論壇現場
時間：2013年7月25日
地點：逸林·宴會廳海和廳
主題論壇主持人：《21世紀地産》雜誌執行主編徐輝
主持人：各位嘉賓現場的女士們、先生們大家上午好，很高興大家參加博鰲·21世紀房地産論壇之“地産金融變局與創新主題論壇”
今天論壇的嘉賓有：
鐘 彬 全聯房地産商會秘書長
李曉東 建銀精瑞資本管理集團董事長
于東升 西安交大上海金融研究院院長、尚陽投資董事長
鐘 偉 經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任
向 陽 潤都資本創始合夥人
丁亞明 共贏資本董事、總經理
王 琿 北京嘉豐達資産管理有限公司 總經理
以及各位到場的現場嘉賓和各位媒體，歡迎你們的到來。
金融政策一直是我們經濟發展的晴雨錶，房地産金融更是如此。作為支柱産業，房地産行業關聯萬千。通過金融政策推動或者限制房地産行業，以達到調節經濟發展的目的，這是政策制定者的慣用手段。近五年來，地産金融政策的變化之多，變化之快，史無前例。房地産市場也在種種政策之下，如坐過山車一般起起伏伏。在經歷了2012年上半年的資金困局之後，地産金融變局與轉型漸趨明確，2013年起，地産金融開始了積極主動的探索與創新，漸呈多元化發展趨勢。
而近期對金融系統的一系列整肅行動，使得房地産行業受到的影響正逐漸顯現，這更進一步推動了地産金融創新與轉型，也成為房企選擇應對目前形勢的出路之一。地産基金與信託的實踐有哪些方面值得反思與關注？地産金融模式創新與多元化發展中有哪些值得借鑒與思考？
主持人：首先很高興請到全聯房地産商會秘書長鐘彬為我們致詞。
全聯房地産商會秘書長 鐘彬
鐘 彬：各位嘉賓大家早上好，非常高興能夠代表全聯房地産商會作今天的開場致辭，我這裡將今年的主題跟大家進行分享，算是拋磚引玉。先説一地産金融的變局，實際上全聯房地産商會每年都會開閉幕會，今年會議之前受發改委的邀請，參加了座談會，我們強烈的感受是，過去談到變局的時候，總是擔心政府調控的手總是亂調，現在不是這樣的情況。上次聽到很多的現象，例如製造業中的鋼鐵、機械製造、紡織、煤炭等等是全行業不可逆的虧損，如果實體經濟如此的糟糕，我們的房地産業是否可以獨善其身，這樣的背景和變局跟過去是不太一樣的，過去是其他的行業好，我們也好，或者是我們過於太好，現在是別人不好，只有我們好，我們還可以好多久，這樣的情況跟之前的情況不太一樣。
過去開閉門會議，或者是多次的聯席會議，因為我們的副會長在全國各地，而且在不同的領域。例如曉東總是做金融的，還有做房地産的，總體的感覺，房地産往大企業集中的時候，更是如此的，我們看到的情況是，普遍性的不樂觀。因此在這樣的背景下，談今天的變局特別的有意思，有兩個現象。
我們會發現，很多的企業會告訴我們不缺錢，或者是不怎麼缺錢，為什麼這樣？最近聶會長做了一個報告，我看到一組數據。房地産雖然在變化，最大的變化是資金構成的變化，應收帳款，按揭的收入變化都不大，唯一變化的是自有資金增長迅速的變化，大家對此是非常驚訝的，某種意義來説是不缺錢的。但是從結構來説，很多的中小企業雖然有幾個億，但是拿不到地，也無法融資。剩下的大型和特大型企業的缺錢是結構性的，因此他們是不缺錢。
第二個現象，錢很多了。過去我們感覺到，中國能夠提供房地産資金的金融機構是不太多的。就以銀行為例，能夠做房地産的，銀行創新業務不是很多，今年以來，雖然很多的銀行不曾公開宣佈，但是有家銀行找過商會，原來只是開發貸，今年告訴我們，總行不主張做房地産，到現在是放1000億元做房地産，很多的銀行通過各種各樣的創新業務進入到房地産。因此資金是多元化的，以前保險公司不回來找房地産，今年有四家保險公司表態希望進入房地産。一方面不缺錢，一方面錢很多，這是兩個不同的現象。
三個趨勢
第一個趨勢，我們感受到，房地産是跨金融産品和跨金融類型的整合非常強，從銀行到信託、保險、券商，所有工具都在一個産品中進行整合。
第二個趨勢，房地産整個産業鏈的融資成為一種趨勢，從剛剛拿地，到融資、開發貸和資産孵化，每個階段都有新的金融産品出現。
第三個趨勢，跟行業變化有關的。産業與地産的結合非常的明顯，我自己有切身的感受。
全聯房地産商會有28家商會，包括房地産，幾乎每一家行業商會最大的會長單位都在做房地産行業，前幾天遇到醫藥協會的會長，他們説制藥被動的變成了房地産行業，製造業的會長也是做房地産。甚至我跟總行的領導溝通的時候，他説商會有一家房地産企業，大部分的資金是在我們這裡的，他説的就是雨潤，就是做豬肉的，因此産業和地産的結合是非常緊密的。也給房地産金融帶來新的契機和變化，我剛才將房地産商會近半年來看到的東西，我們感受到的現象，我們能夠嗅覺到的趨勢跟大家進行分享，下面聽真正的專家跟大家分享他們的經驗，商會的副會長李曉東也會跟大家分享的，他做過銀行、信託、基金，做過這麼多的跨行業的産品，再來做房地産的服務，會給大家帶來更多新的內容和格局，我們期待後面的專家給大家帶來更多的資訊，謝謝大家。
主持人：感謝鐘彬先生的專題致辭。
主持人：接下來有請建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東先生給我們進行專題演講，我們期待他為我們進行的精彩和智慧的分享。
建銀精瑞資本管理集團董事長 李曉東
李曉東：尊敬的各位嘉賓，昨天經過一天思想的盛宴，我們聽到了很多宏觀經濟學家和房地産界的領導，包括聶會長精闢的分析，對房地産的宏觀形勢以及最新的金融形勢的判斷。剛才又聽到鐘彬秘書長，簡短的致辭，每一個觀點是精闢到位的總結。
輪到我發言，我就沒有太多的東西可以跟大家進行深入的分享。今天是房地産金融的專場，還是有一些缺陷和缺憾，鐘彬秘書長提到了銀行、信託，尤其是去年下半年又冒出了很多新進這個行業的券商、私募基金、公共資金的管理公司，今天還是私募基金比較多，這是一種缺陷。我今天跟大家分享的就是大資管時代的到來，群雄並起。
做房地産的各位應該對這些趨勢有所了解。今天講兩部分的內容，房地産投融資分析趨勢，第二，房地産投融資趨勢進行簡單的對比。
過去十年房地産快速的增長，基本上保持了穩健增長，特別是最近各行各業不景氣居多的情況下，房地産可以説是一枝獨秀。
上一屆政府始終強調房地産調控，為什麼在最近很多的金融機構反倒是大舉的進入房地産融資的領域。前幾年中國經濟導致各行各業非常的繁榮，房地産的穩定和健康發展未吸引眾多的投資，現在房地産一枝獨秀的時候，對他們的吸引是非常大的。過去十年長期的寬鬆，也助推了房價的快速上漲，房地産成為老百姓抗通貨膨脹、保值增值的重要的領域。
