“雖然當前上海及中國的商業地産市場正蓬勃生長，但不可否認的是，這個市場還不夠成熟，依然面臨重重問題，需要進一步的提升。而作為一個需要長期培育的行業，商業地産項目的開發者必須具備極強的耐心與經驗。”作為從業近20年的資深業內專家，1995年即進入上海的第一太平戴維斯上海副董事長，中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮，親眼見證了上海商業市場的發展壯大。

市場具有自凈功能

朱兆榮認為， 上海在1997年由和記黃埔開發的梅龍鎮廣場推向市場之前，並沒有真正意義上的商業地産項目。而到了南京西路第二個標桿商業地産項目中信泰富廣場落成之後，“逛街”這一概念才漸趨弱化，便捷的“一站式”購物方式日趨成為市場主流。從此，疊加商業、辦公、居住、酒店、文娛等多項城市功能的城市綜合體，逐漸取代了傳統的百貨模式。

上海商業地産市場生機勃勃的同時，中國其他地方的商業地産市場也沒有停止前行的腳步。尤其是在2010年前後，由於國家對住宅市場加強了調控，眾多開發商開始將目光投向了商業地産市場，一哄而上、過度開發的舉動，不可避免地引發了國內商業地産的泡沫化、同質化。

但在朱兆榮看來，所謂的“泡沫”、“過剩”説法不能一概而論。

“北上廣深這類一線城市的市場很好，但是二、三線城市泡沫明顯，商業地産空置率高居不下。”朱兆榮認為，許多轉型商業地産開發的房企，其實非常缺乏團隊及運營經驗，以為開發商業地産就是簡單的“買一塊地，挖一批人”的企業，往往無法保證項目的正常開發與順利運營。同時，國內的商業地産項目往往有一個重要的問題：不在該開發的地段開發。

事實上，開發商業項目前的選址是重中之重，軌交、配套、競品、消費習慣、購買人群、給付能力等都是需要考慮的問題。“這是我們看到很多商業地産在二、三線城市經營慘澹的重要原因，例如瀋陽和成都。”

“我覺得這是一個自然的消耗。”朱兆榮認為不用過於在意“泡沫”，“市場會自動地淘汰，分化分流，使發展不力的小開發商難以立足。”

傳統商業與電商是競合關係

中國商業地産市場發展的時間不長，開發商缺乏經驗，也面臨著眾多難題。目前，隨著淘寶、京東等一批電商網站的火爆，電商對購物中心及綜合體等的衝擊成為首要問題。

“電商對傳統商業的衝擊，在中國尤為明顯，國人網購的習慣可能比其他國家更為猛烈。”朱兆榮坦言，較一般的購物方式而言，網購方便快捷，高效省事。不過，雖然網購對傳統商業衝擊巨大，但出來逛街、購物是一種享受，在網上是得不到與家庭共處的那種溫馨感受的，所以傳統商業與電商的關係，是一種競合的關係。

因為這種感受的存在，所以商業地産項目會依然存在。朱兆榮表示，只要商業地産有體驗性的産品，能夠滿足消費者個人及家庭的情感需求、購物需求，慢慢這些人還是會回到購物中心去的。開發商需要保持一個良好的心態，秉承腳踏實地的作風，提供更多的體驗式消費機會。

一些商業地産運營商已經開始轉變思路，直面危機希冀突出重圍。目前， K11、喜瑪拉雅中心等藝術型購物中心及月星環球港這樣的主題型購物中心，打上“體驗式商業”的標簽另辟蹊徑，成為市場當之無愧的贏家。

“我覺得改變經營方法，最明顯的就是K11。”朱兆榮對這種營運模式的改變相當讚許，不過，他同時也提醒開發商，體驗式購物模式雖然是短期內快速炒熱一個項目的重要方法，但是歸根結底，一個商業地産項目的成功，關鍵還是在於地段優勢及豐富業態。

事實上，改變的不僅僅是開發商。在商業地産市場快速發展壯大的今天，包括香港金鷹商貿、沃爾瑪中國、王府井百貨等在內的百貨龍頭或零售商，也開始鍾情以購地開發的形式，進行深度轉型尋求擴張。

