説話之前,他已經線上上看了兩到三個月,所以他一定會在各種各樣的網際網路網站上學習,在深度訪問房源資訊和與交易相關的其他資訊。當他找到你的時候,他已經為網際網路深深的牽引,在交易之前,已經被網際網路所牽引。這就是消費者今天已經前置化的在消費網際網路,在網際網路上了。所以你的客戶實際上已經有很大的比例線上上,但我們可能不太知道。


三是越來越多的用戶實際上成為資訊和內容的生産者,網際網路和房産未來的資訊的生産從PGC時代到UGC時代,參與內容生産,參與房源發佈。消費者在越來越多的給自己的房源寫點評,自己參與資訊生産,自己從主動的線上發起諮詢、發起聊天。比如IM諮詢量在快速增長。基本上消費者都在通過手機端的工具在跟他的客戶、跟他的置業顧問做大量的交互。這就是主動消費時代的來臨。


這是我們看到的總體上幾個大的趨勢。


第六個轉變,從開發到運營。


從這個圖上我們可以看得出來,到今天為止,整個中國的上市公司的分佈裏面,都是以開發商為主的,但未來肯定是要轉變的。今天美國的上市公司,房地産領域,長租公寓佔比8%,長租公寓裏面有10家上市公司,所以今天我們剛剛開始。還有酒店的、辦公的、醫療健康的,還有做個人倉儲的,還有做監獄的,在美國做監獄也是非常好的體驗,因為服務特別好,因為美國的公寓REITs、監獄REITs、醫療等等各個方面都發展得非常快。所以我們發現基本所有美國重要的監獄都是上市公司,我相信他們的服務體系也非常好。這會為整個産業提供各種各樣的運營類的設施。今天我相信中國會從這個圖往那個圖逐步遷移,我們從實際層面已經看到,今天大量的開發商正在做租賃業務、物業業務,而且有人開始做仲介業務。從總體上講,我相信未來中國企業會像這樣的三家公司,日本最大的三家,三井、積水和大和,這是日本發展非常不錯的公司。比如三井是日本最大的開發商,也是日本最大的租賃運營機構,還是日本最大的金融REITs發行方,還是物業管理公司,還是仲介公司,是非常多元化的業務。運營能力、開發能力、資管能力都比較強。這是非常多品類、多元化的業務。今天中國開發商會慢慢向這樣轉變,向多元化、向運營為主的能力發展。我相信在這個領域會出現,在未來也許不到五年,中國會在運營類領域一定會出現千億級別的公司,首先是租賃的運營。


租賃運營的公司,德國的國家,最好的一家公司市值是一千多億人民幣,管理規模比較小,十幾萬套。在中國經營最大的公司只有兩百億人民幣,但是未來發展空間很大。比如在德國,很多人都覺得德國是一個政府主導的市場,其實不是,德國是市場化程度非常高的市場。租賃的産品裏面65%來自於私人,9%來自於機構持有,只有10%是來自於政府,所以在任何一個國家,租賃的運營、租賃的管理裏面,政府的佔比都是很低的。最高的日本只有14%多,不到15%。我相信在未來整個租賃市場的主題仍然是市場化結構。而且即便是10%的政府的房源,也是由運營主體來管理的。所以德國誕生了非常多家的上市的公募的REITs,還有公募的持有運營機構。我相信在租賃的運營領域,會出現千億級的公司,這是毫無疑問的。


最後總結一下。講五個核心觀點。


第一,市場從快到慢,交易量、交易額、房價快速增長的時代向中低速時代轉移,背後是人口增速的下降、杠桿率的下降、我們整個房屋需求的下降。


第二,整個從新房為主的時代向二手房為主的時代遷移,這個遷移的背後反映的是二手房交易量的上漲,二手房産業鏈的成熟,形成一批專業化的直營連鎖機構和職業化的150萬的職業經紀人,這是我們這個行業核心的驅動力,人的力量和機構的力量一起推動二手房行業的發展。


第三,從數量時代到品質時代的轉移,全品類的人口、全生命週期的需求都在不同程度的品質化,我們原來需要的是一個房子,今天我們需要的是一個好的房子。不僅僅是價格高,而且又好,配套、功能各個方面要比較完善,另外是精細化,各種各樣的品質化的時代來臨。


第四,現狀的時代,網際網路是最終的牽引力和最終的指揮棒,會指引整個房地産行業的最終發展格局。


第五,以開發為主的産業鏈向以運營為主的産業鏈轉移,這裡面未來會産生千億級別的公司,一定是在運營領域,第一是租賃的運營,第二是公寓的REITs等相關産業鏈,這裡面運營領域我相信有非常多的機會。

謝謝大家。


主持人:謝謝楊先生帶來的精彩分享。


黨的十九大報告指出,中國特色社會主義進入新時代,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。進入新時代,人民對美好生活的需要日益廣泛,不僅對物質文化生活提出了更高要求,而且在安全、環境等方面的要求日益增長。對美好生活的嚮往,是廣大人民群眾的根本利益與願望, 接下來,本屆大會將發佈 “2017居住健康舒適需求調研報告”,此次調研報告由:中國地産中國被動式建築聯盟、益普索中國、朗綠科技 聯合發佈。


現在有請發佈嘉賓:中國地産總經理張進先生、中國被動式建築聯盟秘書長王立華先生、益普索中國區董事長兼總裁劉立豐先生、朗綠科技董事兼總裁陳棟樑先生上臺。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


主持人:有請各位領導拿起手中的盛滿金沙的玻璃瓶,把象徵著綠色與健康的金沙注入到啟動台中,讓我們共同見證本次聯合發佈的圓滿達成。


主持人:請各位領導先落座休息,劉立豐先生請留步。接下來,有請劉總為本次聯合發佈的報告內容做簡單陳述。


劉立豐:我叫劉立豐,我代表益普索中國。今天非常高興在這裡把2017居住健康舒適需求調研報告在這裡做發佈。


益普索是一個市場調研公司,是全球三大調研公司之一,我們是第一家聯合國全球契約全球性研究集團,簽署這樣一個契約的公司。通過這個行動益普索在支援和實施覆蓋社區、環境、人權、勞工標準以及職業生涯理念方面,我們是走在前面的公司。


十九大提出,我們要建設的現代化是人與自然和諧共生的現代化。這裡面非常重要的一點就是提到了我們需要提供更多的優質産品,來滿足人民日益增長的優美生態環境的需要。在後面的發佈中,我們提到要推進綠色發展,著力改善突出的環境問題,加大生態系統保護力度,改革生態環境等等這方面的需求。


上世紀70年代開始,能源有一些危機,那時候開始建築非常好的關於節能的興起,人們對環境保護的意識正在增強。我們看到越來越多的綠色建築覆蓋了住宅、商業、公共建築等各個領域。通過很多很好看的照片大家可以看到這些領域的興起。


在2017年我們有大約89家企業,在我看來是非常好的房地産行業的綠色供應鏈行動,共動承諾在綠色行動中以採購杠桿來作為撬動供應鏈的綠色化,引導上游企業開採合法、生産排污合規等全生命週期的綠色建築。


我們蓋房子是為什麼呢?其實是為我們百姓。我們中國老百姓的需求在不斷提升。益普索非常高興能夠跟中國中國中國地産、朗綠等機構一起來幫助我們的企業傾聽用戶的聲音,我們買房者的聲音。所以在過去從6月份開始到10月份結束,為期5個月,我們傾聽了七位專業的專家學者和六組公眾座談會、3000多位線上消費者的調研,來覆蓋了十幾個城市,來傾聽大家對居住、房屋有什麼想法。我們連續三年長期來跟蹤這些老百姓,對這些方面的想法和看法。


我們有些什麼樣的發現呢?我們前面聽了專家的話。我們也很需要聽老百姓是什麼樣的觀點。對於每一個中國人來講,我們提了很多中國夢,對於具體的人來講,他們是如何來定義健康和舒適的呢?