M2過去十年增長了將近6倍，這是非常快的增速，在這樣的情況下，房地産成為老百姓投資的首選。可以看得到過去A股市場10年起起伏伏，A股上證指數過去10年基本上沒有變化，2000點到2000點，曾經上漲到6000多點，又回落了。但是房地産價格不斷的上漲，全國的情況是大同小異的。
多種因素的共同作用下，投資房地産是首選的。投資房地産有不同的形勢，前期的10年中，7、8年大家是通過炒樓，流行的就是溫州炒房團到全國各地購買房屋。有多套住宅的人，在中國的富裕階層不是少數，隨著調控的進行，房地産的貸款出現了困難，很多地區出現了限購。海南遇到這樣的問題，海南很多的地方並不限購，因為沒有在海南交過社保，在無法再海南辦貸款，投資房地産既可以保值增值，還存在杠桿的作用，目前在限購限貸的情況下，直接投資房地産的模式現在逐步的淡出，現在房地産的買家絕大多數是剛性的買家和改善性需求投資性的需求已經萎縮。並不是説這些買家對房地産的投資就轉移了，取而代之的是房地産金融工具，通過金融工具間接的投資房地産，成為最近的主流形式，例如房地産信託，從2008年非常小的市場份額，大概幾百億，到目前為止，房地産信託將近2萬億元，整個信託的産品達到了10萬億元。最近幾年剛剛發展起來了房地産私募基金，通過房地産的股票和債券、權證等等進入房地産行業，漸漸的成為主流，中間最大的支撐是我國資産管理市場需求的龐大。
去年居民存款餘額將近44萬億元，數量是龐大的，因此形成了近30萬億元資産管理的總額。資産市場過去十年的變化，説明房地産信託成長是非常迅速的。在2004年的時候，信託跟保險和公募年公共基金相比，數量保險非常小的，但是過去十年信託的資産管理總量在以每年50%以上的增長速度在迅速的增長。在2010年的時候，信託超過了公共基金，2012年的時候，信託超越了保險，現在成為僅次於銀行的第二大資産管理的工具。
從去年下半年開始，隨著證監會關於公共資金子公司、卷商子公司管理辦法的出臺，保險加入資管市場，現在進入大資管市場的資金越來越多，而且將房地産作為重要的投資渠道。
參與到其中的金融機構，他們的情況是怎樣的，有怎樣的特點。因為博鰲·21世紀房地産論壇還是房地産開發商居多，但是大家跟各種各樣的信託聯繫很多，但是之間的區別，不是每一個人都了解，我利用今天的時間跟大家進行分享。
房地産信託、房地産私募基金、券商、公募基金、保險資管進行對比。用網路的語言形容，首先看一看房地産信託，我認為房地産信託應該是“高富帥”，特別是這幾年受到大家熱烈的追捧。剛才説到房地産信託行業的快速成長。2012年底達到了7萬多億元，今年上半年將近9萬億元，今年年底跨越10萬億元應該説是沒有任何的懸念。年增長速度，最差的一年都達到了50%，最高的年份達到了200%到300%，如此增速的行業，在中國所有的金融行業中是絕無僅有的，我參與了前半段，2008年之前我在信託公司當總經理，當時信託還不是高富，而是屌絲，我從即將成為高富帥的行業，轉變到私募行業。2008年之後，房地産信託進入了高速增長期。
房地産信託為什麼如此快速的發展，首先是制度優勢，2012年下半年之前，擁有最的投資領域，如果將投資劃分為四個象限，上市和非上市，股權和債券進行劃分的話，唯一在四個象限進行投資的就是信託公司。銀行和基金公司可以做上市的債權，也可以做非上市的債權。場內的交易，基金和公募基金，這裡講的基金是指公募基金，是指有金融牌照的公司是不能進入的。銀行只能做債權類的，信託是唯一跟實體經濟聯繫的金融通道，成為社會其他必須借助的通道，因此信託基金制度優勢使其成為快速發展重要的原因。大家分析信託資産的結構也可以看得出來。10萬億元規模中有2/3是通道類的業務，僅有這些就夠了嗎？
制度優勢為什麼在前幾年為什麼沒有發揮出來，另外一個詞就是剛性兌付，這是美麗的神話。2003年以後，房地産信託行業有兩個重要的監管思路：經資本管理，剛性兌付，全世界範圍內找不到比信託更好的産品，10%的年回報，幾乎是無風險的産品，
剛性兌付對應的是經資本的管理，實際上是將信託的管理跟銀行的管理相當程度上的等同起來。因此信託多年來變成了高利貸的機構，不再是資産管理，投資者不需要承擔風險，金融的風險是應該由投資者承擔風險，管理機構收取管理的費用，但是在中國已經異化了。因為剛性兌付的原因，不僅僅是房地産信託，其他的信託産品都沒有出現大的兌付的問題。自從2006年德隆信託出現問題以後，再也沒有聽説任何的信託産品出現問題。而且8500萬的信託産品是由銀行出面進行剛性兌付，這樣就極大激發了大家對購買信託産品的熱情。
剛性兌付中間有一個前提，中國經濟在過去十年，基本上還處於發展的階段，一旦經濟形勢有了變化，剛性兌付必然會被打破，按照全行業的情況，信託行業是60家左右，資本金大概是1000億元，全行業10萬億元的規模來説，資本金之只佔1/10，也就意味著，出現1/10的波動，兌付能力是美麗的童話，某種情況下，剛性兌付是剛信託的兌付後置，現在的風險和兌付的隱患，很多都是在真正暴露之前，通過各種手段隱藏。天津某個信託項目被轉了三手，從最初的17億元，到現在已經發行了30多億元。我演講的時候，想了想，用了美麗的童話，本來是想寫騙局的，但是這個童話會被打破的，也不符合金融的規律。
信託行業也存在各種各樣的隱憂，最大的問題是制度優勢再弱化，原來獨家隆重的業務現在有很多新的機構進入市場，也可以利用制度的優勢賺錢了。利用牌照和制度賺錢是不太正常的現象，資金來源也無法支撐行業快速的成長，當規模很小的時候，每年增長50%不是一個問題。增長到10萬億級的時候，未來的資金就無法滿足快速的增長，一旦新的增長渠道不快，靠滾動和典型的借新還舊就會出現問題。現在很多的項目本身無法産生收益，兌付前面借款，往往是靠後期發行再延續前面的還款。這樣的話，未來一定會面臨很大的挑戰，房地産信託還好一些，問題最大的會出現在政府平臺。剛性兌付的記錄在不遠的將來會被打破，對信託行業帶來的衝擊是難以預計的，項目的來源就難以長期的持續。
房地産私募基金的情況是怎樣的？跟有牌照的金融行業相比，私募房地産基金起步晚，規模小，發展是最困難的。因此我用了屌絲來形容，因為是最草根的一種方式。
