原標題：房地産重整旗鼓：房企在市場分化中尋求新增長點

大智慧阿思達克通訊社1月2日訊，2013年，房地産行業正在發生著一系列變化，這些變化正是醞釀房地産市場更大變革的前哨。

十八屆三中全會，強調淡化房地産行政性調控，以市場化為取向的推進思路，建立房地産調控長效機制日漸清晰，給房地産行業定下未來發展的主基調。

而土地改革、金融創新、自貿區、新型城鎮化試點、養老概念等都將是三中全會後房地産市場重點關注和推進的，房企將在這些新投資領域裏尋找契合自身發展和突破的機會。

2013年，龍頭房企扎堆一線城市搶地，銷售上量價齊升。一線城市無論是房價和地價的上漲，都已過分透支。隨著地價和資金成本的高企，房企的利潤空間愈受考驗。市場認為，2014年，二線城市將比一線城市具有更大的發展機會。

地産股投資方面，目前地産股板塊的估值處於歷史低位，2014年將有望引來估值修復行情。而地産板塊的投資策略上，可總結為三大投資機會主線：一是行業分化積極轉型，公司週轉能力強、財務穩健的公司；二是能從國企改革和土地改革紅利中受益的公司；三是圍繞受益各大自貿區概念的公司。

2014年城市分化加劇，看好二線城市

2013年城市分化的趨勢明顯，而供需矛盾將促使2014年房地産行業的城市區域分化進一步擴大。

世聯地産（002285.SZ）董事長陳勁松在其最新出爐的年度總結報告中指出，2013年，一線的地價漲勢過猛，開發商招拍挂拿地的利潤將會很低。恐怕二線城市將主導中國房地産2014年的走勢。二線城市，尤其是以省會城市為主導的情況將開始出現，一線城市扎堆的現象將會消減一些，而人口凈流出的三四線城市住宅市場將承壓。

世聯地産分析認為，由於2011年新開工面積拐點已經出現，從2013年開始國內房地産銷售面積已正式進入高位平臺期，2014年房地産市場或面臨總體供應增加且需求下滑。但城市資源集約程度的不斷提升為一二線城市吸引來新增人口，確保了一二線城市的剛性需求；而三四線城市常住人口較少，新增人口量不足，面臨下行壓力。

在城市投資機會的判斷上，龍頭房企的觀點也較為一致。萬科（000002.SZ）董事會秘書譚華傑在近期的投資策略會上表示，在城市發展上，未來更加看好沿海二線城市。他認為，城市化已進入後半期，如東部三大城市圈、長江中游和成渝城市圈將是未來主要的人口流入地，三四線城市分化趨勢將更加明顯。

招商地産（000024.SZ）管理層也認為，未來城市分化日益明顯，部分城市供應緊張，其中一線城市庫存降低，房價上漲難以根本轉變；二線城市價量平穩，三四線城市泡沫顯現。

保利地産（600048.SH）董事長宋廣菊同樣表示，一二線城市，特別是“北上廣深”四個一線城市，房價還會持續上漲；而省會等二線城市因為既有不斷增大的需求，同時也存在去除庫存的壓力，供求關係將趨於平穩，房價也會平穩增長。宋廣菊表示，三四線城市由於需求不足、供應量過大，房價在2014年有下降的壓力。

回顧房企2013年的拿地情況，龍頭房企一二線城市拿地的趨勢十分明顯。從萬保招金已經公佈的拿地數據看，將拿地權重主要放在一二線城市，比例超過或接近70%。

像一直在三四線城市的恒大地産（03333.H）在2013年開始積極進軍一線城市，分別在北京、上海、廣州三個一線城市積極拿地。據公開資料顯示，恒大地産今年7月份首進京城，截至目前共在北京買入三幅地塊，拿地金額共計127.35億元；12月4日，恒大地産一天之內在上海、南京一舉拿下6幅地塊，總金額達97億元。

世聯地産最新統計數據顯示，2013年，一二線城市在全國各線城市的銷售面積與銷售金額中，分別佔比35.7%和45.1%，50個重點城市佔總銷售額50%，領跑全國。

地産股板塊三大投資主線

十八屆三中全會後，房地産市場重點關注和推進土地改革、金融創新、房産稅改革、自貿區、新型城鎮化試點、養老地産等投資領域。這些在行業分化中，尋求積極轉型的房企將受到市場的關注。

