隨著十四五規劃的落地，津濱雙城格局逐漸形成，“橫向發展，縱向延伸”成為天津發展的主旋律。

2022年我們關注城市更新，以區域為原點，多方位探索城市發展路徑。本次聚焦橫東部地區的津濱大道板塊，洞察其發展之路，探究其如何成為城東發展的新引擎。

城市重心東移 天津發展由橫轉縱

天津城市發展重心向東移動，推動全域均衡發展。津濱大道板塊橫跨河東與東麗兩大行政區，是位於城市東進路上的重要區域，也是城市更新的重要承載地。

十四五期間，天津在橫向構建雙城發展格局的同時，不斷完善各個區域的空間發展。橫向發展聯動縱深拓展，全面建設具有競爭力的核心承載區。

根據規劃，位於津濱大道板塊的“程林中心”升級為天津市四大副中心之一，程林中心的城市能級被提上戰略地位，肩負起東部引擎的重任。

天津力爭全面建成“一環十一園”“植物園鏈”串聯起沿線11座公園。根據規劃，依託程林公園的規劃建設，于津濱大道北側打造一個集新型居住社區、商業娛樂、創新産業和城市公園于一體的”新程林”地區，形成11個5-15分鐘生活圈。

（新程林區域規劃圖）

津濱大道是“津濱”雙城之間的主軸之一。城市發展格局的改變，使津濱大道沿線區域發展再度升級，吸引了一眾目光。

（津濱雙城格局）

2022年9月，天津市商務局發佈了針對社區商業配置規範指引的具體措施，對社區商業形態類型、功能要求等作出具體規劃。徵求意見稿提出，社區商業主要分為街道級、居委會級和業委會級三種類型，確保居民在5-15分鐘之內享受便利化、標準化、智慧化和品質化水準，更好地滿足百姓需求。

（圖片來源於天津市商務局官網）

津濱大道板塊依託于萬愛商圈，將再度拉通整個片區的大型商業綜合體。

（萬達廣場實拍圖）

（愛琴海購物中心實拍圖）

板塊動能升級 生活配套不斷完善

津濱大道板塊最初的發展目標是建立統一規劃、統一建設的大型住區。2007年-2015年，是津濱大道板塊的高光時刻，板塊西側的萬達廣場、愛琴海、紅星美凱龍等大型商業綜合體先後落地，組成了“萬愛商圈”。萬科、遠洋和金隅等房企先後入駐，打造了金色雅築、金隅悅城、遠洋風景等多個住宅項目。

津濱大道板塊的城市界面再度刷新，大型商圈的人口聚合能力逐步顯現，這也為河東區的商業發展奠定了基石。

2015年後，津濱大道再度迎來新的發展節點。板塊釋出多宗地塊，金茂、天津城投集團、格調等房企紛紛入駐，規模化開發帶來的集群效應不斷凸顯，板塊熱度升級。

交通發達是板塊發展的引擎之一。津濱大道、外環線等交通路網連接了“津濱”雙城的重要節點。

2021年底，天津地鐵4號線南段正式通車運營，地鐵4號線和津濱大道的並駕齊驅，也讓河東萬愛商圈的地位更加凸顯。地鐵10號線一期計劃於今年年內前開通運營，“一橫一縱”兩條地鐵線，為板塊注入活力。

（津濱大道板塊內交通線路分佈圖）

“萬愛商圈”近百萬方的商業體量，是天津東部的大型標誌性商圈。加之多維的交通模式，津濱大道板塊受到越來越多人的矚目，區域動能不斷增強，拉動了整個河東區的經濟發展。

金茂將在津濱大道板塊的東麗部分構建一座“城”，引入多業態、多配套的綜合資源，其中便包含了對大型商業綜合體的規劃。天津城投集團在板塊河東部分也建了一座城係大盤——萬欣城，項目也規劃有大型綜合商場和寫字樓。

待金茂和萬欣城的商業綜合體建成後，與萬愛商圈聯動，津濱大道板塊將形成三足鼎立的商業佈局，便捷區域內居民的同時，有效提升板塊的人口吸附能力。隨著板塊東部引擎作用的不斷凸顯，區域內的生活配套不斷完善。

津濱大道板塊有100中學、天津耀華濱海學校、張貴莊小學、好美嘉園幼兒園等學校。區域內優質中學較少，僅100中學一所重點高中。板塊內教育資源的推進已在穩步進行中，在北方網《政民零距離》欄目中，天津市規劃和自然資源局東麗分局在答網友問時表明，板塊內已有4所中學正在規劃中。

（北方網《政民零距離》欄目截圖）

在醫療資源上，三中心醫院將落座在程林公園西側。新院址於今年年初開始建設，預計于2025年12月份完成建設並投入使用，便捷周邊居民就醫。

（三中心醫院效果圖）

板塊在綠化生態資源上也毫不遜色，在板塊的河東區域，坐落著佔地面積約10萬㎡的綜和性大型公園——河東公園；在東麗部分，規劃中的程林公園作為“一環十一園”的其中一園，以都市森林公園為規劃目標，建成後將為周邊居民營造優質的生活環境，提升居民幸福感。

項目催動發展 板塊未來潛力巨大

在津濱大道板塊發展不斷提速時，分佈在板塊內的樓盤也吸引了部分置業者前來安居。板塊內既有總價200萬左右的剛需産品，也有總價400-500萬的改善盤。整體來看，板塊內改善項目居多，在吸引地緣性改善客群的同時，也承接了市區的部分改善外溢，同時還吸引了部分空港工作的購房者。

（板塊內在售項目盤點）

• 萬欣城

城投萬欣城作為現房項目，産品兌現力強，在河東區的熱度很高。項目主推建面約為97-109㎡的高層和小高層産品，均價約32500元/㎡。近期項目又加推萬欣城6地塊——東方熙荷，項目打造建面約90-120㎡的高層産品，均價約30000元/㎡。

• 上東金茂智慧科學城

上東金茂智慧科學城，以洋房和小高層為主，全裝交付，主推建面約83-115㎡的戶型，均價約24500元/㎡。

金茂在津濱大道板塊的東麗部分構建一座面積約126萬㎡的“城”，住宅、商業、教育以及生態綠帶公園等一應俱全，輻射周邊區域，提升居民生活品質。

• 格調步庭

格調步庭位於萬欣城北側，是格調在河東的第三個樓盤。推建面約92-139㎡的戶型，項目暫未開盤，目前處於待售狀態。

•  譽東苑

譽東苑由2棟26層的高層和4棟18層的小高層組成，主推建面約87-116㎡的戶型，均價約23000元/㎡。

隨著城市的現代化的不斷發展，津濱雙城格局的不斷確立，項目與城市規劃共同助力城市更新，津濱大道板塊作為城市更新重要承載區的作用不斷顯現，板塊正逐漸成為城市東部冉冉升起的新星。