因為是新興的房地産信託基金，人民幣房地産信託基金是在2008年出現的，因為2007年重新修訂的合夥企業法修訂後，才有了人民幣房地産信託基金，包括建銀精瑞也是2008年最早做房地産私募的，2010年之前，整個市場只有20多只，100億元的規模。2010年之後，房地産基金開始蓬勃的發展，2010年當年私募的基金是41隻，募集的規模是110億元，2011年是房地産私募基金井噴的一年，新募集的基金是91隻，資金超過了1000億元。2012年發展趨於平穩，當年的募集金額也超過了1000億元，特別是房地産基金的數量發展非常快，從2008、2009年的時候，全國不到10家的基金，現在房地産基金的數量超過了1000家，大量的持有一、二隻基金的房地産基金是數不勝數，很多是來自於開發商，或者是原來是房地産開發商，最後轉變為搞基金，這種方式佔了很大的比例。房地産基金中以獨立品牌佔了一半左右，管理的基金佔了50%左右，外資基金雖然是以管理美元為主，現在也有少量進入了人民幣基金的市場，例如鐵石門等等都募集了人民幣的基金，但是佔有的份額不是特別的大。跟房地産公司相關聯的GP佔有了一部分，還有跟金融相關的GP數量是有的。到現在為止，房地産基金還是蹣跚起步的局面，佔開發資金總規模的比例不到2%，相對於6萬億元的房地産投資總額是微不足道的數額，未來有一定的成長空間，但是房地産基金受到房地産信託以及新入市機構對房地産基金的衝擊，而且是非常大的。因為他們在很多方面具有房地産基金、私募基金沒有的制度上的優勢。
房地産基金主要的做法是兩種，一種是真實的股權投資，另外一種是以債券投資為主。我們做了一個小基金的案例，就是保障房的案例，時間關係，這裡就不仔細的介紹了。
下面著重要跟大家分享的是，就是新加入市場的，可以説是新貴是以卷商、公募基金、保險旗下資産為代表的機構。這三類機構比較象，我用公募基金作為例子，向大家簡單的介紹。
去年9月份證監會83號主席令出臺了基金公司特定客戶資産管理業務試點辦法。從去年11月1日開始執行，明確了基金公司可以用自身的銷售渠道向特定的客戶，簡單的講就是100萬元以上的客戶募集基金，同時設立專門的子公司，開展專項資産管理業務，投資于未通過證券交易所未轉變的股權債權，以前這個領域是信託專屬的，辦法出臺後，他們也可以做了，就是可以做類信託業務的權力。專門設立的子公司的問題，去年11月29日證監會頒布了投資管理公司子公司的管理辦法，也是從去年頒布後實施的，到目前為止有36子公司成立了。
在新的政策中間，拓寬了券商和基金投資的範圍。大資管時代參與的機構逐步增多了，有無限的機會，也充滿了無限的競爭，信託的紅利逐步的消失，行業的競爭進入新的時代。
最近看到很多的文章，目前36家子公司，很多家在短短的時間內資産規模超過了100億元，整個行業的規模，馬上就要突破了1萬億元，未來的發展速度是迅速的。私募的人民幣基金做了5年到現在不過2000億元的規模，因為他們有制度的優勢，在短短的半年多的時間，整個規模達到了1萬億元。業務模式類似于信託的單一計劃，投資範圍跟信託相比是非常大的，例如房地産領域中信託還有“432”的硬性規定，但是對於基金子公司而言，目前沒有明確的業務指導，因此看到四證不齊的業務，達不到二級資質的項目，很多的項目轉到基金子公司。以前人民幣的私募基金最大的競爭領域就是一部分的信託還沒有辦法做的項目。現在轉向基金子公司的局面是非常多，一方面增強了信託的市場，另外一方面衝擊的是私募的房地産基金。
這種局面下，包括私募基金不得不跟子公司進行了戰略上的合作，因為他們欠缺的是房地産領域的管理經驗，以前是做場內的業務，股票和證券市場，突然到新的領域，風險控制和管理能力是不夠的，通過這樣的合作方式，跟私募進行合作，也成為市場上流行的一種方式。
我們在項目中間作為GP，基金的子公司，發行集合資管計劃作為單一的GP進來，最大的區別就是可以賣300萬元以下的可以賣200份，比信託的50份還要有優勢，300萬以上跟信託是一樣的，因此募集規模可以擴大。跟私募相比，最大的優勢是，它不會對客戶代扣代繳20%的所得稅，沒有代扣代繳的義務，雖然理論上客戶分到了利益之後，應該主動的納稅。但是中國稅收監管的情況，客戶往往認為只要從信託公司拿回來的錢，就是自己的錢，從基金資産管理拿回來的錢就是自己的錢。私募基金對個人分配的利益都需要代扣代繳所得稅，在這種情況下，跨行業的合作，變成了我們不得不進行考慮的一種選擇。證券基金類的子公司，他們在資産管理業務上相對廣泛的發展潛力，一個是國內資産管理市場龐大而且未來還具有很大的成長空間。另外，資産管理業務對基金具有足夠的投資吸引力，因為我國的銀行存款長期以來是處於實際的負利率，官方公佈的CPI跟老百姓感受到的CPI的指數有巨大的落差，這種情況下，銀行存款的利率，對老百姓的吸引力在下降，因此各類資産管理産品對他們有充足的吸引力。但是，期限錯配是當前資産管理行業，特別是銀行類管理存在最大的問題。前一陣子的“錢荒”並不是因為錢不夠了，流動性不夠了，主要的問題存在於銀行對於期限錯配，他們利用這種錯配追逐本來不應該屬於他們的超額利潤，他們用短期的名義募集資金，因為是短期，還有活期性質的募集資金，因此募集資金的成本會非常的低，本來短期募集的資金，應該更多的投向於短期的資金運用，但是銀行將大量的資金投向長期的基礎設施和房地産行業，這些行業的回報率很高，但是流動性相對不夠。以前遇到流動性的問題，由各個銀行在資金拆借市場進行操作，關鍵的時點，各家銀行都希望拆借資金的時候，特別是年末的時候，銀行要衝存款時點的時候，拆借回來的資金，以前的時候，央行提供流動性，讓這些銀行度過難關，這次央行稍微不動作，就出現了問題。因為銀行理財産品期限錯配引起的。
我們看到2012年銀行理財産品期限的分配絕大多數的産品是在6個月以下的，真正的産品在2年以上的佔極少數的，佔非常少的比例。半年以下的理財産品佔了2萬隻，兩年以下的只有200隻，大量短期的理財産品吸引資金，付出的回報是非常低的，賺取了他們不應該賺取的超額利潤。
這也是未來證券、基金係相對於信託産品的特點。跟信託産品相比有哪些優劣，第一投資人的類型不同，他們本來就沒有剛性兌付的約束，證監會也不會要求他們進行剛性兌付，而且他們也沒有能力進行剛性兌付，基金總公司的註冊起點是2000萬元人民幣，而且沒有凈資産的管理，因此沒有剛性兌付，基金原有的投資人，都是經過風險教育的，包括購買公募基金的，這是起步階段，也許是劣勢，一旦信託的剛性兌付被打破後，就是最有利於信託的，因為信託投資者沒有經受過任何的風險教育，如果風險教育來了以後，大家對兩類産品的揚棄態度會發生逆轉。