小康這個概念是小平同志在80年代提出來的非常重要的夢想,現在我們更進一步。他們所理解的健康是什麼呢?他們是説是以人有內而外和外在的物,物是什麼呢?是居住環境,居住環境是非常重要的事情,包括食品安全等等,所有這些是我們的老百姓在問卷中提出來的非常重要的點。


在我們對這幾千人的訪問中,在中高收入中有78%的用戶非常關注居住的健康和舒適。我們怎麼定義健康和舒適呢?給你10分,你選8分或者以上,就叫關注。非常明顯的是,78%的中高收入人非常關注。71%老百姓非常關注健康、舒適的問題。


現實感受如何呢?我們發現不同的地方、不同的收入、不同的人群、不同的地域,差別是很大的。比如在上海,滿意的50%左右,北京也是一樣,58%左右。尤其是中低收入人群,他們面對居住、健康、舒適的濃濃的無奈和焦慮的程式。


老百姓認為,消費者需要達到健康舒適的必要因素有哪些呢?包括空氣好、化學污染少、噪音低、光照合適等等,也包括生物性污染少等問題。他們自己告訴我們的室內空氣不好的原因有哪些呢?包括煙塵、油煙、通風性差、霧霾,還包括家庭養寵物等等。他們也清楚認識到,化學污染産生的原因有哪些呢?有裝修材料不環保、建築材料不環保,包括一些家居的材料不環保等等,所有這些都是一些重要的因素。


噪音從何而來呢?室外噪音的影響以及空調噪音影響等等,都是老百姓通過我們調研公司在發聲。


還有水質不好,包括水質過硬,鹼多,還包括廣告的影響,以及受到重金屬的影響。

生物性污染包括四害、螨蟲、墻壁發黴、空調污染等等。


很多老百姓也愁自行採用的預防、防護措施,包括每天開窗通風、家裏的綠植、曬被子等等,都是他們表示出來的。


從買的設備來看,包括空氣凈化器、飲水機、變頻空調、凈化功能的油煙機等等。


我們發現消費者在選材的時候,環保與否已經成為非常重要的思考因素,通過數據來驗證這一點非常清楚,在裝修材料、傢具選擇的時候,使用環保材料等等,是他們非常重要的考慮因素。他們也有他們的判斷環保與否的依據,比如沒有明顯的刺激性氣味,第三方的室內檢測,建材通過檢測合格等等,老百姓通過實際行動來保護他們自己。


總的來説,我們城市化在非常快速的發展。剛剛我們看到國家統計局發佈的2017年GDP增長是6.9%,這是我們過去2010年以來第一次GDP增長提速非常明顯的變化。國家在發展,城市在發展,對節能、對能源消耗是越來越受重視。我們可以非常清楚的看到,消費者對於健康、舒適的環境有非常強烈的需求,我們作為企業來講,怎麼樣去更好、更快的滿足消費者需求,無疑是在房地産市場發生結構性變革時代一個非常重要的點。


對於未來,無論是企業還是居民、消費者都充滿了很高的期待,隨著城市化進一步發展,消費者在滿足最基本的需求之後,他們一定會對居住的健康舒適的程度越來越關注,這對我們企業來講是非常好的機會。建材、家居等材料的環保性的增加,使用化學性污染物的減少,以及政府改善室外環境等等,都會促使我們更加改善我們室內居住的環境,也會看到更多人在購買設備、在改善自己的居住體驗,為自己的居住迭代升級、功能整合、性能更優。也期待我們在座的企業能夠更多的滿足老百姓高品質生活的需求。


聯合發佈的這四家公司有:中國被動式建築聯盟、益普索、中國地産、朗綠。


謝謝大家!



主持人:感謝劉總的解讀,讓我們對健康舒適的居住環境有了全新的認識,也感謝這些責任企業為滿足人民日益增長的美好生活需要不斷的努力!


從近期的十九大報告、中央政治局會議和中央經濟工作會議提出有關房地産的內容,“房住不炒”是房地産調控始終堅守的紅線,也是長效機制建立的前提,未來將在保持市場總體平穩的情況下,同步完善促進長效機制,“租購並舉”的住房制度新格局將更加完善。


隨著住房制度改革推進和長效機制逐步建立,站在新時代起點,對行業未來格局會産生何等影響?新時代地産的特徵會有哪些?新時代將會賦予了地産業哪些新使命? 


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


下面我們進入今天第一場對話環節,該環節將由中國地産總編輯謝紅玲女士主持,本輪對話的嘉賓有: 


鏈家研究院院長楊現領、清華大學應用經濟學博士、北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹 、碧桂園集團副總裁朱劍敏、鴻坤地産集團執行董事、總裁袁春、陽光100首席執行官   林少洲、朗詩綠色集團總裁向炯 、和昌集團董事長武磊有請各位領導上臺落座。


謝紅玲:大家下午好,一年一場論壇,我們堅持了九年,是為行業辦的大事,也是我們媒體責任的所在。這件事情離不開每年邀請的演講嘉賓的支援和台下嘉賓的參與,正是你們的真知灼見為我們的行業帶來智慧,理清了發展中的問題,謝謝你們。


如果説2017年是房地産行業的轉折之年,那2018年因循著國家的大勢我們站在了新時代的起點。這個時代展現了很多新的特徵,租購並舉,房住不炒等等一系列政策的出臺,以及十九大提出的聚焦到美好生活的需求,雄安模式的示範,深刻影響行業的土地、金融、財稅等等政策的變化,我們的行業正在展開一幅全新的圖景。全新的時代呼喚創新,所以第九屆地産中國論壇的主題,我們確定為創新驅動發展,有三個關鍵詞,新時代,新氣象,新作為。


站在時代的新起點上,共謀行業的未來,是我們本場對話的主題,我們精心選擇了臺上七位非常具有代表性的行業研究人士和企業領導一起討論。


剛才鏈家研究院的楊院長做了精彩的獨立演講,還有清華的博士杜總以及17年行業老大的代表,碧桂園的副總裁朱總,剛剛領了2000億任務的鴻坤地産的總裁袁總,還有旁邊一直高舉著文化地産大旗的,行業曾經的少帥,陽光100首席執行官林總,再有就是一直在堅持走綠色地産之路,領跑綠色地産的朗詩的向總。最後一位應該是最年輕的,和昌地産的武總,歡迎大家。


我想為了讓我們的發言能夠更精彩,也能夠讓我們跟台下的嘉賓有更多的互動和了解,先請在座的嘉賓簡單的介紹一下自己的從業背景,從業時間,還有你所在的企業的成長背景和規模和特點,謝謝大家!


林少洲:91年進入萬科開始,算是20多年從業經驗了,萬科十年,後來到了陽光100,首席執行官。陽光100也是全國20多個城市有項目,目前是以商業街區和服務式公寓作為主要的方向,還有一些特色小鎮。


楊現領:我是鏈家研究院的楊現領,我一直做研究,之前做房地産開發研究,也做過網際網路研究,還有仲介鏈家大家十六七年的歷史,過去這麼多年裏面大家問我最多的問題,鏈家是怎麼樣做到管理十幾萬經濟人的,大家好象感覺我們一年時間就幹了這麼多的事情,其實不是,過去的很多年我們就幹了這麼一個事情,網際網路的改造和房源的資訊建設。可能未來我們會做更多的事情,過去就做了這麼點有意義的事情。


袁春:我的經歷比較簡單,到現在三段經歷,14年在中海地産,之後在龍湖,在鴻坤一個半月的時間,鴻坤是總部在北京的企業,給自己的定位是創新型的城市運營商,目前的業務範圍已經覆蓋了資本投資、傳統的住宅地産、新房業務,商業産業服務業,去年我們還成立了文旅集團,下一步在整個的各個板塊的協同上下一些工夫,估計主要還是一些轉型的問題,這是大家都要面對的,在這樣的基礎上提前做一些準備。


武磊:謝總説我是最年輕的,我大學畢業開始做房地産,之前在宇宙最大房企做了幾年,後來一直在和昌集團,和昌跟很多很大牌的房地産企業相比是小兄弟,我們是一個立足於二線城市住宅開發為主的相對比較傳統的開發商,我們去年的時候確定了新的戰略目標,我們希望成為國內領先的不動産資産管理專家,基於這個願景我們也設立了幾個大的計劃目標和事業平臺,其中比較重要的平臺就是投融資的平臺,第二個還是開發建設平臺,第三個是資産管理平臺,這三個平臺也在陸續的建設過程中,希望大家未來對於和昌給予足夠的關注,希望大家多指點,多關心,作為我們這樣的企業還有比較大的特點,比較年輕。


和昌是成立十週年的企業,剛滿十周歲,比較年輕,人員也比較年輕,整個公司的平均年齡到17年年底沒有超過30歲,核心高管的年齡也在在30歲,我這樣的年齡相當於中間,年輕代表著經驗不足和各方面的不足,希望各位前輩多多指點。


向炯:我是1994年進入房地産行業的,已經快24年了,在朗詩已經做了15年,06年開始我們一直做綠色的差異化建設,我們在香港上市,原來叫朗詩綠色地産改為朗詩綠色集團,在我們的道路發展上,包括城市公寓、養老、綠色設計、綠色裝飾,還有金融資本等等一系列業務,地産已經不能完全闡述朗詩現在的業務類型和商業模式了。所以剛剛進行了更名。


謝紅玲:看來房地産公司集團化,把很多名字去地産,這是一個新的趨勢了。不管怎麼延長産品線還是要把你們的綠色標簽做下去的。


向炯:圍繞綠色做更多的發展定位。


杜麗虹:大家好,我們公司到現在也有十多年的歷史了,06年成立的,第一個客戶是萬科,我們主要是做金融和地産兩個行業的公司金融戰略的研究諮詢。像地産領域,除了萬科還有首創置業,遠洋地産華夏幸福這些都是我們的客戶。


