近日，多家商業地産機構發佈二季度報告，數據顯示，今年二季度上海商業地産市場穩步復蘇，凈吸納量環比回升。

二季度辦公樓凈吸納量回升

世邦魏理仕CBRE發佈的報告顯示，今年二季度上海辦公樓凈吸納量約18.05萬平方米，相較一季度有明顯回升。從區域來看，火車站及徐匯濱江區域凈吸納量居前。

仲量聯行的報告顯示，二季度多數租戶仍採取謹慎的租賃策略，部分選擇縮小租賃面積，新竣工項目的總部性租賃需求起到支撐作用。仲量聯行上海商業地産部資深董事王岳表示：“新項目的預租貢獻了二季度主要的吸納面積，特別是前灘、蘇河灣等熱門板塊內的新竣工項目，以及提供租金激勵政策及議價空間較大的項目。”

然而新增供應也推高了全市空置率。CBRE的報告顯示，二季度由於新增供應量集中，推升全市空置率至18.7%，較去年年底上升1.2個百分點。

仲量聯行的報告顯示，成本節約型外遷和續租率上升，疊加未來供應放量的影響，二季度中央商務區租金環比下跌1.7%，眾多業主調整租賃策略以保持現有入駐率水準。非中央商務區租金環比下跌2%，二季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。同時，租戶更偏好議價空間較大的項目，或提供激勵政策的項目以平衡裝修成本支出。

從需求角度看，CBRE的報告顯示，上半年主力需求首位仍為金融機構（非銀金融、證券、基金），以新設和升級需求為主，聚焦陸家嘴區域；專業服務業位居第二，其中諮詢及律所佔比較多，諮詢行業中數據服務的相關需求為上半年新興的活躍領域；TMT位居第三，以平臺網際網路、軟體系統開發類的新租需求為主。

商務園區大宗交易金額已超去年全年

仲量聯行的報告顯示，2023年上半年成交總額365億元，與去年上半年同比減少13.5%，整體交易量有所放緩。其中第二季度成交量為104億元，較一季度放緩。在第二季度成交中，資産類主要集中在辦公和公寓，其成交金額分別佔43%和36%， 此外，産業園區成交金額佔比為15%，商業佔比5%。

其中，二季度成交的項目包括先聲藥業周浦産業園區；虹橋雲啟中心78、80號；松江天陽宿舍；合景泰富嘉定資産包等項目。其中啟城投資與周大福成立的投資平臺旗下針對生物醫藥産業園的投資平臺Concora康達源以8.5億元的價格收購先聲藥業周浦産業園區。

CBRE指出，交易標的資産類型愈發多元，以商務園區及長租公寓為代表的新經濟地産投資吸引力不斷提升，相關交易貢獻上半年總交易金額逾半。延續上季度活躍態勢，商務園區物業投資熱度持續，內外資保險機構積極收購商務園區核心資産的同時，地産基金連續兩個季度佈局生物醫藥園區，推升上半年商務園區交易金額已超上年全年相關物業交易總額。

仲量聯行的報告也顯示，長租公寓在投資領域吸引力增大。此外除傳統白領長租公寓外，藍領宿舍作為新興的重資産公寓類別也錄得成交。根據仲量聯行的報告，二季度，公寓類資産成交金額佔比上升至36%，成交宗數佔比26%。此外，2023年第二季度共收錄3宗産業園區及2宗商業資産成交。

值得一提的是，從買家類別來看，仲量聯行投資部華東區資本市場部總監孫翎表示：內資資金在本季度依舊主導當前市場。相比而言，外資投資型買家繼續保持謹慎態度。”