一線限價失效 樓市調控轉向?

來源:地産中國網 2013-08-20 09:14:00

進入7月,與天氣一樣,北京房地産市場熱度持續攀升。“日光碟”不斷涌現,價格不斷上漲。

7月20日,位於北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤,開盤當天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,創下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀錄。

一線城市房地産價量齊升,在中國銀行首席經濟學家曹遠征看來,限價限購等行政調控政策已經“走到盡頭”。

房地産相關各方都在極力捕捉政策新動向。7月30日中央政治局會議“促進房地産市場平穩健康發展”的表述,令地産股應聲而漲。

華泰證券認為,決策層有望從行政調控轉向著眼市場化的長效機制。但更多受訪人士判斷,中國房地産調控長效機制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉變的過渡期,因而房地産各項調控政策短期內不會貿然調整。

新一屆政府還面臨著一個全新問題,即房地産市場正在加速分化,一二線城市樓市價格快速上漲的同時,三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故,從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑,並不容易轉變。

從具體舉措來看,中央層面的新政尚處於蟄伏期、真空期,而業界和一些地方則已按捺不住,開始萌動。

一線限價失效

位於北京大興區的金融街融匯項目原計劃4月初開盤,但600套房有超過6000組客戶認購,“關係戶”遠超房源數量。開發商只得在7月低調開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現在保利萬科、珠江等開發商的項目上。

“現在北京市場,一套房有10個人搶,沒有關係根本買不到。”一位上市房地産企業銷售負責人對記者介紹,這樣的趨勢始於2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會銷售一空,今年更是供不應求。

“很多開發商都沒存貨了。去年上半年市場不好,急於 跑貨 ,現在後悔當時賣得太便宜。”這位負責人説。

一位接近北京市建委的市場分析人士認為,市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴重;限購又産生了“堰塞湖效應”,有許多在限購之初不夠資格的人,現在逐漸有了資格,涌入市場。

“堰塞湖效應”傳導至價格層面,終致北京房價再度出現“狂飆”態勢。

萬科北京房山項目為例,2012年5月,該項目售價1.5萬元/平方米,8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤,為規避政府限價,開發商採取裝修拆分的方式,售價達2.3萬元/平方米。

一位不願意透露姓名的北京某上市房地産企業負責人對《財經國家週刊》記者坦言:“價格沒辦法完全控制,北京市住建委也是睜一隻眼閉一隻眼。沒有消費者投訴,他們也不會去管開發商。”

據他介紹,目前調控的主要手段已經被開發商消解。雖然政府採取各種限價政策,但開發商還是有自己的對策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨列出,提高價格;現房銷售,建委目前對現房價格沒有過多要求;取得預售許可證時將地下車庫捆綁銷售,等等。

因為客戶量足夠多,開發商還會利用“驗資”程式對客戶進行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明,作為排號門檻;而在沒有取得預售證之前,開發商還會讓合作電商收取幾萬塊錢“誠意金”。

“這都是違規手段。但這些錢能收上來,説明客戶真是很多。”該人士同時介紹,開發商採用這種方法之後對客戶首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清,而在去年上半年市場低谷時候,開發商一度允許首付款分三次付清。

開發商成功突圍政策壁壘後,正遊刃有餘地設計新的銷售策略——捂盤、提價。

《財經國家週刊》記者了解到,萬科集團已要求旗下項目提高新開盤項目毛利率,規定毛利率必須達到20%以上才可以入市。同時在內部要求今年控制銷售規模,儘量不推盤。知情人士透露:“集團五六月份提出今年不能賣得太多,要為明年30週年衝業績做準備。北京今年銷售目標大概在150億,明年要到200億。”

“有些項目有先天劣勢,客戶量積蓄不足,但價格仍然在漲。開發商的策略是要保持住價格,雖然賣得不好,還是要漲價。”該人士説。

這樣的現象已經引起諸多擔憂。8月12日,幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地産開發集團總裁孟曉蘇在微網志上表示:近年房地産調控一直在“限”字上做文章,先打壓供給,後抑制需求,(方向)都調反了。造成供不應求推動房價上漲,限購最嚴厲的城市漲幅最高。事實證明,調控思維已經鑽進死衚同,現在到了反思的時候。

(責任編輯:)
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