直播|第八屆地産中國論壇 暨2016中國房地産年度紅榜

來源:地産中國網 2016-12-06 10:58:00

主持人:感謝李總熱情洋溢的致辭。2016年以來,面對世界經濟增長速度緩慢、國內經濟下行、財政金融風險加大的複雜形勢,國家先後出臺一系列穩增長、調結構、防風險的政策,經濟運作保持在合理區間。但經濟結構性問題依然突出,産能過剩矛盾不斷積累、金融風險開始顯性化、市場預期有所惡化、宏觀調控政策邊際效應下降,經濟下行壓力較大充滿了不確定性接下來有請國家資訊中心首席經濟學家范劍平先生解讀中國宏觀經濟形勢和貨幣政策走向,為我們在不確定中尋找確定性,有請!

國家資訊中心首席經濟學家  范劍平

范劍平:尊敬的各位來賓大家下午好!

展望2017年的經濟走勢,這個時候我們大家會感覺到世界形勢和中國形勢確實充滿著不確定性。

2016年就已經出現了幾個黑天鵝事件,包括英國的脫歐,美國選擇了特朗普當總統,昨天義大利公投的失敗,但是也有很多人預計國外2017年還有更多黑天鵝事件可能要發生,比如説法國的大選、荷蘭的大選、德國的大選等等。對於全世界經濟來講,黑天鵝事件非常多,中國也難以獨善其身。在這樣一個複雜的局面,中國2016年經濟走勢保持了平穩,一季度GDP增長6.7%,二季度GDP增長6.7%,三季度GDP還是6.7%。這純屬巧合,因為我們扣除價格因素以後,三個季度都是6.7%,但現價計算GDP三個季度分別增長了7.1%、7.3%和7.8%。GDP價格指數一季度上漲1.4%,二季度上漲0.6%,三季度上漲了1.1%。面對著我們今年三個季度表面上看上去6.7%的平穩,實際上從結構的角度來講,問題還是非常大的。

我們今年這個6.7%,房地産和金融的問題史無前例,房地産對於經濟的貢獻是歷史上貢獻率最大的一年,金融更是如此。我們把房地産放在後面再説,我先講金融。

中國金融業在目前中國經濟出現了過渡,房地産呈現金融化。美國、英國金融業如此發達,有44%的國際金融業,但金融業增加值佔GDP比重也不過佔GDP的7%左右。而中國2016年上半年已經到了9.2%,這種高還不僅僅是金融業的發達,恐怕是金融業的虛胖,金融領域出現了大量自娛自樂、擊鼓傳花的遊戲。

對於目前資金脫實趨虛的趨向,對中國經濟長遠的危害,政府部門發出了警報,一季度中央政治局分析經濟形勢以後,以權威人士答記者問的形式,5月9號在人民日報發表了文章,試圖通過權威人士的談話來引導人們的預期。但上半年很多金融和房地産炒作,我行我素,所以在分析上半年經濟形勢以後,政治局會議新聞稿裏面就開始出現了抑制資産泡沫這樣的詞。“泡沫”兩個字這個話是説得很重的,我們在三季度沒有扭轉,反而愈演愈烈,以至於黨中央國務院在分析三季度經濟形勢以後,明確提出注重抑制資産泡沫,全面防範經濟和金融風險。説明我們現在的風險不僅僅是金融風險,甚至會影響到經濟全局。

最近一段時間,大家也可以看到黨中央為了扭轉資金脫實趨虛的趨向,對房地産和金融領域各種投機炒作進行了各種調控,一部分城市出臺了分城施策的調控措施,甚至有一部分城市第二輪收緊房地産調控的政策出臺。金融領域有期貨炒作拉動了煤價的暴漲,甚至倒逼電價上漲。在這個時候中央對期貨領域通過加大保證金等措施,正在抑制。煤價通過國家發改委的調控,讓我們國有的煤炭企業和國有的很大發電企業之間,35元的價格達成了長期協定的價格。應該説這個價格比現在市場的價格確實要低一點,很多人認為簡單粗暴,好像回到了一刀切的經濟時代。但是如果社會遊資過多炒作,導致這麼高的煤價,以至於煤價和電價聯動,電價上漲,最後的結果就是製造業中下游企業無法承擔這樣的成本,最後明年可能是實體經濟繼續下滑。但是通貨膨脹壓力卻要加大,就是滯脹的局面。所以為了抓住主動,中央會有更全面的引導資金回歸實體經濟,這樣的政策方案出臺。

