近日，國際評級機構惠譽取消了美國兩大住房抵押貸款機構房利美和房地美(下稱“兩房”)的3A評級。

下調這兩家企業評級，是否也意味著對美國樓市發展前景的某種擔憂？對此，惠譽北美非銀行金融機構評級高級董事埃裏克·奧倫斯坦在接受中新經緯採訪時予以了否認，並稱“評級下調完全是受美國主權評級下調的影響。”

“兩房”緣何丟掉3A評級？

8月2日，惠譽把美國長期外幣發行人違約評級從AAA下調至AA+，這是美國歷史上第二次信用評級遭下調。第一次是在2011年，另一國際評級機構標準普爾將美國信用評級下調至AA+。3日，惠譽又把房利美和房地美的信用評級從AAA下調到AA+。

評級被下調後，房地美和房利美均未予置評。從二級市場表現看，8月3日，房利美和房地美股價分別下跌3.6%和2.15%。隔日，房利美股價回漲至1.59%，房地美微跌0.73%。

惠譽在相關新聞稿中表示，下調評級與調降美國政府債務評級的動作一致，而並非這兩家企業信貸基本面、資本或流動性惡化。惠譽還解釋稱，這兩家企業評級之所以與美國主權信用評級掛鉤，源於其受益於美國政府的隱性支援。惠譽稱，相信其將繼續履行使命，為美國住房金融業提供流動性、穩定性和可負擔性，支援與主權國家評級持平。

資料顯示，房利美和房地美兩家公司性質為私營企業，但享受美國政府資助，專門運作由美國聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。它們主要將住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時，它們還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保，所發行的重要品種為住房抵押債。

“高利率、高房價”狀態下，美國樓市如何走？

儘管惠譽方面表示，“兩房”評級下調跟其自身運營並無直接關係，但從近期數據來看，與“兩房”密切相關的美國樓市備受市場關注。

疫情期間，受益於低利率等環境，美國樓市曾一片火熱。但在過去一年，由於美聯儲激進加息，美國房貸利率也一路走高。根據房利美披露，截至8月3日當周，美國30年期固定利率抵押貸款為6.90%，上周為6.81%。

高利率推升了購房成本，也使得美國樓市出現降溫。根據美國抵押貸款銀行家協會最近公佈的數據，繼上一週下降1.8%後，7月最後一週，美國抵押貸款申請量下降了3%。住房貸款再融資申請下降2.5%，購房貸款申請下降3.2%。購房指數連續第三周下降，目前處於自6月初以來的最低水準。

此外，據同花順iFinD數據統計，2023年上半年，美國新建住房銷售累計36.1萬套，同比減少2.7%，環比增加29.85%。成屋銷售方面，全美房地産經紀人協會(NAR)數據顯示，2023年6月份成屋銷售量同比下降18.9%，環比下降3.3%。並且，銷量雖然在下降，房價卻在繼續攀升。NAR提到，6月成屋銷售價格中值為41.02萬美元(約294.15萬元人民幣)，是歷史第二高價格。

埃裏克·奧倫斯坦認為，儘管可負擔性低，但由於房主不願出售和放棄現有的低利率抵押貸款，目前接近歷史最低水準的庫存支撐了房價。

這與多家機構給出的研判一致。“綜合來看，供給不足是美國地産當前的主要矛盾。”東吳證券宏觀分析師陶川認為，經過2022年的大幅調整，美國樓市在今年上半年的反彈整體向好。但這種樂觀的主要理由是弱供給。在需求端，房價及利率的“雙高”仍抑制美國居民購房需求。

鵬揚基金首席經濟學家陳洪斌對中新經緯表示，美國的高利率環境可能還要持續一段時間，在此條件下，其資産價格都將面臨一定壓力。在“雙高”背景下，美國樓市大概率將繼續保持這種弱市。而美債增速放緩時，美國的高房價或許會下調。

“如果庫存趨於正常水準，在沒有其他因素的情況下，房價將會下降。”埃裏克·奧倫斯坦則指出，重要的是要區分抵押貸款數量和房價，根據美國聯邦住房管理局的數據，房價在過去幾個月中有所上漲。就數量而言，大多數未償還抵押貸款的再融資已經到期，而房屋購買量則受到庫存的限制，目前庫存量已經接近歷史最低水準。雖然經濟衝擊會進一步降低可負擔性和需求，從而影響貸款量，但隨後利率可能會下降，這將扭轉目前的一些趨勢。

陶川則提到，一方面，美國地産相關需求的反彈受高利率的限制依舊明顯；另一方面，在6月整體通脹顯著下臺階後，倘若樓市供不應求的現狀持續，房價的後續上漲無疑會增加通脹壓力。在此基礎上，也許不會改變美聯儲今年年內的加息節奏，但是會讓明年降息的節奏和預期更加糾結。