直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜

來源:地産中國網 2016-12-06 10:58:00

主持人:感謝范劍平先生的精彩致辭讓我們對於宏觀經濟走勢又有了全新的認識。整個中國經濟處於轉型過程中,中國房地産行業在主被動皆有的情況下,走上了轉型之路,作為連接消費與投資的重要行業,其轉型和發展的態勢好壞,對國民經濟的健康穩定發展影響巨大。接下來有請住建部住房政策專家委員會副主任 顧雲昌先生,與大家分享中國房地産的核心問題,有請顧會長。

住建部住房政策專家委員會副主任  顧雲昌

顧雲昌:謝謝!我演講的題目是“需求側調控和供給側改革”。

回顧一下2016年有兩句話,第一句話,市場的概念是供求關係的總和,供應和需求兩個方面,總和加在一起就是我們研究市場的方法。當然有供求的總量、供求的結構,還有價格和供應方需求方的總體能力等等,評判一個市場是否健康,國務院曾經有一個文件講了三點,我覺得非常到位。一個健康的市場應該是供求總量基本平衡,供求結構基本合理,價格基本平穩。如果説不是這樣三個基本,那説明市場還要打個問號。

回顧2016年這一年是中國房地産發展歷史上最複雜、最糾結,也是最輝煌的一年。今年房地産銷售總量,無論是銷售額還是銷售面積,肯定是歷史新高。今年到目前為止房地産的銷售面積已經超過了12億平方米,而歷史上最高的一年是13億平方米,那是10月底的數字,還有兩個月,肯定超過了。銷售額,到今年10月底已經超過了2013年的數據,達到了9萬億元,2013年是8萬億元。這是一個了不起的數字。

從另一方面説,我們國家提出要去庫存,待售面積中國10個月來的消化也見到了成效,國家統計局發佈的數字,待售商品房面積從原來7.3億平方米,降到現在6.9億平方米,降低了四千萬平方米。今年曆史上房地産發展是這樣的情況。

但為什麼説最糾結、最複雜的一年?因為大家看到了房地産市場的複雜性,中央政府、地方政府都對房地産非常重視,我想起了我在本世紀初説的,中國房地産可以用一首歌來比喻,這首歌的歌詞是“讓人歡喜讓人憂”,現在唱給房地産非常合適。

衡量一個市場是否健康,應該從供應和需求兩個方面來看。我先説一説需求側的問題。

多少年來,特別是2003年以後我們就經歷了房地産市場調控,這個調控實際上就是需求側的調控,而需求側的調控永遠在路上。過去調控、現在調控、未來調控,為什麼?因為房地産和其他市場一樣是有週期的,租有租的週期,房地産有房地産的週期,既有中週期,還有長週期、短週期。從中週期來説,我們曾經提出中國房地産市場迎來了白銀時代,我們已經告別了房地産的中週口,中國房地産市場進入了新的白銀時代的週期。

但是在白銀時代當中,我們看到了短週期,短週期大概是三個多月左右。我拿2013年做例子,三年前的2013年是房地産高峰,2016年又是個高峰,這和房地産的價格變動和人們對房地産購買,買漲不買落有關係,這是規律性表現,不可避免。房地産高潮太高,容易産生泡沫,所以政府要提防泡沫。

這次調控有意思,房地産市場出現了雙泡沫,一般來説泡沫是針對價格而言的。為什麼説雙泡沫?一方面是一二線城市的價格泡沫、資産泡沫,而三四線城市是數量泡沫,賣不掉。所以雙泡沫出現。這樣的情況下和我們過去的房地産很不同,以前是全國一刀切,這次國務院沒説話,由住建部具體部署,叫做因城施策,因為有的是數量泡沫,有的是價格泡沫,數量泡沫有數量泡沫的辦法,價格泡沫有價格泡沫的辦法。我們有兩隻手,一隻要抑制資産泡沫,一隻要抑制數量泡沫。雙泡沫必須兩隻手。在調控當中也是兩隻手,一隻無形的手,一隻有形的手,無形的就是通過市場的力量來改變房地産週期,因為它三年以後必然有這樣的週期。還有一隻是行政的手,行政的手段當中我們看到了限購是典型的,最後是採用市場的辦法來遏制泡沫的增長。這樣的特點不僅是2016年,以後難免不會出現。全世界都會有針對房地産的措施,他們更多是用貨幣的手段,而不是用行政限購的政策出現。

我們為什麼要進行調控呢?因為房地産有週期。在上個黃金時代的時候,中國房地産市場的情況是總體上供不應求,而我們進入了一個新常態以後,進入了白銀時代,房地産市場總體狀況有了變化,這是出現了階段性的供大於求,這種情況下的調控辦法和力度當然是與黃金時代不一樣。