在金融領域,像民生銀行,平安銀行,還有信託公司,私募基金,也是我們的客戶。我們的特點是定位於做創新性的金融領域的研究諮詢,所以簡單的説不走套路的研究諮詢,所以如果大家感興趣的話,我有一個個人的公眾號,杜麗虹另類金融説,大家感興趣可以看看另類的地産金融研究。


朱劍敏:大家好,首先感謝主辦方能夠邀請我過來跟在座的所有的同行學習,我來自碧桂園,個人經歷比較簡單,碧桂園成立於92年,發源於廣東的企業,感謝這麼多年社會各界的關心支援,這幾年碧桂園取得了穩健快速的增長,也希望大家繼續對碧桂園給予更多的支援。


謝紅玲:朱總是在新華社,最終到了房地産企業,也是碧桂園這麼快成長的其中一個要素。謝謝大家,為什麼讓大家做這個自我介紹呢,真的要重新認識各位和各位所在的企業,變化太快了 ,儘管剛才楊博士講的時候説市場從快變慢,但是我們的開發速度和企業的變革是越來越快了。這個快原來只是加速度,現在可能要發生質的變化了,這個質的變化的背後的根本原因是我們這個行業從大勢的變化再到啟動長效機制,不斷的完善。


所謂的長效機制,對應的就是改變過去短期的調控政策對行業的影響,要從土地市場,財稅等等多方面,多管齊下,制定對行業可以走穩,健康發展的機制和制度。


這個長效機制究竟會對我們的行業未來格局帶來什麼樣的影響?馬上要步入的是什麼特徵的新的地産時代呢,這是在座的各位都關心的問題,包括地産圈的老的媒體人,其實對這類的變化也有很多的迷惑。我想希望今天在座的各位把你們的思考分享給在座的各位。


地産老兵,林總你離我最近,你先説吧。


林少洲:作為地産“老兵”,對行業的變化了解的更多一些,地産過去的二十年也是有過很多的起起落落,很多的週期,這次的變化可能是一個質的飛躍,簡單的詞説應該是地産過了“青春期”從少年兒童到青春期,現在進入了成人階段,所以進入了成熟、穩定,考慮長遠發展的階段。


其實對新時代和成熟,這兩個詞之間是有一些聯繫的,什麼叫新,什麼叫成熟,從另外一個角度來理解這個變化,我個人感覺所謂的成熟,有相當一個核心的邏輯,就是中國的房地産減少了一些中國國情,變得更加國際慣例了,像歐美這些發達國家,發達市場的房地産,我們很多的政策和制度他們幾十年前都是這樣的,全世界大的國家很少像中國這樣的,以銷售為主。期房制度這些在全世界發達國家已經實行了很久了,包括房産稅也是一個世界性的慣例,中國這二十年是很特別的,是有中國國情的。


所以站在發達國家的制度來看,中國未來的發展和變化可以有很多的場景,我們十幾年前就已經看得見了,包括比較大的企業,這個行業慢慢的  形成一定的壟斷格局,比較大的企業佔據比較多的份額。在全世界的現象來看,很多年前就出現了,20年前我們就已經預見到了未來的形勢。在日本大部分是這樣的,開發商未必是開發公司,持有、運營善於做服務的公司,能做服務模式的公司,從服務當中賺錢的才是大企業,投資人是以基金的方式介入,從國際慣例的角度來講,中國在走向世界,按照世界成熟市場的標準來讓我們的行業發展的更健康,持久。


從這幾個維度來看  很多東西可以看的很清晰,中國還是以自己的國情,中國的老百姓對買房置業的依賴性,對它的看重,這是有其特殊性,這是中國的國情,跟歷史、文化都有很多的關係,包括我們的制度保障都有關係,這個重要性是不變的,是沒有辦法被降低的。但是隨著機制建設,如何實現長治久安,可以參考國際慣例,從單一的角度看這個事情,可以找到非常好的解決方案。


全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜-中國網地産


謝紅玲:原來是不正常的,現在是在正常化,還原市場本來應該有的面目,同時這個也是跟國際市場接軌。非常感謝林總,確實是對行業的脈絡很清晰,所以能夠縱向的看待市場,也結合了國際的比較。楊院長你是做研究的,而且是從租賃市場,還有一些另類的市場開始研究的,然後又進入了二手房存量房,然後到新房。這個過程剛好和傳統的開發商走的路徑不一樣,你怎麼看待新的行業特徵?


楊現領:有一些東西需要確認一下,房地産長效機制,我的理解不等於正常化,核心還是市場的邏輯會起到決定性的作用。我看臺上的這些企業,包括今天的這些開發商和企業家,都是九十年代進入這個領域,之所以成為這麼優秀的企業,是整個中國地産市場經歷了快速,顯著的市場化,如果沒有土地端,金融端,沒有開發的市場化,就沒有今天這麼優秀的一批龍頭企業生長出來。


長效機制也是一樣,本身也必然意味著市場在未來很長時間會起到很大的作用,按市場規律辦事,按市場規則辦事,市場的規則和規律到底是什麼,從長期來講,無論今天的長效機制如何出臺,包括房地産稅,核心都有幾個目的,企業的集中度上升的趨勢是不會改變的,大企業的優勢越來越強,不光是開發商在集中化,網際網路的世界集中度也更高,放眼望去,網際網路領域高度的壟斷、集中,谷歌、亞馬遜在全球領域的集中更誇張,騰訊去年從1.5萬億的市值到3萬億,翻一番。跟網際網路的集中度快速上升相比,房地産行業完全不是一個級別。


我想説的是,無論是網際網路領域,還是實體領域都在發生著不同程度的集中,但是集中不等於壟斷,集中帶來的是消費者體驗的上升,帶來的是資源整合能力的提升。


這是第一個趨勢,不會改變。


第二個是消費者對品質的追求也不會改變,消費者喜歡的房子品質越來越高,服務越來越好,基本的趨勢沒有特別明顯的改變。我覺得企業家,包括房地産開發企業和仲介公司都是一樣的,對的時代做對的事情,大家不要認為長效機制就是否定市場,一定是在更高的維度去市場化,包括做租賃,今天的租賃肯定是市場化,租賃的房源端可能是持有,但是管理、運營一定是市場化的,這裡面會産生一批新時代的企業,新的時代還是幾個比較明確的可見的趨勢,就這幾點。


謝紅玲:謝謝,我也補充一個案例,今天周總來的時候提到了,在國際上行業集中度的提升,像美高梅這麼一個酒店業的龐然大物,他們在市場佔有率佔50%以上,今年還要並購一家,市場佔有率將提高到80%以上,這在過去是很難想像的,説明整個産業環境,趨勢是越來越清晰了。


向炯:94年進入房地産行業,經歷了96、97年的亞洲金融風暴,05年、08年,11年和12年,現在來看,過去的幾次所有的房地産當中的要素和規則都沒有發生過變化。但是2017年,現在來看,房地産行業當中的生産要素、供給到金融到稅收都發生了重大的變化,我們認為真的這次規則已經發生了重大的變化了。


過去的成功經驗,將來未必會成功,如果持續過去的成功經驗繼續下去,將來可能會失敗。因此,我們在12年的時候就做戰略轉型,13、14年就提出了産品差異化進行相關的佈局。


對於未來來説,市場在長效機制下,我非常贊同這是一個更加配套的機制,過去的相關政策在不停的影響市場。長效機制首先是持續性和穩定性,讓我們對未來建立更加長期的預期,所有的金融決策和選擇,可以更加市場化。


第二個,未來會出現更多的結構性的機會,比如説在長租的領域上,養老領域上,在城市舊改的問題上,在一些核心的包括綠建的領域上面會出現更多的機會,這些機會可能會是未來更好成長的支柱。


謝紅玲:碧桂園一直是城鎮化運營的排頭兵,也是先鋒,長效機制對行業帶來的變化,可能對你們要持續保持領先力提出了很大的挑戰,不知道你們怎麼看待行業未來的趨勢?


朱劍敏:我相信在座的做房地産開發,在座的從事相關行業的朋友也好,從房地産本身的發展來講,大家對長效機制都有充分的準備,或者都是積極的適應這個變化。這是第一。


第二,確確實實大家講到,做企業,碧桂園一直堅持做中國新興城鎮化身體力行者,如果要説對未來怎麼樣的發展變化,我覺得應該是不忘初心,更重要的是順勢而為,順政策勢,市場勢,行業勢,更好的堅持自己的思想、行動上、人才上的以不變應萬變。


謝紅玲:變就是不變,現在已經沒有固守原來的東西的機會了。這麼多多嘉賓都對行業未來的圖景做了自己的分析。其實歸根到底,我們還會回到這些這個主體市場,未來我們面臨什麼樣的市場,這個市場會發生什麼樣的變化?儘管市場規律還會起作用,政策的影響力也不可忽視。但是這個市場已經絕對不是以前的市場了,我記得行業很多年來,經常説拐點來了,最早是王石喊出來的。


後來馮侖又説大家得拐大彎了,現在根本不是拐彎的問題了,可能要開闢新的跑道,跑多的起點,齊頭並進往前走,單純的開發思維必須要改變,否則的話,沒有未來了。


大家看現在可能面臨的會是什麼樣的市場呢?這個市場和以往又有什麼不同呢,他會怎麼影響你所領導的企業的未來呢?武總怎麼看,還在堅持傳統的開發業務嗎?


