直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜

來源:地産中國網 2016-12-06 10:58:00

主持人:感謝楊院長精彩的發言,房地産企業在轉型,投資也在轉型。轉型的房地産企業他們首先有大量的資産,希望有運營商給經營增值,投資機構和房地産企業都在探索自己如何轉型或者是投資的方式。下面有請,成功投資了多個輕資産運營項目的翰同資本創始人王倩女士 同大家講講翰同的投資之道 有請!

翰同資本創始人 王倩

王倩:各位先生、女士、各位嘉賓下午好!非常榮幸,每年到年底都來參加這個論壇,我記得2014年的時候大家都是愁雲慘霧,都在想怎麼做轉型。2015年是涌現了很多新興業態,當時慶慶哥(毛大慶)坐在我旁邊,那屆論壇人滿為患。今年的房地産,我不知道是最後的一輪瘋狂呢,還是所有開發商的意外收穫、意外之喜,還是前面嘉賓講的雙泡沫情況。但是大家都認同的是,房地産的上半場已經過去,這種高增長、高回收、高週轉的開發和建新房為主的模式已經過去了,那後面的投資機會到底在哪?

“玩轉輕重資産轉換”,房地産具有不可移動性,是重資産,它的流動性沒有那麼好,是資本密集型的行業,那為什麼我們現在要做輕?房地産投資機會到底在哪?過去12年也經過了很多週期,我想從一個投資人的角度來分享一下我們對這個市場的看法。

為什麼我們現在叫它“不能承受之重”?因為的確是傳統房地産開發的模式。

高毛利,過去在2005、2006年的時候我們投綠城上市,綠城的毛利差不多40%。到後來平均值降到了20%,去年2015年全國所有上市房企利潤率還在10%,但是今年到了三季度的結果出來,已經降到了8%以下,只有7.8%了。就是房地産不再是一個高利潤的行業。

高週轉,週轉肯定是流動不起來了。

高杠桿,從政府的各個方面,從對預售的限制,拿地資金端的限制,都一直在進行去杠桿的努力,所以傳統的模式已經是遇到了比較大的危機。

剛才楊院長也講,我們過去20年的高速發展,其實是我們的人口紅利加上GDP的增長,加上快速的城鎮化的過程,綜合起來是又一個歷史機遇。但是現在該建的都已經建滿了,北京建到了七環,連京津冀都已經蓋滿了,連三四線城市一個碧桂園的大盤就已經滿足了這個小城市未來十年的需求。存量資産到底是應該將怎麼樣去運營?

網際網路一定是所有行業都面臨的話題,房地産在主要的行業裏是網際網路滲透比較慢的一個行業,它是一個低頻高價的行業,但是網際網路的確現在也對全行業進行了非常大的滲透,不管是從作為內部管理的saas的角度,還是從提高效能的角度,到利用一些大數據、網際網路的方法去解決交易雙方對稱的角度,已經形成了非常多的商業的機會。

和地産相關的所有的金融服務,因為在美國的話,房地産都是在金融學院裏,而不像我們中國在土木係或者建築系下面的房地産係,地産相關的金融這幾年所有的新産品也層出不窮,傳統的開發模式,房地産其實是人效比特別高,也是資本密集型的行業,但它能不能經受得了新形式的衝擊。歸根結底,整個房地産行業經歷了從製造業到服務業的轉變。

輕資産的機會到底在哪呢?第一,我們其實現在已經有太多太多的存量資産,但是並沒有得到非常好的運作。有幾個原因。首先是我們本身的建築做得比較粗糙,比如設計不見得能夠跟得上時代的需求,我們20年前蓋的房子,現在看起來簡直沒有任何存在的價值,這是從設計的建造的角度,改造了之後可以去煥發很多新的生機。二是沒有起到最好、最佳用途,這和時代變遷有關係,比如我之前在中乾村做一個三期的賣場,中關村在十幾年前的小商鋪,一個賣場可以賣到十幾萬一平米。但現在用途對了,但是經營能力不行,在一街之隔的兩個購物中心,可能那個人脈為患,租金可以達到10塊錢,但這個冷冷清清,2塊錢都租不出去。存量資産的運營其實是非常大的課題。

