一線城市限價失效 樓市調控轉向?

來源:地産中國網 2013-08-20 09:44:00

進入7月,與天氣一樣,北京房地産市場熱度持續攀升。“日光碟”不斷涌現,價格不斷上漲。

  7月20日,位於北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤,開盤當天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,創下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀錄。

  一線城市房地産價量齊升,在中國銀行首席經濟學家曹遠征看來,限價限購等行政調控政策已經“走到盡頭”。

  房地産相關各方都在極力捕捉政策新動向。7月30日中央政治局會議“促進房地産市場平穩健康發展”的表述,令地産股應聲而漲。

  華泰證券認為,決策層有望從行政調控轉向著眼市場化的長效機制。但更多受訪人士判斷,中國房地産調控長效機制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉變的過渡期,因而房地産各項調控政策短期內不會貿然調整。

  新一屆政府還面臨著一個全新問題,即房地産市場正在加速分化,一二線城市樓市價格快速上漲的同時,三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故,從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑,並不容易轉變。

  從具體舉措來看,中央層面的新政尚處於蟄伏期、真空期,而業界和一些地方則已按捺不住,開始萌動。

  一線限價失效

  位於北京大興區的金融街融匯項目原計劃4月初開盤,但600套房有超過6000組客戶認購,“關係戶”遠超房源數量。開發商只得在7月低調開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現在保利萬科、珠江等開發商的項目上。

  “現在北京市場,一套房有10個人搶,沒有關係根本買不到。”一位上市房地産企業銷售負責人對記者介紹,這樣的趨勢始於2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會銷售一空,今年更是供不應求。

  “很多開發商都沒存貨了。去年上半年市場不好,急於‘跑貨’,現在後悔當時賣得太便宜。”這位負責人説。

  一位接近北京市建委的市場分析人士認為,市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴重;限購又産生了“堰塞湖效應”,有許多在限購之初不夠資格的人,現在逐漸有了資格,涌入市場。

  “堰塞湖效應”傳導至價格層面,終致北京房價再度出現“狂飆”態勢。

  以萬科北京房山項目為例,2012年5月,該項目售價1.5萬元/平方米,8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤,為規避政府限價,開發商採取裝修拆分的方式,售價達2.3萬元/平方米。

  一位不願意透露姓名的北京某上市房地産企業負責人對《財經國家週刊》記者坦言:“價格沒辦法完全控制,北京市住建委也是睜一隻眼閉一隻眼。沒有消費者投訴,他們也不會去管開發商。”

  據他介紹,目前調控的主要手段已經被開發商消解。雖然政府採取各種限價政策,但開發商還是有自己的對策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨列出,提高價格;現房銷售,建委目前對現房價格沒有過多要求;取得預售許可證時將地下車庫捆綁銷售,等等。

  因為客戶量足夠多,開發商還會利用“驗資”程式對客戶進行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明,作為排號門檻;而在沒有取得預售證之前,開發商還會讓合作電商收取幾萬塊錢“誠意金”。

  “這都是違規手段。但這些錢能收上來,説明客戶真是很多。”該人士同時介紹,開發商採用這種方法之後對客戶首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清,而在去年上半年市場低谷時候,開發商一度允許首付款分三次付清。

  開發商成功突圍政策壁壘後,正遊刃有餘地設計新的銷售策略—捂盤、提價。

  《財經國家週刊》記者了解到,萬科集團已要求旗下項目提高新開盤項目毛利率,規定毛利率必須達到20%以上才可以入市。同時在內部要求今年控制銷售規模,儘量不推盤。知情人士透露:“集團五六月份提出今年不能賣得太多,要為明年30週年衝業績做準備。北京今年銷售目標大概在150億,明年要到200億。”

  “有些項目有先天劣勢,客戶量積蓄不足,但價格仍然在漲。開發商的策略是要保持住價格,雖然賣得不好,還是要漲價。”該人士説。

  這樣的現象已經引起諸多擔憂。8月12日,幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地産開發集團總裁孟曉蘇在微網志上表示:近年房地産調控一直在“限”字上做文章,先打壓供給,後抑制需求,(方向)都調反了。造成供不應求推動房價上漲,限購最嚴厲的城市漲幅最高。事實證明,調控思維已經鑽進死衚同,現在到了反思的時候。

