探盤拾光 | 實探北辰區宜興埠城係大盤——未來城

來源:中國網地産 2022-11-14 17:33:27

中國網地産訊 進入11、12月,樓市即將迎來年底搶收季,多個項目陸續推出降價活動以促成交。作為北辰區的人氣流量盤,未來城也推出了降價活動——高層均價直降約3000元/㎡起。再次走近未來城,這一城係大盤如今有了怎樣的變化?它又為板塊帶來了怎樣的發展?

商業年內兌現 宜興埠板塊再迎發展

據微北辰報道,2022年10月底,北辰區重點商業項目“北洋井”已經完成了施工建設,預計將於年內開業,目前已有部分底商入駐。北洋井商業體量達38萬㎡,涵蓋金融商務區、商業綜合體、聚落式商業、社區底商等多種商業形態,總投資約82億元,能夠滿足周邊居民遊、購、娛的商業需求。

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(北洋井商業街實拍)

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(北洋井商業街實拍)

這一大型商業綜合體以及宜興路兩側的步行商業街是未來城的配建商業,投入使用後,將極大程度上彌補整個板塊乃至周邊區域缺少商業配套的短板。

北洋井所在的宜興埠板塊地處北辰區東南部,東、北與小淀相鄰,西接天穆鎮,南與河北區、東麗區接壤。

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(項目區位圖)

宜興埠板塊之前聚集著大量舊村,有“城中村”之稱。2016年,北辰區政府及宜興埠鎮政府與遠洋集團、中國五礦集團正式簽訂宜興埠項目合作協議,共同推進宜興埠鎮舊村改造項目。

經過六年的開發建設,宜興埠的城市界面有了很大的改觀,隨著還遷房交付入住、新房項目也拔地而起,區域價值漸漸提升。板塊內交通、教育、商業等生活配套已趨於完善。

多維立體交通便捷區域內居民通達全城,外環線、普濟河東道、志成路、津圍公路、京津塘高速公路和鐵東路等主幹線縱橫交錯,聯動全城。

地鐵3、5號線貫穿板塊,雙地鐵加持為板塊輸送活力。兩條地鐵在板塊設張興莊站、宜興埠站、天士力站和宜興埠北站4個站點,張新莊站是3、5號線換乘站。

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(張興莊地鐵站實拍)

在醫療配套方面,宜興埠板塊內有宜興埠醫院,板塊距河北區的天津市第四中心醫院直線距離2.5公里,居民就醫較為方便。

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(宜興埠醫院實拍)

板塊內擁有普育學校、宜興埠第一小學、宜興埠第三小學等,教育資源豐富。2021年,北辰區政府引進九年一貫制學校——北京市十一學校天津實驗分校,學校由遠洋集團建設,建成後交由政府辦學,預計2023年9月投入使用。

普育學校位於未來城東側,緊鄰項目一、二、三期。該校是北辰區重點學校,學校裏設有普育幼兒園、小學以及初中。

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(普育學校實拍圖)

在區域不斷發展的過程中,生活配套不斷完善,板塊內的新房項目也逐漸受到更多關注。新房市場方面,宜興埠板塊目前在售項目有未來城和成寧府,其中關注度最高的就是城係大盤——未來城。

項目深度解析 大體量開發特點顯著

未來城由14個地塊組成,其中有10期住宅用地,3期商業用地,1期教育用地。項目的第一特徵就是“大”,其總佔地面積約160萬㎡,建面約328萬㎡,是一座名副其實的“城係大盤”。

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(項目規劃圖)

未來城分公園大道區、中央學府區、國際名仕區三大區域進行開發。公園大道區包括宜興路以東的地塊,以生態觀景為主,學校、公園一應俱全,是未來城最早開發的區域。第一、二、三期目前已經交付入住,五期有少量余房。國際名仕區包含體量約25萬㎡旗艦型商業綜合體,目前尚處於規劃階段。