從經營獲得的現金流往往對於開發企業,尤其是現在千億級的銷售是非常小的數字。在開發企業裏是不值一提的,我們發現一個特別有意思的現象,一旦房地産的整個開發碰到困難,2008、2009年的金融危機,2014年基本上在房地産銷售遇到困難的時候,所有大的房企都在討論如何轉型,轉向商業地産、養老地産、旅遊地産,但不管轉到什麼方向,萬變不離其宗,都是希望拿一個噱頭還去蓋房子、搞開發,一旦開發的市場好了,運營方面就又減弱了。因為往往發現,我好不容易運營了幾個購物中心、酒店,但最後給我的利潤貢獻可能只有幾百萬、幾千萬,與我開發一個項目是不能比的。所以傳統企業是缺乏對運營轉型的動力和能力,算賬的角度不一樣。

輕資産的運作,因為依託于重資産,盈利模式非常清晰,和那些虛無縹渺的靠燒C端、買流量的不一樣,只要對於重資産的任何經營上的改進,邊際效益的增加,會對重資産增加非常大的價值。在房地産投資叫資本化率,現在一線城市北京、上海核心的寫字樓或者商業物業,是4%到5%,換言之,每一塊錢租金的增加,會給這個物業帶來20到25倍的價值的回報的增加。

再一點,輕資産的運營,因為不需要那麼密集的資本的需要,不管是買樓還是買物業,機會是可遇不可求,另外要有非常大的資本作為後盾來支援。但是如果做輕資産運營的話,可以構建你的迅速擴張的體系,因為我們講投資最重要的是可以規模化。就像我們之前投過七天酒店,我們後來也投魔方公寓,都是通過連鎖的內置的體系的力量、靠輕資産運營,這兩家企業在我們投前幾年每年都是70%到100%的增長率,重資産的話很難做到這樣的話。

另外,從投資人角度來看,要看資本市場關心什麼,因為傳統開發商現在該上市的都上市了,不管是在香港還是內地,市盈率都平平,基本是四到五倍的範圍。首先是以商業地産可持續經營為主的回報,比如香港一些有代表性的企業,瑞安也好,太古也好,市盈率可以達到十四五倍,如果純輕的企業,市盈率會更高,像花樣年拆分出來的物業管理公司彩生活,迅速在香港市值可以超過房地産開發的公司。資本市場是非常歡迎這樣的概念和主題。

我們在去年成立了一個新的基金叫高和翰同,是中國首家專注在房地産領域沿房地産價值鏈系統梳理所有的服務、運營、交易、管理等所有環節的創新的、專業的領頭羊的企業,一會兒我會分享一下我們到底怎麼樣去看這個行業,怎麼樣看輕資産運營的機會。

這個基金在去年12月,就是不到一年之前正式成立,現在已經投了七家企業。剛才楊院長也講了,在美國或者日本地産創新,傳統的房地産企業轉型的案例。我想分享一下通過我們這一年或者過去幾年系統的掃描,我們在中國除了做傳統的開發,在輕資産行業到底有什麼樣的投資機會,可以供開發商去做轉型,或者做投資,或者投資商來做考慮。

這張圖是我們對整個房地産的産業鏈的比較系統的梳理,橫軸是第一個環節是最重的,就是建造或者開發的環節,我們是輕資産的基金,所以就不考慮了,後面我們會把這個産業鏈分成三個比較大的環節,運營、交易、服務。縱軸是房地産裏面的一些比較重要的資産類別,最大的一定是居住類,辦公、商業,還有很多相對規模小,但總量完全不小的細分環節,比如停車、養老、倉儲、文旅。在每一個橫軸和縱軸的交點上,都會滋生出非常多的創新類的輕資産運營的企業。在這張圖我會細化一下我們到底怎麼樣去看輕資産投資的機會。