  增加供給悖論

  中國銀行首席經濟學家曹遠征認為,一線城市限制需求的辦法已經走到盡頭,接下來要轉向增加供給,即增加住宅供地,“只有依靠市場化調控手段,才能從根本上解決供需矛盾的問題”。

  曹遠征分析,從銀行觀察來看,房地産最大的問題不是杠桿率過高,而是目前一線城市的房價過高,居民買不起房。解決這個問題只有一個辦法,就是增加住宅用地供應量。

  在他看來,目前增加供地面積的條件已經成熟。中國的就業形勢正在發生變化,就業壓力減輕,地方政府有條件把一部分工業、商業預留用地轉為住宅開發用地以增加住宅供應。

  “比如北京目前僅有30%的供地用於住宅,能不能在供地總面積不變的情況下,把更多的土地用在住宅建設上?少蓋點寫字樓和工廠,住宅價格自然會相對低一些。”曹遠征説。

  這一觀點遭到中國房地産業協會秘書長苗樂如的反駁:“即使把北京所有的土地都蓋上房子,也滿足不了源源不斷涌入的購房需求。”苗樂如認為,三四線城市可以通過增加供給解決供需矛盾、平抑價格;但是一線城市尤其是北京,這種辦法在現實層面行不通的。從城市承載力角度來説,北京不可能全面敞開住宅供應。

  正因如此,上一屆中央政府在後期逐步意識到,熱點城市住宅供應不足,不是短期內能夠解決的問題。苗認為,這是決策層在認識上的一大進步。

  通過調節供求關係來平抑價格波動,是理論上最為市場化的宏觀調控手段,但目前中國房地産市場的現實並非這麼簡單。多位受訪的業內專家對記者指出,當前中國房地産市場正面臨兩極分化:北京、上海等一二線城市已經步入“成熟型市場”,存量房銷售佔比漸漸超過新建房;而眾多的三四線城市,仍是以新建商品房為主導的“生長型市場”。

  在苗樂如看來,這是中國房地産市場的最大“行市”。近年來一些針對一二線熱點城市出臺的調控措施,如限購,到了三四線城市就會走樣,理由便是“不符合當地實際”。

  與一線城市房價再度看漲相比,目前諸多三四線城市已出現樓市量價齊跌的局面,典型如溫州、鄂爾多斯、常州、營口和丹東等等。這些城市在房地産上升週期內曾一度投資潮涌,圈地規模、開盤規模直逼一線城市。但隨著供應的超量以及人口的凈流出,需求終被透支,淪為被輿論詬病的“空城”、“鬼城”。

  《財經國家週刊》記者了解到,中國銀行從2012年開始關注三四線城市房地産市場對銀行信貸的影響。研究數據顯示,70個大中城市只佔到全國房地産銷售面積的39%,銷售收入的二分之一,而其餘佔比均來自於三四線城市。

  在中國約2700個縣市中,房地産供給過剩、有房無市現象嚴重,空置率居高不下。

  對銀行來説,三四線城市按揭貸款雖然佔比不大,但波及範圍很廣。銀行並不擔心壞賬出現,最擔心的則是斷供現象。斷供現象一旦出現,其示範效應難以預估。

  參與該研究的知情人士表示,從三四線城市房價、土地出讓面積、城投債發行等幾個方面來看,可以發現,目前各城市城投債發行越來越下沉,落在開發區和縣這個層面,甚至鄉鎮也在發行城投債。“這説明地價已不再上漲,土地也賣不動了。過去用土地擔保進行融資的辦法行不通了,所以現在才會想別的辦法。”

  該人士表示:“銀行現在壞賬撥備率很高,如果房價下跌,從壞賬的角度我們能夠承受,但我們不能預估風險偏好的變化,(購房人)意願的變化。如果出現大面積房價下跌,斷供會不會普遍出現?這個真不知道。中國最大的房地産風險我們沒見過。”

