直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜

來源:地産中國網 2016-12-06 10:58:00

主持人:感謝顧會長的分享,近期關於房産稅的討論很多,那麼稅務政策會對房地産市場的未來有什麼影響呢?下面有請原國家稅務總局稅收科學研究所副所長靳東升先生,為大家解讀稅務政策將如何影響房地産行業,有請!

國家稅務總局稅收科學研究所副所長  靳東升

靳東升:各位嘉賓大家好!今天為大家分享稅收政策。

剛才顧會長為大家介紹了我們國家房地産調控,從稅收角度來講,房地産市場對稅收是比較敏感的,從它的影響來看也是現實存在的,分三個階段:

第一個階段是2006年以前,第二階段是2006年到2013年是持續發展的階段,第三階段是2013年至今。這三個階段稅收是不斷進行調控,出臺一系列的政策,大家經歷過都知道。

我想給大家介紹的是最近的政策。一個是個人所得稅,這塊沒有很大的變化。再就是營業稅,年初頒布的兩年以上和兩年以下,以兩年作為界限,兩年以上徵稅,兩年以下不徵稅。這個政策發佈之後就營改增了,營業稅就沒有了,增值稅代替了營業稅。

指向性的文件,過去從來沒有這種文件,不是全國普遍適用,這個政策北上廣深不適用,這很特殊。還有契稅,把優惠的範圍給擴大了,原先只是個人唯一住房,現在不指定了,都按1%進行徵稅。北上廣深仍然是不適用,因為北上廣深都比較特殊。

現在對我們影響比較大的就是營改增,可能大家注意到了,我們過去是需求管理,以需求方來調節,所以無論是營業稅還是增值稅還是契稅都是調節需求的,個人買房對個人徵稅或者減稅進行調整。但營改增不是這樣,營改增是對供給方徵稅,這是國家在稅收方面的表現。

2016年的36號文件提出了營業稅改增值稅,對有特殊情況的免征增值稅,企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售的是免增值稅。涉及家庭財産分割的個人無償轉讓不動産、土地使用權。有親屬關係的,比如夫妻倆人離婚了,房子給丈夫了或者房子給夫人了。將土地使用權轉讓給農業生産者用於農業生産,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

社會影響大,但是實際作用不大。有一個北京的課題組做了一個分析,我跟大家分享一下。2013年開始北上廣深這四個城市的房價都是在上漲的,2014年、2015年、2016年突飛猛進,當然政府要採取一些措施抑制房價。這些措施三個階段的稅收政策有什麼作用呢?如果看這個圖表是沒什麼作用,房價漲的速度還是很快。但是有一個數學分析,隨著我們限價政策、信貸政策、稅收政策,實際上還是有作用的。如果沒有這個政策的話,就是這條紅線上面的房價會表現成這樣情況。如果有了這個政策,現在這條藍線的趨勢是這樣的。所以綜合政策的使用,對房價還是有一定的抑製作用。但是抑製作用有限,還是市場發揮了根本性的作用。稅收政策對房地産市場的影響短期的是有限的,可能隨著時間的推移,它的作用會越來越減弱。

營改增,現在實行增值稅了,大家都是親身體驗,應該説對我們影響還是比較大的。通過我總結有這麼幾個方面。

一個是擴大了範圍,房地産業全覆蓋,沒有營業稅了,所有行業都實行增值稅了,從稅收的機制、稅收的鏈條抵扣的順序就可以實現了,消除了重復徵稅,實現了支援現代服務業和製造業升級的發展。

二是允許將新增的不動産納入抵扣範圍,促進擴大有效投資。

三是新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續確保所有行業稅負只減不增,有40多項各種優惠政策,我們國家的稅收優惠政策是比較多的。

四是有利於簡化地産稅制,降低房地産綜合稅負,促進房地産合理回歸。

從稅制來講,按照制度來進行計算的,原來營業稅制度應該徵多少稅,理論上法定的稅負,和現在法定理論的稅負是平移過來。現在的機制本身變成了一種互相監督的鏈條。規範的制度肯定對我們的房價是有很好的

五是有利於促進社會各産業的分工與合作,提高社會經濟的運營效率。

六是有利於加強稅收管理和稅源監控,堵塞稅收漏洞。

不規範的企業、簡易徵收的企業,就享受不到增值稅抵扣的好處。房地産業、建築業有一些簡易徵收的辦法,和原來營業稅是一樣的。不規範的企業,得不到專用發票,也不能抵扣。結果就會造成我們增值稅大家感覺都會比較複雜,過去營業稅我們只是財務人員、銷售收入跟營業稅掛鉤,現在增值稅以後,不僅財務人員,購買人員、銷售人員、管理人員都要了解增值稅的構成,這樣才能全過程的管理規範。有一個環節出問題,就可能會造成稅收損失。

那怎麼辦呢?建議:一,重塑稅收徵納關係。之前是國稅局,現在是地稅局了,要跟他們溝通。二,組織相關人員培訓,熟練掌握政策。我們的採買人員和銷售人員原來稅收跟他們沒有關係,不關心,現在可能不小心就進入稅收陷阱或者收入陷阱。三,匡算稅收負擔變化,合法稅收籌劃。不要盲目減輕稅負,可能會存在很大的風險。四是調整定價和行銷策略。根據增值稅的變化,調整定價和行銷變化,什麼時候銷售房地産項目,這個房地産項目是銷售好還是出租好還是採取一些其他的措施。

地産稅制的改革。十八屆三中全會決定加快地産稅立法,大家都很關心,但雷聲大,雨點小,只聽樓梯響,不見人下來大家都非常關心什麼時候能夠出臺。全國稅務總局已經研究了房地産的稅制,地産稅應該已經出現眉目了。不過一切尚需要等待政府部門最終的動作,什麼時候人大要審議了、人大要立法了,這時候才知道什麼時候開始徵收了。

我們現在地産稅制是一個鏈條,房地産從開發、使用、銷售整個過程稅制設計的是不完全合適的,這就造成了稅負分佈不均勻。我們在座都是業內人士,我們開發環節稅費比較重,使用環節稅費比較輕。銷售的時候可能就要考慮到這個情況。這個就不利於産業發展。還有現行的地産稅是1986年的時候的一個條例,現在已經30多年了,形勢已經發生了很大的變化。比如租金,地産稅説按租金22%進行徵收,這個稅負太高了。但是當年的時候,由於房地産主要是國有資産,是不允許出租的。但是現在情況發生了變化,還是老制度,顯然是不符合現在的形勢的。

當然我們地産稅改革不是供給方是需求方,我相信這個政策出臺之後,對房價、對供應都會有影響,很多人的房就要銷售了,因為他不能承受持有房産的負擔。

國家在制度政策的時候會考慮低收入者的需要,居者有其屋,唯一生活用房我想國家是不會徵收的,是有減免稅照顧的。只有多處房産,奢侈性住房,才會增加地産稅。所以不要把老百姓都給綁架了,説政府要徵收地産稅,所有人都要徵收。

這是我個人的看法,僅供參考,謝謝大家。

(責任編輯:)
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由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜頒獎典禮”,2016年12月6日下午1點30分,將於北京釣魚臺國賓館5號樓正式開幕,本次論壇以“融變地産”為主題。
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