主持人：接下來將和大家一同進入期待已久的對話環節，這一環節我們邀請了地産、金融企業有影響力的代表和地産專家們就融變地産這一議題展開一場高峰對話。對話由中國網地産中國總編輯謝紅玲女士來主持，掌聲有請我們的主持人上場。

謝紅玲：有請我強大的嘉賓陣容：

清華大學房地産研究所所長  劉洪玉先生

京投發展股份有限公司副董事長、總裁  高一軒先生

雲房數據董事長  閆旭東先生

龍湖集團副總裁，公司品牌及行銷部總經理  袁春 先生

泰禾集團副總裁  沈力男先生

首創置業設計行銷中心總經理  高廣漢先生

偉業我愛我家集團副總裁  徐斌先生

有請各位。

高峰對話

歡迎臺上的各位嘉賓。我們今年的論壇主題是我們經過了深思熟慮的結果，我們每年都會用一個簡短的描述來把這一年和未來趨勢性的東西提煉出來。後來我們集中在八個字上，叫“融變地産，與時俱進”。為什麼會定成這個主題呢？其實剛才在前面幾位專家演講的時候也提到了，整個大的宏觀經濟背景，還有産業背景發生的變化。我在剛才提到的榜單的解讀的時候，也講到了整個行業目前發生的並購現象，也開始向上端金融領域延伸，包括和其他産業的融合，我們今天在座的有些企業就是這樣的典型的代表。比如京東方電子和房地産的結合，比如説目前協信在科技産業園領域的發力等等。

房地産發展到今天，已經超出了我們所有人的想像，無論是它的市場規模還是多産業融合的趨勢，曾經年初的時候我們以為對後市影響最大的是房地産的調控政策，當然這個影響是不容置疑、難以排除的，但是我們發現當政策的東西確定之後，真正會影響這個行業的更關鍵的因素可能是金融和這個産業融合的趨勢。所以我想還像往常一樣，請我們這裡面最有學問的劉所長給我們先做個解題。

劉洪玉：今年的主題是消化房地産庫存，在這個過程當中，有了這樣一個好的業績，還是得益於資金的充裕，就是各種各樣的錢的可獲得性非常的好，所以實際上推動了這個行業今年不管是銷售的面積的規模還是銷售金額的規模都創了新高，而且增長速度也是非常快。

大家又關注一個問題，在各式各樣的資金的來源和可獲得性在提高的過程當中，實際上我們並沒有架構起來一個非常完善的管理的體系，所以大家感覺到，我們今年除了消化庫存以外，還有一個任務是去杠桿。去杠桿在很多領域尤其是在房地産領域，也是一個比較典型的高杠桿、高回報、高收益的行業。錢多，用的杠桿又多，所以最後大家就發現我們這個行業的風險在聚集，而且房地産行業的風險因為是和金融在一起的，所以房地産行業的風險很容易傳導到金融體系當中去。金融體系當中的風險，金融就是經濟活動當中的血液，所以金融風險如果是發生的話，我們整個經濟的大的環境就會遭到破壞。

我自己感覺，我們在過去的將近一年的時間當中，金融在我們房地産行業裏有非常好的發展，大家創新了很多的金融形式來參與到房地産過程當中來。這個參與促進了我們這個行業快速的復蘇和發展，也給我們提出了很多新的問題，就是在新的環境下怎麼去把房地産從重做輕，這個過程中仍然需要金融參與。我們希望探索出非常規範的、能夠讓更多的資金比較放心的參與的形式，就變成了我們未來的非常重要的任務。

謝紅玲：謝謝劉所長，非常深刻地把金融的影響做了分析。今天在接待來賓的時候我也偷偷大家講，我們今天本來邀請的有險資的代表，但是險資在緊急開會，也就是説現在房地産最兇最猛的這股資金，現在國家要給它套上籠子了，這裡面有好的資本，也有不好的資本，就是前兩天部委領導説的野蠻資本。我想越來越規範化的市場，對我們行業一定是好的。