需要説明的一點是,有幾個觀點。第一,上半年我們整個國家房地産任務是去庫存,剛剛開過中央的工作會議,提出了去庫存、去産能、去杠桿,還有降成本、增加保障。但是下半年我們的重點變成了控房價,往往是出乎人們的意料之外。我們這方面的應對、預見性、預判還不夠,認為我們總的任務是去庫存的,結果我們出臺的金融政策、貨幣政策都是圍繞去庫存做準備的。因此不可能因城施策,恰恰我們少數的城市,儘管數量不多,但佔到整個城市數量的不到10%的城市出現了房價爆炸。600多個城市,這次調控的城市是20來個城市。因為我們房地産市場變化的背後隱藏的情況是供給側、需求側出現了問題。這是意外之外的情形,其實是已經存在了,但我們的認識還不夠。

第二,從房地産一刀切的調控,到現在因城施策是很大的進步,我們的政策更加靈活、更加有針對性的,而不是過去一刀切,這表現了我們調控政策的進步。但是話又説回來,我們看到另一面,許多城市限購、限貸到限價,控制價格我認為這是一種無奈,調控應該更多的用市場的手段,因為價格機制是調控供求關係的一個很好的手段,但如果我們控制了價格,可能會留下後遺症。

第三,房地産調控是興奮劑,是鎮定劑,房地産市場低迷的時候需要打興奮劑,促進他的需求,促進他來買房。但是房地産市場暴漲的時候,要打一針鎮定劑,不要買了,要控制房價。實際上是一種短期的藥、短期的效應,真正的長效藥應該是供給側的改革,光是用需求側的調控往往是解決短期的問題,解決內在結構性問題。光從需求著想,這樣的改革、這樣的市場的發展恐怕是短期效應,而且經常會出現波動,所以我們需要進行供給側的結構性改革,供給側的結構性改革才是一種長效藥。

我們對供給側的改革怎麼看?我認為供給側的改革是任重而道遠。為什麼房價漲得快,為什麼這輪調控出現這樣的情形,這一輪市場出現兩種泡沫同時出現的情形,重要的問題就在供給側的問題。

供給側反映在房屋的供給上,房屋的供給主要是由土地的供給來決定的。供給了土地,才能蓋房子,房子不能蓋在空中。關鍵是我們土地供應制度或者土地供給側出了問題。現在出現的情況就是三個錯。第一,土地供需的錯配。第二,房屋的錯建,房屋蓋錯了地方。第三,産品的錯位。

我簡單説説,土地的錯配就是該需要供應房地産的土地的地方,沒有土地供應,不需要土地供應的地方,恰恰大量的供應土地。這當中我們已經明顯看到這樣的問題的存在,像北京、上海這樣的地方,北京今年土地供應量是近幾年最少的。我聽説上海城區基本沒有土地供應了,主要靠硬性改造來獲取土地。深圳早就沒有土地供應了。這樣地方的土地供應和這些地方的需求量之間是截然不同的。下面許多三四線城市蓋了許多房子,但是人口還在外面。所以我經常説,出現了一個“三亞放暖氣、哈爾濱開空調”。土地供應出現這樣極端的情況,就是中國樓市分化愈演愈烈的問題,就是土地供需的嚴重錯配。

前幾年有人批評中國的土地城鎮化快於人口城鎮化,人口城鎮化速度比土地城鎮化速度慢,大量農村土地變成了城市土地。比如現在的開發區加在一起,已經開發的土地量可以住34億中國人,説明土地大量的變成了建設用地。其實背後更嚴重的問題就是城鎮化人口的政策導向和人口的實際流向是背離的,土地的城鎮化反向了人口的城鎮化,這個問題是比較嚴重的問題。我們人口往大城市涌,而土地往中小城市提供。這個問題如果不解決,剛才范總説的明天或者以後的房價問題會解決,這僅僅是一個方面,貨幣的原因是一個方面。中國的貨幣供應量很大,原因范總都講了。貨幣是導致房價整體上升的原因,但是房價的各種反差,兩個泡沫的存在絕對是土地供應錯位而導致的。所以如何使我們的城鎮化人口政策導向和實際人口導向一致,因為我們要嚴格控制大城市,大城市控制就要控制土地。但是人口控制不了,全世界的城鎮化的發展歷程都説明,未來更多人想涌進大城市,當然這種正式不僅是北京這樣的首都經濟圈的城市,所以如何來把握中國城鎮化的政策導向和人口實際的流向一致起來,供給側的問題要解決。

如果是我們的土地城鎮化和人口城鎮化一致,因為中國的土地和其他國家的土地不一樣,這是國家的土地,供給土地只有一個部門,就是國家。在這樣的情況下,我們如何進行土地供給側的改革,我覺得值得我們深思,需要在土地制度上做文章。這就是土地錯配的問題。

還有一個是房屋錯建的問題,所謂房屋錯建就是這個地方應該蓋住宅,我們蓋了商業用房,蓋了寫字樓,蓋了商場。這個地方應該更多的蓋住宅,我們搞了許多的工廠區。在土地供給結構上有問題,比如中國的城市土地供應比重,商業用地佔整個用地的30%到40%,而國外是15%到20%。房屋錯建,這個地方應該建剛需房,我們蓋了豪華房。這個地方應該蓋保障房,我們卻蓋了商品房