武磊:幾個方面,第一個方面,我們經過研究之後得到了一個大概的方向性的結論,之前很多的所謂的房地産的增值或者房地産的利潤來源是基於土地紅利,我們可以看到過去十幾二十年的企業收益方是靠土地的紅利博取利潤,靠本身的能力影響非常小。


對未來,我們看到整個政策的變化,土地的來源多樣化,土地的性質也在多樣化,不管是租售同權還是租購並舉,土地的紅利給到開發商的東西越來越少了。房地産從機構性導向向價值性轉向,開發性的業務需要植入更多更好的産品和服務,産品上要有更好的運營能力和資産的變現能力。


所以應該是向能力要收益了,這是第一個可能發生的變化。


第二個變化就是消費升級時代的變化,根據我們的消息和資訊分析得出,從去年到今年這幾個放量成交以後,整個國家的基本居住需求被滿足了,大家已經不再沒有房子住了,隨著大家的生活條件的變好,收入條件的變高,大家對於更好的居住上消費升級和基於房地産的消費升級有更高的需求,這方面我們需要儲備更多的能力。


第三個層面,市場分化會進一步的加大,第一個層面是由於地域帶來的,第二個層面是企業集中度帶來的,大概就是這樣的想法。


謝紅玲:謝謝,袁總,你們的2000億怎麼實現呢?


袁春:我們不談這個,我理解房地産主要是兩個能力問題,房地産第一個核心就是金融屬性,為什麼這麼多的企業要上市,把業績做好,核心是把資金成本降低。但是你要好這個能力,需要有一個運營能力的問題,房地産企業第一個金融屬性的問題,第二個就是管理空間的問題,這塊土地你拿下來了,土地做什麼,有的做住,有的做商,有的做産,那麼為什麼這個時候各個企業會有一些新的嘗試?是因為背後還是因為客戶需求,這就回到了原點,企業核心要發展,還是尊重市場,尊重客戶,這是最核心的。


現在的客戶變化是什麼呢,最開始的時候我們説商品房改革,97年發展之後,剛開始更多的還是解決居住的問題。大家都從這個方面過來的,剛開始你買一個房子,換一個房子,原來沒有小區換到有小區,後來關注物業管理,核心的就是客戶需求不斷的變化或者增長。


到了現階段,大家更多的會關注的,以前我們説房地産的核心就是地段、地段、地段,現在可能關注的不只是地段問題,還要關注配套、服務、教育,還要關注商業、工作各種屬性。實際上客戶的需求給房地産企業帶來了很多的機遇,包括運營和發展。


核心來講,房地産是空間管理的問題,你怎麼把這個空間更好的利用能夠為客戶提供一些空間類的服務,包括商業,做好商戶和客戶之間的聯繫,包括商戶和商戶之間的聯繫。


未來大家可能更多的要關注這些點,從原來比較粗放的獲取土地,快速週轉,何況現在在北京這樣的機會越來越少,土地資源畢竟是有限的。更多的還是關注空間裏面的內容的管理,這個是未來的一個機會。


有的時候跟同事們分享説,現在拿到一塊很好的土地,如果做不好,真的不光對不起自己,我覺得是對不起子孫後代。


謝紅玲:袁總講的時候,實際上還是地和資金。現在的國家政策有了很大的變化,最新的消息是國土部透露出以後的供應國家不再壟斷,可以多渠道的獲取,尤其是農村經營型用地可以進入市場自由交易,包括宅基地都可以建一些工廠。


金融方面有一個不是利好的消息,還是要收縮杠桿,銀監會主席最近也提到還是要去房地産泡沫,好久不提泡沫了,現在又提出來,雖然只是一句話帶過,但是我想一定是政策的信號。


這種情況下我們還要增長,還要高速的增長,這個挑戰應該是很大的。不知道林總你們怎麼看待這個問題,在這樣的有利有弊的消息並存,又要快速發展的時候,這個市場我們怎麼才能去贏得呢?


林少洲:縱觀過去的二十年的房地産市場,土地供應的機制對房地産影響最主要,第二是金融,土地方面,尤其是大城市,北上廣深長期以來就是土地的稀缺,拿一塊地真的非常不容易。


關於集體土地的入市,最重要的是解決一二線城市的土地緊缺,北京現在真正的一塊地開出來很難,這是資源短缺的問題,這方面的政策可以增加有效供給的作用。使得土地“饑渴症”得到一定的緩解。


第二個就是對城鄉城市化的紅利分享方面起到很好的作用。這些政策如果可以推行,會和長效機制一樣非常好。


對行業的影響我覺得非常有限,依然是強者更強,在規模時代,企業之間比拼的是長個,儘量的讓自己長成參天大樹,巨人,千億的企業。但是到了中年,更多的是內生的問題,運營能力和運營基因,對下一個階段的長效發展會起到很關鍵的作用,所以企業的內生力量的打造和培養對市場的影響會比較大。


我們從國外的成熟企業,百年企業的發展史都可以看到這樣的歷程。


謝紅玲:在座的嘉賓背後都是優秀的企業,我相信每個優秀的企業的理想都是基業常青,面對新形勢,新時代,我們去怎麼打造企業未來的核心競爭力?規模是唯一的嗎?鬱亮提出的換跑道可取嗎?目前你們在做什麼樣的嘗試?你們有什麼作為?同時追求高速發展過程中,怎麼看待新的歷史使命?行業責任怎麼體現?


我也希望杜博士站在上市公司研究的基本面上給我們一個引導性的思考。


杜麗虹:因為我們做的研究,不僅研究很多中國的上市公司,也研究很多國外的企業,以前研究國外的案例的時候,總有人問中國的國情和國外不一樣,這樣那樣的不一樣,所以可能不適用。但是今天我們反覆的談長效機制的問題,如果把這個事情拉長,規律性的東西有一些是普世的。


地産方面有兩個非常重要的規律,第一個規律就是各位提到的,中國地産行業確實過了高速發展時,發展的速度在減緩。長期來看地産行業的利潤率在降低,以前的高利潤來自於地産本身土地的紅利,隨著增速的減緩,地産紅利在消失,地産企業的利潤率在降低,但是並不意味著地産行業的投資回報率降低,從國外的很多的研究看,包括日本的企業,利潤率很低,但是仍然有很多的回報率很高的企業,為什麼呢,從財務上講,回報率是利潤率乘以週轉率,利潤率降低的情況下,開發的企業要解決生存的問題,追求高回報,必然要做的事情就是提高週轉,然後轉到輕資産。未來的住宅發展趨勢,一定是高週轉化和行業並購整合的趨勢,高週轉的一些企業會越來越強,這是一個趨勢。


當然了,高週轉可以以各種方式實現,日本的企業可能會越來越走向定制化的開發,美國的企業會越來越通過金融化的手段去加速週轉。總之,地産開發商會突破各種手段加速週轉,以此擴大規模,實現行業內的並購整合。這是住宅領域的趨勢。


還有另外一個趨勢,長期來説,住宅市場的佔比會逐步的降低,住宅之外的廣義的商品市場佔比會更高,美國現在的GDP貢獻裏面,持有性物業的貢獻是住宅開發市場的三到四倍,因為新建量在減少,反而是持有的投資性物業比較高。相應的在這個領域會出現越來越多的企業,但是這個領域裏面的企業類型是很多樣化的,這裡面從國際上來看,會有幾個背景,傳統理解的自持自管的企業,在世界上是比較少的,這種模式在世界上比較盛行的只有香港,香港是因為特殊的地緣政治,使得當時的企業擴張速度比較慢,他們進入中國大陸市場和亞太區的市場都是比較慢的,地緣特點使得物業本身的租金和升值對應企業的擴張,他們可以自建,自持,自管。


全球來看,可以分化為幾類企業,一種是輕資産運營類的企業,會越來越成為主流,包括酒店管理公司,實際上是輕資産運營的企業,自己不持有物業,純做運營管理。還有養老社區的管理企業,學生公寓的關於企業,等等各個領域出現輕資産的運營管理企業。


第二類,傳統的開發商如果具有某種金融資源的整合能力,就會變成輕資産的投資管理企業。這是從地産商開始向金融企業邁進的一步,出現一些輕資産的投資管理企業。


地産企業都輕資産了,誰做重資産的事情呢,更多的是交給金融投資人,因為地産行業本身的利潤率在降低,所以要求有更低成本的長期資金的支援,所以重資産的活越來越交給金融投資人,金融投資人一般通過像REITs和私募基金這樣的基金化的載體持有,也會分化出另外一類專門幹重資産活的,但是需要金融市場的工具,不管是REITs還是基金,都需要有這麼一個載體,專門的利用金融投資人低成本的長期資金做重資産投資的事情。


我個人覺得地産行業長期來説,最後可能有四類主流的企業,第一類是高週轉的,規模化的開發商,第二類是輕資産的規模化的運營管理企業,第三類是輕資産的能夠有運營能力又能整合金融資源的投資管理企業,第四類借助REITs等金融工具實現重資産長期運營的載體企業,這是我對地産行業的變化的理解。


謝紅玲:不知道大家認可不認可杜博士對未來的分析。碧桂園也在做轉型,朱總您怎麼看?


