直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜

來源:地産中國網 2016-12-06 10:58:00

主持人:感謝靳東升先生精彩的發言。在21世紀大數據一詞突然出現在人們的視野中,在我們的日常生活中大數據也無時無刻不在扮演著重要的角色,那麼大數據在地産行業中有哪些創新應用?接下來我們有請鏈家研究院院長楊現領先生,有請!

鏈家研究院院長 楊現領

楊現領:大家下午好!

房地産是一個非常低頻高客單價的品類,從這一點上講,它跟零售業、跟出行行業有非常本質的不同,所以數據積累量是很低的。這是第一點。

第二點,到今天為止中國還沒有一個最基礎的房屋資訊數據庫,我們連中國有多少套房子、這些房子在哪以及這些房子的交易記錄都不知道,所以我們談大數據跟胡扯沒有什麼不同。所以我不講這個題目。

我是鏈家研究院的,所以今天從存量房的角度談談這個市場。今天的中國整體上已經進入到一個存量房的時代,我們今天如果從存量房的視角來盤點中國2016年的房地産市場,有幾個數字非常關鍵。比如2016年我們預計二手房的交易額應該在5萬億元左右,新房交易額應該在10萬億左右,這是一個15萬億的市場。15萬億的市場大概是多大的規模呢?今天美國的房屋規模是一萬億美金,裏面90%是二手房交易,10%是新房交易。這樣算下來,中國房地産規模大致相當於美國規模的2.5倍。測算下來,日本今天的規模是非常小的。新房的市場包括商品房的開發和非商品房的開發,加起來大概八千億人民幣,這是新房的交易額,再加上二手房,大概是四千億人民幣,所以合計1.2萬億人民幣,今天中國應該是日本的12.5倍,這是一個非常非常大的規模,這是我們從跨國來比較的。

我們跟我們自己的歷史比較,2008年的時候中國商品房交易額大概是2.5萬億左右,當時二手房交易額不足5千億,合計3萬億。今年新房二手房加在一起,從3萬億到15萬億,整體房子裏增長最快的是二手房,當年不足5千億,今年是5萬億,增長了10倍。房地産市場今年無論怎麼説,其實15萬億確實是龐大的市場。

北上廣深這四個一線城市,把他們的一手房和二手房交易額加起來,大致上這四個城市的房地産規模約等於美國。為什麼是這麼大的體量呢?背後很重要的原因就是二手房快速的增長,在宣傳層面,二手房交易額在全國的比重是5萬億除以15萬億,是37%的比例,看起來不高,但是光看一線城市就非常高了,一線城市我們測算下來,以北京為例,今年二手房交易量是在25萬套,套均價值是比較高的,折算下來套數再乘以套平均一價格,規模在九千億以上的規模。北京市場二手房交易額,大概是九千到一萬億的GMV交易額的規模,新房大概是6、7萬套。往歷史上回溯,這個數據在2003年二手房交易只有3萬套,今年是二手房增長了八倍。上海今年二手房交易在三四萬套,也是非常大的量。所以無論從全國的角度還是一線城市的角度,二手房的增長速度都是非常快的,是超越新房的。

對我們宏觀經濟、房地産規律的運作機制包括消費者會産生什麼影響,是值得我們思考的問題。我們今天大致算一下,存量房市場或者以二手房流通為核心的市場,已經成為中國房地産市場非常重要的一部分。我剛才只是説了二手房交易,5萬億的規模,還不算租賃,租賃大概是1.1萬億到1.5萬億左右的規模,加起來是超過6萬億。再加上圍繞存量房的城市更新改造,還有大量存量土地的開發,所以,如果我們把與存量相關、與二手房相關的産業都加在一起,其實是影響宏觀經濟的一個非常重要的力量。所以這是我想説的第一點,存量房已經是宏觀經濟一個非常重要的力量之一,也是中國房地産市場越來越重要的力量之一。

