一線限價失效 樓市調控轉向?

來源:地産中國網 2013-08-20 09:14:00

增加供給悖論

中國銀行首席經濟學家曹遠征認為,一線城市限制需求的辦法已經走到盡頭,接下來要轉向增加供給,即增加住宅供地,“只有依靠市場化調控手段,才能從根本上解決供需矛盾的問題”。

曹遠征分析,從銀行觀察來看,房地産最大的問題不是杠桿率過高,而是目前一線城市的房價過高,居民買不起房。解決這個問題只有一個辦法,就是增加住宅用地供應量。

在他看來,目前增加供地面積的條件已經成熟。中國的就業形勢正在發生變化,就業壓力減輕,地方政府有條件把一部分工業、商業預留用地轉為住宅開發用地以增加住宅供應。

“比如北京目前僅有30%的供地用於住宅,能不能在供地總面積不變的情況下,把更多的土地用在住宅建設上?少蓋點寫字樓和工廠,住宅價格自然會相對低一些。”曹遠征説。

這一觀點遭到中國房地産業協會秘書長苗樂如的反駁:“即使把北京所有的土地都蓋上房子,也滿足不了源源不斷涌入的購房需求。”苗樂如認為,三四線城市可以通過增加供給解決供需矛盾、平抑價格;但是一線城市尤其是北京,這種辦法在現實層面行不通的。從城市承載力角度來説,北京不可能全面敞開住宅供應。

正因如此,上一屆中央政府在後期逐步意識到,熱點城市住宅供應不足,不是短期內能夠解決的問題。苗認為,這是決策層在認識上的一大進步。

通過調節供求關係來平抑價格波動,是理論上最為市場化的宏觀調控手段,但目前中國房地産市場的現實並非這麼簡單。多位受訪的業內專家對記者指出,當前中國房地産市場正面臨兩極分化:北京、上海等一二線城市已經步入“成熟型市場”,存量房銷售佔比漸漸超過新建房;而眾多的三四線城市,仍是以新建商品房為主導的“生長型市場”。

在苗樂如看來,這是中國房地産市場的最大“行市”。近年來一些針對一二線熱點城市出臺的調控措施,如限購,到了三四線城市就會走樣,理由便是“不符合當地實際”。

與一線城市房價再度看漲相比,目前諸多三四線城市已出現樓市量價齊跌的局面,典型如溫州、鄂爾多斯、常州、營口和丹東等等。這些城市在房地産上升週期內曾一度投資潮涌,圈地規模、開盤規模直逼一線城市。但隨著供應的超量以及人口的凈流出,需求終被透支,淪為被輿論詬病的“空城”、“鬼城”。

《財經國家週刊》記者了解到,中國銀行從2012年開始關注三四線城市房地産市場對銀行信貸的影響。研究數據顯示,70個大中城市只佔到全國房地産銷售面積的39%,銷售收入的二分之一,而其餘佔比均來自於三四線城市。

在中國約2700個縣市中,房地産供給過剩、有房無市現象嚴重,空置率居高不下。

對銀行來説,三四線城市按揭貸款雖然佔比不大,但波及範圍很廣。銀行並不擔心壞賬出現,最擔心的則是斷供現象。斷供現象一旦出現,其示範效應難以預估。

參與該研究的知情人士表示,從三四線城市房價、土地出讓面積、城投債發行等幾個方面來看,可以發現,目前各城市城投債發行越來越下沉,落在開發區和縣這個層面,甚至鄉鎮也在發行城投債。“這説明地價已不再上漲,土地也賣不動了。過去用土地擔保進行融資的辦法行不通了,所以現在才會想別的辦法。”

該人士表示:“銀行現在壞賬撥備率很高,如果房價下跌,從壞賬的角度我們能夠承受,但我們不能預估風險偏好的變化,(購房人)意願的變化。如果出現大面積房價下跌,斷供會不會普遍出現?這個真不知道。中國最大的房地産風險我們沒見過。”

開發商最先感知到市場的分化。萬科集團總裁鬱亮在近期一次公開採訪中坦言:“不少三四線城市人口只有凈流出,做那麼多住宅和商業,肯定會出問題”。據《財經國家週刊》記者了解,萬科此前已經完成一份三四線城市産業空心化的研究。7月,萬科半個月內在廣州、上海、重慶接連拿下三塊“地王”,遠離三四線、加大一二線城市投資的決心可見一斑。(詳見本期P40《土地市場兩極分化》)

一線城市供不應求、房價再度看漲,卻又不能僅憑“增加供應”予以調控;三四線城市雖然可以通過供求調節價格,但又面臨過剩風險。在這種情況下,下一步房地産調控如何既避免“一刀切”,又不致“亂刀剁”,成了擺在決策層面前的新課題。

(責任編輯:)
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一線限價失效 樓市調控轉向?
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新一屆政府還面臨著一個全新問題,即房地産市場正在加速分化,一二線城市樓市價格快速上漲的同時,三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。
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