朱劍敏:碧桂園這幾年的快速發展,應該説覆蓋了房地産上下游的産業鏈比較廣,有自己的建築公司,設計公司,裝修公司,還有傢具公司,應該説碧桂園從92年創辦到今天,圍繞房地産主業或者給碧桂園業主提供的全生命週期的服務,已經伴隨著成長了25年,如果我不介紹大家都不清楚,其實碧桂園九幾年開始就辦學校,去年5月18日,碧桂園的教育集團已經在美國紐交所上市,市值也超過了200多億人民幣。碧桂園的將來發展方向,像袁總 説的,也是圍繞著業主和客戶,提供更多的全生命週期的服務,甚至於現在我們跟美的、思科、騰訊都在合作,將來把智慧社區,大數據應用到社區裏面去。


真正的發展還是圍繞著客戶,是不是繼續追求規模,就像幾位談到的,規模只是成長過程中的一個階段,更多的我們也是向創新發展,向服務發展。


謝紅玲:在這個過程中,其實也體現了企業責任的做法。我不知道朗詩你們怎麼看待未來的核心競爭力?還有我們企業的責任擔當體現在哪些方面?因為我看上次的田總在一次發言當中吐槽了很多行業問題,一定是你們有很多的思考。


向炯:我們研究了日本的一些企業以及朗詩積累下來的環境治理方面的對標研究,我們跟財新合作,發佈了中國第一個ESG的指數,朗詩和阿拉善,中城聯盟,萬科和全國工商聯我們共同發起了一個綠色供應鏈,第一次對於房地産行業當中相關的幾個重污染問題提出了明確的要求,第一批招募的是木材、鋁合金、鋼鐵和水泥,得到了八九十家行業企業的支援。


另外在綠色採購這些方面也在持續的推進相關的政策,這已經成為企業未來發展過程中的內部管理的對標,落在企業的各個供應鏈上。


謝紅玲:確實環境的污染需要大開發行業和企業負起責任,這也是朗詩代表的這類企業的責任擔當所在。


袁春:規模肯定是要的,轉型也好,創新也好,需要成本的,轉型總是要尋找新的商機,尋找新的商機下必須要有足夠的資本,就像朱總説的,我有一年5000億的規模,拿出100億出來很輕鬆的事情,我們現在200億的規模,你讓我拿50億出來,就短氣了,所以規模肯定是優勢。


在做大的情況下才有機會尋找新的機會,新的機會還必須要找,因為市場和客戶都在不斷的發生變化,這裡面可能就會發現新的商機,所以這兩個都要,兩手抓,兩手都要硬。


謝紅玲:所以一手指是運營,一手是開發。陽光100怎麼思考的呢?


林少洲:在企業發展角度講,企業擴張的階段,青春期就應該是拼命的長個,能長多大長多大,但是現在的市場基本上進入了長效機制的狀態下,外部給你提供的機會越來越少了,包括千億公司多了之後,獲利的難度也很大,這個時候自然而然對運營、服務、模式創新提出了新的要求,每個企業都有自己的文化基因和重視程度,以及資源配置,下一步的方向可能也是看看各個企業,大家在這方面的長進,核心競爭力,持久力打造。


作為行業我有兩個看法,第一個,政府調控的高度,我個人認為中國市場的調控應該更多的借助國際慣例試水,過去的市場就是青春期,從全面的福利分房轉向百分之百的商品房體制,市場化,這個是矯枉過正,全世界都不是這樣的,但是很有效,一下子把第二個問題也解決了,但是怎麼樣實現長遠的發展,野蠻生長,杠桿比較高,投機性比較多,也帶來了很多的問題。


政策的調控一定要明確主線,調控其實應該向國際慣例學習,學習很多先進市場的政策措施,包括土地供應,全世界的土地供應都不是單一的市場,都有很多的方法,一城一策,這個方向不能動搖,一定要根本市場的力量去發展,但是從房地産的企業的角度,也一定要有新的意識。


昨天我去看了《不問西東》電影裏面透露了很多的理念和情懷,真的很打動你。現在的執政的理念在改變,社會的價值觀也在改變,大家關注的東西,覺得重要的東西也在發生改變,房地産可能是國之重器,現在也具有越來越多的民生屬性,所以從企業的角度要實現長遠發展,這方面整體的心態要變得更平和,借助這麼多年積累的資源,怎麼樣長期的發展,要有深刻的思考,在社會責任擔當層面應該更主動,過去二十年中國最大的幸運兒就是房地産開發商,掌握這麼大的資源之後,怎麼用好它,讓自己的人生更有意義,而不是匆匆過客,這個需要行業的從業者認真思考的。


謝紅玲:謝謝林總,這段話也值得大家的深思,行業的變化真的太快了。今年又是新時代啟動之年,我們問了很多的問題,可能很多的嘉賓意猶未盡,但是時間原因只能告一段落。


總結一下在座的嘉賓提到的企業競爭力的發言,大概三句話:開發快起來,運營輕起來,責任擔起來。讓我們大家一起攜手,走進未來,謝謝!



主持人:感謝幾位嘉賓的精彩對話。接下來將進入本次活動的下一個環節,由中國地産中國交通廣播FM996的戰略合作簽約儀式即將啟動。中國地産中國交通廣播此次攜手戰略合作,充分發揮央媒優勢,做大做強主流輿論,更好的傳播正能量,這是雙方精誠合作的起點,也是強強聯手的開始。 


現在有請簽約嘉賓代表:中國地産常務副總經理 馮偉先生、中國交通廣播行銷負責人 劉洪濤先生上臺,讓我們以熱烈的掌聲共同開啟本次戰略合作簽約!


請二位領導拿起手中的筆,共同簽署這份戰略合作書。請在座的嘉賓及媒體朋友們為我們共同見證這個重要時刻!歡迎大家每週六上午9點30分準時收聽,由中國地産中國交通廣播FM996攜手定制的廣播欄目,也歡迎我們在座的嘉賓可以進入直播間與觀眾互動。


主持人:接下來進入本次活動第二輪對話環節,將由中國地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長 蔡雲女士主持,蔡秘書長將和來自業界嘉賓代表共同探討時代命題《創新思維 智贏未來》,讓我們一起來聆聽在新時代下企業在戰略戰術上有哪些創新之舉?在“租購並舉”的政策引導下,如何展開住宅開發與持有運營業務的佈局?行業整體開發水準都在進步,未來如何擺脫同質化競爭?有請本輪對話嘉賓:


朗綠科技總裁  陳棟樑

當代置業執行董事、總裁  張鵬

奧倫達董事長  王仙山

泰禾集團副總裁   沈力男

葛洲壩地産總經理助理  徐海倫

金地集團華北區副總經理  遇繡峰

天恒置業集團地産事業部副總經理  常世芳

億翰智庫中國上市房企研究中心主任  張化東

現在我將話筒交給蔡秘書長,期待各位的精彩討論。


蔡雲:親愛的同行、各位嘉賓們,大家下午好!今天有幾個議題,我想給各位嘉賓充分的時間來討論,給他整塊的時間表達自己的觀點更好一些。


歲末年初是每年總結去年展望明年的時間,紅榜已經有八年曆史了,房地産協會很支援這項活動。去年、今年包括2016年整個市場發生了巨大的變化,過程中我們政策出臺了將近100多個,再把各個城市算上,可能幾百個政策了。這種情況下,作為房地産行業來説,首先是落實十九大精神,多主體的供給,多渠道的保障,租賃住房、保障體系都是我們要做的工作。今天在座的這些企業,特別感謝中國房協在2008年的時候居然在市場中成立了商業和旅遊地産專業委員會,過渡到商業、文化、旅遊、特色小鎮等等,多元化的發展。各位都是精英和翹楚,我把時間留給大家。


我把議題説一下。


第一,各家企業在新時代當中有什麼戰術上的新作為?是否進入細分領域?同時我們在商業、旅遊、文化及特色小鎮上有什麼樣的動作?