龍頭房企在新的行業投資機會面前，也紛紛作出戰略選擇。萬科31億港元入股徽商銀行，試水地産和金融的結合，打造社區金融；保利地産最新分佈其養老戰略，未來十年將全産業鏈進入養老地産，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。

縱觀市場對地産板塊2014年的投資策略，大致可總結為三大機會主線：一是行業分化積極轉型，公司週轉能力強財務穩健的公司；二是能從國企改革和土地改革紅利中受益的公司；三是圍繞受益各大自貿區概念的公司。

招商證劵地産研究團隊認為，地産板塊明年投資策略將繼續圍繞新聞熱點和改革紅利發酵，與自貿區、國企改革以及土地改革等相關個股或存在機會，相關個股如格力地産（600185.SH）、深振業（000006.SZ）等；此外，泛地産行業分化機會積極轉型和細分行業中脫穎而出的萬科A、陽光城（000671.SZ）、陽光股份（000608.SZ）和世聯地産也會普遍受到關注。

國信證券認為，抗週期能力強、財務穩健且業績鎖定性高的全國龍頭地産股“萬保招金”將更會被看好；三中全會改革主題相關個股，以及部分市值管理動力足的業績高增長公司或受市場關注，如華業地産（600240.SH）、中天城投(000540.SZ)、華夏幸福、榮盛發展（002146.SZ）、中南建設（000961.SZ）、世聯地産、華僑城A（000069.SZ）、深振業、深天健（000090.SZ）、格力地産以及金隅股份 （601992.SH）。

國泰君安則認為，土地改革是最大的制度紅利，部分公司可能將大幅受益於土改的盛宴，尤其在一線擁有非住宅用地的房企最受益，核心標的公司具體包括：北京的金隅股份、電子城（600658.SH）、空港股份（600463.SH），深圳的有招商地産、中糧地産（000031.SZ）以及上海的中華企業（600675.SH）、上實發展（600748.SH）、張江高科 （600895.SH）、浦東金橋（600639.SH）。此外，高週轉房企的週轉能力會獲得更大釋放，一線龍頭“招萬保金”、榮盛發展、陽光城等都將受益。

地産估值處歷史低位有望迎來修復

地産股板塊的低迷走勢已經持續將近一年，地産龍頭股“萬保招金”都在探底的邊緣徘徊，地産股板塊PE值已經處於近五年來的歷史低位。隨著樓市調控的淡化，以及長效機制的轉型築底。2014年，地産股板塊有望引來估值修復的反彈行情。

目前，地産股股價大都仍處於年內底部區域，大部分地産股的市盈率均在25倍以下，明顯低於大盤平均水準，未來地産股估值修復空間很大。

平安證券指出，十八大三中全會決議涉及農村土地流轉對房地産市場的影響中性，放開單獨二胎對行業長期利好，房産稅立法對行業長期利空，綜合而言政策影響中性。決議中屢次強調市場的調節作用，可以期待新任政府對房地産市場將採取不同於前任運動式調控的方式，調控的節奏將更尊重市場規律。穩定的政策預期將更有利於行業的發展，提升被政策長期壓制下的行業估值水準。

針對明年的地産股投資，招商證券地産研究團隊認為，目前房地産板塊PE位於歷史低位、安全邊際高，且未能反映近年來的蓬勃發展與業績持續向上。而房地産行業政策趨於平穩，板塊健康、穩定的發展週期端倪乍現，悲觀的預期已經透支，預計2014年持續的預期修復所帶來的回收行情相對收益達20%以上。

但修復行情並不代表地産板塊將會迎來大級別的行情。國信證券地産研究團隊認為，2014年改革帶來的正面效應尚難以立竿見影體現，但轉型期的陣痛或在所難免，就房地産行業而言，預計流動性仍偏緊，政策仍難放鬆，行業將處在小週期的衰退階段，但短暫休憩是為將來跑得更遠，預計地産板塊在2014年難有趨勢性的、大級別的行情。（來源：阿斯達克）