比如居住,我們把它分成長住和旅居。運營的長住就是各種各樣的公寓,就是過去兩年投資圈面臨的大風口,楊院長也講了很多租房需求的增加,因為買不起房只能租房。對所有的公寓運營商來講,公寓運營是一個大課題,但是從大的方面,第一是可以把它分成整租或者散租,整棟的去拿原有的其他用途的房屋,通過設計改造,變成標準的産品。比如魔方公寓。散租有代表性的是鏈家做的自如友家,把房主的房子適當的加以改造,這兩個行業有很大不同。要求的是公司內部的資源配置、管理都不同,服務客戶的檔次也不一樣,有服務式公寓,還有輕奢,像新派就是很好的代表,再下方就是魔方,是針對白領公寓非常好的代表,也在短短幾年成為集中式公寓的領頭羊。再到下面還有針對藍領的勞動密集型的員工的需求,這個需求也很大。我們可以從上到下分成許多細分行業,去找這裡面最有代表性的領頭羊來投資。

旅居也是這樣,像如家、錦江、華住集團,都是有代表性的企業。現在慢慢的有特色的運營公司慢慢會凸顯出價值,比方説不僅有酒店,還有辦公等等,都是優秀的運營商的代表。

辦公領域,我們也可以有很多的細分環節,去年和今年上半年在資本市場上引領了很多的新的風貌的就是聯合辦公,從美國的wework開始,到總理強調雙創,到我們中國以毛大慶先生創辦的優客工場為首的一大批聯合辦公空間,實際上是給辦公非常傳統的、沒有變化的行業帶來了很多新的生機,也把很多原來的那些小企業或者是面積的變動、業務的調整非常靈活的企業提供了一個嶄新的辦公模式,相當於把很多小企業從家裏、從小的SOHO空間,從破舊的商住樓,全部拉出來,進入到比較新穎的、可以靈活的隨便增加或者減少工位,租期也非常靈活,可以便利的和同行、資本等進行交流的辦公空間。我們認為這種對傳統企業的痛點能夠有所顛覆的一定是值得我們投資的方向。

除了優客工場之外,還有很多細分的比如文化創意産業園的運營商、精品辦公的運營商,還有專注于對小企業的單獨的辦公需求,都是非常有代表性的。

商業裏的細分業態同樣很多,商業和辦公、居住不一樣,辦公和居住是人生産、生活的空間,但商業是産生交易行為的場所,所以商業裏可以看到有兩端,一端是代表業主方、運營方,另外一端有很多商戶或者內容的出現。從運營方來講,從最高端的萬象城、大悅城也好,大悅城也在做輕資産的管理輸出了,我們也投過專門做奧特萊斯的企業,還有做社區商業的,一直到做街鋪的,我們也在上海投了一家。所以面對不同的細分市場,都可以有專業的運營商的存在。

在商業裏另外有一個特點,是可以結合消費升級去投很多內容,之前一直是説電商去衝擊傳統的零售行業,從線下往線上整合。現在倒過來,很多是倒過來,比如文旅概念等等大的集合點,都有很多新的需求。

交易類,像鏈家這樣的企業已經成為獨角獸級別,估值已經是幾百億人民幣了。還有途家針對的是旅居行業,還有國外有代表性的Airbnb,還有房多多,都是估值很高的企業。但是後面的獨角獸在哪呢?針對長租領域的租賃平臺,其實是解決了青年人租房平臺的需求。我們在其他網站看到的是很多虛假、釣魚的資訊,另外資訊的更換不及時,所以真正想租一個三到四千塊錢的房子,通過網路去尋找其實是非常不方便的。愛住這家公司是利用了很多網際網路和大數據的手段,把傳統仲介每月每個業務員能夠做四單,像管理的非常好的鏈家,能夠做六單,但是是用非常輕的模式,現在每人平均單效比已經能達到每月70到100單了,就是通過網際網路提升的效率。

包括我們也投了第六感度假別墅,是專門針對中國人海外旅遊的高端別墅的預定平臺,針對大家庭或者小團隊出行的私密的個性化的需要,也是切合了消費升級大主題的運營平臺,也會非常有市場。

