主持人：接下來進入本場論壇的高峰對話環節。
首先，有請：
李曉東 建銀精瑞資本管理集團董事長
于東升 西安交大上海金融研究院院長、尚陽投資董事長
向 陽 潤都資本創始合夥人
丁亞明 共贏資本董事、總經理
王 琿 北京嘉豐達資産管理有限公司總經理
對話環節現場
對話主持人 鐘偉：謝謝各位耐心堅持在11：30分，我們30分鐘內結束。本來讓我客串主持人，但是我主持不了，我的視力只有0.2，因此稿件上的字很小，我都看不到，無法主持，因此對五位嘉賓表示抱歉，我看不清你們的臉，也認不清你們是誰，我設置三個問題，第一請大家思考一下下半年的資金是緊張一點還是松一點，價格往上走還是往下走，下半年的趨勢是怎樣的，這是第一個問題。……
第二個問題，現在開發商是苦樂不均，有的有項目，沒有錢，有的是沒有項目，有錢。有的是投資管理公司，資産管理公司，或者是資本公司，都不是傳統的金融業態，如果開發商有錢，借了銀行的貸款，拿到二、三年期或者是資金成本，我委託五位，7%左右的資金成本，三年期是否可以為我獲得比較高的收益，而且成本是可控的。也有的開發商是缺錢的，正如第二位演講嘉賓于總所説的，市場的中小開發商的日子不好過，他們要融資和借錢，他們願意出的融資成本是12%到15%，各位覺得是否有可能借得到，如果借得到的話，期限是多長。
第三個問題，過去的幾年，尤其是過去的五年A股是每況愈下，美國的納斯達克和道瓊斯指數是蒸蒸日上，我們對人民幣的增長是擔心的，對未來資本市場的轉型不具備完全的信心，最後請五位回答一下，如果開發商和富裕群體向海外進行投資的時候，是否有好的機會或者是好的解決方案。
開始之前，我特別好奇的想問一下于東升總裁，您為什麼是西安交大上海金融研究院。
于東升：是公開回答還是私下回答。西安交大是一所老牌大學，同時在2000年左右合併了西安的醫科大學以及陜西財經學院。我的意思是説，西安交大在金融方面是有淵源的，陜西財經學院是人民銀行擁有的三所院校之一，西安交大在一些地方設置了分校和研究院，上海是金融中心，因此西安交大在上海搞了金融研究院，希望能夠更好的整合各方面的資源，也做好金融方面的研究和服務。
鐘偉：五位請斟酌第一個問題，下半年的資金是緊一點還是松一點，價格是往上還是往下。
李曉東：從整體的資金來説，本屆政府雖然沒有明確的表態，但是最近的走勢來看，未來的貨幣供應要比上一屆政府從緊。目前市場已經發行的100萬億元的M2來説是足夠的。正如我剛才演講所提到以前的主要問題是將短期的資金用到了長期投資的項目中，“短用長投”，但是房地産是需要長期資金支援的，所謂的短期和長期是以一年為界，一年是短期資金，一年以上是長期資金，到目前為止，房地産的融資，絕大多數是長期資金的需求，從六月份以後，我們明顯感覺到資金面收緊。原來很多大的融資無論是信託還是私募，很多是靠銀行的單一資金，通過各種渠道，包括原來做的城鄉一體化的基金，都是單一資金的對接，資金成本低，規模大。現在的機會逐漸減少，也造成了整體平均的信託和基金的成本，我判斷下半年是逐漸走高的趨勢。今年上半年是這幾年以來的最低點，一般的信託、基金也好，對開發商的融資成本從以前的20%下降到後來的18%，今年上半年是13%到15%，這是中等規模的開發商，大規模的開發商的融資成本還會更低，目前的時點，融資成本上去了2%，這是我的判斷。
于東升：我基本上跟李總的看法是差不多的，中國整體的經濟來説是不差錢的。這幾年整體釋放出來的流動性，在目前的市場環境當中，絕對是夠用的。現在的問題是如何配置的問題，將這些資金更加有效的配置到更加合理的事情上。如果縮小到房地産行業來説，我個人認為有幾個形勢。