第二，這類産品跟證監會天然的聯繫，他們對證監會交易市場有效的利用，信託産品基本上不能做PE，因為證監會不允許上市的公司由信託持股，未來是否會有更好的想像空間，對於商業地産的資産證券化和標準的産品，到股票交易所市場上市流通的預期是存在的，因為沒有剛性兌付的壓力，真正的房地産股權投資類的産品，現在的信託産品是很少看得到的。
即使是股權投資也是假股真佔，因為跟交易市場掛鉤，期限更長的房地産交易産品在未來的産品設計上具有更大的想像空間，資産證券化是未來重要的發展方向。資産證券化，現在基金子公司、券商子公司開始涉足這塊業務，先是通過私募的形式，未來會通過交易所進行，或者是通過大宗交易市場進行，最終過渡到完全的上市，包括商業地産證券化的産品都可以想像，他們具有更多的優勢和發展空間。
最近一個資産證券化的案例就是廣東的海印股份，將旗下16億元的資産進行了資産證券化。籌集的資金是15億元，由開發商認購了1億的次級産品，其他的15億是優先發行的，國泰君安證券也做了上海隧道股份收費權的資産證券化産品，這一類金融創新的産品逐漸的脫穎而出。海印股份交易的情況，時間的關係，不介紹了。
總結各類房地産融資渠道主要的特點：
從融資成本方面來説，有牌照的沒有稅收上的代扣代繳，他們的融資成本會比私募類要好。
私募的長處在於更多專業的主動管理，通道類是沒有的，人才結構，對房地産的理解判斷和風險控制能力是私募的優勢。
私募和資管子公司的結合，是雙方意識到私募有管理優勢，券商和基金子公司有制度上的紅利，雙方的結合産生了很多經典的交易案例。
其他方面是大同小異的，都是金融産品，但是信託也有專屬的優勢，本身可以發放貸款，也可以辦理抵押，有些地方，基金的子公司是可以做的，但是很多地方，比如説當地的工商部門、房管部門，對抵押擔保還是有一些問題的，現在也找到了解決的辦法，找一家銀行或者是信託以委託貸款的方式突破這種限制。
我的分享就到此結束了，後面附了一些法律框架上的內容，謝謝大家，具體的法律文件大家可以到網上找一下，謝謝。
主持人：謝謝李曉東老師，他為我們分享了投資炒樓到信託基金、股票等房地産投融資渠道的發展趨勢和新的現象，包括大資管時代投融資發展的新趨勢。
主持人：接下來跟我們分享智慧的是西安交大上海金融研究院院長、尚陽投資董事長于東升先生。
西安交大上海金融研究院院長、尚陽投資董事長 于東升
于東升：各位朋友大家早上好，昨天開了一天的會。會上大家聽到各種非常樂觀，也有不樂觀的判斷和預測。昨天晚上國務院頒布了新的消息，對於小微企業月收入在2萬元以下的免收增值稅和營業稅，受惠600多萬小企業。國務院頒布了兩項金融方便的改革措施，給我們提供了明確的信號，我不知道大家是否有聽説克強經濟學，我覺得克強經濟學展示的資訊和方向，對資本市場從業人員而言，我們是非常有信心，也感覺到非常開心的事情，只有市場化，才是中國解決目前很多困難非常重要的手段。如果回歸到今天的主題，我想跟大家分享的內容是，房地産金融的創新之路。
回顧發展的十年，我簡短的談兩點。過去的十年，實際上是房地産經歷黃金的發展時期。2003年到2012年經歷了高速發展的十年，房地産投資的總額從2003年的1.02萬億元，增加到2012年7.18萬億元，增長了7倍，住宅産品增加了7.3倍，固定資産投資總額增加了6.6倍，房地産行業為中國經濟十年的高速平穩快速的發展，做出了卓越的貢獻。
同時房地産過去十年快速發展的同時，是由反覆的調控敲打成形的。過去的房地産快速發展的十年充滿扭曲和張力，為什麼這麼説。2003年以後，房地産快速發展以後，政府就開始不斷的出臺與房地産直接相關的宏觀政策，我們統計了一下，達到了43次，囊括了一個國家機器除了軍事手段以外幾乎所有的手段，伴隨著雨點般的調控，並沒有達到政府所期望調控的目標，導致房價不斷的上升。實際上宏觀政策和房價不斷上漲進行判斷，宏觀調控的政策出臺得越多，價格上漲得越是陡峭。
2003年的三季度到2008年的三季度，五年期間政府所有的調控是以控制房價過快上漲和房地産投資過快增長為目標。2008年四季度到2010年的一季度，因為意外出現的金融危機，國務院的政策是以刺激經濟為主要的方向，地産的調控轉變為鼓勵住房消費和房地産開發投資，這是當中非常有意思的小插曲，也為業界垢病，實際上是錯亂的信號。2010年到現在遏制房價的快速上漲和促進房價合理回歸成為主要的目標，實際上2009年以後，應該是房價過快上漲的階段。
地産行業的困境與突圍
房地産行業經過十年的發展，競爭越來越激烈，這十年實際上從競爭的角度地我們走過了三個階段，第一階段就如昨天21世紀劉總所提到的，第一階段是關係競爭的階段，或者是成本競爭，誰的關係硬，誰拿到的資源更加的低價，就可以佔用很好的優勢。
第二個階段，性價比階段。就是誰蓋的房屋更好，但是同時成本更低，可能就會佔據更多的市場和客戶的認同。
第三個階段，應該叫做模式階段，我們將它姑且分為産品的模式和商品的模式，産品的模式應該説是基於市場的需求和自身核心的競爭能力，從而打造的可以持續、固定的，也是非常有效的競爭力的，可以複製的産品模式。
與之相應的是商業模式，我們基於産品的模式和自身的特點，如何打造這樣的體系，從而支援産品的模式。
第四階段是品牌的模式
目前國內房地産行業的競爭是在第三和第四階段轉化的過程。香港已經完全進入了房地産品牌競爭的階段，六家大的房地産公司幾乎壟斷了香港的房地産行業。
從2012年和2011年的數據進行分析，我們發現非常的有意思。2011年的第一梯隊，就是銷售金額在1000恩億元以上的只有萬科一家，到了2012年有萬科、綠地和保利三家，第二梯隊在2011年和2012年依然是5家，但是華潤成為第二梯隊的新秀。第三梯隊從2011年的三家增長到九家，300億到500億銷售的陣營競爭是激烈的。100億到300億從38家減少到34家，銷售金額千億以上，超大型房地産企業的個數未來會不斷的增加，而中小房地産的數量會不斷的減少，總體來説，房地産行業競爭激烈的結果是集中的提升的。
房地産的開發貸款，在座的有一些是房地産開發商，近年來貸款在房地産開發資金中所佔的比例是有所下降的。但是2012年下半年後，有所放鬆，我們叫做定向寬鬆，與此同時，信託、房地産基金、海外市場融資和股權融資逐漸的增加，更多創新的模式，亟待發展，為什麼叫做定向寬鬆，地産本身就是金融，金融又是支撐地産最核心的要素。國家所有調控地産的手段，主要是圍繞兩個環節。一個是地，一個就是金融手段。金融手段的核心就是房地産商獲取資金的渠道，正規的手段就是銀行的貸款渠道。央企和一些大型的國企房地産公司獲取資金的渠道是容易的。