辦公類物業是今年的風口,從網際網路角度切入傳統的辦公交易仲介的這幾家,其實也都很活躍,不管是空間+、優辦、好租等等都是辦公門類裏非常優秀的代表的企業。

商業類也同樣涌現出了很多網際網路交易的平臺。可能在一些相對比較小的細分業態,停車、倉儲、網際網路交易的需求,還在提升運營管理的能力,但是一旦市場規模足夠大,出現了需求和交易的不匹配,一定是會有人從網際網路的角度去改善它的交易效率,去提升的。

服務類,從居住類,比如物業服務,彩生活是一個代表。家裝後服務,土巴兔已經變成了具有非常大市場份額的網際網路家裝的企業,去改善傳統家裝的很多很多的痛點,也包括給所有的這些租房的公寓的運營商提供金融的服務的這些企業,比如魔方金服。辦公的後服務也好,還有商業地産運營商提供大數據分析、提供定位分析、提供活動服務的企業,都是我們下一步深度掃描的目標。

房地産一直是最重的資産,投過很多上市的企業,北京、上海、二線城市也好,也收購了很多資産。為什麼我們現在看輕呢?輕的確代表著未來整個行業的新的方向,比如美國、日本、歐洲,整個大規模的城市建設都已經在幾十年或者幾百年之前就完成了,現在之所以有那麼多規模的房地産市場,主要是靠上述的這些運營商或者服務商來驅動。但是沒有重就無所謂輕,因為重資産一定是説所有的運營服務商所存在的一個根基和基石,運營商、服務商的目的是為了提升重資産的價值,我們所有的交易平臺也好,金融服務也好,是為了去除各個交易環節中的痛點,增加重資産的流動性。所以到最後最優秀的投資人一定是輕重並舉,靠輕去給重增值、去給重變現,用輕資産的力量給重資産插上翅膀。謝謝大家!

主持人:謝謝王倩女士的精彩發言,由中國網際網路新聞中心、中國網地産中國主辦“中國房地産年度紅榜評選”已成功舉辦了七屆,以為行業尋找真正的榜樣、發揮榜樣示範作用為己任。今天的現場即將隆重揭曉榜單並頒獎。今年的行業變化體現在榜單上的特點是什麼?接下來請中國網地産中國總編謝紅玲女士回顧行業之變,前瞻行業未來發展趨勢,為我們解讀2016中國房地産年度紅榜榜單,有請!

謝紅玲:我很想喊個口號,叫“沒有最紅,只有更紅”,年年有紅榜,現在又即將進入今年的歡樂時段,歡迎新老朋友的到來,感謝前面嘉賓的精彩發言,感謝北京美高梅數年來的大力支援。這是一個不確定的年代,但是對於今年登陸紅榜的企業而言,這是一個最好的年代之一,群星薈萃,紅榜亮麗。

今年的榜單有什麼特點呢?上一週我們評審會的專家觀點,我們做了一個大致總結。我向大家做個彙報,歡迎大家批評指正。

從八年前,我們開始為行業做這張榜單,我們的初心一直沒有講,就是希望能夠給大家把行業真正的榜樣篩選出來,把標桿贏的方法、贏的路徑給大家解析出來。

今年我們大家能看到最大的一個特點,我們用五個字來概括,叫“大年多英豪”。為什麼這麼講呢?其實在去年的時候,我們根本沒有想到2016年能夠出現一個大年,至於原因其實剛才宏觀經濟專家、顧會長都已經做了解讀。這個市場的表現就是從冰點一下子到了沸騰,創下了歷史新高。到年尾,因為政策原因進入了冰凍期,但我相信這不會是長期的。好在前十個月基本上所有企業已經鎖定了全年的業績,從我們現在拿到的統計數據看,今年能過三千億的房企預計會達到三家,目前的數字前11個月,恒大已經沒有懸念,萬科也過了,碧桂園正在衝刺,今天碧桂園的代表沒有到現場,因為全員品牌和高管們都到馬來西亞去推森林城市,衝刺三千億。

從11月份的數據看,千億房企目前已經有9家,如果不出意外的話,到年底應該會達到12家。在這些房企當中,表現比較突出的像萬科恒大、中海、華潤等等,一共有8家進入了我們今年的年度領軍企業榜單。