房地産2017年所面臨的大背景,首先大家要明白一個中央的政策導向,這就是扭轉資金脫實趨虛,房地産既是實體經濟領域,也是金融屬性很大的領域,對房地産來講,一方面要保障大家的居住功能的滿足,另外一方面也要適當抑制投資功能的過度炒作,這是2017年整個房地産政策的最大的看法。在這種情況下,擠出泡沫,把我們的房子更多的留給首套置業的人,是我們現在政策中最最重要的一個導向。

對於2017年整個宏觀調控對房地産影響最大的就是貨幣政策,因為我們説為什麼房價會上漲?貨幣超發是它的必要條件,而人口流向是它的充分條件。過去這麼多年,我國房價的上漲,和我們國家貨幣超發有很大的關係,中國M2的增長速度高於GDP增長速度,現在大家可能看到這張圖,灰顏色這條線是全社會融資總量的增速。灰顏色這條線是用現價計算的GDP的增速。紅顏色這條線是全社會融資總量的增速。2008年以後紅線始終在灰線上面,説明整個資金社會流動性的增長速度遠遠高於GDP的增長。對於社會上錢為什麼這麼多,這並非完全是有央行一家發行基礎貨幣過多所造成的。我們説央行發行基礎貨幣是一個重要的原因,但更重要的是基礎貨幣到社會上以後,我們創造貨幣的過程,如果貸款增速非常快,就會使貨幣流通速度加快,貨幣成數加大,這是兩方面的作用。

過去為什麼我們的基礎貨幣會投放那麼多呢?這和人民幣增速美元有很大關係,中國投方基礎貨幣最最重要的兩個渠道,一個就是商業銀行的信貸,另外一個就是外匯債。中國一般是通過商業銀行的信貸滿足了經濟增長對基礎貨幣的需要,我們過去人民幣升值,而且中國投資回報率高於國外,所以大量國外資金願意流到中國來,就使得我們官方外匯儲備節節增加。人民銀行在收購這些外匯儲備的時候就要相應投放出去人民幣,這個人民幣就是外匯渠道投放的基礎貨幣。這些錢對於我們經濟增長來講,其實已經是很多了。人民銀行雖然用提高銀行存款準備金率等各種手段提高了對衝,但不能完全對衝的完。所以整個M2增長速度遠遠高於GDP增長速度,整個社會上流動性氾濫。資金只有和新技術相結合,形成新的增長點、新的投資熱點,在新興産業帶動下,經濟才能復蘇。

我們國家由於多年來搞房地産和金融炒作,比技術研發更能掙錢,所以流向技術研發的錢太少,技術儲備不夠,技術短缺。當資金不能和新技術進行結合,流不到實體經濟中間去,資本是趨利的,他們寧可在房地産和金融領域製造一個泡沫,也要想辦法掙錢,於是出現了大量的擊鼓傳花遊戲。

中國過去貨幣發行對外是以美元為矛,對內是以房地産為矛。大量的房地産貸款加快了貨幣流通速度,提高了貨幣的成數。房地産拉動了很多産業,所以房地産使得我們貨幣信用創造在過去是非常活躍。

但是2017年,這個形勢完全發生了變化。2014年以來我們國家就已經開始出現資本凈流出,外匯儲備已經減少了八千億元,這些外匯儲備的減少,外匯賬款的負增長,相當於我們登出了一部分基礎貨幣。同時今年四季度開始的對房地産的新一輪調控,會使很多城市的房地産成交量下降,所以房地産創造信用貨幣的能力也會收縮。當我們外匯賬款基礎貨幣的創造和房地産信用貨幣的創造雙手所指,我們明年整個貨幣環境不會像前幾年那麼寬鬆。我們貨幣政策正在回歸正常,現在是控制增量、消化存量。但是現在還沒有到收緊銀根,僅僅只是貨幣政策正常化,回歸穩健的本意,市場上就開始出現流動性的增長。