今年房地産銷售利潤是不斷下滑，而且呈現為發展的趨勢。以2006年到2009年數據來看，國家刺激經濟帶來房地産行業快速增長，出現利潤快速上漲外，2010年後房地産的利潤出現了明顯的下降。從2003年到2010年全國房地産開發購置土地的費用除以面積年均增長22.9%，同期房價上漲是16.3%，資金和成本的上升導致房地産行業的利潤下降是明顯的。在此困境之下，很多房地産公司都在力圖突變，昨天有很多房地産公司的領導都提出了很多的轉型升級的思路，如何突圍。我們跟業內的人員進行溝通，我們認為新型的地産模式面臨變化和發展。可能會通過産業鏈整合和放大特定的産業，擴大區域的就業能力和就地的城鎮化，對於投資商而言，能否借用結合的商業模式，新型城鎮化以特定的産業帶動産業的整合，實現産業的聚焦和帶動區域的發展，並且充分運用綜合的金融手段進行融資的支援，這是未來潛力最大、空間最大、盈利也是最強的商業模式。
我們來看一下旅遊地産、文化地産、教育地産、養生地産的模式，昨天跟王總交流的時候，他們認為地産的種類有16種之多，我認為如果可以尋找很好的商業模式，將各種資源進行有效的整合，將各種融資的手段進行有效的整合，這是未來房地産行業從單一模式向體系發展必須要走過的過程。
從融資模式來看，前面李總進行了很多的分析，這裡就不展開介紹了。從傳統的銀行貸款、股票融資、債權融資，目前有房地産信託融資、股權融資，可轉債、保險融資，我相信這些新的方式是地産行業不斷關注和嘗試的手段。後面就兩種地産模式進行分析。
房地産行業的競爭日趨激烈，精細化和體系化的管理非常重要，想在競爭激烈的房地産行業中注重企業的精細化和體系化是必然的選擇，金融地産方面，資金的管理是核心，地産行業需要綜合的利用多種手段，促進融資的多元化，進行系統化的資金佈局，盤活資金的存量，增加資金的週轉率，週轉率並不是簡單和越快越好，要跟自身核心的能力匹配。從增信的手段來説，主要是通過土地等不動産的質押，中國信用貸款是沒有的，這種體系化的整合就非常的關鍵，在週期較長的項目中，如何進行體系性的安排是非常關鍵的。同時以金融手段完善系統和資金的佈局，特別是利用創新的金融手段。
克強經濟學下地産金融發展的趨勢
李克強政府上臺後，新一屆的政府已經有100多天，我們看到很多的事情，最核心的一點，當時也是《南方週末》的記者總結出來的，克強經濟學的核心含義就是市場化。巴克萊提供的一份報告當中，克強經濟學的核心是三點，一是不出臺刺激政策，二是結構化，三是放鬆管制。如果從這幾點來看，我們放到地産行業來説，有幾點明確的變化，商品房進一步明確市場化的，我們看到從三月份房價的快速上漲和五月份地價的快速飆升，三月和五月如何在上一屆政府執政期間就會出臺很多的政策，但是新一屆政府是從容面對。
減少審批，尊重市場的規律。這是地産行業參與者也罷，還是金融行業，都是希望看到的事情。通過這樣的方式，允許創新和突圍的方式之一。
政府必須做好自己應該做的事情，在房地産領域中，就是做好保障房的建設，我們看到6月26日李克強開會三次提到加強保障房的建設，關於棚戶區的改造，專門開了一次會。如果將三點融合起來看，商品房交給市場，依照市場規律辦事，發揮市場配置資源核心的基礎作用，保障房的供給是以政府為主體投資和建設，分配和管理，政府不去干預市場，也不應該讓開發商承擔不應該承擔的領域或者是責任。我認為這就是房地産行業未來發展大的格局，在這樣的格局之下，房地産行業特色産業的地産，會成為未來非常重要的方向。
養老和養生地産行業已經看到和提了很多年，但是在中國並未形成規模，很多大的地産商在關注，而且投入了很多的資源努力和嘗試，但是並未出現聲勢浩大的轉型或者是改變。
歸根到底來説，房地産行業十年發展的黃金期給我們最大的體會是什麼，來源於剛需，我很喜歡剛需這個詞，我認為養老和養生行業跟地産行業的結合，會成為未來發展的趨勢，因為中國老齡化的速度非常快，同時生活水準大幅度的提高，使養老和養生産業面臨巨大的機遇，特別在未來的五至十年。近年來我國65歲以上人口的佔比是非常明顯的上升態勢，未來幾年，這個數據會更加的明顯。
我們跟很多做養老地産商進行交流，我們到歐洲、日本進行地産金融的研究和了解，如何將李克強提到的盤活存量，用好增量，這一點在房地産行業未來發展中是非常有效的方式。美國的生命週期是這樣的，工作期間會將房屋買到核心和繁華的地段，一旦退休後，就將核心繁華地段的房屋賣了，這種做法我們是很難效倣的，美國人會購買房車旅遊幾年，然後再將房車賣了，將資金交到養老院待著。
大量核心資源還是聚集在特大型城市，在北京、上海這樣的城市，我們看到核心地段的土地是越來越少，如何建設，都無法滿足未來大量和新型的人口，或者是年輕人的需求，因此如何盤活存量是很有意思的事情，結合房地産金融和各種手段進行專業化的佈局，將老年人在繁華地段的房屋盤活出來，房地産商開發的老年社區讓他們住進去，同時用租金收入作為房地産信託日常的回報，可能是養老地産發展模式，在創新過程中值得探索的一種方式，養老地産的發展方式會為股東獲得豐厚以及可持續的回報，而且具有良好的社會效益，有助於盤活城市中心的房源，為年輕人提供更多的便利。
養老地産值得大家思考的是，昨天潘總提到的一種模式，他們用金融和地産服務的方式，在社區提供養老養生的服務，這可能是未來養老地産發展的趨勢和方向。
我們在西安和安徽合肥搞了兩個項目，這裡跟大家進行分享，就是文化産業基金合作的模式。西安希望跟當地的政府以及文化企業進行合作發起文化産業公司，我們募集文化産業基金，我們將金融公司、房地産公司和文化産業公司進行合作，然後利用資産證券化的手段，起到幾個功能，我們為藝術家提供工作室和藝術家公寓，同時形成文化産品和藝術品的交易所，實現藝術品的展覽展出和交易，延伸出藝術類的培訓，藝術延伸品的交易，藝術展覽和作品。核心區域設計了園區周邊的産業和住宅，這就是教育地産，如果將文化地産和教育地産有機的結合，一方面是繁榮文化視野，另一方面也為居民提供特色住宅的需求。
最近跟幾家房地産商和建築商進行合作，我們知道建築商普遍的體量很大，建築商也是資金池作用的，前端可以賒帳，後端拿訂金，如果設計一套金融融資工具和杠桿。例如做保障房的項目或者是政府的BT項目，在這樣的情況下，如果得到政府的增信，再次實現資産證券化，對房地産公司，建築公司都是更好的盤活存量，獲得穩定資金來源很有效的方式。