這次會議大家也看得到，大家的苦樂不均，心態差別很大，也是房地産行業真實業態的寫照。未來的趨勢不是簡單就可以説得出來的，大的央企和房地産公司融資的成本是非常低的。他們自己建立了融資的途徑，海外上市的房地産公司的融資渠道相對好一些。從中型和中小型的房地産公司而言，只有把地産創新和金融創新結合進行，才有可“地産金融變局與創新主題論壇”能切合當前市場的情況。政府總體的方向是盤活存量，用好增量，應該抓住機遇進行轉型升級。與此同時，如果抓住了政府所提倡或者是鼓勵的發展方向，而且你能夠獲得很好盈利的商業模式的話，我想資金的獲取相對是比較容易的。
鐘偉：李總説了下半年整體的資金趨緊，于總説央企和大型的企業拿地是有優勢的，資金充裕，中小企業的資金是有壓力的，總量和結構上講得清楚了，三位老總是否有不同的看法。
向 陽：鍾老師提出這個問題之前，我要闡述一下。從我的理解，有其單一性，今天對於在座所有的朋友而言，大家有清晰的概念，今天的地産不是單一的地産，我們一直將地産作為金融産品，今天大家聚集在這裡，因為主辦方21世紀，我們現在也是21世紀第一大股東，南方報業集團的第二股東，文化領域中南傳媒，我們也是投資方，教育領域我們也有一所大學，就是南洋理工大學，做了眾多的投資後，回到鍾老師的問題，作為地産和金融之間，我一直將這個問題當做一個問題。就象今天臺上的大多數人，用金融這只手跟地産發生微妙的關係，我們最終發現，地産從某個角度是前臺，金融是後臺。我們也留意到一個現象，所有銀行報表出來後，大家都會驚訝，因為利潤空間大得讓我們的行長都會説，錢賺得不好意思。為什麼地産和金融有如此強的結合，毫無疑問只有一個原因，地産這個泛金融産品中，對於説有的投資者而言，收益是大家樂於見到的，因此才會匯集了這麼多的投資者，僅僅的跟房地産銜接在一起。
發展到今天，房地産絕對不是單一的房地産，對於所有的金融投資來説，就是一個金融産品。大家知道地産創新領域中，最核心的創新還是來自於金融的創新。金融這個平臺，我們的金融工具是多種多樣的，正如前面兩位嘉賓為大家展示了諸多的金融工具。一旦金融將地産作為金融産品的時候，從金融創新這個角度，我們完全會根據地産發展的過程，隨著政策的變化以及大環境和小環境的變化，我們會反應得最快速和最敏捷。剛才李總展示的圖表，從地産的信託基金、私募基金和目前的證券化，我們看到這個圖表，我相信對各位來説，應該是可以挖掘深層次的內容。資本是追逐利潤的，回到鍾老師的話，金融在地産的産品中，起到的作用是越來越大的。也預示著金融在地産領域獲得的收益也是越來越大的，也就是説對地産本身而言，成本是毫無疑問越來越大的，謝謝大家。
鐘偉：接下來請丁總和王總直接説第二個問題，因為我們的時間非常的有限。例如我有一筆資金，希望用7%到8%的成本做託管，你們是否可以做託管，從而覆蓋我的投資，或者是我缺錢，是否可以為我融資，付出的成本是12%到15%，是否可以融得到資金。
丁亞明：這個問題跟第一個問題是有關聯性的，缺錢和不缺錢是相對的，也是結構性的問題。在經濟危機或者是行業出現波動的背景下，有能力和投資眼光的專業人士可以獲得更多的投資回報，這是我的觀點。