最近一段時間,銀行隔業拆借利率提高,商業銀行相互之間的同業存單利率開始上升,這些都是對資金利率最敏感的地方。過去資金供過於求,所以各種利率下降,過去叫資産荒,現在已經發生轉變,我們各種資金緊張以後的利率開始回升,所以現在開始出現不是資産荒而是資金荒,資金緊張,我們叫錢荒、錢緊,最終的結果是出現錢貴。雖然中央銀行還用不著提高基準利率,因為我們存貸款利率市場化以後,這一年多來,工作非常正常,也就是當錢松的時候,商業銀行的加權平均貸款利率水準是下降的,債券市場收益率也是下降的。但是最近我們看到商業銀行加權平均利率已經不再下降,銀行理財産品的收益率開始回升。所以銀行用不著加息,商業銀行會自動的慢慢的把市場化利率加上去。

在加息、市場化利率提高的背景下,房地産過去玩的就是廉價資金、低利率的大背景,所以當利率回升以後,房地産金融環境是不可能再像前幾年那樣繼續那麼寬鬆。而且這一次中國貨幣政策的回歸正常,甚至可以説是無可奈何的。因為如果要想穩定人民幣匯率,那麼無論是國外、國內的人民幣都不可能放得太松。如果人民幣太松,這些人民幣會變成兌換美元的壓力,所以必須要管住人民幣的投放。在這種情況下,2017年央行還會不會像上次一樣重新放鬆銀根,應該是不可能。

作為房價上漲的必要條件,貨幣因素2017年發生了巨大的變化。但是在這樣的背景下,真正受影響的是房地産投資的需求這一塊。但是作為剛需、作為居住性需求,中國仍然處於城市化加速期,特別是大家要注意到我們國家人口流向和我們國家的産業升級有了很大好轉,這兩年中國的城市房價似乎漲得亂糟糟的,實際上它背後有一定的規律。因為中國現在已經進入了老齡化時代,中國年輕人已經開始減少了。

中國歷史上最火的十年,我們的80後有2.28億人,80後結婚買房子的時候,就是房地産最為火爆的十年。但是等到80後買完房,現在輪到90後買房的時候,我們發現年輕人突然大幅下降,90後人口只有1.75億人,比80後少了23.24%,00後的人口又進一步減少到1.45億人,比80後少將近36%。當年輕人口少了1/3、1/4,房子就不好賣了。所以現在各個城市未來的房地産實際上是取決於在搶人大戰中能不能搶來年輕人。

中國的年輕人現在在流動,他們是在從什麼樣的城市流向什麼樣的城市呢?從新一輪産業結構調整中處於弱勢地位的城市,這些城市以傳統製造業、傳統服務業為主,這些産業現在經營很困難,創造不出多少新的就業崗位了,工資水準相對比較低。所以這些城市的90後年輕人用腳投票,開始流出。他們流向什麼樣的城市呢?流向新一輪産業結構調整中處於優勢地位的城市,這些城市現代服務業和高科技企業已經形成一定的規模,成為城市産業的主體。這些産業的發展仍然勢頭比較好,所以創造就業的崗位也比較多,工資水準相對比較高,人民勞動力這些城市在凈流入。

我們後來發現中國現在城市房價漲不漲,如果從規律來看,實際上是由人口流向決定的。凡是人口勞動力凈流入的城市,就是常住人口處以戶籍人口的比值大於1的這些城市,往往房價是上漲的。在這些城市中,房價漲的快慢由兩個指標決定,第一個就是看這個城市第三産業佔GDP的比重。因為中國製造業現在已經勞動力成本提高以後,開始進入機器取代人工的自動化時代,所以製造業現在已經創造不出多少就業崗位了,服務業佔的比重越高,人口集聚能力越強,人口勞動力凈流入給它帶來的房地産的剛需,這些城市才是房價漲得比較快。

更重要的是第二個指標,企業用於科技研發的投入佔GDP的比重,就是科技創新強度。我們凡是科技創新強度高的城市,往往是高科技企業集中的城市,吸引高科技人才、現代服務業人才更多的城市,這樣的城市往往上市公司也多,這些人才的集聚帶來財富的集聚,全國的財富更多集聚到這些産業結構調整的優質城市,這些城市的經濟進入一種良性迴圈,所以他們在整個經濟發展中,現在已經可以説在這一輪産業結構調整中進入了一種向上發展的軌道。這些城市往往由於上市公司的原因,全國的財富向這些城市集中,使得房價上漲比別的城市更快。