最後，我談談房地産信託基金，剛才李總也提到REITs在中國反反覆復八年，但是沒有見到真正的産品。但是房地産信託基金降低了投資者參與投資的門檻，募集大眾資金從事大資金量和多樣化的投資，使投資者對房地産的投資轉化為有價證券的投資，是以證券化的方式，體現了房地産的價值。證券發行之後，一般可以選擇在證券交易所掛牌交易，將很大的提高對産品的流動性和變現能力。REITs以租金收入為主，90%用於分紅，因此REITs的收益分紅是非常有利的，名以上是有價證券，實質是不動産的投資，可以跟傳統的股票市場和債券市場基金進行互補，跟股市和債券市相關性很低，可以分享債券市場的收益。在中國市場推行REITs面臨兩個困難，國內的租金回報率主要是在5%或者是6%，遠遠低於市場的回報率，預期是7%到%之間，中央對房地産市場的管制相對很緊，對REITs很警惕，害怕大量的資金涌入REITs，因此沒有支援R的追授優惠。
未來房地産開發將成為東部地區主要的形式，房地産的租金回報遠遠高於住宅，新一屆政府如果可以更加注重強化市場的機制，放鬆管制，有利於REITs的推出，對於中國商業地産的發展，一定會有非常大的幫助，感謝各位。
主持人：謝謝于總，為我們分享了房地産行業過去十年的黃金階段，隨著房地産行業的競爭加劇，大魚吃小魚的現象也許會越來越明顯，種種困境之下，地産經營模式需要創新。在於總看來，養老、旅遊、養生地産也許是新的剛需。
主持人：接下來進入本場論壇的高峰對話環節。
首先，有請：
李曉東 建銀精瑞資本管理集團董事長
于東升 西安交大上海金融研究院院長、尚陽投資董事長
向 陽 潤都資本創始合夥人
丁亞明 共贏資本董事、總經理
王 琿 北京嘉豐達資産管理有限公司總經理
對話環節現場
對話主持人 鐘偉：謝謝各位耐心堅持在11：30分，我們30分鐘內結束。本來讓我客串主持人，但是我主持不了，我的視力只有0.2，因此稿件上的字很小，我都看不到，無法主持，因此對五位嘉賓表示抱歉，我看不清你們的臉，也認不清你們是誰，我設置三個問題，第一請大家思考一下下半年的資金是緊張一點還是松一點，價格往上走還是往下走，下半年的趨勢是怎樣的，這是第一個問題。……
第二個問題，現在開發商是苦樂不均，有的有項目，沒有錢，有的是沒有項目，有錢。有的是投資管理公司，資産管理公司，或者是資本公司，都不是傳統的金融業態，如果開發商有錢，借了銀行的貸款，拿到二、三年期或者是資金成本，我委託五位，7%左右的資金成本，三年期是否可以為我獲得比較高的收益，而且成本是可控的。也有的開發商是缺錢的，正如第二位演講嘉賓于總所説的，市場的中小開發商的日子不好過，他們要融資和借錢，他們願意出的融資成本是12%到15%，各位覺得是否有可能借得到，如果借得到的話，期限是多長。
第三個問題，過去的幾年，尤其是過去的五年A股是每況愈下，美國的納斯達克和道瓊斯指數是蒸蒸日上，我們對人民幣的增長是擔心的，對未來資本市場的轉型不具備完全的信心，最後請五位回答一下，如果開發商和富裕群體向海外進行投資的時候，是否有好的機會或者是好的解決方案。
開始之前，我特別好奇的想問一下于東升總裁，您為什麼是西安交大上海金融研究院。
于東升：是公開回答還是私下回答。西安交大是一所老牌大學，同時在2000年左右合併了西安的醫科大學以及陜西財經學院。我的意思是説，西安交大在金融方面是有淵源的，陜西財經學院是人民銀行擁有的三所院校之一，西安交大在一些地方設置了分校和研究院，上海是金融中心，因此西安交大在上海搞了金融研究院，希望能夠更好的整合各方面的資源，也做好金融方面的研究和服務。
鐘偉：五位請斟酌第一個問題，下半年的資金是緊一點還是松一點，價格是往上還是往下。
李曉東：從整體的資金來説，本屆政府雖然沒有明確的表態，但是最近的走勢來看，未來的貨幣供應要比上一屆政府從緊。目前市場已經發行的100萬億元的M2來説是足夠的。正如我剛才演講所提到以前的主要問題是將短期的資金用到了長期投資的項目中，“短用長投”，但是房地産是需要長期資金支援的，所謂的短期和長期是以一年為界，一年是短期資金，一年以上是長期資金，到目前為止，房地産的融資，絕大多數是長期資金的需求，從六月份以後，我們明顯感覺到資金面收緊。原來很多大的融資無論是信託還是私募，很多是靠銀行的單一資金，通過各種渠道，包括原來做的城鄉一體化的基金，都是單一資金的對接，資金成本低，規模大。現在的機會逐漸減少，也造成了整體平均的信託和基金的成本，我判斷下半年是逐漸走高的趨勢。今年上半年是這幾年以來的最低點，一般的信託、基金也好，對開發商的融資成本從以前的20%下降到後來的18%，今年上半年是13%到15%，這是中等規模的開發商，大規模的開發商的融資成本還會更低，目前的時點，融資成本上去了2%，這是我的判斷。
于東升：我基本上跟李總的看法是差不多的，中國整體的經濟來説是不差錢的。這幾年整體釋放出來的流動性，在目前的市場環境當中，絕對是夠用的。現在的問題是如何配置的問題，將這些資金更加有效的配置到更加合理的事情上。如果縮小到房地産行業來説，我個人認為有幾個形勢。
這次會議大家也看得到，大家的苦樂不均，心態差別很大，也是房地産行業真實業態的寫照。未來的趨勢不是簡單就可以説得出來的，大的央企和房地産公司融資的成本是非常低的。他們自己建立了融資的途徑，海外上市的房地産公司的融資渠道相對好一些。從中型和中小型的房地産公司而言，只有把地産創新和金融創新結合進行，才有可“地産金融變局與創新主題論壇”能切合當前市場的情況。政府總體的方向是盤活存量，用好增量，應該抓住機遇進行轉型升級。與此同時，如果抓住了政府所提倡或者是鼓勵的發展方向，而且你能夠獲得很好盈利的商業模式的話，我想資金的獲取相對是比較容易的。
鐘偉：李總説了下半年整體的資金趨緊，于總説央企和大型的企業拿地是有優勢的，資金充裕，中小企業的資金是有壓力的，總量和結構上講得清楚了，三位老總是否有不同的看法。