第二,在租購並舉情況下,除了開發住宅以外,開發企業怎樣在持有運營當中獲得經驗和業務投資?


第三,大家整體水準都發展了,怎麼異軍突起?


陳棟樑:非常榮幸。大家好,我是來自朗綠科技。朗綠科技是朗詩地産的兄弟公司,我自己的工作經驗是在朗詩做了十年,我們希望把我們的綠色實踐、綠色技術在行業進行推廣。


十九大之後,地産綠化非常明顯,現在跟我們溝通的機會非常多。從房地産行業來看,到了一個新的階段,環境發生了很大的改變,我們也從當年的住宅需求不能滿足的情況下,到了有問題都能解決,大家越來越追求好産品的階段。從我們這麼多年的經驗和市場調研來看,之前對住的問題的解決,離得非常遠,環境發生了改變,但是有一件事情是可以一直做的,就是圍繞著客戶的需求去做事情。


我們的産品從早期的從無到有,到了後面是做越來越多的改善。從看得見的景觀、更好的裝修等等來滿足客戶,但是有一些看得見摸不著,但是有一些基本素質沒有得到很好的滿足。比如現在大家對PM2.5很關注,在我進入行業的時候,我們説PM2.5是非常潮的概念。我們對於看不見的甲醛、VOC包括室內的濕度超標,包括北方在冬天採暖的時候,室內過度乾燥,造成身體不適,包括對孩子健康的影響,這種問題都遠遠沒有得到很好的解決。


所以不管行業怎麼來看,我們要圍繞消費者的需求做事情,才會更多的得到客戶的認可。


對我們朗綠而言,我們一方面是對基礎的安全、健康、舒適的住宅來做事情,另一方面我們把更多的精力花在對於智慧設備、環境監測等等,讓消費者的房間更加靈動。不再需要我到了一個房間之後,要花很多時間去研究開燈、開空調等等,而是你到了一個房間之後,它會自然而然的調到你需要的溫度、濕度等等。


環境變化了,但是對我們要求也更高了。我們的科技一步一步的創新,讓更多消費者得到更好的生活體驗。


王仙山:我是來自奧倫達部落特色小鎮,我們做事情跟很多同行做得不太一樣,現在討論很熱的話題叫“房子是用來住的,不是用來炒的”。我們的房子既不是用來炒的,也不是用來住的,是用來玩的。這是我們幹的事。


另外還有一些朋友問,你們部落大概有幾十戶?我説你為什麼要問幾十戶呢?不問幾千戶呢?他説部落大概都是散散落落的。但是我們這個實在是幾千戶。雖然有人説奧倫達部落是中國四大神團之首,圈裏有這種説法。但是我們認為我們最願意接受的是,中國的南方有一個麗江古城,北方有一個古崖部落,我更願意接受這樣的描述。為什麼呢?因為麗江是一個艷遇的地方,開玩笑,當然也可能真有這麼回事。但是我們這個部落是承載幸福的部落,規模大致差不多,現在也成為中國最大的別墅度假區。


地産細分過程當中,我們要做的事情有三個。


第一,房子不是用來住的,也不是用來炒的,是來玩的。玩什麼?我稍微提一下,也可能是我們自己的建議。人的工作很多時候是被逼的,我相信很多人都會有這樣的時候,一上班的時候就很糾結,有個假期綜合症,放完假了一上班就很掙扎。但是在我們這裡,一去到部落,度假就開始。我們員工説,一上班就是度假開始。


第二,人的集中需求是在一步一步提升的。地産不管從物理形態到設備設施的添加到運營,是持續不斷的提升。所以我完全不能同意説地産到了拐點、到了瓶頸。因為人的需求在這兒,你就滿足需求就可以了。


第三,很多人會問怎麼去奧倫達部落?現在還好,以前確實很難,因為我們沒有做過任何牌,但是竟然成為中國最大的別墅度假區。但是這些人是什麼訴求呢?就是高品位、高收入、高學歷的人一個一個扎堆,扎過去的。我們現在在做的事情是健康與養老系統,雖然我們自己覺得沒什麼,但是中國奧倫達部落在中國養老地産裏面已經排了第一位了。我説你先別這麼説,你告訴我有什麼感受?他説人的需求並不是説你的馬桶、你的適老設施怎麼樣,而是説他的心靈怎麼樣,他能不能願意去你那裏,意味著你塑造的氛圍夠不夠。我説你要這麼説,我們還要照著你期望的方向繼續做深做透。給了我們一個方向,我們很堅定的要在新的定位上,就是養老、適老的定位上繼續發揮我們的優勢。


當然我們需要學習的東西很多,像朗詩集團,中城聯盟裏有好幾位老大哥都做得非常好,我們只是在心靈地産、幸福運營和健康體驗裏做了點事情,歡迎大家來指導。謝謝。


張鵬:謝謝主辦方的邀請。堅持比選擇更重要,因為紅榜做了九年,非常非常不容易。我談談剛才您講的幾個話題。


從當代對未來市場的判斷,我們作為一個地産企業,其實就幹好兩件事,一個是生門,一個是命門。錢你拿到了,就能繼續發展。但是這種過去的傳統開發模式,確實在悄然發生著變化。我們對地産的判斷這幾點:


第一,綠色化。凡是跟綠色相關的都是趨勢。


第二,金融化。大家都不願意重金,自有資金越少越好,其實我們在加拿大也收購了15個養老地産,沒在上市範圍內,自有資金只出了5%,剩下都是合作夥伴和基金的錢,所以國內地産商也在往這方面走。


第三,科技化。科技已經把地産的全流程全部穿透了,從設計開始,從第一步開始,到了現在科技化、智慧化的生産工具,一直到後面的運營管理等等。現在我們做了一個大數據平臺,把所有項目的水電煤氣實時回傳到集團資訊中心,這些都是科技化的體現和實踐。

今年我給公司定了這麼幾個字。叫做“原綠湛藍,無界四維”。


簡單解釋一下,“原綠”,一定要建立起自己差異化的競爭力,你有跟別人不一樣的狩獵手段。所以規模一定是第一原力,但不是唯一原力,這是我們的一個認知。所以綠一定要綠下去,從頭綠到尾。同時全線攻擊,都要綠。


“湛藍”是什麼呢?光有匕首還不行,還得有模數,這個模數就是美好生活。房地産開發商確實是全生命週期場景提供商,所以當代已經全部進入了,從幼兒園也好,聯合辦公也好,我們跟朗綠是一樣的,但是大家的路線不太一樣,但我想這都是推動行業進步的事。包括適老、酒店、餐飲等等,都是綠色的,而且都是自營的。到今年年底,我們掛牌的公眾公司有六個,因為它吸引社會資本,一定是資本驅動型,不能你自嗨、自己高興,絕對不行。所以從適應客戶要走到引導和創造客戶需求。


“無界”是我們一直在思考的,其實地産商沒有什麼界限,從阿里巴巴、從紅星美凱龍,所有過去跟你不搭界的現在都發生關係,或者股權合作,或者相互參股,或者相互滲透,這兩年我們大量的引入金融的人才、網際網路的人才,連人才都沒有界限。綠色地産能不能進五線城市?我可以堅定的説,完全沒問題。我們2017年在仙桃賣了20套,市場元素是很重要的,但是冬天給老百姓供點暖,老百姓很高興。這個市場已經來臨了,你要接受。你在哪些區域去佈局,現在非常重要,確實需要速度提升週轉率。


我有一個觀點,我們確實在發展房地産的規模的時候,一定不要忽略了投資收益率,也不能忽略一個企業可持續發展的內在的價值的增長。內在價值增長就是差異化競爭力和週轉速度。


另外的維度就是場景的升級,健康場景的升級、聯合辦公的升級,我們以後所有拿的項目,不管是10萬平米還是20萬平米,在一個社區裏把我剛才講到的跟客戶需求相關的場景,都作為選配和標配,放到標準化的參數表裏,適合哪一個就做哪個,而且是自己孵化的項目,不是招商引資,這個速度更快。


還有一個維度就是學習,這個月我們在九華山做了綠色佛教旅遊的康養小鎮,但是這方面我們要向奧倫達多學習。但是貫穿始終的一點還是怎麼走,還是讓大家舒適、愉快的心靈的家園,也多去做一些場景的嘗試。謝謝大家。


沈力男:大家下午好!