正在開發的中央學府區與北京市十一學校天津實驗分校一路之隔,打造了建面約2萬㎡社區商業和3.5萬㎡的綠地公園。四期將於11月交付入住,目前六期在售。

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(項目地塊劃分圖)

在生態造景方面,項目整體採用T型高線公園和U型口袋公園兩大城市公園環繞圍合,旨在打造“天然肺”。項目打造了兩座業主專屬的主題公園——未來星球和碧霞宮公園,目前已投入使用。

項目整體圍繞“健康”理念,以多重植被的營造方式,打造“一帶、雙庭、六花園”的現代中式景觀,多元豐富的景觀層次也為業主帶來了愜意的生活體驗。

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(未來星球公園實拍)

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(未來星球公園實拍)

項目六期與社區商業和綠地公園一路之隔,規劃了4棟15層到頂的小高層、8棟22/28層到頂高層、以及13棟6/7/8層到頂洋房産品,共計25棟。項目主推建面約80-139㎡的戶型,特惠房均價在約13500元/㎡-20000元/㎡左右,出房率在69%-83%之間。六期社區部分出入口、園林景觀均已實景呈現。

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(六期鳥瞰效果圖)

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(實景園林實拍)

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(實景園林實拍)

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(項目人行入口實拍)

洋房建面約127㎡的三室兩廳兩衛戶型,三開間朝南,明廚明衛,南向寬廳可達約5.8m,保證了採光與通風良好。主臥套房式設計,方便生活起居。全裝交付,還配備了全屋智慧家居。

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(洋房建面約127㎡戶型圖)

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(建面約127㎡戶型樣板間實拍)

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(建面約127㎡戶型樣板間實拍)

建面約88㎡的洋房戶型同樣實現了三開間朝南,利於採光通風;戶型方正,動靜分區,更適合喜歡三室戶型但預算有限的剛需購房者。

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(洋房建面約88㎡戶型圖)

高層建面約105㎡的三室兩廳一衛戶型南向客廳開間約3.5m,雙臥朝陽,保證採光通風良好,客餐廳一體,延展空間尺度。

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(高層建面約105㎡戶型圖)

建面約88㎡的高層戶型更注重空間利用率,經典H戶型設計,動靜分區,起居更加舒適,U型廚房設計,動線合理。

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(高層建面約88㎡戶型圖)

項目優劣分析 開發完善仍需時間

未來城作為一個城係大盤,整體性開發的利弊更為直觀,其優勢在於:

  • 整體性開發,待項目全線開發完成後,周邊配套的成熟度較高;

  • 交通優勢明顯,地鐵3、5號線在社區設立4個站點,便捷居民出行;

  • 全齡教育體系,普育學校、北京市十一學校天津實驗分校等可實現目送式教育;

  • 坐擁體量約38萬㎡的大體量商業綜合體——北洋井,沿街商業類型豐富;

  • 有多種戶型設計,可滿足不同年齡段的購房需求。

而作為以拆遷需求為主的板塊,宜興埠板塊還遷房較多,周邊老舊小區較多,周邊城市界面較差。

大體量項目也暴露了一定的缺點,未來城分10期交付,開發週期長,已入住的業主居住體驗相對較差。周邊環境施工建材隨意堆放、亂停車現象十分嚴重,車輛通行較為不便……但相較于一年前的首次探盤,垃圾遍地的現象已經有所改觀。

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(2021年-2022年項目周邊環境實拍對比)

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(宜興路實拍)

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(宜興路實拍)

項目樓棟數量多、涵蓋産品多,高層樓棟後期是否會對中低樓層的採光有所遮擋,購房者在選購時應當多加思考。

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(項目已交付地塊實拍)

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(項目已交付地塊實拍)

作為大型社區,後期的物業管理是否到位?後疫情時代,物業管理能否確保不同區域互不干擾?之後的項目品質如何兌現?這些都是在購房時需要核實的問題。

對於剛需剛改人群來説,環內近市區、學鐵商齊全的未來城項目是一個值得考慮的選擇。相信項目開發完成後,也將為這一片區帶來更多的活力。

(責任編輯:楊帆)
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