日前，司法拍賣官網上，南京一套社區底商竟以高出起拍價200多萬的價格成交，競價60多輪，令人頗為意外！

圖源阿裏拍賣

仔細調查發現，這一情況並不是個例：

一日內，雨花臺區兩套臨街社區底商分別以高出起拍價176萬、194萬的價格成交；

城北一套沿街社區底商也以高出起拍價超過300多萬的價格成交。

……

可見，隨著當前商品房市場正在築底，住宅紅利已少之又少，優質商鋪又逐漸成為資産配置的理想選擇。

商鋪不像住宅一樣因房齡增加而大幅損耗，相反的，成熟旺鋪會隨著外部商圈的發展，越發受關注。

PART.01

寶龍商業品牌強勢助力，市場注入新鮮動力

商鋪是穩妥長線型置業，站在一個長週期裏，很多臨街商鋪可能會陷入人氣不旺、商鋪招租的困難，缺乏物業統一管理要佔到很大一部分原因。

商鋪作為一個能分享社會財富的被動型資産配置工具，開發商的運營管理能力就是其“隱形配套”。以往經驗也告訴我們，不論是住宅還是商業，品牌溢價效應越凸顯，其産品流動性就越高。

寶龍商業于2007年開始向零售商業物業的開發商、租戶及業主提供商業運營服務，並於2019年在香港上市。作為國內為數不多的擁有管理多元化零售商業物業組合專長及能力的商業運營服務供應商之一，旗下主要有「寶龍一城」、「寶龍城」、「寶龍廣場」及「寶龍天地」四個品牌。

陳德力 項目授權供圖

寶龍商業自上市以來，一直以穩健運營為業內稱道。寶龍地産聯席總裁陳德力將這歸功於四大因素：戰略聚焦、品牌多元、發展均衡、創新運營。

• （1）戰略聚焦。寶龍商業是國內少有沒有在全國發展佈局的（商業運營服務供應商），而是聚焦于長三角、大灣區、福建省及一些機會城市，其中約70%的商業項目都分佈在江浙滬與安徽。

• （2）品牌多元，即産品線多元。從一線品牌集聚的寶龍一城到寶龍城，再到寶龍廣場，還有專注于街區經營的寶龍天地，寶龍商業全面覆蓋了國內四個消費端口。

• （3）發展均衡。寶龍商業在專注的區域裏面有序發展，不追求速度，追求品質。比如，在“1+1+N”戰略下，每年發展5-10個自持項目，同時可能發展50萬方—100萬方的輕資産項目。

• （4）創新運營。這是寶龍商業一直堅持在做的。尤其是後疫情時代，寶龍商業不僅採取了創新運營，如佈置全方位、立體的線下場景，讓消費者在進入商場前便能感知相應的體驗，還將會員視作重要的運營標準。

穩健的發展態勢，也讓寶龍商業得以一路前進。寶龍商業已佈局達140個項目，累計已開業項目近90個，其中輕資産管理項目近30個；已簽約商業管理面積近1500萬平米；連續十一年獲“中國商業地産公司品牌價值前10”等榮譽。

如今，寶龍在南京就已先後佈局12個項目，其中鳳匯壹品位於城南雨花經開區，是目前雨花臺區正在大力發展中的板塊，規劃擬建約2萬方的活力商業街區，打造集大型商超、教育培訓、餐飲休閒、運動休閒、時尚潮流為一體的青年潮流基地，填補周邊市場空白，為區域灌注顯現商業動力。

區位圖

就商業運營而言，寶龍擁有豐富的行業經驗和專業化團隊，成功的塑造過完善的産品線，更不止一次造就了開業3、5、10年+依舊“抗打”的優質項目。

PART.02

多重客流匯集，佔有磅薄現金流

即便是頭部板塊，商鋪靠漲價才出手都是很少的，懂行的人更喜歡將優質商鋪出租。而租金，則要看商鋪經營，經營又要看人氣：沿街社區底商＞寫字樓樓下的底商＞新辟商業街臨街鋪。

