“雖然當前上海及中國的商業地産市場正蓬勃生長，但不可否認的是，這個市場還不夠成熟，依然面臨重重問題，需要進一步的提升。而作為一個需要長期培育的行業，商業地産項目的開發者必須具備極強的耐心與經驗。”作為從業近20年的資深業內專家，1995年即進入上海的第一太平戴維斯上海副董事長，中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮，親眼見證了上海商業市場的發展壯大。

市場具有自凈功能

朱兆榮認為， 上海在1997年由和記黃埔開發的梅龍鎮廣場推向市場之前，並沒有真正意義上的商業地産項目。而到了南京西路第二個標桿商業地産項目中信泰富廣場落成之後，“逛街”這一概念才漸趨弱化，便捷的“一站式”購物方式日趨成為市場主流。從此，疊加商業、辦公、居住、酒店、文娛等多項城市功能的城市綜合體，逐漸取代了傳統的百貨模式。

上海商業地産市場生機勃勃的同時，中國其他地方的商業地産市場也沒有停止前行的腳步。尤其是在2010年前後，由於國家對住宅市場加強了調控，眾多開發商開始將目光投向了商業地産市場，一哄而上、過度開發的舉動，不可避免地引發了國內商業地産的泡沫化、同質化。

但在朱兆榮看來，所謂的“泡沫”、“過剩”説法不能一概而論。

“北上廣深這類一線城市的市場很好，但是二、三線城市泡沫明顯，商業地産空置率高居不下。”朱兆榮認為，許多轉型商業地産開發的房企，其實非常缺乏團隊及運營經驗，以為開發商業地産就是簡單的“買一塊地，挖一批人”的企業，往往無法保證項目的正常開發與順利運營。同時，國內的商業地産項目往往有一個重要的問題：不在該開發的地段開發。

事實上，開發商業項目前的選址是重中之重，軌交、配套、競品、消費習慣、購買人群、給付能力等都是需要考慮的問題。“這是我們看到很多商業地産在二、三線城市經營慘澹的重要原因，例如瀋陽和成都。”

“我覺得這是一個自然的消耗。”朱兆榮認為不用過於在意“泡沫”，“市場會自動地淘汰，分化分流，使發展不力的小開發商難以立足。”