剛剛結束的黃金周，南京新百、中央商場、金鷹等諸多商業中心的銷售業績同比上升明顯，人流量在疫情有效控制後迎來較大增長。

與此同時，速遞菌也接到購鋪諮詢人次也明顯上升，從商場商鋪到小門面房，從市區到都市圈，五花八門。而在這些問題中，大家都提到了一個關鍵詞：收益。

壹

重點商圈人氣火爆，上演購物熱潮

來自南京市商務局數據監測顯示，黃金週期間，新街口商圈日均客流約22萬人次，其中外地客流佔比約45%；百家湖商圈日均客流近7萬人次，其中外地客流佔比約40%。

截至10月7日，南京新百中心店國慶檔期銷售額同比上升約12%，客流同比上升約15.4%。河西金鷹世界單店銷售業績較去年增約長45.6%，金鷹新街口店、仙林金鷹湖濱天地假期累計接待客流超100萬人次。（以上數據來源：南京日報）

（新街口夜景實拍）

相信很多人都聽過勸，“商鋪水太深，不要輕易出手”、“沒有好項目，不要強行買鋪”。商鋪的學問，遠比住宅淺水區要深奧，源於其租金收益的不確定性。其實，我們看看從南京新百、中央商場、河西金鷹等商場，也能發現一絲端倪。

與租金收益直接掛鉤的，就是到店人流量，這些才是真正的消費客群。由此，有業內人士給優質商鋪做了排序：高入住+高、中低端社區底商＞寫字樓下的底商＞新辟商業街臨街鋪。

據悉，由中國葛洲壩地産、招商蛇口兩大央企聯合打造的葛洲壩招商國際廣場，約55萬方體量，涵蓋旗艦商業、甲級辦公、生態辦公、BLOCK商業街區、精品美宅五大業態，集吃喝玩樂、文娛體驗、社交互動等功能為一體。目前項目在售G-WALK國際街的臨街商鋪，戶型建面約40-210㎡，總價只要100萬起，準現鋪。

（效果圖）

很多富人都喜歡在包攬大型高端社區的底商或是大型綜合體的臨街商鋪，社區人群代表著較強的到店購買力強，而如南京新百等大型商場的消費頻次自然不在話下，這些要素更是決定了商鋪的租金上限。

（效果圖）

貳

五重高品質客流匯聚，未來消費力強

G-WALK國際街西側就是城市中軸——中央路，由北向南貫穿整個南京城，串聯起夫子廟、新街口、珠江路、湖南路、中央門南京主要商圈。

周圍約3公里範圍內，商業氛圍一直屬於空白狀態，這意味著未來G-WALK商業街開街，周邊的交通客流、教育客流、遊客等五重客流都將於此交融，為商家提供源源不斷的“到店客”。

（1）超200萬人次，城市交通樞紐客流

中央門商圈依託于火車站、長途汽車站、航運碼頭等交通樞紐，G-WALK商業街與南京火車站，汽車站距離不到一公里。有數據統計，南京站日均客流量約20萬人次，小紅山汽車客運站日均旅遊發送量約3.8萬人。

（區位圖）

（2）過江通道在建，守候百萬江北客流

周邊公交、地鐵等公共交通資源密集，項目約1公里範圍內就有1號線、3號線等三條地鐵線環伺：與地鐵3號線小市站距離僅約500米，日均人流量約81萬人次；與1號線紅山動物園站距離約800米，最高日均人流量約110萬人次。

而且除了地鐵3號線外，和燕路過江通道（在建中）直接貫通城北與六合，預計2022年通車，既填補了過江設施的空白，也讓大廠地區乃至整合六合居民進城消費，提供了便捷的通道。

（3）遊客的超強消費力

G-WALK商業街附近城市景觀資源豐富，與玄武湖公園直線距離約1.2公里，與紅山動物園直線距離約600米。有數據顯示，今年國慶期間，玄武湖景區收入475萬元，同比增長6.4%，創下歷史新高。

遊客是最願意花錢的全體，而在玄武湖公園1.5公里範圍內，類似于G-WALK商業街的業態還是比較少的，大批量的遊客都將成為潛在消費力。

（4）蘭園生活圈強勁，校門口的商場

據開發商數據顯示，紫郡蘭園本身住宅後期至少將容納約4500人次以上，每戶住宅總價約400萬以上，基本都是中高端改善客群，未來消費能力不會低。約1公里範圍內，復地新都國際、萬科紅郡等27個高檔社區，常駐約13萬+人口。

（示意圖）

同時，G-WALK商業街東側距離約100米左右就是66中，安懷新村幼兒園、小市中心小學、南京求真中學等學校也在周邊分佈，且後期還規劃有多幅教育用地。屆時，將承接學校的學生、教師以及接送學生的家長等人流量。

（5）綜合體的複合客流

除了住宅，整個葛洲壩招商國際廣場還有規劃有約17萬㎡商辦，打造高端商業MALL、5A寫字樓、精品公寓。中午寫字樓的客群下來，可以在G-WALK商業街解決中午的午餐和休閒問題，晚上又可以給社區客戶提供服務。這樣就形成白天、晚間雙重客流，大大延長了商業的經營時間。

（效果圖）

另外，中央門商圈已有約100萬商業集群，匯聚了約1.2萬+戶商家，每天約30萬的人流量，每年高達約100億的商品成交總額。

當下，租金收益勢必會成為擇鋪首要考量的標準。即便是在物業增值低谷時，租金收益也足夠一個家庭的日常開銷。G-WALK商業街臨街商鋪總價僅約100萬起，僅需郊區一套房的錢，就能提前入駐未來的中央門商圈核心，坐擁五重高品質客流，消費客群聚集高地。

（效果圖）