（原標題：中國樓市：一線城市輪流暴漲為哪般？）

本文作者為中泰策略羅文波團隊。

週末各種對房地産市場的討論充斥自媒體。多空聲音較雜，我們對此有幾個看法：

1、房價國別比較準確度不高：

房價作為宏觀指標變數不存在合理的國別比較，只能提供部分參考價值。正如美國2008年金融危機時非銀債務GDP佔比為210%，1990年日本房地産崩盤時非銀行債務佔比為195%，南韓1998年金融危機時此指標為152%，硬性的拿中國一線城市與香港、紐約房價絕對值的數據類比來判斷房價的方式可能值得商榷。長期來看這種結果即使合理，也不代表房地産短中期沒有週期性波動。

2、房價上漲在相對環境來看，並非高的離譜，整體流動性推升局部特殊性

房地産市場作為一種資産，價格上升一部分是受到供求關係影響（2012年之前全國，2012年之後的一線與部分二線），一部分原因是貨幣現象。供求關係良好時，金融屬性可以放大供求失衡的程度，導致價格大幅上漲（目前的一線城市），供求關係惡化時，可以抵消金融屬性（目前的三四線城市）。大家現在討論最多的是房價漲幅的絕對值，這裡有一組數據可以供大家參考。1998年至今為期，城鎮非私營部門平均工資增長7.5倍，北京月最低工資標準增長5.5倍，上海月最低工資標準增長6.2倍，同期M2增長13倍。如果你覺得中國房地産市場整體價格漲得比上述幾組數據更離譜，那麼的確有大問題。否則，可能就是呵呵。

3、2012年之後寬鬆的貨幣環境與相對緊張的供求關係是一線城市輪流暴漲的主因

上述討論的目的並不是宣稱目前的房價是否合理，而是提示大家，房地産作為貨幣宣泄口，尤其在實體經濟增長乏力時，較高的貨幣增速勢必推升供求相對良好的區域的房價。2013年1月M2增速為16.1%，2013年北京的學區房走出翻倍行情；2014年以來貨幣寬鬆而實體經濟增速大幅下行，深圳房價2015年整體漲幅接近80%；2016年1月份社融與信貸創下天量，隨後2月份上海的房地産火爆到“咋不上天呢”。猜測資産價格的極端值與猜測你喜歡的妹子的心理一樣，只有上帝和事後才能知道。

4、只要貨幣政策持續寬鬆，一線房地産價格拐點難現

從歷史來看，房地産市場價格的逆轉無外乎有兩種，一種是貨幣政策收緊導致的類似日本1990年房地産價格破滅、美國2008年的信貸危機；另一種是日元抽緊、競爭性經濟體貨幣崩潰溢出效應導致的1998年南韓房地産市場價格的大幅調整。從中國目前現實情況來看，貨幣政策收緊導致房地産市場價格出現波動的概率更高一些。很難想像在地産庫銷比創歷史新低以及12-13%的流動性投放下，一線城市房價會出現大幅調整。

2013年以來，中國M2與信貸增速一直保持在12-13%，但固定資産投資增速已經從20%以上的中樞位置下降到10%。相對寬鬆的貨幣環境之所以對實體經濟産業鏈通脹沒有産生推動作用的關鍵因素是過去兩年在投資增速大幅下滑的過程中，實體産業鏈上商品的價格表現類似于三四線城市房價，金融屬性足夠，但供求關係不支援通脹。隨著過去兩年房地産與製造業投資增速快速下行期暫時告一段落，加上1月份社融與信貸超預期投放，固定資産投資增速可能會在目前位置上穩住一段時間，實體經濟産業鏈供求關係趨於均衡，産業鏈商品金融屬性將逐漸顯現，從而推升通脹水準，導致貨幣政策收緊，這可能是未來房地産市場面臨的最大風險。

5、以房為鑒，週期品配置價值凸顯

基於此，在大類資産配置中，2016年上半年週期品的配置屬性大大提升。受益於供求關係均衡下的金融屬性顯現以及房地産價格上漲的溢出，在通脹實際導致貨幣政策收緊之前，週期品顯然是一個好的資産配置方向。有別的是，歷次週期中，通脹引起貨幣政策收緊預期都是資本市場表現好的後半段，而本次週期來看，股市仍處於底部位置，時間窗口足夠。與此同時，2015年上半年大宗商品價格的回升與2016年統計局調整通脹分項權重，將2016年通脹的壓力延到6月份之後。在需求溫和回升的背景下，産能利用率低位降低了價格大幅波動的概率，具有固定生産週期的産品諸如農業、畜牧等在大類週期中表現將更為突出。

(來源：華爾街見聞)