對於全國來講,更重要的還有一點,這些年輕人口的流向帶來了我們城市老齡化程度的差異。我們全國現在正在受到人口老齡化的衝擊,但實際上人口老齡化衝擊並不是在所有的城市都一樣。凡是年輕人凈流入的城市,這些城市往往是年輕人多,老人少,他們的人口是金字塔型,是正常的。凡是勞動力人口凈流出的城市,往往是老人多、孩子少,是倒金字塔型,這些城市是遭受城市化衝擊最大的,也是房地産調整壓力最大的。

從全國來講,深圳由於這個城市只有36歲,所以0到14歲的人口占總人口比例每年提高3到5個百分點,東北很多城市,0到14歲的孩子,佔總人口比重每年下降2%,這些城市的房子很難賣出去,是倒金字塔型。而年輕的城市房地産的剛需、居住功能,就足以使它的房地産在這一輪調控中保持穩定,不會出現房價大跌的局面。在消化了前期炒作的泡沫以後,我相信他們仍然會在産業結構升級的帶領下,在城市化中集中年輕人口,城市化的水準,以正金字塔型來完成結構的過程中,房地産可以保持一個健康發展的趨向。

所以對中國來講,我們國家的城市未來的分化非常明顯,怎麼分化?檢驗每個城市産業結構升級最後由誰來檢驗?兩個東西來檢驗。一個是資本市場,如果這個城市産業結構升級的好,一定是企業上市能夠受資本市場歡迎,資本市場的投資者他們其實眼睛是非常厲害的。另一部分是人口比例,老百姓用腳來投票。現在房地産調控可能政策措施還不完全符合我們的實際情況,我們現在通過需求端提高買房人的資格,雖然能夠短期抑制房價上漲過快,但從長遠來講,恐怕這些城市真正要讓房價穩定,我們在貨幣供應足夠趨穩以後,政府要做兩件事情,一件就是增加保障房的供應,另外一件就是根據人口流向實事求是的增加這些城市的土地供應,這樣才能夠讓供給和需求與我們國家目前産業結構升級中我們城市在人口吸引力方面的差異能夠符合老百姓的選擇,這樣才能夠使供需真正的有平穩的市場基礎。

對於我們國家看起來非常複雜的房地産走勢,我們跳出房地産看房地産,從我們國家産業結構升級以後,我們人口城市化中人口流向來看,中國未來房地産走向是非常鮮明的。既不會全面暴漲,也不會全面暴跌,未來就是嚴重分化的市場。有些城市在産業結構升級帶領下,會繼續保持穩定、健康、向上的發展。但有一部分城市,調整壓力會非常大。作為我們房地産開發商也好,作為個人投資者也好,認清這樣的大勢,讓我們的投資投到應該去的地方,可能市場規律比政府的指向對我們長遠會影響更大。

講到2017年中國在解決資金脫實趨虛以後,我相信我們實體經濟會有一個更加穩健的發展。因為中央對實體經濟中用於科技創新的資金抵扣所得稅的政策進行優化,未來我國的減稅重點主要是支援科技創新。所以資金不僅要流向實體經濟,更重要是要流向科技創新,在很多一二線城市高科技企業雲集的地方,科技創新能力更強,得到了國家的政策支援會更大。我相信這些地方他們在實體經濟和虛擬經濟的互動中,由於實體經濟發展勢頭好。但是對於金融和房地産領域那種投機炒作,尤其是違規的首付貸、房地産領域一些弄虛作假的信貸等等資金行為,我想2017年會玩不轉。這個房地産市場原來那些虛胖的東西,會慢慢的被我們的政策所抑制。

對於一個經過調控以後真正能夠顯露出它本來面目的房地産市場,在2017年能夠讓我們看到更加真實的需求帶領下房地産的健康發展。

我就講到這裡。謝謝大家!

(責任編輯:)
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來源:地産中國網2016-12-06 10:58:00
由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜頒獎典禮”,2016年12月6日下午1點30分,將於北京釣魚臺國賓館5號樓正式開幕,本次論壇以“融變地産”為主題。
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