首先我講一下對這個市場的看法,對新時代怎麼看待呢?新時代是美好生活的嚮往,其實對開發企業是一個更大的發展空間,我覺得豁然開朗了。因為美好是無止境的,改善是沒有盡頭的。我們可以加各種形容詞,都會是一方天地,甚至一方大的天地。比如我們怎麼住得更健康,我們也在做綠色住宅,當然要跟當代、朗詩去學習。比如怎麼住得更好玩,要跟奧倫達學習,我們也在做文旅地産


過去可能是從沒有到有,或者小到大。美好我覺得的確是住得更健康、更好玩、更舒適、更開心、更智慧等等,每一個可能都是有大的産業、大的企業出來,或者説市場更大了。

第二,增量市場依然可觀,存量市場前景誘人。在這個角度大家都可以找到自己的位置。前年説是天量了,12萬億成交,但是2017年輕鬆越過,市場還是很大。加上存量市場,也會非常非常大。在這種情況下,企業有各種不同的選擇。很多人説青春期過了,但是誰的青春期,您的青春期還是我的青春期,您是不是油膩中年男了,還是老年了,還是已經退場了,在市場中看不見了。但是對前100強企業來看,這個市場越來越大,存量市場還這麼可觀的前提下,我覺得您就是青春期,您還是小鮮肉。我覺得可以抓住機遇,發展自己。當然不是簡單的做,你要練內功,你要練顏值,你要去努力。


泰禾在醫療健康領域、在教育領域、在文化板塊發力,我們目的是一樣的,能夠滿足客戶除了居住之外,美好生活、衣食住行、吃喝玩樂、生老病死各方面需求。


存量市場方興未艾,我們要積極研究。但是租購並舉對開發企業也很難做到租購並重,還有一段長期的路來走,短期內除了像楊院長鏈家的模式是主營業務之外,開發企業主要還是並行不悖、繼續探索的過程。謝謝。


常世芳:我借這個機會把天恒的情況向大家介紹一下。在説天橫企業的時候,我把您的問題融在裏面説一下。


其實每年我們都會參加業內舉辦的各種會議,但是會議的話題總是在説“創新思維、智贏未來”。其實我們每年在説的都是針對於房地産的變化有什麼新的解決方案。但是今年説這個話題,可能更為迫切。因為政策頻繁出臺,而且是全鏈條的。原來是抑制消費者,現在是抑制開發商和資金渠道。但是要相信地産人的能力,我們地産人一直是在變的過程中生存下來的,而且都有處世不驚的心態。我們一定要給給自己鼓鼓掌,依然能夠找到將來的出路。


商品房開發來説,是有一定的軌跡可以尋的,而且有很多標準化路徑。從現在開始,這個大的模型要改變了,包括資源整合、建造的方式,原來我們是賣掉,將來是運營,很多都要重新建立模型。包括我們的利潤模型、IRR模型都要重新梳理,我們面臨的是這樣的狀態。


在此基礎上,我想説一下天恒。因為天恒是國有企業,好像在北京的國有企業都很低調,不大願意出來説。因為我們天恒在2014年改變之後,有很多市場化的感覺。我原來在鴻坤,後來跳到國企,是非常有眼光的人。


天恒集團有三大板塊,我們原來是天恒置業集團,我説趕緊把“置業”去掉,我們有開發板塊、有金融板塊。為什麼把“置業”去掉?因為開發板塊和金融板塊是平衡,我們老闆對金融更感興趣,而不僅僅是開發。還有一點是開發的品類,我們一級開發和二級開發是分開的,比如什剎海五平方公里就是由天恒來負責開發的,我們全面尊重歷史文化保存的城市機理,還有針對什剎海的特點和歷史文化保護,我們來做開發。創新帶動産業,創意激活文化,慢生活,享受舒適,用這樣一個理念去開發什剎海。


我們還有百萬莊的開發,還有馬連道的創意産業園,都是由我們天恒來做的。


我們商品房團隊,天恒在2018年北京有26個盤,操盤的有14個,我們資源儲備量確實太好了,我們大概有600億的儲備。如果我們不轉型的話,應該還夠我們做個三五年。


原來我們那幾個板塊都不太搭界,不知道別人在幹什麼。而現在我們緊密結合在一起,為什麼這麼説呢?就是持有和運營的關係,我們在拿地的時候,自帶的自持,有的30%自持,有的甚至100%自持。當開發商拿了地之後,發現還有自持,那就要運營。還有一些是我們找不到市場的方向,比如商業,原來我們用打擦邊球的方法來做,但是現在擦邊球也擦不了了。現在就要運營,運營管理有和日本合作的養老機構,我們還做了文化公司,必須要跟它運營起來。把我們開發拿的地本來是要變現的,現在都要運營起來。所以原本天恒三個板塊是獨立的,現在變成三個版本是擁抱在一起的。


包括我們也研究長租公寓,長租公寓現在利潤率很低,只有2%。天恒在這些板塊上應該是進行全産業鏈的打通,但是我們每個板塊都需要進入,都需要找到自己很強勢的核心的競爭力,雖然我們資源很好,但是我們要把資源發揮到最大價值。

   

徐海倫:大家好,我是來自葛洲壩地産的徐海倫。我非常同意沈總剛才對市場的判斷、對行業的判斷。


 一個企業在香港九龍拿一塊地,100多億,樓面地價28.5萬一尺,我看那個新聞寫到香港傳統豪宅區的房價100萬一平米,我看了之後真的很驚訝。


第二個,08、10年、14年很多的大佬都説過地産完了,結果14、15年、17年每年都是大漲,很多的大企業都開始提前轉型,結果福建企業起來了,膽子大。


我説這些事情的意思是説中國的市場絕對不要小瞧,新房市場裏面在追求量的同時,做了很多房子,這些房子真的可能過幾年就得拆。第二個就是房子品質不行,改善需求很多,但是認真做的企業在這個行業裏面不到10%,朗詩的田總之前講的那個話,講的很好。

第三個,現在的企業有這樣一個現象,現在的融資非常難,拿地被限制死了,拿地之後的開發貸也沒有了,融資杠桿也不讓用了。非常難,2018年必然是一個收購年,肯定會有很多企業被收購。


再回到葛洲壩,聚焦改善,首先聚焦在一二線城市,杭州、南京、蘇州這些具有改善需求的城市。


第二個,聚焦品質,把品質放在公司裏面的第一位,因為品質會帶來利潤,利潤才是一個企業能夠繼續發展的基本要素。


第三個,聚焦綠色健康,今天有兩個企業是我們對標的企業,朗詩和當代,因為這個行業做這些的公司太少,這也是一個很好的事情,綠色健康是一個很好的事情,但是行業裏面很缺,幹的企業太少,由於成本的增加,綠色、健康、舒適這些東西都放棄了。


現在的行業每個企業都應該有自己的價值觀,而且每個企業都應該重新判斷房地産,我是呼籲有更多的企業進入到品質地産行業裏面,更多的用綠色健康的方式。


遇繡峰:大家好,我是金地地産華北公司的遇繡峰,今天也是謝謝邀請我參加這個論壇,第一場論壇有很多嘉賓談的很精彩,我分析兩個觀點,第一個是關於目前房地産發展的階段,有這麼幾個詞“競爭、集聚”,按照去年統計的數據,全國房地産前50企業的總銷售額佔到中國地産成交總額的20%-30%,2018年1月份的數據,前20名的地産公司今年基本上都實現了30%以上的增長。但是從全國的總的成交規模來講,這個數據倒是沒有快速的增長。


現在隨著城市化率達到50%以上,距離70%還有一定的距離,中國的住宅産業發展還有很大的前景。2017年各個城市出現了很大的差異,一線城市限購的情況下,2017年二三線城市得到了很好的發展,總的成交規模來看,新的增量現在在放緩,但是企業來説,前20名的企業至少30%的增長,大家可以想像到,這個行業的競爭現在是越來越激烈了,在規模沒有發生太大的變化的情況下,企業之間的增長卻出現了一個很大的差異,也就説明在接下來的發展過程中行業的集聚包括並購一定會成為常態,所以現在住宅産業,各家公司背後最重要的是週轉的速度,這是各個企業都非常重要的  經營指標。


第二個是産品的競爭力。如果我們想讓産品能夠在市場競爭中有更好的市場前景,産品競爭力就非常重要。今天大家談了很多,包括配套服務、綠色健康科技,這些都是開發商在産品控制當中非常看重的一點。因為現在對一二線城市包括一些三線城市,剛需市場逐漸的向改善市場轉化,這些改善性市場有一些是當下的現實需求,還有一部分是開發商通過創新産品和服務創造了一些需求。今年華北公司所屬的煙臺市場,以前大家説存量比較高,至少三四年的存量,很多有實力的客戶都有三到五套房子,但是2017年的市場裏面增量非常快,這個市場目前的存量已經下降到兩年,為什麼會有這麼大的數字變化,還是因為高品質的産品的供應以及本身稀缺的自然資源,吸引了由原來本地的市場擴張到更廣闊的客戶的需求。


