原標題：房地産重整旗鼓：房企在市場分化中尋求新增長點

大智慧阿思達克通訊社1月2日訊，2013年，房地産行業正在發生著一系列變化，這些變化正是醞釀房地産市場更大變革的前哨。

十八屆三中全會，強調淡化房地産行政性調控，以市場化為取向的推進思路，建立房地産調控長效機制日漸清晰，給房地産行業定下未來發展的主基調。

而土地改革、金融創新、自貿區、新型城鎮化試點、養老概念等都將是三中全會後房地産市場重點關注和推進的，房企將在這些新投資領域裏尋找契合自身發展和突破的機會。

2013年，龍頭房企扎堆一線城市搶地，銷售上量價齊升。一線城市無論是房價和地價的上漲，都已過分透支。隨著地價和資金成本的高企，房企的利潤空間愈受考驗。市場認為，2014年，二線城市將比一線城市具有更大的發展機會。

地産股投資方面，目前地産股板塊的估值處於歷史低位，2014年將有望引來估值修復行情。而地産板塊的投資策略上，可總結為三大投資機會主線：一是行業分化積極轉型，公司週轉能力強、財務穩健的公司；二是能從國企改革和土地改革紅利中受益的公司；三是圍繞受益各大自貿區概念的公司。

2014年城市分化加劇，看好二線城市

2013年城市分化的趨勢明顯，而供需矛盾將促使2014年房地産行業的城市區域分化進一步擴大。

世聯地産（002285.SZ）董事長陳勁松在其最新出爐的年度總結報告中指出，2013年，一線的地價漲勢過猛，開發商招拍挂拿地的利潤將會很低。恐怕二線城市將主導中國房地産2014年的走勢。二線城市，尤其是以省會城市為主導的情況將開始出現，一線城市扎堆的現象將會消減一些，而人口凈流出的三四線城市住宅市場將承壓。

世聯地産分析認為，由於2011年新開工面積拐點已經出現，從2013年開始國內房地産銷售面積已正式進入高位平臺期，2014年房地産市場或面臨總體供應增加且需求下滑。但城市資源集約程度的不斷提升為一二線城市吸引來新增人口，確保了一二線城市的剛性需求；而三四線城市常住人口較少，新增人口量不足，面臨下行壓力。

在城市投資機會的判斷上，龍頭房企的觀點也較為一致。萬科（000002.SZ）董事會秘書譚華傑在近期的投資策略會上表示，在城市發展上，未來更加看好沿海二線城市。他認為，城市化已進入後半期，如東部三大城市圈、長江中游和成渝城市圈將是未來主要的人口流入地，三四線城市分化趨勢將更加明顯。

招商地産（000024.SZ）管理層也認為，未來城市分化日益明顯，部分城市供應緊張，其中一線城市庫存降低，房價上漲難以根本轉變；二線城市價量平穩，三四線城市泡沫顯現。

保利地産（600048.SH）董事長宋廣菊同樣表示，一二線城市，特別是“北上廣深”四個一線城市，房價還會持續上漲；而省會等二線城市因為既有不斷增大的需求，同時也存在去除庫存的壓力，供求關係將趨於平穩，房價也會平穩增長。宋廣菊表示，三四線城市由於需求不足、供應量過大，房價在2014年有下降的壓力。

回顧房企2013年的拿地情況，龍頭房企一二線城市拿地的趨勢十分明顯。從萬保招金已經公佈的拿地數據看，將拿地權重主要放在一二線城市，比例超過或接近70%。

像一直在三四線城市的恒大地産（03333.H）在2013年開始積極進軍一線城市，分別在北京、上海、廣州三個一線城市積極拿地。據公開資料顯示，恒大地産今年7月份首進京城，截至目前共在北京買入三幅地塊，拿地金額共計127.35億元；12月4日，恒大地産一天之內在上海、南京一舉拿下6幅地塊，總金額達97億元。

世聯地産最新統計數據顯示，2013年，一二線城市在全國各線城市的銷售面積與銷售金額中，分別佔比35.7%和45.1%，50個重點城市佔總銷售額50%，領跑全國。