我們不能只是從借錢和固定回報的角度看資金，或者是否有多餘的資金用於投資。當前有一個現象，昨天幾位嘉賓未留意到，儘管有人説外資在撤退，最近一個月已經有若干只境外的基金成立了，最大的規模是20多億美元，他們還是要投入到中國的房地産領域，在變化的趨勢下，如果可以拿到7%的成本資金，我們的想法是，你有多少，我們要多少，這是我的回答。如果有投資的眼光，不單單是做證券投資，而是做結構化的投資，有可能可以創造更大的價值。共贏的能力是以投資見長，我們跟一般的銀行係的資管公司相比，我們是做機會投資，就是做股權投資，我們願意承擔市場的風險，願意跟合作夥伴一起取得均衡的市場回報。
鐘偉：謝謝共贏的丁總。
丁亞明：我們2009年成立的時候，是地産版塊，復興集團下面有一個地産公司，在國內是前50強的開發公司，復興集團是多元化的公司，集團有證券、保險、公募基金、期貨、融資租賃等等，地産基金版塊現在越來越像金融，集團內部是地産兼金融的定位。
鐘偉：看來復興是具備金融牌照的集團，請王總發表自己的觀點。
王琿：大家都是金融界的專家，我操作項目的經驗更多一些。剛才主持人説了，如何將錢獲得更高的收益，如何保證資金的安全。大部分的基金也好，信託也好，我們更多的是做債。名義上是股權投資，做了半天就是得到通道的收益，這樣的話，如果基金的融資成本是7%，我的收益還是可以的，如果提高到10%或者是15%的話，如何做，我們的基金也好，信託也好，是否可以直接真正的做股權的投資。一方面可以獲得正常項目的收益，要比做通道的收益更高。還可以風險可控，正如幾位嘉賓所説的，有的信託到期後無法兌現，因為基金公司和信託公司對項目沒有參與實際的操作，沒有辦法控制風險。如果有可能的話，我們的信託和基金，更多的參與項目的實際操作，這樣的話，就可以獲得項目的收益和控制風險。
鐘偉：如果中小開發商缺少資金，是否可以從您哪獲得合理的資金。
王琿：大企業現在來講，基本上是不缺少資金的，上半年全國房地産的銷售額達到了3.32萬億元，比去年增長了43%，現在很多的公司在海外上市和發債，資金的困難集中在小企業。小企業如果需要融資的話，將來就會産生一種局面，一方面大企業的集中度會提高，市場佔有率會上升，剩下的小企業的生存空間會被逐漸的壓縮，因此需要基金和信託站出來，跟小企業進行合作。這個時候，小企業需要低成本的資金，我就無法提供，但是我可以做股權，大家按照股權分配你的利潤，我直接的參與操作，可以這樣的方式。
鐘偉：您從直接相對固定的成本融資講到中小開發商被迫拿出項目的收益，看來對於信用等級不夠高的客戶進行融資還是有難度的。
中國正在進行結構轉型，類似于美國1991年的過程，目前美元再走強，人民幣的走勢大家有所擔憂。當下的情況，我們走到海外去，是否有機會，五位老總是否可以幫助中國的房地産企業到海外投資做什麼，是否有機會，如果有機會的話，我們應該如何做。
李曉東：這個問題提得很好。現在做投資，以前只要關注國內的事情，現在來看，還要有全球範圍內的投資眼光。剛才丁總談到境外的資金包括黑石募集了27億美元的亞洲基金，大部分會投向中國。
反過來説，中國往外走，對外投資，精瑞抓得比較早，我們第一支海外投資基金正在開始募集。前期我們做了大量的工作，我們的感覺是雙向的，隨著這幾年國內貨幣的發行，坦率的講是不差錢。大量的資金有海外投資的需求，大家都在講人民幣有升值的壓力。每一次奧巴馬見到中國的領導人，首先要談的就是人民幣升值的問題，最近這個問題沒有了。而且從三年內的外資銀行掉期的産品來説，已經發生了逆轉，大家認為三年後人民幣兌美元是下跌的，這是明顯的信號，這種情況下，中國富裕人士全球資産配置一定會成為未來幾年的熱潮。