“我覺得無論做哪一行，都會遇到不同的問題，關鍵還是需要踏實的作風。”朱兆榮認為，不論是開發商，還是零售商、品牌商，都可以進入到這個市場，但開發者的經驗非常重要，在選擇地塊的時候是否客觀、對市場的判斷是否準確，直接決定了未來項目的成功與否。

成功項目基本都是自持

朱兆榮分析指出，商業地産項目的成功絕非易事。除了地段優勢與品牌吸引力，開發企業的經營、營運能力最為關鍵。客觀地説，港資房企在這個領域經驗相對豐富。

“比如上海太古地産的大中裏項目，我相信未來將會變成一個令人矚目的項目。其他如凱德、恒隆等，這些開發商的經驗也非常多。比如恒隆港匯廣場，多年的精心運營之後，其寫字樓出租率達到99%，甚至達到100%。”

值得一提的是，重重優勢之外，這些開發房企對商業地産的投入更是長期而耐心。

朱兆榮強調，正因為商業地産是一個需要長期運營的東西，因而出售是極不可取的經營方式。“賣掉的話，産權不屬於自己，做整體的運營就無法控制。不同的業主要做不同的事情，沒有一個統一的規劃，非常難走。”

“做得成功的商業地産開發商，基本都是自持。”朱兆榮總結説，地段優勢、科學的運營模式加上合適的管理人員，商業地産想不成功都難。很多商業地産，一旦規劃開始錯了，即使有好的條件也沒有用，特別在後期的建造、運營時問題將更大。

朱兆榮犀利地指出：“現在有些新進入商業地産領域的開發商，從人員、經驗、開發理念、對商業地産的認識都不是很清楚，只是一種隨大流的‘掘金’心理。商業地産是需要長期培育的行業，一定需要極強的耐心與經驗。這不像賣房子，碰到的市場、産品，剛好適合，就賣得很好。商場今天的成功，不代表今後的成功，同理，現在即使失敗，也不代表未來會失敗。”

對話

東方早報：在您看來，單就上海地區而言，做得最好的購物中心或綜合體有哪幾家？他們的最大優勢或特點是什麼？在您看來，一個成功的商業地産項目應該具備哪些基本要素？

朱兆榮：從自身及行業角度來看，分2種吧。高檔方面，奢侈品，浦東ifc、南京西路的梅恒泰，這2個很典型。除了這些，中檔的可能是來福士廣場、正大等。現在來上海的零售商、品牌商，基本上這幾個購物中心是一定要來的。

東方早報：您認為購物中心的“黃金業態比例”是什麼形式？

朱兆榮：一個購物中心業態的黃金比例要與項目的投資回報率相對應。例如，在十幾年前，一家商場的服裝服飾類要佔到50%，餐飲20%，最多到25%，其他由電影院、超市等來補充。現在最大的變化是，餐飲要超過30%，甚至會達到35%~40%。服裝店在運營前期大概在30%，後期隨著經營的擴大，可能會提高一定的比重，回歸到45%左右。

東方早報：目前，許多開發商偏重文化路線，強調商業地産項目的文化元素。您對此有什麼看法？

朱兆榮：現在很多開發商都強調文化，希望以文化帶動地産，但實際操作中需要務實兼顧創意。在一個大的商業框架下，可以將文化糅合在購物休閒等各種商業元素中。有些開發商本末倒置，過於強調其中的文化元素。文人做商業是很恐怖的，雖然有人文關懷，但是消費者不會把開發商的初衷放在第一位。文化是一個概念及主題的體現，但大方向還是商業的本體。我覺得文化是重要的，但不能完全替代商業本質的吸引。

東方早報：當前，上海市場中可供開發的土地已經所剩無幾，未來商業地産開發商又該向哪些城市次中心擴容？

朱兆榮：城市中心的成熟商圈確實與次級商圈有明顯差距。比如眾所週知的淮海中路和南京西路，人流密集，租金高企不下。

上海市中心的商業已經發展得很好了，下一步，每一個大區都該有一個大型的購物中心。尤其是靠近大型居民區、軌交沿線，居民密集的地方。比如寶山，雖然有萬達，但市場潛力仍然巨大，還可以繼續做大型綜合體項目。目前第一太平戴維斯與新港集團在寶山合作了一個30萬平方米的大型綜合體項目，在缺乏優質綜合體存在的大商圈做這樣的項目，潛力無限。

（來源：東方早報）