向 陽：鍾老師提出這個問題之前，我要闡述一下。從我的理解，有其單一性，今天對於在座所有的朋友而言，大家有清晰的概念，今天的地産不是單一的地産，我們一直將地産作為金融産品，今天大家聚集在這裡，因為主辦方21世紀，我們現在也是21世紀第一大股東，南方報業集團的第二股東，文化領域中南傳媒，我們也是投資方，教育領域我們也有一所大學，就是南洋理工大學，做了眾多的投資後，回到鍾老師的問題，作為地産和金融之間，我一直將這個問題當做一個問題。就象今天臺上的大多數人，用金融這只手跟地産發生微妙的關係，我們最終發現，地産從某個角度是前臺，金融是後臺。我們也留意到一個現象，所有銀行報表出來後，大家都會驚訝，因為利潤空間大得讓我們的行長都會説，錢賺得不好意思。為什麼地産和金融有如此強的結合，毫無疑問只有一個原因，地産這個泛金融産品中，對於説有的投資者而言，收益是大家樂於見到的，因此才會匯集了這麼多的投資者，僅僅的跟房地産銜接在一起。
發展到今天，房地産絕對不是單一的房地産，對於所有的金融投資來説，就是一個金融産品。大家知道地産創新領域中，最核心的創新還是來自於金融的創新。金融這個平臺，我們的金融工具是多種多樣的，正如前面兩位嘉賓為大家展示了諸多的金融工具。一旦金融將地産作為金融産品的時候，從金融創新這個角度，我們完全會根據地産發展的過程，隨著政策的變化以及大環境和小環境的變化，我們會反應得最快速和最敏捷。剛才李總展示的圖表，從地産的信託基金、私募基金和目前的證券化，我們看到這個圖表，我相信對各位來説，應該是可以挖掘深層次的內容。資本是追逐利潤的，回到鍾老師的話，金融在地産的産品中，起到的作用是越來越大的。也預示著金融在地産領域獲得的收益也是越來越大的，也就是説對地産本身而言，成本是毫無疑問越來越大的，謝謝大家。
鐘偉：接下來請丁總和王總直接説第二個問題，因為我們的時間非常的有限。例如我有一筆資金，希望用7%到8%的成本做託管，你們是否可以做託管，從而覆蓋我的投資，或者是我缺錢，是否可以為我融資，付出的成本是12%到15%，是否可以融得到資金。
丁亞明：這個問題跟第一個問題是有關聯性的，缺錢和不缺錢是相對的，也是結構性的問題。在經濟危機或者是行業出現波動的背景下，有能力和投資眼光的專業人士可以獲得更多的投資回報，這是我的觀點。
我們不能只是從借錢和固定回報的角度看資金，或者是否有多餘的資金用於投資。當前有一個現象，昨天幾位嘉賓未留意到，儘管有人説外資在撤退，最近一個月已經有若干只境外的基金成立了，最大的規模是20多億美元，他們還是要投入到中國的房地産領域，在變化的趨勢下，如果可以拿到7%的成本資金，我們的想法是，你有多少，我們要多少，這是我的回答。如果有投資的眼光，不單單是做證券投資，而是做結構化的投資，有可能可以創造更大的價值。共贏的能力是以投資見長，我們跟一般的銀行係的資管公司相比，我們是做機會投資，就是做股權投資，我們願意承擔市場的風險，願意跟合作夥伴一起取得均衡的市場回報。
鐘偉：謝謝共贏的丁總。
丁亞明：我們2009年成立的時候，是地産版塊，復興集團下面有一個地産公司，在國內是前50強的開發公司，復興集團是多元化的公司，集團有證券、保險、公募基金、期貨、融資租賃等等，地産基金版塊現在越來越像金融，集團內部是地産兼金融的定位。
鐘偉：看來復興是具備金融牌照的集團，請王總發表自己的觀點。
王琿：大家都是金融界的專家，我操作項目的經驗更多一些。剛才主持人説了，如何將錢獲得更高的收益，如何保證資金的安全。大部分的基金也好，信託也好，我們更多的是做債。名義上是股權投資，做了半天就是得到通道的收益，這樣的話，如果基金的融資成本是7%，我的收益還是可以的，如果提高到10%或者是15%的話，如何做，我們的基金也好，信託也好，是否可以直接真正的做股權的投資。一方面可以獲得正常項目的收益，要比做通道的收益更高。還可以風險可控，正如幾位嘉賓所説的，有的信託到期後無法兌現，因為基金公司和信託公司對項目沒有參與實際的操作，沒有辦法控制風險。如果有可能的話，我們的信託和基金，更多的參與項目的實際操作，這樣的話，就可以獲得項目的收益和控制風險。
鐘偉：如果中小開發商缺少資金，是否可以從您哪獲得合理的資金。
王琿：大企業現在來講，基本上是不缺少資金的，上半年全國房地産的銷售額達到了3.32萬億元，比去年增長了43%，現在很多的公司在海外上市和發債，資金的困難集中在小企業。小企業如果需要融資的話，將來就會産生一種局面，一方面大企業的集中度會提高，市場佔有率會上升，剩下的小企業的生存空間會被逐漸的壓縮，因此需要基金和信託站出來，跟小企業進行合作。這個時候，小企業需要低成本的資金，我就無法提供，但是我可以做股權，大家按照股權分配你的利潤，我直接的參與操作，可以這樣的方式。
鐘偉：您從直接相對固定的成本融資講到中小開發商被迫拿出項目的收益，看來對於信用等級不夠高的客戶進行融資還是有難度的。
中國正在進行結構轉型，類似于美國1991年的過程，目前美元再走強，人民幣的走勢大家有所擔憂。當下的情況，我們走到海外去，是否有機會，五位老總是否可以幫助中國的房地産企業到海外投資做什麼，是否有機會，如果有機會的話，我們應該如何做。
李曉東：這個問題提得很好。現在做投資，以前只要關注國內的事情，現在來看，還要有全球範圍內的投資眼光。剛才丁總談到境外的資金包括黑石募集了27億美元的亞洲基金，大部分會投向中國。
反過來説，中國往外走，對外投資，精瑞抓得比較早，我們第一支海外投資基金正在開始募集。前期我們做了大量的工作，我們的感覺是雙向的，隨著這幾年國內貨幣的發行，坦率的講是不差錢。大量的資金有海外投資的需求，大家都在講人民幣有升值的壓力。每一次奧巴馬見到中國的領導人，首先要談的就是人民幣升值的問題，最近這個問題沒有了。而且從三年內的外資銀行掉期的産品來説，已經發生了逆轉，大家認為三年後人民幣兌美元是下跌的，這是明顯的信號，這種情況下，中國富裕人士全球資産配置一定會成為未來幾年的熱潮。
我們做了哪些工作，過去十年都在房地産投資的領域。原來是專項做房地産信託的，目前在全球範圍內進行比較，我們做的第一期基金是投葡萄牙的，大家覺得是小眾的市場，目前看來效果是非常的好。相對來説，我剛才還跟鐘教授講，我們旗下所有的基金賣得最好的就是海外的基金，就是將外資銀行在中國的成功經驗進行複製。2009年到美國考察，當時看了很多的項目，非常的想投，但是因為2009年國內市場是非常好，非常的紅火，當時就忽略了，現在來看，當時的産品已經上漲了50%到100%，現在我們認為，歐洲也許具有這樣的機會，這次的投資是直接跟當地最大的銀行，例如三月份拜訪了西班牙和葡萄牙五間銀行中最大的四家，跟不良資産處置部門簽訂了戰略合作的關係，他們將開發商手上沒收下來的，因為經濟不好，被銀行收回的資産，原來在他們的手上，不敢進行進一步的投資，因此變成了不良投資，我們付20%的訂金，你們幫我們完工，然後談好一個價格，我們交了訂金後，銀行就敢於再投資，將項目建起來。項目簽訂後，葡萄牙的投資移民政策出臺了，50萬歐元就可以購買房屋和辦理移民，葡萄牙是歐盟國家，也是歐元區，實際上有了葡萄牙的身份，就可以到歐盟十幾個國家自由的流動和工作，因此現在葡萄牙的移民非常的火爆，海外投資基金的合作方是基金管理公司專項的小股東，也是長三角最大的投資移民公司。移民政策出臺後，裏斯本可以賣的房屋，幾乎被一搶而空，完全被中國投資者買光了，這樣的情況在葡萄牙就是一個案例，將來還有很多的投資機會。將來美元升值的趨勢進入上升通道，我相信是相對長期的過程，把握好這樣的機會是非常重要的。