我們做了哪些工作，過去十年都在房地産投資的領域。原來是專項做房地産信託的，目前在全球範圍內進行比較，我們做的第一期基金是投葡萄牙的，大家覺得是小眾的市場，目前看來效果是非常的好。相對來説，我剛才還跟鐘教授講，我們旗下所有的基金賣得最好的就是海外的基金，就是將外資銀行在中國的成功經驗進行複製。2009年到美國考察，當時看了很多的項目，非常的想投，但是因為2009年國內市場是非常好，非常的紅火，當時就忽略了，現在來看，當時的産品已經上漲了50%到100%，現在我們認為，歐洲也許具有這樣的機會，這次的投資是直接跟當地最大的銀行，例如三月份拜訪了西班牙和葡萄牙五間銀行中最大的四家，跟不良資産處置部門簽訂了戰略合作的關係，他們將開發商手上沒收下來的，因為經濟不好，被銀行收回的資産，原來在他們的手上，不敢進行進一步的投資，因此變成了不良投資，我們付20%的訂金，你們幫我們完工，然後談好一個價格，我們交了訂金後，銀行就敢於再投資，將項目建起來。項目簽訂後，葡萄牙的投資移民政策出臺了，50萬歐元就可以購買房屋和辦理移民，葡萄牙是歐盟國家，也是歐元區，實際上有了葡萄牙的身份，就可以到歐盟十幾個國家自由的流動和工作，因此現在葡萄牙的移民非常的火爆，海外投資基金的合作方是基金管理公司專項的小股東，也是長三角最大的投資移民公司。移民政策出臺後，裏斯本可以賣的房屋，幾乎被一搶而空，完全被中國投資者買光了，這樣的情況在葡萄牙就是一個案例，將來還有很多的投資機會。將來美元升值的趨勢進入上升通道，我相信是相對長期的過程，把握好這樣的機會是非常重要的。
于東升：有一本書叫做《世界是平的》，中國是蠻有意思的，錢很多，成本很高，不差錢，又很難拿到錢，中國和海外的合作來説，我們自己也在進行嘗試，我非常認同李曉東的觀點，中國人資産全球化配置，也是一種避險方式，從長期來説看好美元，中長期來説看好中國，但是從三至五年內美元資産是有效的配置方式。一種方式是中國人大量的現金出去配置一些不動産，我們的股東在澳洲、紐西蘭都搞了房地産項目，實際上國內的房地産商在國外造房屋，現在來説生意做得很好，也是有效的方式，中國人服務中國人形式更加的簡單和方便，不動産的需求是很大的，但是對人群後續的服務是非常重要的。比如説流動性資産的配置，我認為是非常主流的方式。作為機構來説，如果從世界是平的角度，我看好中國的節能環保和新材料，也看好中國的醫藥和醫療行業。我們是專業做投資的事情，我跟房地産投資的大佬合作的時候，我會更加的堅定這一信念，未來中國的投資角度是更好的，關鍵看你做什麼。從世界的角度來説，關鍵是如何配置，無論是配置不動産還是流動性的資産，配置確定性的內容會很好，美元資産是很重要的選擇。
鐘偉：向陽所在的企業購買了文化、大學、基礎産業，是否有可能走還海外。
向 陽：主持人提出這個問題後，我認為海外投資要謹慎，不適合所有人，這是我針對這個問題的答案。
我非常認同於總的觀點，對於中國整個形勢的判斷，從潤都到我本人是看好的。于總提到幾個産業和地産幾個新的産品，例如健康地産，我向各位報道一下。最初的房屋是希望給人遮風避雨，希望家庭的結構得到幸福和健康的居所。潤都在投資之前，我們是做健康産業、文化産業、教育産業，今天我們將這些內容糅合進來，從去年開始，我們聯繫了一批諾貝爾的獲得者，主要是打造中國第一個諾貝爾科學研究院，從人的層面進行新的解讀。目前跟金融街等等公司，將金融和地産結合起來，打造真正的健康居所，從某個角度淡化金融産品的工具，回歸到人的幸福和健康，包括最近我們在海南三亞、海口尋找世外桃源，讓中國的群眾和老百姓可以享受到健康和幸福。
鐘偉：向陽總説要做健康的居所，這是非常好的。如果可以喝上健康的水，呼吸道健康的空氣，吃到健康的食品，然後住在健康的房屋裏面就更好了，接下來復興的丁總談談海外投資是否有機會。