今年另外一個大的特點就是很多公司在買買買,而且這個買的對象不再只是土地、項目,還有公司的股權,也就是説與以往特別不同的一點是,行業的並購規模空前。我們看一系列的案例,中海整合了中信,保利整合了中航,融創收購了融科置地,又入股了金科恒大並購了嘉凱城,很多企業沒有進入我們視野,但是在潛流暗涌。2017年並購應該還會更多。還有一個大家無法忽視的大事件就是萬科,可見企業間的分化日漸明顯,企業並購在頻繁發生。

我們發現有三個現象。一個是規模效應的持續顯化,大者橫強,恒大萬科碧桂園都是這裡面的傑出代表,領先優勢非常顯著。發展的慣性也非常大,這種規模效應既能幫助他們更好的抵抗市場風險,從而支撐他們的持續增長,這種優勢日後會越來越明顯,所以他們還在儘量的擴大規模,穩固市場份額。

當然,剛才楊現領博士也講到,迅猛增長的存量房市場也在孵化超大的企業,比如鏈家,預計二手房今年交易總額會到五萬億,佔到總交易額的1/3強。我相信未來這個市場也會是群雄爭霸,不乏佼佼者,比如在座的偉業我愛我家、中原等等,都會對市場有很大的期許。

第二,特色房企風光無限,剛才我們提到的這些企業都是大魚在快遊、大象在起舞,一些特色企業也很多,今年紅榜我們精選了11家典型代表,比如在幸福小鎮開發模式上佔據先機和市場的孔雀城,今年的銷售額已經達到800億。還有在教育産業結合上趟出了新路的新鷗鵬的比較新型的企業,以及在綠色地産領域持有發力並且開始受益的遠洋金茂等等,還有在物業服務上創新的金科等等,大家一會兒看榜單就會清楚。

第三,“綠金”進入收穫期。前幾年我們不斷在論壇當中提到“綠金”,但是由於環境的惡化,很多大城市人們對於居住品質的關注開始空前,綠色健康住宅迎來了最好的發展時期。從房企層面看,金茂遠洋、當代、朗詩都在發力,越來越多的企業也加入進來,比如説我們在座的首創的高總,專門拿出一個項目來做純科技住宅。比如葛洲壩地産,前一段時間隆重發佈了5G科技,作為企業的一個戰略。科技健康住宅幾乎都有普及的趨勢了。其中一些企業也在積極尋找領先的優勢,比如近期金茂主動的攜手英國的BRE,按照最嚴格的綠色建築標準去建設綠色住宅,一定是想在這裡做成一個領跑者。

從今年上榜的項目來看又有什麼特點呢?6個字,“産品力是王道”,我們特別標注了一個詞是“匠心”,這已經不是一個口號,而是很多企業真的在産品上下很大的工夫。為什麼會出現這個現象很清楚。一,房地産市場發展到現在已經進入了買方市場,一方面是總體的供求關係決定的,另外一方面是買家變經營方了,他買了那麼多房子,比你的置業顧問還要懂行,他會選擇好的産品,尤其是在一二線城市,現在土地供應越來越稀缺,簡直就是快變成珍品了,所以企業對拿到手的房子,也不會像過去那樣粗放的開發,一定會把産品做到極致,去追求好的溢價,得到市場的響應。所以可以期待,明年乃至後年,市場上的好産品會越來越多,我們也非常樂見這樣的現象出現。其實大家也是在幫自己。

很多家庭已經買過N多套房子,但是為什麼還在買?尤其是大家説四環的二手房比五環的一手房要便宜得多,為什麼還要跑到五環去買?因為他們説那是科技住宅,幫我把室內環境都做成綠色的了,都是安全的了,我為什麼不去買更好的産品,我寧可多跑一點路,這也是讓新房市場不斷有生機、有市場的做法,好産品能夠幫你再贏得新的客戶。

説到“匠心”這個詞在業內出現,龍湖最近全體高管都去有匠心精神的德國學習。中國未來不僅是在房地産産品領域,在我們的商業領域,大家對工匠精神的追求,對我們的市場來説一定是好現象,對我們的消費者更是好事。