  開發商最先感知到市場的分化。萬科集團總裁鬱亮在近期一次公開採訪中坦言:“不少三四線城市人口只有凈流出,做那麼多住宅和商業,肯定會出問題”。據《財經國家週刊》記者了解,萬科此前已經完成一份三四線城市産業空心化的研究。7月,萬科半個月內在廣州、上海、重慶接連拿下三塊“地王”,遠離三四線、加大一二線城市投資的決心可見一斑。(詳見本期P40《土地市場兩極分化》)

  一線城市供不應求、房價再度看漲,卻又不能僅憑“增加供應”予以調控;三四線城市雖然可以通過供求調節價格,但又面臨過剩風險。在這種情況下,下一步房地産調控如何既避免“一刀切”,又不致“亂刀剁”,成了擺在決策層面前的新課題。

  中央“穩”,地方“調”

  回顧過去十年的房地産調控,苗樂如認為,雖然行政色彩濃厚、弊端明顯,但還是應該給予積極評價:一是重新確立了雙軌運作的基本住房制度,二是推動行業和企業的佈局,三是加快多業態的發展,四是啟動房産稅試點、警示少數城市地産泡沫(如鄂爾多斯),五是加快住宅産業化和生態建設,六是提升行業集中度和企業經營管理水準。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示,過去行政調控政策在抑制投資投機需求方面有顯著而卓越的成效,但如今房地産市場已經發生變化,當下市場需求主體主要是剛性和改善性需求,要滿足這部分需求,需要通過長遠的、週邊的改革來解決。

  在秦虹看來,房價高企並不僅僅是房地産市場本身的問題,而是其他相關領域及制度上不夠完善的地方,反映到房地産上,並通過房地産和房價問題表現出來。這也是房地産政策制定的難點所在。

  秦還認為,新一屆政府沒有匆匆忙忙就短期市場出臺政策,這表明是在謀劃長遠、考慮全局、醞釀新的房地産調控長效機制。

  2012年10月17日,上一屆國務院的常務會議曾提出,要抓緊研究制定符合中國國情、系統配合、科學有效、穩定可預期的房地産政策體系。這一未竟的任務落到了本屆政府身上。

  華泰證券認為,新一屆政府試圖逐步糾正過去非市場化的做法,轉而力圖通過棚戶區改造、小城鎮戶籍放開、房産稅擴容以及土地改革等建立“低端有保障,中端有市場,高端有抑制”的制度化長效機制。

  曹遠征曾任職國家體改辦,並參與過1994年分稅制改革。在他看來,房地産的核心問題是財稅體制問題,即土地財政問題。如要從根本上遏制地方政府對土地財政需求,必須進行新一輪財稅體制改革,重新界定中央政府和地方政府的邊界。

  接受《財經國家週刊》記者採訪的專家普遍認為,中國房地産調控長效機制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉變的過渡期,因而房地産各項調控政策短期內不會貿然調整。

  可資佐證的是,8月5日,國家發改委主任徐紹史在《當前經濟形勢和下半年經濟工作》的專題報告中提出,要促進房地産市場平穩健康發展,又要堅持房地産調控各項政策。同時加大對保障性安居工程建設的推進力度,加快普通商品住房開工建設,支援居民家庭首套自住購房需求。

  分析機構認為,近期宏觀經濟面仍然是堅持穩增長、調結構。而一線城市房價上漲壓力仍然較大。因此,過去“一刀切”式調控,在各城市市場分化的背景下已不合時宜,調控權可從中央下放至地方,由各地視具體情況分而治之。

  華泰證券判斷:結合各地年初“國五條細則”制定的全年房價漲幅目標來看,“降房價”已多悄然調整為“控制房價漲幅”,這一變化並未被明確制止。

  據最新報道,處於樓市下滑通道的溫州傳出消息,當地放鬆限購令,可購第二套房,目前並無中央部門層面對此表態。素有樓市風向標之稱的溫州,此番會否引起連鎖反應,尚待觀察。

  有專家提醒,必須注意一個觀察點,即年底中央要召開城鎮化工作會議,對城鎮化的目標任務、指導原則、基本方向、重大舉措等頂層設計,會給出明確的説法,想必會對如何重組和轉移特大城市部分過度集中功能、提高中小城市對人口的吸引能力、以及大城市涌動的建新城的構想等重大問題,給出大的原則框架。這可能會對房地産市場帶來長遠的影響。記者 慈冰 王玉光

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