丁亞明：主持人好，復興集團在國際化投資做了很多，媒體關注得非常多。從集團層面來説，在海外投資了一些消費品。包括時尚的品牌，金融服務的公司。最近投了地中海俱樂部，幫助他們私有化，這是法國的上市公司，在全球有70多家的旅遊地産，都是在一線的海景和滑雪聖地。
回到今天的主題“地産金融變局與創新”，適度的投資是有必要的，跟國外地産開發商的合作，例如萬科在美國的投資是跟鐵獅門合作的，開發商出去不一定單獨的幹，可以跟別人合作，我們復興出去也是跟別人合作，都是購買上市公司的股權，大部分是成為第二大股東，因為第一大股東是熟悉當地的市場規則，跟當地的公司合作，參與到當地的市場競爭。
從基金的角度來説，李總説得非常對。中國老百姓和富裕階層有配置全球資産的需求，通過金融的手段將國內的資本投到海外去，在當地找到很好的合作夥伴，無論是私募基金還是公募基金，都可以進行投資。作為基金行業的從業者而言，包括于總和李總、王總都有這樣的機會，我們可以將基金管理的規模做大，可以做人民幣，也可以做美元的基金。國內富裕階層在海外有美元的話，可以用於投資，也可以跟股權基金、養老基金直接合作。
王琿：幾位都是從基金和信託的角度講，我還是從開發商的角度談。我講自己真實的經歷，我留學的時候，發現一個現象，國內的房地産開發都是成片或者是幾十萬平方米開發的。留學的時候，很少有成片的房地産開發，國外的開發就是用一些老房屋拆除，用二、三年的時間將房屋重新建設。如果到國外的時候，就會遇到一個問題，客戶在哪，中國的企業進行資産的配置，不可能13億人都出國，只是其中一部分人，剩下的操作如何進行。
外國的老百姓是很民主的，例如我在窗簾上放一個礦泉水瓶子都會被投訴，為什麼不放花。如果大量的中國老百姓到海外投資的話，會引起當地政府反感，會製造一些障礙，我們的房地産企業和信託如果想出國發展的話，要面對轉型。國內獲得利潤是來自於房地産開發，今後應該放在租金收益，這才是長期的收益。
鐘偉：信託行業每年至少50%的增長，現在超越了保險行業，現在銀監會非銀司管理的信託行業都已經超過了保監會管理的保險公司的資産，未來的三至五年，信託行業有沒有可能有風險爆發，有三種答案。第一種是有風險會爆發，剛性兌付會有問題，第二種不會，第三種説不清楚，從王總開始回答，三種答案選一種。
王琿：我認為是有可能的。
丁亞明：我認為説不清，因為中國的情況太複雜。
向 陽：信託的亂象已經出現了，我的答案是一定會的。
于東升：我認為會有的。
李曉東：比較矛盾的，我傾向於説一定會。還是取決於中國的宏觀經濟形勢，説不清楚的。
鐘偉：信託在三至五年有可能産生的違約現象，表示一定的擔憂，諸位如果要投資信託的話，要將信託産品持有的期限放得短一些，因為你們要相信臺上五位老總常年以來的智慧，這一場對話就是亮點，第一國內的苦樂不均將延續，取決於你的實力；第二，中國人的資産在一定程度上需要全球化的配置，但這也需要更大的謀略，謝謝臺上的五位嘉賓，也謝謝各位台下的嘉賓耐心的傾聽，更要謝謝徐總客串全場的主持人，謝謝各位。
主持人 徐輝：非常感謝李總介紹了大資管時代，于總談了金融創新的發展之路，有幸的聽到鐘偉帶來的精彩主持，今天本次論壇的整個環節到此結束，謝謝大家的參加。
[本次“博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會”直播到此結束]
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