9月以來的一系列市場表現，都有可能預示著“拐點”的出現。多家機構指出，今年的樓市“金九”明顯褪色，“銀十”開局亦不佳，市場正出現階段性低點。到11月和12月，房企有可能出於年度業績的需要進行“以價換量”。

近日，廣州市住房城鄉建設委、市委宣傳部、市發展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市稅務局、市金融局等8個部門聯合開展治理房地産市場亂象專項檢查行動，對廣州市內部分房地産項目和仲介機構進行了執法檢查，對違規銷售項目及仲介機構下發《整改通知書》。

這是自6月底監管層佈局以來，各地治理房地産市場亂象行動的延續。

今年9月，雖然類似“930新政”的集中式調控政策並未出現，但各地發佈的調控措施仍然密集。據中原地産統計，9月單月，全國各類型房地産調控政策發佈次數高達70次。截至10月初，年內累計房地産次數更是接近400次，比去年同期增加8成。

從政策類型上看，以治理市場亂象為主的做法佔據多數，這也體現出現階段樓市調控“打補丁”、“管秩序”的特徵。

分析人士普遍認為，由於前階段政策執行並不嚴厲，這些查漏補缺的措施對市場的穩定能起到積極作用。但同時，也有市場人士認為，政策力度不宜進一步收緊，以防市場過度降溫。

繼續“打補丁”、“管秩序”

中原地産表示，最近兩個月來的樓市調控政策，有兩個主要的特點。其一為，政策“打補丁”、市場“管秩序”。

公開資訊顯示，9月以來，上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯合開展專項行動，打擊房地産領域侵害群眾利益違法違規行為，治理房地産市場亂象。

與之有關的約談也在推進，比如，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責同志，要求地方政府把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。同日，長沙約談7家存在違規經營行為的房産仲介。

此前的8月16日，湖北省住建廳會同省國土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個城市，要求各城市政府切實擔負起穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。

另一個特點在於，對租賃市場的重視程度提高。以北京為代表，多個城市在8月份針對房租上漲發佈政策，約談部分長租公寓機構。

這些政策大都源於監管層在今年6月的一次部署。6月底，七部委宣佈于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房、房地産“黑仲介”、違法違規房地産開發企業和虛假房地産廣告等四個方面。

隨後，對市場亂象的整治範圍迅速擴大，全國大部分市場異動的城市都加入其中。

中原地産首席分析師張大偉10月12日向21世紀經濟報道表示，雖然樓市調控政策不斷出臺，但房價繼續上行，使調控政策的邊際效應持續遞減。而地方政府事實上執行的政策，對房地産依然是“喊打超過真打”。因此，此輪的調控，對房地産市場的穩定將有積極推動作用。

根據國家統計局數據，今年7月和8月，全國70城市的房價呈全面上漲態勢。其中，自3月以來，新房和二手房價格環比漲幅均連續6個月擴大。

房價出現調整端倪

或許是政策的約束起到效果，從9月開始，市場調整逐漸展開。

9月下旬，泰禾合肥院子某個戶型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業主集體維權。一些老業主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調價行為，並提出退款等要求。當月早些時候，長沙、杭州也先後出現因降價而引發的業主“維權”行為。

今年國慶節期間，碧桂園位於江西上饒的項目也被曝出降價，前期業主對售樓處進行了打砸。

相比因直接降價而導致“維權”，在市場下行期，開發商推出變相的價格策略更為常見。如8月末，恒大全國在售住宅樓盤打出了全部89折優惠的廣告，首付款也可以分期支付，最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動全國範圍內的“購房節”，對近萬套房源推出優惠折扣，涉及16個城市66個項目。

面對惡劣的市場環境，9月22日，萬科集團董事長鬱亮在萬科南方區域月度例會上也指出，房地産行業真正的轉捩點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。9月末，萬科更是在秋季例會上喊出“活下去”的口號，似乎預示著市場寒冬將至。

中金公司在10月8日的一份報告中指出，在樓市調控的持續高壓下，購房人的觀望情緒正在加深，並導致市場的去化率大幅下滑。

該機構認為，未來房價仍有可能延續疲弱走勢，但全國層面並不具備房價普降基礎。 但該報告同樣提示，存在“地産調控政策超預期加碼”的風險。

當日晚間，這種風險在一定程度上被兌現。當天的國務院常務會議提出，“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策”。對於庫存規模相對較大、前期房價上漲較快的三四線樓市來説，顯然是利空消息。

多數分析人士認為，從現有的基調來看，調控政策基本沒有放鬆的可能，還有加碼的風險。上海易居研究院副院長楊紅旭甚至認為，房地産調控的政策面需要穩下來，不宜進一步加碼收緊，“以防過猶不及，導致市場過度降溫”。

無論政策動向如何，9月以來的一系列市場表現，都有可能預示著“拐點”的出現。多家機構指出，今年的樓市“金九”明顯褪色，“銀十”開局亦不佳，市場正出現階段性低點。到11月和12月，房企有可能出於年度業績的需要進行“以價換量”。