地産公司來講,這個産品的競爭力其實是直接導致了未來公司的一個很重要的勢頭,在競爭當中可以佔有更大的蛋糕。


第二點,創新和轉型,耳熟能詳的一句話,從政策面來講是最壞的時代但是其實是最好的時代。大家可以看到在座的企業特點,央企、民企,也有依託與創新的旅遊地産發展的公司,現在的房地産行業進入到多元化轉型的準備階段和實踐的階段,還有非常多的旅遊地産,包括輕資産管理公司,出現了更多的一些發展的可能性。


金地除了住宅開發作為非常重要發展方向,另外商業地産,公司也持續了幾年的發展儲備和更多的面世,公司管理也從區域化管理走向了集團化的專業發展,也給將來運營的發展方面有了一個轉化。


大家談到更多的轉型和創新,其實是對未來的發展提供了更多的可能性,無論是公司還是個人,現在都是非常好的時代,使得我們的地産可能性變得非常多,有非常多的選擇。這是我跟大家分享的兩個主要的方面。


張化東:我們億翰智庫是一家房地産研究機構,我們主要關注的是行業的趨勢,城市的投資,包括企業的模型。我們也關注很多企業,百強企業跟我們都有很密切的交流,包括我們每個月也發佈銷售200強的排行榜,我們每個月最後一天都會發佈。很多企業家我們也都交流過,也知道我們這家企業。


我們近期有這樣的觀點。


第一,剛才探討創新和規模,我們認為未來一定是創新的,但是規模是通往未來的橋梁。怎麼説呢?現在我們也看到了因為我們每個月都在發佈銷售産品的數據,2017年整個房地産企業排名靠前的內容,這些業績增長非常顯著。原來我們説20%幾是前五強,但今年有一個5050的原則,今年幾乎全年下來,我們每個月的前50名的企業加總的市場佔有率佔到50%。可能未來五到八年時間之內,可能前30名的企業市場佔有率會達到50%。所以行業集中度變化非常大。


包括萬科恒大碧桂園這三家宇宙級的企業已經突破了五千億,能夠在全國商品住宅市場上基本能達到12%、13%的市場佔有率,這些企業我們也看了一下,前百強的企業,這個排行榜不僅僅是一個銷售的排行榜,同時也是創新業務的排行榜。萬科的創新業務簡單拿北京區域來説,現在已經變成1+X的路子,包括社區、裝修、産業鏈的其他的業務,恒大有影視、足球等等創新業務,都做了很多創新,碧桂園搞教育行業已經在美國上市了。包括融創,也是很大的創新的跨越發展,只不過是通過收購的方式來表達的。


我們在創新的前提下,更多的是要求在本身的行業裏面,有一定的規模、有一定的地位、有一定的現金流之後,才可以在更大的平臺上,面對更多的客戶去推進創新。這也是我們一個基本的觀念。未來這些企業一定是以企業集團的形式,萬科一定不是一個房地産開發商,所有企業都在轉型,但是一個很重要的前提是要完成一定的規模,有了一定的規模才能夠在更新的産業裏面去做更新的市場。這是第一點。


第二點,我們現在很多的開發企業,創新並不是説單純做新的業務,或者生産新的産品,滿足新的需求,這種跨越式創新。可能還是一種管理和運營,比如全國化,我們現在有一些企業,包括像南昌的一家企業,一共就兩三個城市,一個城市的貨量,比如惠州一個城市20個項目,原來惠州是碧桂園的,現在是他們兩個的。原來是幾個經濟圈都要布點,才能夠到500億、1000億,但是現在一個開發商可能兩三個城市,一個城市就能做到。


另外,激勵方式,比如我們看到碧桂園在人才激勵方面,包括中糧阿米巴的組織方式,或者是管理的方式,都是使它的業績能夠翻番的基礎。我們在技術創新或者業務創新或者跨度比較大的創新的基礎上,還應該注意戰略和基本的管理方式方面的創新。比如一個300億的企業,如何能在一年內,通過拿地等組織的創新,能夠快速實現區域的擴張,能夠做很多的舊改或者城市定位的項目,或者特色小鎮的項目,這些事情更值得我們在現在這個時間點上對大多數企業進行反思和學習。謝謝。


蔡雲:剛才我們這麼多企業家和房地産開發企業的龍頭企業來分享我們今天這個話題,我在想我們房地産企業尤其是我們國家的房地産是在改革當中成長,在變革當中成長,隨著冬天論,我們經歷了一個曲折坎坷的發展過程。在這個過程當中,隨著行業的成熟度越來越加深,隨著市場更加完善,我想我們最初的想法就是,百姓為天,廣廈安民,是我們在座的所有房地産行業最初的永遠不變的初心,這是我們的想法。不知道大家同意不同意,如果同意,謝謝大家。


主持人:凝心聚力,打贏扶貧攻堅戰。十九大報告指出,堅決打贏脫貧攻堅戰,是全面建成小康社會提出的必然要求,是全面建成小康社會的底線任務!此後,習近平總書記在一系列的講話、考察中從不同角度闡述了精準扶貧思想,精準扶貧思想不斷完善,成為我國脫貧攻堅的基本方略。


為積極響應黨的號召,中國網際網路新聞中心發起的“聚力行業打贏扶貧攻堅戰”行動計劃已開始,這將是中國地産2018年在行業力推的一項重要舉措。主辦方已將這份倡議書放在各位嘉賓的面前,希望在座的各位能夠認真研讀,踴躍支援。充分發揮龍頭企業引領帶動作用,積極調動精準扶貧主動性,聚力行業打贏脫貧攻堅戰!


接下來,是我們今天大會最重要的紅榜發佈環節。


首先發佈的是第九屆地産中國論壇暨2017中國地産年度人物紅榜領軍人物榜單,請看大螢幕,他們是:楊國強、鬱亮、許家印孫宏斌、黃文仔、何金鋼、單偉豹、田明、黃其森、左暉。


賀上榜的各位企業家!長達三十年的中國地産市場,開啟了交替的新環境,我們面臨著一個新的時代,新的機遇和新的挑戰,一批優秀的行業精英脫穎而出,他們敢於創新、勇於拼搏,充分發揮了先鋒作用。


下面將揭曉第九屆中國地産年度創新力人物榜單,請看大螢幕,他們是:張鵬、高一軒、陳棟樑、鄧翠祥、樓艷青、武磊、遇繡峰、王戈宏。


有請頒獎嘉賓:中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁  李富根先生,為年度創新力人物頒獎。請頒獎嘉賓與獲獎嘉賓合影留念。


主持人:接下來,我們將發佈2017中國地産年度責任企業榜單,請看大螢幕,他們是:碧桂園集團、恒大地産保利地産、中海地産龍湖地産華潤置地、泰禾集團、陽光城集團、雅居樂地産金科集團、遠洋集團、中國金茂葛洲壩地産路勁地産、星河灣集團、京投發展、鏈家


有請企業代表上臺領獎。


接下來,有請中國網事業發展部主任  張宏梅女士為獲獎企業頒獎。請頒獎嘉賓和領獎代表合影留念。


大家掌聲祝賀!接下來我們將揭曉第九屆中國地産年度創新企業和年度新銳企業榜單,請看大螢幕。


榮獲年度創新企業是:孔雀城地産融信中國、朗綠科技;

榮獲年度新銳企業紅榜的是:和昌集團、聖樺集團。


有請企業代表上臺領獎,同時有請中國地産總經理  張進先生為年度創新企業和年度新銳企業頒獎。請頒獎嘉賓與獲獎嘉賓及代表合影留念。


掌聲祝賀以上獲獎企業。張進總請留步,我們知道張總從業數載,接下來的獎項由您頒出再合適不過了。現在有請張總來揭曉第九屆中國地産年度創新力、和年度典範項目榜單,請看大螢幕。


榮獲第九屆中國地産年度創新力的企業是:融創北京區域公司;


榮獲年度標桿樓盤的是:融創·北京壹號莊園、葛洲壩·海棠福灣、魯能優山美地D區、永泰·西山禦園、新光大中心、陽光城·君山墅、永泰·酈郡、融創·紫禁壹號院。


有請獲獎企業代表上臺領獎,大家掌聲祝賀!再次祝賀獲獎企業和標桿樓盤,請頒獎嘉賓和領獎代表合影留念。


主持人:創新驅動發展,榜樣引領未來。十九大吹響了新時代來臨的號角,新的時代已經從以經濟建設為中心轉向以人民為中心,人民對美好生活的嚮往,新時代、新氣象、新作為, 是我們行業人不負重托的責任和擔當!


我宣佈:第九屆地産中國論壇暨2017中國地産年度紅榜閉幕!感謝舞臺上的嘉賓,也同樣感謝今天到場的各位嘉賓,感謝大家在百忙之中蒞臨現場!提前祝大家新年快樂,吉祥如意!



(責任編輯:)
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全程回顧丨第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜
來源:中國網地産2018-01-18 13:58:04
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