對話

東方早報：在您看來，單就上海地區而言，做得最好的購物中心或綜合體有哪幾家？他們的最大優勢或特點是什麼？在您看來，一個成功的商業地産項目應該具備哪些基本要素？

朱兆榮：從自身及行業角度來看，分2種吧。高檔方面，奢侈品，浦東ifc、南京西路的梅恒泰，這2個很典型。除了這些，中檔的可能是來福士廣場、正大等。現在來上海的零售商、品牌商，基本上這幾個購物中心是一定要來的。

東方早報：您認為購物中心的“黃金業態比例”是什麼形式？

朱兆榮：一個購物中心業態的黃金比例要與項目的投資回報率相對應。例如，在十幾年前，一家商場的服裝服飾類要佔到50%，餐飲20%，最多到25%，其他由電影院、超市等來補充。現在最大的變化是，餐飲要超過30%，甚至會達到35%~40%。服裝店在運營前期大概在30%，後期隨著經營的擴大，可能會提高一定的比重，回歸到45%左右。

東方早報：目前，許多開發商偏重文化路線，強調商業地産項目的文化元素。您對此有什麼看法？

朱兆榮：現在很多開發商都強調文化，希望以文化帶動地産，但實際操作中需要務實兼顧創意。在一個大的商業框架下，可以將文化糅合在購物休閒等各種商業元素中。有些開發商本末倒置，過於強調其中的文化元素。文人做商業是很恐怖的，雖然有人文關懷，但是消費者不會把開發商的初衷放在第一位。文化是一個概念及主題的體現，但大方向還是商業的本體。我覺得文化是重要的，但不能完全替代商業本質的吸引。

東方早報：當前，上海市場中可供開發的土地已經所剩無幾，未來商業地産開發商又該向哪些城市次中心擴容？

朱兆榮：城市中心的成熟商圈確實與次級商圈有明顯差距。比如眾所週知的淮海中路和南京西路，人流密集，租金高企不下。

上海市中心的商業已經發展得很好了，下一步，每一個大區都該有一個大型的購物中心。尤其是靠近大型居民區、軌交沿線，居民密集的地方。比如寶山，雖然有萬達，但市場潛力仍然巨大，還可以繼續做大型綜合體項目。目前第一太平戴維斯與新港集團在寶山合作了一個30萬平方米的大型綜合體項目，在缺乏優質綜合體存在的大商圈做這樣的項目，潛力無限。

（來源：東方早報）