原標題：揭秘房企盈虧“臨界點”：降價33%仍能保本

每日經濟新聞記者 李智

種種跡象顯示，在經歷了多年的政策調控後，曾經“放蕩不羈”的房價，終於要低下了高昂的頭。但是對於房企來説，“降價”依舊是一個非常敏感的字眼，能降多少?這個大家都關心的問題，卻成了行業中不能説的秘密。

正因為此，當上市房企中天城投對旗下一個項目做出 “當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡”表態之時，立刻引起了《每日經濟新聞》記者的關注。

補充公告測算項目盈虧平衡點

在近期公佈的 《國務院辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》(以下簡稱“新國九條”)中，強調了普通投資者權益保護，而作為落實政策，不少有再融資計劃的上市公司，紛紛結合自身的情況，對再融資方案進行補充説明。作為貴州省的龍頭房地産開發企業的中天城投，就是其中之一。

根據此前披露的方案，中天城投計劃非公開增發不超過45380萬股 (控股股東金世旗控股承諾擬認購數量不低於本次非公開發行最終確定的發行股份總數的10%且不高於35%)。而在融資所得的不超過30億元中，將用於貴陽國際金融中心一期商務區項目 (以下簡稱金融中心項目)、貴陽市雲岩漁安、安井回遷安置居住區E組團 (公租房組團)項目和補充流動資金。其中，預計總投資74.43億元，計劃使用募集資金24億元的金融中心項目，在此次再融資計劃中有著極為重要的地位。正因為此，在上週末中天城投再次進行了專項説明，其中，對於房價變動對項目效益的測算，引起了《每日經濟新聞》記者的關注。

中天城投稱，依據貴陽國際金融中心一期商務區項目可行性研究報告，項目類型為商業地産項目，可行性研究報告所預測的商業地産平均銷售價格為7933.20元/平方米。根據合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務區項目所在地貴陽市觀山湖區2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

考慮到項目有一定的開發週期，中天城投假設項目最終銷售均價在正負15%範圍內變化時，對於項目收益的情況進行了測算。而測算的結果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現盈利。另外，中天城投指出當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。

毫無疑問，面對中天城投的測算結果，確實令人有些驚訝，因為即使在金融中心項目預測平均售價(7933.20元/平方米)明顯低於所在區域寫字樓平均成交價的情況下，依舊有著約30%的銷售均價下調空間，才會觸及盈虧平衡點。而需要特別提出的是，以上僅是中天城投對於金融中心項目售價的預測，並不意味著是最終的銷售價格，但是可以反映出公司的預期，以及項目成本的大致情況。