今天再談房地産市場,光從新房看市場是不可能看出全面的,要從新房、二手房、租賃、商業四個市場加在一起看,才能了解這個市場的輪廓,因為這四個市場的聯動能力越來越強。

第二點,存量房的時代,房地産調控機制的發生邏輯在發揮很大的變化。

之前在新房時代,開發商是供應主體,因為它是典型的B2C的市場,這時候任何宏觀調控政策包括土地政策,包括貨幣政策,通過影響土地、影響新開工、影響投資,進而影響房地産投資、固定資産投資和經濟增長,但是今天我們發現,這些變革的作用邏輯發生了變化,因為今天市場的交易主角是C端,賣方是業主,買方是客戶,而且今天賣方本身就是客戶,客戶本身也是賣家,今天是連環單的市場。今天的北京市場和一線市場典型的是以換房為主的市場,以小換大,以老換新,以近換遠。這種市場交易主體下,業主本身既在賣房,同時也在買房,所以交易的複雜性是非常非常大的,不確定因素也越來越多,交易鏈條長,越來越脆弱。所以今天這個市場基本的特徵是這樣的,帶來的影響是什麼呢?

帶來的影響就是,任何一次宏觀調控或者房地産調控都可以對這個市場産生非常敏感性的影響。而今年這次以930為代表的調控,16個熱點城市,調控剛剛下來一週,熱點城市的成交量環比下降幅度通常都在50%到70%之間,連續四到五周大的下滑。這是以往很少見的,正是因為我們今年決策的主體是業主和客戶為主的非常分散的主體,他們非常敏感,所以調整非常快,不像開發商,從拿地到開工到最後的銷售,中間有三到五年的時間。所以週期變短、決策變快,漲的時候幾個月,跌的時候兩三周。這個市場變化週期以前是以月來計,現在是以周來計。在高度變化的市場裏,怎麼樣保持消費預期的穩定,這是非常關鍵的。所以這給我們的調控、決策帶來了一些前面不可能遇到的一些挑戰,就是因為我們的市場結構變了,由B2C的市場走向了C2C的市場,這是對我們今天産生比較大的影響。

今天我們發現2016年中國房地産市場銷售非常火爆、增長非常明顯,但是投資始終不見起色。二手房越來越主導,二手房交易越來越佔比居高不下的市場裏面,投資週期和銷售週期、房地産週期和經濟增長週期,之間的關聯會越來越弱。這是今天我們面對的現實。這是存量房的時代對房地産的影響。

最後一點,在這麼一個存量房的市場中,仲介的作用會越來越強,這一點非常重要。雖然到今天為止,我們仲介行業在整個社會中的口碑和地位都是特別不好的,但是他們也發揮著非常重要的作用。到目前為止,基本上形成了比較大的強週期的力量。

比如鏈家全國大概有八千左右的門店,13萬的經紀人。還有中原,中原也有差不多5萬經紀人,Q房網3萬經紀人,我愛我家估計也有2、3萬經紀人,把這些全國性直營的連鎖品牌加起來,也有差不多20萬的經紀人,這20萬經紀人大概分佈在1.2萬家門店裏面,這1.2萬個門店大概分佈在全國30個城市裏面,30個城市大概有兩億人和一億套住宅。今天如果説這個行業得到規範、得到進化、得到發展,這20萬個經紀人網路和1.2萬個門店網路,會成為服務我們業主很重要的力量,他們的存在可以讓我們的房屋資産得到更好的打理,得到更好的交易,所以我相信這支力量的規範會非常重要。我們從本輪調控也可以看得出來,從全國到地方,基本上這次把一些仲介行業、代理行業都納入了調控範圍,所以我相信調控本身應該是很重要的一個契機,把一些我們之前想做而沒有做的事情今天抓緊做了。把一些我們想規範,沒有能力從企業規範的角度,今天國家來規範了,我相信這些都是很正面的、很積極的力量,能夠推動我們這個行業以一個比較健康和持續的節奏往前發展。