其實在“融變地産”四個字裏，除了金融之外，還有多産業融合對行業的影響。

袁春：我來之前看了今天的主題“融變”，什麼叫融，什麼叫變。融一個是金融，還有一點是融合，包括産業，就是現在做得比較多的並購。

我談一點我自己的看法。房地産業我們互相之間的並購和融合，也是一個大的方向。現在土地一級市場中，想獲取土地價格非常高、難度非常大，相對來講，去並購企業的時候，或者兩個企業整合的時候，也是解決這個問題的一個方法，至少可以實現規模的快速增長。我覺得未來這也是一個方向，因為現在土地資源確實比較稀缺，但是有一些土地資源可能沒有有效的釋放，對開發能力比較強的企業來説是比較好的。

現在這個時代，大家都很看重資源。我們龍湖沒有並購過公司，但是我們也收購過一些項目，因為涉及到企業之間，還是要考慮人的問題。因為今年在並購過程中確實出現過一些人的問題，因為企業和企業之間不光光是獲取資源，原來企業還是有一些優勢的，其實是可以實現某種意義上的優勢互補。

第二，我們現在更多看的是你的優質資産，但是也會存在一些不良資産，未來怎麼處理這部分，也是做並購的企業需要考慮的。但這未來肯定是一個大的方向。

謝紅玲：謝謝。我八卦一下，我們剛剛獲取的資訊，龍湖的一位高管又回到了中海，那麼未來龍湖和中海之間會發生點什麼嗎？

袁春：這個確實比較敏感，我們執行董事、高級副總裁是不是回歸中海，我沒有發言權，因為他來龍湖兩年多，把我們龍湖整個運營體系打造得非常好，因為我們本身就是職業化的公司，有了嚴總來了以後，給我們帶來了很好的管理方法，今年龍湖在業績上有一些突破，對於嚴總我更多是想祝福他，應該是有更大的發展。

謝紅玲：説到産業融合，我們在座有一家企業代表很有發言權，就是首創置業，一直定位的是綜合城市運營商，不管在金融還是房地産開發還是在商業運營，包括整個産業的整合上，都有很多動作，我不知道高總願不願意做一些分享？

高廣漢：很感謝有這樣一個機會，包括剛才評獎，首創置業經過這幾年的重新的歷練，希望能夠給這個市場呈現不一樣的公司的形象，因為從公司的定義來説，首創置業一直是立志於做城市綜合運營商，是對於公司企業的定位。“綜合營運”這四個字涵蓋的內容非常多，既包括傳統的住宅開發或者商品住宅的開發，同時也包括對於非住宅的城市綜合體或者其他類型的産品的開發，但是同時還有兩個字很重要就是“運營”，或者倒過來説是“營運”，我覺得用“營運”可能更貼切一些。

現在從很多一線城市來看，尤其是北京，大家會發現很多土地出讓政策或者其他的客觀條件倒逼企業不得不走上營運這條路，或者倒逼企業不得不歷練營運的能力。説到營運，就跟幾個字相關，比如“融”，無論是金融還是融合，從首創置業來説，對於金融，首創置業也一直致力於在做金融的特色型的體系，同時從融合的角度來説，在去年首創置業和萬科物業合作，從服務的角度給首創置業的未來所有的業主一個相應的保障。當時萬科説三好，好社區、好服務、好房子，是暗合的，是走上了一條綜合性的路。

前不久又和毛大慶毛總的優客工場和共用際合作，新成立了一個全新的運營的模式，這個模式希望未來在首創置業，乃至於從首創置業輸出這樣的服務品牌，既有地産公司先天的或者與生俱來的對於産品設計或者對於資源匹配的優勢，同時加之輕、變、靈、易這樣的在網際網路催生下來的企業模式。舉一個小的不恰當的例子，當時説IBM是誰説大象不能跳舞，在現在的房地産重資産的模式下，其實也是在倒逼很多房企要給大象插上一對翅膀，讓大象飛起來。這對翅膀離不開金融，離不開網際網路，離不開在新的網際網路的大潮中或者共用的大潮中的一些更靈便的翅膀，是給每一個企業的機會，就看企業在這方面如何去做。

剛才提到的領軍企業，甚至是千億俱樂部的這些企業，他們本身在這條路上已經走了很久了，也有很多實踐。像首創置業一方面作為上市企業，有它的特點。同時作為國有企業的代表，同時也要承擔相當的企業責任。把這些特點融合之後，對於企業應該具備什麼樣的走向，其實這個答案我相信很多是市場給的，企業只要遵循市場的需求，選擇一條適合企業的道路，我覺得可能對於未來很多企業都應該算是一個不約而同的走上一條很相同、很相近的道路。