于東升：有一本書叫做《世界是平的》，中國是蠻有意思的，錢很多，成本很高，不差錢，又很難拿到錢，中國和海外的合作來説，我們自己也在進行嘗試，我非常認同李曉東的觀點，中國人資産全球化配置，也是一種避險方式，從長期來説看好美元，中長期來説看好中國，但是從三至五年內美元資産是有效的配置方式。一種方式是中國人大量的現金出去配置一些不動産，我們的股東在澳洲、紐西蘭都搞了房地産項目，實際上國內的房地産商在國外造房屋，現在來説生意做得很好，也是有效的方式，中國人服務中國人形式更加的簡單和方便，不動産的需求是很大的，但是對人群後續的服務是非常重要的。比如説流動性資産的配置，我認為是非常主流的方式。作為機構來説，如果從世界是平的角度，我看好中國的節能環保和新材料，也看好中國的醫藥和醫療行業。我們是專業做投資的事情，我跟房地産投資的大佬合作的時候，我會更加的堅定這一信念，未來中國的投資角度是更好的，關鍵看你做什麼。從世界的角度來説，關鍵是如何配置，無論是配置不動産還是流動性的資産，配置確定性的內容會很好，美元資産是很重要的選擇。
鐘偉：向陽所在的企業購買了文化、大學、基礎産業，是否有可能走還海外。
向 陽：主持人提出這個問題後，我認為海外投資要謹慎，不適合所有人，這是我針對這個問題的答案。
我非常認同於總的觀點，對於中國整個形勢的判斷，從潤都到我本人是看好的。于總提到幾個産業和地産幾個新的産品，例如健康地産，我向各位報道一下。最初的房屋是希望給人遮風避雨，希望家庭的結構得到幸福和健康的居所。潤都在投資之前，我們是做健康産業、文化産業、教育産業，今天我們將這些內容糅合進來，從去年開始，我們聯繫了一批諾貝爾的獲得者，主要是打造中國第一個諾貝爾科學研究院，從人的層面進行新的解讀。目前跟金融街等等公司，將金融和地産結合起來，打造真正的健康居所，從某個角度淡化金融産品的工具，回歸到人的幸福和健康，包括最近我們在海南三亞、海口尋找世外桃源，讓中國的群眾和老百姓可以享受到健康和幸福。
鐘偉：向陽總説要做健康的居所，這是非常好的。如果可以喝上健康的水，呼吸道健康的空氣，吃到健康的食品，然後住在健康的房屋裏面就更好了，接下來復興的丁總談談海外投資是否有機會。
丁亞明：主持人好，復興集團在國際化投資做了很多，媒體關注得非常多。從集團層面來説，在海外投資了一些消費品。包括時尚的品牌，金融服務的公司。最近投了地中海俱樂部，幫助他們私有化，這是法國的上市公司，在全球有70多家的旅遊地産，都是在一線的海景和滑雪聖地。
回到今天的主題“地産金融變局與創新”，適度的投資是有必要的，跟國外地産開發商的合作，例如萬科在美國的投資是跟鐵獅門合作的，開發商出去不一定單獨的幹，可以跟別人合作，我們復興出去也是跟別人合作，都是購買上市公司的股權，大部分是成為第二大股東，因為第一大股東是熟悉當地的市場規則，跟當地的公司合作，參與到當地的市場競爭。
從基金的角度來説，李總説得非常對。中國老百姓和富裕階層有配置全球資産的需求，通過金融的手段將國內的資本投到海外去，在當地找到很好的合作夥伴，無論是私募基金還是公募基金，都可以進行投資。作為基金行業的從業者而言，包括于總和李總、王總都有這樣的機會，我們可以將基金管理的規模做大，可以做人民幣，也可以做美元的基金。國內富裕階層在海外有美元的話，可以用於投資，也可以跟股權基金、養老基金直接合作。
王琿：幾位都是從基金和信託的角度講，我還是從開發商的角度談。我講自己真實的經歷，我留學的時候，發現一個現象，國內的房地産開發都是成片或者是幾十萬平方米開發的。留學的時候，很少有成片的房地産開發，國外的開發就是用一些老房屋拆除，用二、三年的時間將房屋重新建設。如果到國外的時候，就會遇到一個問題，客戶在哪，中國的企業進行資産的配置，不可能13億人都出國，只是其中一部分人，剩下的操作如何進行。
外國的老百姓是很民主的，例如我在窗簾上放一個礦泉水瓶子都會被投訴，為什麼不放花。如果大量的中國老百姓到海外投資的話，會引起當地政府反感，會製造一些障礙，我們的房地産企業和信託如果想出國發展的話，要面對轉型。國內獲得利潤是來自於房地産開發，今後應該放在租金收益，這才是長期的收益。
鐘偉：信託行業每年至少50%的增長，現在超越了保險行業，現在銀監會非銀司管理的信託行業都已經超過了保監會管理的保險公司的資産，未來的三至五年，信託行業有沒有可能有風險爆發，有三種答案。第一種是有風險會爆發，剛性兌付會有問題，第二種不會，第三種説不清楚，從王總開始回答，三種答案選一種。
王琿：我認為是有可能的。
丁亞明：我認為説不清，因為中國的情況太複雜。
向 陽：信託的亂象已經出現了，我的答案是一定會的。
于東升：我認為會有的。
李曉東：比較矛盾的，我傾向於説一定會。還是取決於中國的宏觀經濟形勢，説不清楚的。
鐘偉：信託在三至五年有可能産生的違約現象，表示一定的擔憂，諸位如果要投資信託的話，要將信託産品持有的期限放得短一些，因為你們要相信臺上五位老總常年以來的智慧，這一場對話就是亮點，第一國內的苦樂不均將延續，取決於你的實力；第二，中國人的資産在一定程度上需要全球化的配置，但這也需要更大的謀略，謝謝臺上的五位嘉賓，也謝謝各位台下的嘉賓耐心的傾聽，更要謝謝徐總客串全場的主持人，謝謝各位。
主持人 徐輝：非常感謝李總介紹了大資管時代，于總談了金融創新的發展之路，有幸的聽到鐘偉帶來的精彩主持，今天本次論壇的整個環節到此結束，謝謝大家的參加。
[本次“博鰲·21世紀房地産論壇第13屆年會”直播到此結束]
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