這是我想説的存量房的最後一點,在這麼一個時代,經紀人會成為連接家庭、連接城市的一支非常重要的網路、非常重要的力量,他們的存在不僅可以讓房屋交易非常便利,也可以讓我們房屋未來資産的價值得到很好的看護和管理,這個市場的健康本身它的意義同樣是巨大的。

這是存量房的時代,以及與它相關的故事會發生的變化。

下面是一些數據。

第一,北上廣深越來越多的交易通過仲介行業來完成。

第二,從開發商的角度,未來房地産業的趨勢這是展示了一部分圖景。美國現在的房地産業是真正被稱之為房地産業,以開發為主的越來越少,還有做房地産REITs的,主要做公寓的開發、建設、持有,還有EQR,以開發和持有公寓,今天美國的房地産市場這個主題是越來越大的。日本也是,日本最大的房地産企業叫三井,他們既是房地産開發企業,也是日本最大的仲介企業,也是日本最大的物業管理企業,最近我們按破人員在深入研究三井的案例,三井代表了一個企業從開發到綜合性的全面轉型的非常好的樣板,從開發到持有到金融到圍繞客戶的物業管理和仲介服務,基本是做到了全産業鏈非常深入的服務體系,自成體系,而且形成以房為中心的閉環,這是非常了不起的企業。

日本房地産市場經過20年的失落,其實從企業角度來講,這些企業在過去十幾年裏做得非常好,所以市值超過了以前的高點。企業的發展跟行業的發展還是有一些分化的。我相信那些做對了事情的企業,資本市場的正回報是比較高的。

我們再看從市值分佈上講,今天在美國這個産業裏面,幾乎每一個房地産細分品類都出現了非常非常優秀的公司,在房地産公寓、房地産REITs領域,有十幾家上市的REITs,市值加起來超過一千億美金。第二類是房地産仲介,美國出現了非常多的上市公司,做房地産數據服務的、做産業保險的、做房地産數據的等等,有兩家做産權保險和數據的公司,FDF、FAF,市值加起來超過200億美金。機會點非常多。我相信未來房地産開發企業轉型的方向和探討的方向,其實還是非常多的。

過去的房地産市場是以開發、增量為主,這個市場沒有太大意思的,無非就是拿地、開發銷售,比較簡單,它的誕生、它的成長和發展得益於中國20年的城鎮化的浪潮,人口從農村向城市大規模涌入,這是一個時代背景。只有時代的開發商,沒有能夠脫離時代能夠一直走下去的,仍然是比較艱難的。但我們相信開發之外的市場是一個更加龐大的市場。這是從開發企業的角度來講,今天的市場還是為各位提供了非常多的機會。

最後想跟大家談的是租賃市場,我認為這是一個非常好的機會點,因為最近有一些變化。比如除了短期調控政策之外,我始終相信在未來五到十年,中國的房地産行業裏唯一還有政策紅利的市場就是租賃市場,租賃市場裏有兩個大的描述,一是滿足未來新市民的租房市場需求,二是要建立購租並舉的租房制度,這裡面的核心是要通過租賃滿足人們的住房需求。另外是相對於購房需求、租賃需求,租賃市場發展是非常不足的,有多麼不足呢?我們比較一下租賃市場和交易市場之間的落差。今天中國的房地産交易市場的規模是15萬億,但今天我們的租賃市場規模只有1萬億,就是説交易市場反過來算,大概只有7%的比例。美國是1萬億的交易市場和五千億的租金市場,佔比是50%。日本會更高,因為日本總共的交易市場只有1.2萬億人民幣,租金市場大概是9千億人民幣,比例超過80%。中國的租賃市場是嚴重不足的,在一線城市表現得更加明顯。