謝紅玲：感謝。徐斌總，您對産業融合也好或者金融對行業的影響也好，你怎麼看待這個問題？包括你作為這麼多年的行業的高管，又在一二手聯動的企業裏面，存量房市場和新房市場你都了解，你怎麼看這個行業的未來？

徐斌：我們公司是從1994年是成立，已經有22年了。我在這家公司工作16年。企業融變的整合是主題，我不想強調各種各樣的變化和融合，我反而想從另外一個角度，就是匠心精神。我覺得其實這個行業還是挺好的，逐漸走到了一個比較平靜的時期。而且我覺得其實我們回想之前的論壇非常驚人的觀點，特別標題黨的東西，最後都沒有實現。比如之前説開發量要不行了，但實際我看我們每年開發量都在漲，最厲害的企業越來越厲害，越來越佔據市場寡頭的份額。房地産是一個傳統的行業，未來也是一個持有的行業。至於説存量房多一些，管理的成本會增加，這是一個趨勢，但是不代表原來的東西沒有了。

我為什麼想談匠心精神呢？我們的公司團隊和員工都比較穩，如果他在地産，後來説搞金融，又説搞網際網路，後來又搞地産，今天又顛覆這個，明天又顛覆那個，去中關村3W咖啡説明會，都有小孩拿著商業計劃書，説要顛覆什麼什麼。實際上過了兩年，我們沒有被顛覆，那些公司99%不存在了，我們公司不知不覺的今年營業額接近100億了，作為一個服務型企業。我們所有的變化在一點點成長。很多企業説顛覆線下，也沒有顛覆。我覺得一個企業的發展還是來源於一點點進步，需要一個企業、一個團隊能夠比較平實的、不停的朝著一個方向一點點努力。

最早我們公司做新房，佔全公司業務的100%、90%、80%，後來做二手房。但是可能前幾年二手房的收入佔了我們集團70%、80%。今年可喜的是，我們又産生了一些我們所謂自己的融合或者産業結構變化，我們在100億左右收入裏面，其中不到50%是二手房買賣收入，同時還有20%左右租賃的收入，25%左右的新房的收入，還有一部分是房屋管理，相當於鏈家的自如家，我們是從民間一套一套的收了十萬套房。明年買賣市場肯定比較冷，我們計劃在這方面把這個規模從擁有十萬套房變成二十萬套房，都是從散戶手裏收的，但也有整的，但不到10%。我們有非常穩定的現金流，我們和燒錢的金融公司合作，金融公司會把錢付給房東，我們再給金融公司錢。這是一個低風險的業務，這個業務佔到我們差不多1/4的比例。

大家知道這幾個月，二手房成交基本是腰斬，有些城市只剩下30%到40%，以前的話會非常恐慌，因為我們面對的資産是非常重的。但現在我們的經紀人可以做買賣業務，可以做租賃業務，可以做新房業務，總體來看我們公司是比較穩健、比較保守，但其實保守不是一個壞詞，有的人可能一輩子就做一件事，比如日本有人炸天婦羅，一眨眼40年過去了，但他可能就是這個國家、這個領域的一個匠人的代表，沒有人炸這個東西能比得過他，就是拿油炸東西。

我們房地産相關行業，從最開始的土地獲取、開發，我們的這些服務商，還有周邊的媒體，當然還有新媒體屬性，所有東西需要傳播，比如一個房産的交易也好，服務也好，我想説的是每個大於一百萬的買賣，沒有自己不參與的。我們在融合，在跟著時代變化，與時俱進，但我覺得不是與時俱變，我更喜歡與時俱進這個詞，雖然是一個老詞，但還是在想辦法進步。而不是今天就覺得東，明天就覺得是西。謝謝。

謝紅玲：非常感謝徐斌總的發言，我在你講的時候就看到了一個企業的積澱對它後勁的作用，而且我仔細打量了一下在臺上的幾家企業，都不是那種市場動作特別變化多端的企業。下面我們有請來自泰禾的沈總，您來談談您的感受。