前兩年我們國家保障房建得很多,為解決中低收入家庭住房問題做了很多努力,但是我們也看到,有些地方保障房是有限制的,結果因為結構的問題等等,浪費了許多投資。從供給側我們應該作為重點。二套房不一定是投資需求,也許是改善需求,現在是對二套房進行遏制。實際上這種住房有對的一面,但是也會造成錯誤。因為你今天遏制了他,他明天還有改善需求,沉澱下去,必然導致將來的爆發。

所以我們房地産健康發展,既要把調控做好,更要把需求側、供給側的結構性改革放到促進房地産健康發展的更加重要的位置。當然供給側的改革既是政府的任務,也是企業的任務。

健全制度體系是關鍵,這句話是習主席説的。在所有的改革當中,制度體系是關鍵。而房地産土地供給制度的體系是改革的重中之重。

下面第三個問題我想講一講房地産轉型,適應新需求。

房地産面臨的轉型,往什麼地方轉?一句話,應該適應新的需求。房地産新的需求在哪?有一句話我覺得應該重點來提一提,就是人民對美好生活的嚮往就是我們的奮鬥目標,這句話聽起來很熟悉,因為這句話是習主席在他上任的第一天向全世界公佈的,代表七常委説了這句話。我當時印象很深刻,“人民對美好生活的嚮往,就是我們的奮鬥目標”。那麼人民對美好生活嚮往什麼?我們各位都經歷過。到現在有四個解讀,第一個階段的嚮往是吃飽飯、穿好衣服,我們之前有布票糧票。所以第一個階段人民對美好生活的嚮往就是溫加飽。溫家寶當總理的時候已經實現了。第二個過程是白加黑,80年代我們有彩電那了不得。用的問題,吃穿用,現在白加黑的問題基本解決。第三個階段是房加車,就是住房消費和出行消費,我們1998年房地産改革,2000年中國加入WTO,這兩大舉措正是解決中國住房問題和出行問題,房地産的改革啟動了老百姓對住房的需求,激發了他買房的積極性,車就是交通問題。這些問題的解決使我們今天都基本滿足了吃穿住行用五大要素。

我們站在今天的高度上,看下一輪消費大潮是什麼?下一輪是什麼東西老百姓很嚮往?我的總結是精加品,精就是精神需求,我們衣食住行都是物質需求,下一步應該滿足精神需求。品就是品質需求,我們吃飽了穿暖了,但是水不乾淨,空氣不乾淨,房子還要進一步改善,車還要進一步豪華,這是品質需求。下一步人民對美好生活的嚮往就是精加品。

我們看到了從溫加飽、白加黑、房加車、精加品,這個過程就是人民對美好生活嚮往的路徑。涉及到這些方面的産業,恰恰是中國産業發展的動力,新動力、新動能是什麼?曾經是房加車,現在房加車還再繼續,要提高品質、提高品質、增加品種、實現品牌,品包括三個品,品質、品種、品牌。

我們要實現我們的精神需求,發展幸福産業、健康産業,人們追求的是一種幸福的生活、健康的生活、快樂的生活,最近國務院又出臺了一個文件,要進一步大力發展文化、體育、旅遊、養老等等這些産業一大串,這些産業恰恰是我們未來的發展方向,也是房地産業發展的方向,滿足人們的精神需求,因為任何産業都離不開房地産,這個房地産的概念不僅僅是住宅、是房屋。

我們今天為了人們的美好生活,我們要把房地産的品質上到一個新的高度,把我們房地産的精神需求方面的內容加強,精神方面文健旅,文化、娛樂、教育,這就是文。健是健康、醫療、養生、體育,都是為健康服務的。旅就是旅遊,旅遊地産、文娛地産、休閒度假,正是我們房地産的發展方向。我們許多房地産現在都加入了文旅地産、養老地産去了等等。老百姓追求的目標就是我們經濟發展的新的增長點。

精神需求和品質需求是産業發展的新動能。提高房地産的供給對市場的適應性和靈活性是企業和産業興旺發展的需要,也是房地産市場健康發展的必需。這也是習總書記説的。站在這個高點,我們應該對我們未來的發展在消費的新的大潮當中,最終消費是對經濟的最大的增長點,我們如何來滿足品質消費和精神消費,需要我們定好三個坐標點。

第一個坐標點是房地産企業什麼時候拿地,這是供給側方面,因為供給肯定要有地。什麼時候拿地,在什麼地方拿地,這是兩個重要的點。現在是特大城市地價那麼高,很多人搶地皮,越搶越高,我認為恰恰不是拿地的好時機。有些企業從來沒有做招投標,在二級市場做。凡是業績上升快的公司,都在前兩年房地産低潮的時候就拿了土地。高潮的時候,是多賣房少買地。而在低潮的時候,多買地少賣房。另外是有産業發展前景的,整個城市圈當中的衛星城或者特色小鎮應該是將來拿地的好地方,因為這些地方未來是産業發展的亮點。

我就講這些,謝謝大家!

(責任編輯:)
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由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜頒獎典禮”,2016年12月6日下午1點30分,將於北京釣魚臺國賓館5號樓正式開幕,本次論壇以“融變地産”為主題。
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