我們把北京和上海兩個城市的房地産交易規模加在一起,應該在三四萬億的樣子,但這兩個城市的租賃市場加起來只有兩千億,所以是1/20,更低,只有5%的數據。今天中國租賃市場規模發展是不足的,第一點是規模不足、總量不足。第二點是結構不合理。什麼叫結構不合理?就是指今天我們對品質租房的需求在快速增長,而相應的供給卻嚴重不足。大家研究一下租賃市場,你們都是做開發的,對房地産開發有深入了解,但是如果去認真研究租賃市場會發現任何一個國家的租賃市場基本上都會經歷兩個非常顯著的發展階段,第一個階段,人口快速的從農村流向城市的時候,租賃市場是以政府主導為核心,這時候建設了大量的保障房、公租房,滿足的是這些流動人口的、低收入群體的住房保障性需求。但是當一個國家的城鎮化發展到一定程度,人口流動方向不再是從農村流向城市,而是城市與城市之間、城市與郊區之間等等,租房需求以政府為主導進入了以市場為主導,由滿足低收入流動人口到滿足中高收入的更多人群、更廣泛人群的品質的租賃需求。今天我們看到越來越多的人群、越來越多的市場進入到了品質租賃時代,這是典型的供給需求的錯配。這個錯配需要市場的機制來解決。

所以在未來政策規劃裏面,今年國務院辦公廳、住建部都發佈了幾個關於租賃的文件,其中有的非常重要,通過發展市場化的、規模化的、專業化的租賃運營機構來滿足這個需求,所以很明顯我們未來租賃市場的力量將從政府開始轉向市場,轉向機構。這是一個政策的推動,我相信會帶來這個市場比較大的發展。

那麼什麼算是發展呢?什麼算是發展充分?什麼算是結構合理呢?有幾個重要指標大家可以參考。第一個指標叫租房人口占比,在一般情況下,40%左右的住房人口是相對來説比較正常的狀態,以今天美國的房地産市場為例,大約63%左右的人通過購房,通過房屋自有率來實現,還有37%是通過租賃來滿足。紐約、舊金山這些地方租賃人口占比遠遠高出全國平均水準,超過50%,越是一線,租賃人口占比越高。租賃人口在中國的比例是非常低的,不到20%。這是第一個數據。

第二個數據是租房收入比,今天這個比例我們知道在全球範圍內,20%左右的水準可以是承擔的水準,但是如果放到一線城市裏就不一樣了,今天無論是香港還是東京還是紐約、舊金山,租金收入比都遠遠大於40%,在今天中國的一線城市我們的租金收入比還是遠遠低於這些常規的水準的。兩三年前我們説中國的房價低,跟國際上比還有很大差距,但今天中國的住房租金水準低,未來還有很大的提升空間。今天這一輪房價上漲,我們都不好意思説中國的房價低了,因為跟國際市場比,我們已經不低的。但是租賃市場還有很大上漲空間。而且租賃是剛性需求,強調的是位置、便利性、交易的舒適性和配套等等,所以它的支出是剛性的。最近幾年,尤其是一線城市,租金漲幅都超過10%。我相信這會是一個更大的空間。

我們看到很多開發商,特別是北京這一段時間,拿地的時候都是以100%的持有,我們不太清楚開發商到底是什麼樣的想法和邏輯去持有者100%的物業,未來怎麼運營。他們拿這個物業去做租賃,但今天的角度來看,租金回報率偏低,但長期來看,這個市場是向好的。我相信未來會有一批更大的企業和開發商會進入這個戰場。

我相信這是一個非常好的市場,大家做開發為主,除了房屋開發,還有更多的戰場,跟我們一起去挖掘。今天只有把你的視角從房地産開發,轉移到租賃市場,這樣我們才能看得見未來,才能離未來更近。謝謝大家!

(責任編輯:)
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直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜
來源:地産中國網2016-12-06 10:58:00
由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜頒獎典禮”,2016年12月6日下午1點30分,將於北京釣魚臺國賓館5號樓正式開幕,本次論壇以“融變地産”為主題。
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