上文南京多套社區底商均是被經過激烈的競價，大幅超過起拍價成交，足以證明沿街社區底商的優勢。

這些都是基本盤，想像一下，在家炒菜，發現鹽、醬油等調味料沒有了，此時能解決燃眉之急的只有樓下的商超。即便是疫情反撲的當下，多地各類商場、批發市場全部被要求暫停營業，唯獨各大社區街商依舊活躍，生意火爆。

項目街鋪人氣來源有三個，一是本小區業主，二是自建兩棟辦公、項目配套幼兒園及小學等消費人群，三是輻射周邊約3萬常住人口。

（1）萬人消費，成就消費閉環。

鳳匯壹品項目自帶1870戶，按平均一戶三口估算，未來約5000位作為保底消費客群。據研究數據表明，城市居民約30%-40%的消費支出，集中在社區周邊1公里範圍之內，並且這一比例仍然在不斷上升。商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢，更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。

不僅如此，以項目為圓心，周邊約2公里半徑範圍內，就有約14個成熟社區、近3萬常住人口，為商鋪持續帶來消費人群。大家都需要的衣食住行，消費頻次自然不在話下。

效果圖

（2）園區經濟+校園經濟，掀動澎湃現金流。

外來消費人群，決定了商鋪的收益上限。鳳匯壹品佔據河西南岸重點發展板塊，周邊科技園、蘇寧、洋河酒廠等大中型企業雲集，勢必能吸引大量消費人群匯聚；同時項目還自帶辦公樓，未來商務客群匯聚，同樣是基本盤，早餐店、麵包店、咖啡店等等都是消費主流。另外，項目臨街商鋪還近鄰在建的幼兒園、規劃小學用地，適宜圈定師生客群，覆蓋早中晚三重時段，成就磅薄校園經濟。與此同時，隨著“三胎”政策開放，家庭教育消費也將成倍增長。效果圖人流，即現金流！人多了，自然要消費，比如入住率高的主城老小區周邊基本沒空鋪就是這個道理。

PART.03

社區純底商，鋪鋪臨街，經營更多元

人潮匯聚於此，為項目聚集龐大消費群體打下了夯實基礎，而要想增加消費群體的粘性，社區商鋪自身優勢也不可忽視。

與“基本盤”的聯繫便利，決定了商鋪的收益下限。

鳳匯壹品預計11月份上線社區純底商，更是難得的中軸沿街鋪，分佈在2個社區中軸兩側，居者往返小區必經之路上，在家門口的消費是日常生活、社交、休閒的首選擁有得天獨厚的消費群近距離優勢，通達性更好，充分導入周邊住宅、商務消費客流。

效果圖

而且鋪鋪臨街，無商業盲角，店面、廣告等昭示性好，更多的櫥窗展示機會，對於獲客至關重要！據研究數據表明，城市居民30%-40%的消費支出，集中在社區周邊1公里範圍之內，並且這一比例仍然在不斷上升。

適配商業方面，項目打造建面約63—106㎡中軸單雙鋪，戶型方正、空間開闊，可匹配多重商業需求，適合教育連鎖、銀行網點、美容養生、休閒娛樂等各類高租金業態。

效果圖

寫在最後：

商鋪的區位屬性、外部流量屬性帶來的能級屬性，將直接影響著整體商業氛圍、租金的水準及是否存在空窗期。

鳳匯壹品沿街社區底商佔位繁華中芯，多元業態發力，吸納周邊多重人流量，打造消費的“第三空間”，美好未來即將來襲。

最新消息，時值雙11，“寶龍好鋪節”火熱來襲，南京六盤聯動，N重驚喜，並有機會獲得網紅汽車超級大獎，不需湊單、不用做任務，不用拉人做活動，鉅惠實打實給到買房人！

活動時間：11月1日—11月30日

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