進入7月，與天氣一樣，北京房地産市場熱度持續攀升。“日光碟”不斷涌現，價格不斷上漲。

7月20日，位於北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤，開盤當天1462套房源售罄，認購金額37.9億元，創下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀錄。

一線城市房地産價量齊升，在中國銀行首席經濟學家曹遠征看來，限價限購等行政調控政策已經“走到盡頭”。

房地産相關各方都在極力捕捉政策新動向。7月30日中央政治局會議“促進房地産市場平穩健康發展”的表述，令地産股應聲而漲。

華泰證券認為，決策層有望從行政調控轉向著眼市場化的長效機制。但更多受訪人士判斷，中國房地産調控長效機制的建立尚在起步階段，目前正處在思維轉變的過渡期，因而房地産各項調控政策短期內不會貿然調整。

新一屆政府還面臨著一個全新問題，即房地産市場正在加速分化，一二線城市樓市價格快速上漲的同時，三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故，從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑，並不容易轉變。

從具體舉措來看，中央層面的新政尚處於蟄伏期、真空期，而業界和一些地方則已按捺不住，開始萌動。

一線限價失效

位於北京大興區的金融街融匯項目原計劃4月初開盤，但600套房有超過6000組客戶認購，“關係戶”遠超房源數量。開發商只得在7月低調開盤，房源被一搶而空。同樣情況也出現在保利、萬科、珠江等開發商的項目上。

“現在北京市場，一套房有10個人搶，沒有關係根本買不到。”一位上市房地産企業銷售負責人對記者介紹，這樣的趨勢始於2012年七八月份，到2012年下半年，只要是新盤入市都會銷售一空，今年更是供不應求。

“很多開發商都沒存貨了。去年上半年市場不好，急於 跑貨 ，現在後悔當時賣得太便宜。”這位負責人説。

一位接近北京市建委的市場分析人士認為，市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴重；限購又産生了“堰塞湖效應”，有許多在限購之初不夠資格的人，現在逐漸有了資格，涌入市場。

“堰塞湖效應”傳導至價格層面，終致北京房價再度出現“狂飆”態勢。

以萬科北京房山項目為例，2012年5月，該項目售價1.5萬元/平方米，8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤，為規避政府限價，開發商採取裝修拆分的方式，售價達2.3萬元/平方米。

一位不願意透露姓名的北京某上市房地産企業負責人對《財經國家週刊》記者坦言：“價格沒辦法完全控制，北京市住建委也是睜一隻眼閉一隻眼。沒有消費者投訴，他們也不會去管開發商。”

據他介紹，目前調控的主要手段已經被開發商消解。雖然政府採取各種限價政策，但開發商還是有自己的對策。比如，裝修拆分，把裝修款單獨列出，提高價格；現房銷售，建委目前對現房價格沒有過多要求；取得預售許可證時將地下車庫捆綁銷售，等等。

因為客戶量足夠多，開發商還會利用“驗資”程式對客戶進行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明，作為排號門檻；而在沒有取得預售證之前，開發商還會讓合作電商收取幾萬塊錢“誠意金”。

“這都是違規手段。但這些錢能收上來，説明客戶真是很多。”該人士同時介紹，開發商採用這種方法之後對客戶首付能力要求很高，如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清，而在去年上半年市場低谷時候，開發商一度允許首付款分三次付清。

開發商成功突圍政策壁壘後，正遊刃有餘地設計新的銷售策略——捂盤、提價。

《財經國家週刊》記者了解到，萬科集團已要求旗下項目提高新開盤項目毛利率，規定毛利率必須達到20%以上才可以入市。同時在內部要求今年控制銷售規模，儘量不推盤。知情人士透露：“集團五六月份提出今年不能賣得太多，要為明年30週年衝業績做準備。北京今年銷售目標大概在150億，明年要到200億。”

“有些項目有先天劣勢，客戶量積蓄不足，但價格仍然在漲。開發商的策略是要保持住價格，雖然賣得不好，還是要漲價。”該人士説。

這樣的現象已經引起諸多擔憂。8月12日，幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地産開發集團總裁孟曉蘇在微網志上表示：近年房地産調控一直在“限”字上做文章，先打壓供給，後抑制需求，（方向）都調反了。造成供不應求推動房價上漲，限購最嚴厲的城市漲幅最高。事實證明，調控思維已經鑽進死衚同，現在到了反思的時候。