我們這個行業發展到今天,壯大到今天的規模,可以説離不開所有的企業家和職業經理人的戰略眼光和辛勞付出。最後我們説説紅榜當中人物系列的霸道領袖和他們的執行力超強的經理人。

每年人物系列的組織不太容易,因為我們發現很多樣板的人物對於這個行業是非常關注的,也是我們紅榜的一個重點內容,因為報道也好,商業實踐也好,最生動的都是人。但是現在可能因為整個輿論的管理越來越嚴,而且現在房地産龍頭企業當中,央企、國企也很多,所以很多人要保持低調。

我們今年榜單是推舉了五位行業的領軍人物和十位優秀的職業經理人,領袖們都是行業的佼佼者,我們看看一會兒的名單就會發現,他們共同的特質就是對理想的執著和堅守。不管市場有多大的變化,他們從來沒有想過要退縮,而是直面這面變化,找到自己新的競爭了。

優秀職業經理人的特點也有一個共性,就是執行力都非常強,而且富有韌性,不管市場好還是壞,都能創造佳績。他們中有像李戰洪這樣的老闆凳,就是我們講的老將。也有高一軒為代表的少將們。他們一個個都是身經百戰、戰無不勝,可以想見,在未來十年,他們中會有一部分人成長為引領行業的新一代的領袖人物,就像經濟學家范總提到的,未來什麼最關鍵?搶人最關鍵。

可以説紅榜是我們行業樹立的一個標桿和典範,整個推薦過程也是我們梳理行業發展規律、前瞻行業未來的一個過程,希望我們這件事做得有意義,希望對大家是激勵,是收穫,也是新的耕耘的起點。

最後用一句話送給我們在場的嘉賓,那就是“上紅榜,做先進,貢獻社會和企業。”謝謝大家!

主持人:感謝謝總的精彩點評。接下來我們進行2016中國房地産年度紅榜企業頒獎。中國房地産年度紅榜企業獎項,有請領軍群企業代表、創新力領軍代表上臺領獎。

王莉:2016中國房地産年度紅榜企業獎,分了四個系列,第一個系列是年度領軍企業獎,他們是: 恒大集團、萬科集團、碧桂園集團、保利地産、中海地産、融創中國、華潤置地龍湖地産,

年度創新力領軍企業鏈家

主持人:有請中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生上臺為獲獎企業頒獎。

頒獎環節

馮偉:下面頒發年度特色房企、綠色創新力房企,他們是:首創置業、金科集團、星河灣集團、路勁地産、新鷗鵬集團、京投發展、孔雀城、江河地産、山水文園投資集團、協信控股集團、隆基泰和集團、中國金茂遠洋集團、中國葛洲壩地産、億利金威

優秀助力企業頒獎,他們是:翰同資本、房教中國、北京房展

主持人:有請中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生上臺為獲獎企業頒獎。

頒獎環節

主持人:感謝獲獎企業這一年對行業做出的貢獻和表率!也祝賀你們獲獎,請頒獎嘉賓和領獎代表合影留念。

主持人:下面有請清華大學當地産研究所所長劉洪玉先生為年度優秀職業經理人頒獎,有請他們上臺,他們是:李戰洪、劉肖、高一軒、樓艷青、王簡、高廣漢、朱銳、李亮、范偉、王動

主持人:讓我們用掌聲祝賀他們,請獲獎嘉賓上臺領獎!請頒獎嘉賓同獲獎經理人合影留念。再次祝賀獲獎的年度優秀職業經理人。除了企業和剛才的獲獎嘉賓,主辦方還特意給大家準備了精美的獎品給與會嘉賓做幸運抽獎,獎品有貴州興義萬峰林景區著名民俗兜蘭小築家庭家庭房體驗券、有德國百年“福維克”品牌手持式吸塵器、美林體育旅遊有限公司美林谷滑雪場提供的多次滑雪卡,還有著名的任小米祝大家好運!

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直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜
來源:地産中國網2016-12-06 10:58:00
由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜頒獎典禮”,2016年12月6日下午1點30分,將於北京釣魚臺國賓館5號樓正式開幕,本次論壇以“融變地産”為主題。
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